苏州市前期物业管理委托合同.docx

1、苏州市前期物业管理委托合同合同订立原则平等原则:根据中华人民共和国合同法第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合冋当事人，在充分协冏达成 致意思表不 的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和 纟经济实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对 等。当事乂、所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相 当；要求一方不得刁匕偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求 禁止平调和无偿调拨。合可当事人必须就合同条款充分协商， 取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于

2、另一方之上， 不得把自己的意志强加给另一方，更不得以i强迫命令、胁迫等手段签订合同自愿原则：根据中华人民共和国合同法第四条：“当事人依法享有自愿订立合冋的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第 ，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合不违法的情况下自愿约定； 第四，当事人可以协同 内容由当事人在议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合冋；第 /、，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选 择解决争议的方式O公平原则:根据中华人民共和国合同法第五条： “当事人应当遵循公 平原则确定各方的权利和义务”的规定

3、，公平原则要求合同双方 当事人 之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同 时，要根据公 平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原 则确定风险的合理分 配；第三，根据公平原则确定违约责任。 诚实信用原则：根据中华人民共和国合同法第六条： “当事人行使权利、 履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当 事人在 订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或 其他违背诚实 信用的行为。善良风俗原则：根据中华人民共和国合同法第七条： “当事人订立、履行 合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会 经济秩 序，损害社会公共利益”的规定，“遵守法律、行政法 规

4、，尊重社会公 德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利 益”指的就是善良风俗原 则。包括以下内涵：第一，合同的内容 要符合法律、行政法规规定的精 神和原则。第二，合同的内容要 符合社会上被普遍认可的道德行为准则。 苏州市前期物业管理委托合同范本使用说明1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏 州市员会实际，印制本合同示范文本。2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管 理（ 前期物业管理 ）3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容 （ 包括 选择内容、填写空格部位的内容 ） 进行选择、修改、增补或删减

5、 （空格部位供甲乙双方以打 “V” 方式选定，未选择部位打 “x”）4、 在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资 格的证书、证明文件。5、 签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本 中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管 部门咨询。6、 合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方 对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为 优先。7、 根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起 15 日内，将 合同报送当地物业管理主管部门。苏州市房产管理局监制 委托方 （ 房地产开发企业，以下简称甲方 ）单位名称：法定代表人：住所地：联

6、系电话：传真： 受委托方 （ 物业管理企业，以下简称乙方 ）单位名称： 资质等级：证书编号：法定代表人：住所地：联系电话：传真：甲方通过（招投标，协议选聘 ）方式将 （物业名称 ）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、 省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商 一致的 基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况：物业名称： 物业类型： 座落位臵： 区 路（街道 ） 号四至范围：总建筑面积： 平方米 ; 其中住宅 平 方米，商场 平方米，办公楼 平方米，工业厂房 平 方 米， 停

7、车场 （ 库） 平方米。其他： .物业构成见附件一，规划平面图见附件三。第二条委托管理服务期限：物业管理服务期限为 年 月（ 不超过整个物业管理区域房屋交付使用后 2 年） ，自 年 月 日 时起至年 月 日 时止。合同期未满， 业 主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服 务合同生 效时，本合同终止。第三条甲方在该物业接交 2 个月前提供一次性开办费 万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业 管理区 域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙 方在物业接交 后 2 个月内交甲方备案。甲方在该物业接交 2 个月前一次性提供给乙方 _ 万元的前期物业

8、管 理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清 理、接管 验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。甲方 （需要，不需要 ）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方 提 供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行 签定。第四条乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲 方办理物业管理书面交接手续。第五条本物业交付使用后的质量责任，根据国家建设工程管理 质量条例和房屋建筑工程质量保修办法等规定执行。设施 设备保修期如下：电梯 _ 月，监控智能设设备 月，消控设备月，电信设备 月，道路 月，绿化 月， ， ， .

