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1、第22章 租赁第二十二章 租赁掌握与租赁相关的定义及租赁的分类；掌握承租人对经营租赁及融资租赁的不同会计处理方式；掌握出租人对经营租赁及融资租赁的不同会计处理方式；熟悉售后租回交易的定义及会计处理。第一节 租赁概述 一、与租赁相关的定义（一）租赁租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。（二）租赁期 租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。（三）租赁开始日租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁。（四）租赁期开始日租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利

2、的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。（五）担保余值担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。（六）未担保余值未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。 【例题1单选题】担保余值，就承租人而言，是指（ ）。 A由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值B在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值C就出租人而言

3、的担保余值加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值D承租人担保的资产余值加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值【答案】A（七）最低租赁付款额最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）

4、为依据计算的租金。履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。【例题2单选题】某项融资租赁合同，租赁期为8年，每年年末支付租金100万元，承租人担保的资产余值为50万元，与承租人有关的A公司担保余值为20万元，租赁期间，履约成本共50万元，或有租金20万元。就承租人而言，最低租赁付款额为（ ）万元。 A870 B940 C850 D920【答案】A【解析】最低租赁付款额是指，在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。 最低租赁付款额10085020870

5、（万元）。（八）最低租赁收款额最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。【例题3单选题】乙公司2006年1月10日采用融资租赁方式出租一台大型设备。租赁合同规定：（1）该设备租赁期为6年，每年支付租金8万元；（2）或有租金为4万元；（3）履约成本为5万元；（4）承租人提供的租赁资产担保余值为7万元；（5）与承租人和乙公司均无关联关系的第三方提供的租赁资产担保余值为3万元。乙公司2006年1月10日对该租出大型设备确认的应收融资租赁款为（ ）。 A.51万元B.55万元C.58万元D.67万元【答案】C【解析】应收融资租赁款=86+7+3=58（万

6、元）。或有租金与履约成本不能计算在内。二、租赁的分类 承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。 满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（大于等于75）；（四）承租人在租赁开始日最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值

7、（大于等于90）；（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。 第二节 承租人的会计处理一、承租人对经营租赁的会计处理对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费用的，

8、承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。【例题4单选题】甲公司于2008年1月1日采用经营租赁方式从乙公司租入机器设备一台，租期为4年，设备价值为200万元，预计使用年限为12年。租赁合同规定：第1年免租金，第2年至第4年的租金分别为36万元、34万元、26万元；第2年至第4年的租金于每年年初支付。2008年甲公司应就此项租赁确认的租金费用为（）万元。 A0B24 C32D50【答案】B【解析】甲公司应就此项租赁确认的租金费用=（36+34+26）4=24（万元）。二、承租人对融资租赁的会计处理（一）租赁期开始日的会计处理 在租赁期开始日，承租人通常应当

9、将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。会计分录为：借：固定资产（或在建工程）（租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中的较低者） 未确认融资费用 贷：长期应付款（最低租赁付款额） 承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值

10、的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。会计分录为：借：固定资产（或在建工程） 贷：银行存款 （二）未确认融资费用的分摊 未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。会计分录为：借：财务费用 贷：未确认融资费用 每期未确认融资费用摊销=期初应付本金余额实际利率 =（期初长期应付款余额-期初未确认融资费用余额）实际利率未确认融资费用的分摊率的确定具体分为下列几种情况:1.以出租人的租赁内含利率

11、为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。2.以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。3.以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。4.以租赁资产公允价值为入账价值的，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。【例题5单选题】承租人对融资租入的资产采用公允价值作为入账价值的，分摊未确认融资费用所采用的分摊率是( )。

12、 A银行同期贷款利率 B租赁合同中规定的利率 C出租人出租资产的无风险利率D使最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值相等的折现率【答案】D（三）租赁资产折旧的计提 1.折旧政策承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计提的折旧总额为融资租入固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保，则应提的折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值。应注意的是：在计提固定资产折旧时应扣除承租人担保余值。2.折旧期间如果能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命

13、内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 【例题6单选题】承租人采用融资租赁方式租入一台设备，该设备尚可使用年限为8年，租赁期为6年，承租人租赁期满时以1万元的购价优惠购买该设备，该设备在租赁期满时的公允价值为30万元。则该设备计提折旧的期限为（ ）。 A6年 B8年 C2年 D7年 【答案】B 【例题7单选题】某项融资租赁，起租日为2008年12月31日，最低租赁付款额现值为700万元(与租赁资产公允价值相等)，承租人另发生安装费20万元，设备于2009年6月20日达到预定可使用状态并交付使用，承租人担保余值为6

14、0万元，未担保余值为30万元，租赁期为6年，设备尚可使用年限为8年。承租人对租入的设备采用年限平均法计提折旧。该设备在2009年应计提的折旧额为（ ）万元。 A60 B44 C65.45 D48 【答案】A 【解析】该设备在2009年应计提的折旧额（7002060）66660（万元）。（四）履约成本的会计处理 履约成本应在实际发生时，通常计入当期损益。（五）或有租金的会计处理 或有租金应当在实际发生时计入当期损益（销售费用等）。 （六）出租人提供激励措施的处理（七）租赁期届满时的会计处理1返还租赁资产如果存在承租人担保余值 借：长期应付款（担保余值） 累计折旧 贷：固定资产 如果不存在承租人担

15、保余值借：累计折旧 贷：固定资产2优惠续租租赁资产 如果承租人行使优惠续租选择权，则应视同该项租赁一直存在而作出相应的会计处理，如继续支付租金等。如果租赁期届满时承租人没有续租，承租人向出租人返还租赁资产时，其会计处理同上述返还租赁资产的会计处理。3留购租赁资产借：长期应付款（购买价款） 贷：银行存款借：固定资产生产用固定资产等 贷：固定资产融资租入固定资产【例题8多选题】下列项目中，影响融资租入固定资产入账价值的有（ ）。 A融资租入固定资产占资产总额的比例B融资租入固定资产支付的租赁合同印花税 C租赁合同规定的利率D融资租入固定资产的预计净残值E融资租入固定资产的预计使用年限【答案】BC

16、第三节 出租人的会计处理一、出租人对经营租赁的会计处理出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。 出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。 对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。 或有租金应当在实际发生时计入当期损益。 出租人提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

17、出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。二、出租人对融资租赁的会计处理第四节 售后租回交易的会计处理一、售后租回交易的定义二、售后租回交易的会计处理（一）售后租回交易形成融资租赁如果售后租回交易形成一项融资租赁，售价与资产账面价值之间的差额应予递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。（二）售后租回交易形成经营租赁 企业售后租回交易认定为经营租赁的，应当分别情况处理：在确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。如果售后租回交易不是按照公允价值达成的，有关损益应于当期确认；但若该损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按与确认租金费用相一致的方法分摊于预计的资产使用期内；售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。