政府拆迁安置房项目管理研究.docx

1、政府拆迁安置房项目管理研究政府拆迁安置房项目管理研究以重庆环湖雅居拆迁安置房项目为例The Research of Government Resettlement Housing Project Management The Agile Relocation Project of Chongqing As an Example摘 要在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，对于我国的持续发展有着重要的意义，而在房地产的发展中拆迁安置房建设需要特别的重视。通过建设安置房、廉租房等保障性住房来解决被拆迁户的安置问题是解决这一问题的有效措施，不仅可以改善拆迁户的居住条件，

2、还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，对确保社会稳定也有着积极的促进作用。但是近年来经常出现拆迁安置房质量不合格的问题，在社会上形成了十分恶劣的影响，不利于社会的稳定。我国当前拆迁安置项目质量、进度以及方费用等方面存在的问题诸多的问题，需要进一步的加强。基于我国政府拆迁安置房的现状，笔者选取拆迁安置房项目管理作为研究的课题，并以重庆环湖雅居拆迁安置房项目为实际的案例进行分析。对于政府拆迁安置项目的实施来说，首要任务是将项目的全部作业总体形象化，并按适当顺序加以安排，形成进度计划，并在项目实施过程中根据进度计划对项目进度实行控制，以达到预期目标。拆迁安置项目的进度计划与

3、控制是开商一项十分重要的工作，加强项目进度管理是规范各利益方行为和保证项目预期目标实现的关键。本文主要分为六个部分，第一部分为绪论，对文章的整体背景、研究意义以及研究方法进行了梳理；第二部分为拆迁安置房管理的相关理论，为文章的写作奠定理论基础；第三部分是对我国政府拆迁安置房项目质量管理方面存在的问题进行分析；第四部分是对政府拆迁安置房项目质量管理体系进行优化研究，为重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例分析提供研究的基本框架，第五部分是重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例分析，结合实际的拆迁安置房项目，对政府拆迁安置房项目进行研究；第六部分是全文的总结和展望。通过该课题的研究，笔者希望可以为现实的拆迁安置房

4、建设提供一些借鉴。关键词：政府拆迁，安置房，项目管理，管理系统ABSTRACTThe housing problem in China is not only economic issues, but also the livelihood of the people question, related to the stability of society, is of great significance for the sustainable development of our country, and in the development of real estate resettl

5、ement housing needs special attention. Through the construction, housing, housing for low-income housing to solve the problem of placement was relocated is the effective measures to solve this problem, not only can improve the living conditions of households, also can promote the construction of the

6、 development of the city as a whole, is an important part of urbanization in our country, to ensure social stability has a positive role in promoting. But have in recent years the demolition and relocation of substandard housing for events, formed a very bad influence in society, is not conducive to

7、 social stability. Resettlement housing in our country and the construction of a great responsibility, and the complex relationship of the project, quality, cost constraints, if use extensive construction, is not conducive to the construction of resettlement housing, to the construction of resettlem

8、ent housing projects need to adopt the way of project management, improve project management level.In our country the current resettlement project quality, progress and cost problems in many aspects such as problem, need to further strengthen. Especially due to the project management, quality manage

9、ment does not reach the designated position, cause some relocation project construction is unqualified, lead to the resettlement house object cannot be timely settlement, the demolition of the overall progress has caused adverse effect.The implementation of the resettlement project, the primary task

10、 is to all the operations overall project visualization, and arranged in proper order, schedule, and in the process of project implementation according to the schedule of the project progress control, in order to achieve the expected goal. Resettlement project progress plan and control is a very imp

11、ortant work, open, to strengthen the project schedule management is regulating the behavior of various stakeholders and ensure that the key project anticipated target is realized.This paper systematically studies the resettlement project from the project progress plan to acceptance of the project su

12、pervision, etc., which also involves the progress of the project supervision and inspection and improvement in the management of the project, for the relocation project management has strong pertinence, through the study of the subject, can provide the certain application value for real.Keywords: Re

13、settlement Housing, Project Management, Management System1 绪 论1.1 研究背景和意义1.1.1 研究背景在我国住房问题不仅仅是经济方面的问题，更是民生问题，关系到社会的稳定，随着我国城市化进程的加快，拆迁安置房建设需要特别的重视。近几年国家非常重视拆迁安置住房建设，加强了拆迁安置方面的管理。现在城市化进程越来越快，在这个过程中拆迁是不可回避的项目，因为拆迁和对农民的土地征用跟人们的生活切实相关，拆迁项目负责人要秉承国家民生方面的政策，着力建设好保障房和临时住房，妥善安置拆迁户的生活起居，这不仅可以改善拆迁户的居住条件，还能够促进城市