9、 保修时间确定及计 算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单 位、监理单位、施 工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成 的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检 查测试，并经签 章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第 种 方式处理： （一）甲方负责返修 ; （ 二）甲方委托乙方返修，由甲方支出 全 部费用 ; （ 三） . 本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修 的范围，按照有关部门的规定， 在物业管理费或在专项维修资金 中支出。 在物业专有部分 （ 包括自用设备、毗连部位等 ） 保修责任内，如存 在 质量问题，按

10、第 种方式处理： （一） 甲方负责返修 ; （ 二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用; （ 三） . 本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提 供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第六条在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事 项（ 采取招投标的以中标文件为准 ） ，其受益人为本物业的全体业 主和物业 使用人：（一） 包括但不限于楼盖、 屋顶、外墙面、 承重结构、楼梯间、走 廊通道、门厅、 _ 、 、 、 等房屋建筑用部位的维修、养护和管理 （ 保修、大修、更新、改造等非日常维 护 除外 ） ;（二） 包括但不限于道路、 共用的上下水管道、落水管、水

11、箱、加 压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防 设施、安全 设施、沟渠、池、井、 、 、 、 等物业 管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管 理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外 ） ，供电线路、煤 气 线路、路灯按有关规定处理 ;（三） 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、 垃 圾的收集和清运等 ;（四） 公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理 ;（五） 安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、 门岗执勤、 、 、 、 等 ;（六） 交通和车辆停放秩序的管理 ;（七） 物业使用禁止性行为的管理 ;（八） 物业维修和养护费用的帐务管理

12、 ;（九） 物业档案资料的保管 ;十) 物业其他共同事务的管理服务 ;十一 ) 业主委托的其他物业管理服务事项第七条乙方提供的物业管理服务质量 （ 采取招投标的以中标文件为 准） 见附件二。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目 标; 对达标的理解有异议的， 由双方共同认可的第三方予以评定。 评定费用由对达标 的理解有错误的一方承担。申请评定时由双方 各半支付，最终结算。第八条甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房 平 方米（ 其中办公用房 平方米，员工宿舍平方米，其它用房 平方米 ） ，其中由乙方无偿使用平方米，由乙方有偿使用 平方 米，有偿使用部分，按每月每平方米建筑面积 _元的标准

13、租用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。 由乙方有偿使 用部分的 物业服务费用 （ 需要，不需要 ） 缴交。如需缴交，其收费 标准为：甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。第九条在前期物业管理阶段， 实行物业服务费用包干制，物业服 务费按月 计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业 服务费 （业主与 使用人对费用负担另有约定的，从其约定 ），住 宅： 元/月/平方米 ;办公楼： 元/月/平方米;商业： 元/月/ 平方米 ; 会所： 元/ 月/ 平方米 ; 其他：。小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费： 元 /月 / 平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在前期物 业管

14、理服务协议 中约定，由乙方向业主收醛甲方未出售的空臵 房和出租房由 甲方全额交纳 上述物业服务费中 （ 包括，未包括 ） 物业管理责任险。如物业服务 费 中未包括上述保险费用， 除乙方未尽管理责任外， 所造成的损 害责任由甲 方承担。物业服务费中包括上述保险费用的，而乙方 未及时投保所造成的 损害责任由乙方承担。第十条本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所 有。甲方 未出售的停车库 （委托，不委托 ） 乙方出租。停车位的权 利人应按 元 / 月个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未 出售的且未出租的按 元/ 月 ? 个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，

15、 由乙方向停车位 的权利人 收全。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取， 收 费标准在 前期物业管理服务协议中约定。前期物业管理服 务协议中未作决 定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格 执行。本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用 于补贴 本物业维护管理费用。乙方收取上述停车位使用 （管理） 服务费，对车辆及车内物品的保 管责 任，甲方与业主在售房时作的约定需征得乙方书面同意 ; 乙方 与业主另 有约定的按约定处理。方经营第十一条本物业管理区域内的属甲方所有的下列配套设施委托乙 管理，经营管理收费约定如下：一）健身房：二）棋牌室：三）乒乓球：四）网球场：五

16、）篮球场：六）游泳池：七）其他：该部分物业服务费用 （需要，不需要 ） 缴交。如需缴交，其收费标 准 为： .第十二条甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全 体业主所有的经营性商业用房平方米，由乙方 （ 按每月每平方米元 的标准， ）出租经营，其收入 （ 用于补贴本物业维护管理费用，用于补充专项维修资金， ）该部分物业服务费用 （需要，不需要 ） 缴交。如需缴交，其收费标 准 为： .第十三条乙方可以依照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出：（一） 乙方受托经营停车场 （库）的，按下列标准提取管理成本：（二） 乙方受托经营相关配套设施的，按下列

17、标准提取管理成本：（三） 乙方受托经营商业用房的，按下列标准提取管理成本：（四） .第十四条物业共用部分共用照明、水电、 高层住宅电梯水泵运行 费全部纳 入物业服务成本，平均分摊。第十五条双方约定 （ 聘请，不聘请 ） 专业机构对物业服务资金预决 算和物业服务资金的收支情况进行审计。双方约定审计的，进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用， 在物业服 务费中立项开支。 应甲方要求进行的非年度例行审计， 聘请专业机构的费 用，由甲方承担，另行开支。专业机构由 （ 双方协商选定，甲方选定，乙方选定 ） 第十六条前期物业管理阶段， 在成立业主委员会之前甲乙双方均 不得擅自使用专项维修资金 第十七条甲方

18、相关的权利义务：（一） 委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验 收标准要求 ;（二） 在业主委员会成立之前，负责制定业主临时公约，在售 房过程中与购房者订立商品房买卖合同时， 同时与购房者签订 前期物业管理 服务协议，要求购房者对业主临时公约予 以书面承诺，并将其作为 房屋销售合同的附件 ; 物业竣工交付使用 时，负责向购房者提供房屋质 量保证书和房屋使用说明书 ;（三） 在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：（ 1） 规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ;（ 2） 设施设备安装、使用说明、产品合格证明

19、和维护保养等技术资料;（ 3） 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ;（ 4） 各专业部门验收材料 ;（ 5） 房屋及配套设施的产权归属清单 （ 包括业主姓名、联系方式等 ）;6） 物业管理所必需的其他资料（四） 授权乙方对业主和物业使用人违反业主公约的行为，采 取劝 阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉 讼等方式进行 处理 ;（五）审定乙方拟定的各项物业管理制度 ; 检查监督乙方管理工作的 实 施及制度的执行情况 ;（六） 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算 ;（七） 负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题 ;（八） 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、

20、文化活动 ;（九） 及时缴纳未出售的空臵房和出租房的物业管理服务费 ;（十） 不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务 ;（十一）在整个物业区域房屋交付使用 2 年的期限内，配合行业主 管部 门街道、社区及业主筹建业主委员会 ;（ 十二 ） 法规政策规定由甲方承担的其他责任 ;（十三） .第十八条乙方相关的权利义务：一） 对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议（二） 在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工 作， 并委派有岗位资格要求的人员履行本合同 ;（三） 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物 业使 用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项

21、目的 住宅室内装饰 装修管理服务协议并负责监督 ;（四） 根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项 物业 管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法 权益，不得利 用提供物业管理服务的便利获取不当利益 ;（五） 根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使 用人 收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费 的问题 ;（六） 建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的 重大 物业服务事项，每个月公布一次物业服务费用收支账目 ;（七） 结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计 划、年 度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告 ;（八） 本

22、合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用 房、物 业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办 理交接手续 ;断完（九） 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的 整体 管理委托给第三方 ;十） 接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不善管理服务，每 月向甲方报告本合同履行情况 ;（ 十一 ） 与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用 2 年的期限内， 配 合星夜主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会 ;（ 十二 ） 法规政策规定由乙方承担的其他责任 ;（十三） .第十九条在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接 或间接， 均构成对乙方的免责事由，乙

23、方均不负赔偿之责：（一） 天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害 ;（ 二 ） 暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事 由 所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限 ;（三） 因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害 ;（四） 因甲方或第三者之故意、过失所致的损害 ;（五） 甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损 害 ;（六） 因乙方书面建议甲方改善共用部分 （含共用部位、 共用设备设 施） 或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害 ;（七）因 20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害 ;（八） 因甲方 （包括业主委员会 ）或他方指挥调派乙方工作人员所致 的损害;（九） 本合同标的物之共用部分 （含共用部位、 共用设备设施 ）自然 或 人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限 ;（十）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害 ; 但依照本合同约定承担保管责任的，不在此限 ;（ 十一） 除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第二十条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预 见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人 命、协助公 安机关执行任务等情况， 乙方因采取紧急避险措施造 成财产损失的，按有 关法律规定处理。委托方：受托方： 日期：