14、整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组成部分，而且还能在大规模城市化进程中不损害社会和谐。但是这些年来的拆迁户临时住房和安置房的质量问题令人堪忧，相关部门在建设安置房过程中，并没有对质量进行严格把关，导致一系列豆腐渣工程的安置房安全问题频发，已经形成了严重的社会影响。我国安置房的建设意义非常重大，事关民生福祉和社会稳定，如果采用以往的粗放式安置房项目建设管理，无疑无法满足国家政策的需要，因此对于安置房的建设项目要采取新型的具有效率的项目管理办法，在提高项目管理水平上下足功夫，对施工单位渎职、质量低劣的安置房项目负责人要采用法律威慑严厉打击，才能从根本上刹住安置房质量低劣的怪风。1.1.2

15、研究意义在拆迁过程中，首要任务是保障居民的安置问题，因此，建设居民安置房就显得尤为重要，而建设安置房的最关键问题为进度管理以及施工质量这两方面。其中，质量是项目建设的基础，是整个项目实施的基本保障，决定着项目的最终成效。而进度管理是保证项目及时并顺利完成的关键环节，控制着建设所需时间、工程量和资金等的协调性关系。当前我国拆迁房建设方面的人才一直处于极度稀缺状态，整体建设水平不高，使得全国各地都频频出现质量缺陷、进度缓慢或停建等问题。安置房建设所需耗费工程量很大，同时需要承担极大的责任和风险，在时间安排、成本控制以及质量规格方面都需要极高的约束性和控制，必须经过科学的项目管理才能有效协调和控制好

16、。而且项目建设过程中很容易因为管理不到位、成本预算失误等问题导致进度拖延甚至误工而停建，使得无法顺利安置被拆迁者而引起混乱和纠纷。为保证项目建设及时并顺利的完成，在建设过程中必须要具备全局观，把整个项目全局明晰透明化，并具体细分成诸多个环节，加以制定详细的进度方案，规范化控制全部建设环节，进而实现预期目标。因此，为了保证各方利益，使项目目标及时顺利完成，有必要对项目进度管理进行进一步加强。本文就拆迁安置房项目管理实施过程和遇到的实际问题，对项目具体流程方案、进度控制管理、具体环节优化调整、全程监督检验以及项目完成后验收等进行具体研究，对于研究拆迁安置房项目管理具有较强的针对性，通过该课题的研究

17、，可以为现实提供一定的应用价值。1.2 国内外文献综述1.2.1 国外文献综述外国的项目管理理论研究起步非常早，早在1940年，西方资本主义国家就开始在土木工程、信息工程等领域着手引入项目管理的概念，后来随着电脑的普及，网络技术、信息技术的发展，项目管理受益与这些技术的发展，取得了突飞猛进的进步。由于项目管理在社会建设工程中的卓越成效，已经被越来越多的学者所关注，更多学者们开始投入到这一研究中来，项目发展也因此迈入高水平、专业化、职业的更高一层次迈进。项目管理应用的范围越来越大，应用领域越来越宽，对于房屋安置房建设项目的应用打下来基础。美国在项目管理领域有着较多的研究成果，在1969年建立的项

18、目管理学会于对于促进项目管理的研究有着积极的推动作用，这个管理学会的组成成员包括专业博硕士、项目监理、专家顾问团，由于从事的是专业研究，很多先进的项目管理理论皆出自这个管理学会的手笔，对全世界的项目管理研究发展做出了卓越贡献，该学会依托强大的管理人才队伍，对管理项目的风险、质量、开发、模块化、系统化、成本管理、团队建设、经费开支等九个方面进行详细研究，取得了巨大成功，为项目管理形成学科性规模贡献了理论基础。2亨利.甘特（1917）开发出了甘特图，为项目管理提供了较大的帮助。甘特图旨在描画出一条施工时间标尺，在这个标尺上的各个点都会有计划标注，对整个项目管理的进程进行具体化、明细化的管理，把整个

19、项目管理规划分解成各个时间点的具体规划，甘特图在工作开展、任务资源分配等方面对其进行完整的记录，对于项目的管理有着十分广泛的应用。随着互联网技术以及相关领域技术的发展，项目管理技术以及方法有了较大的提升。它对甘特图的诸多不足进行了改良，不仅能够在各个时间标尺上详细标出每个时间点应该完成的操作，而且能够对各个工序的先后次序、彼此之间的联系进行精确反映，让项目管理人员能够的对整个项目规划进展了然于胸。11杜邦公司在1956年开发出关键路线法，简称CPM，并在1959年在全世界范围内使用。这个方法明显区别的所有项目管理思想和理念，它已经不再着重于项目时间节点的观念，而是着重于对项目的所有路线和发展方

20、向进行预测和归纳，进而选择出项目进度安排的总时差最少的路线，从而选择出最佳的方法。这种方法的理念和思想出发点都非常新颖，不失为项目管理界的一大创新之举，对项目发展的提供了新思路。1.2.2 国内文献综述我国的项目管理研究起步较之西方资本主义国家晚了大约20年时间，项目管理最初以概念形式在中国流行要归功于大数学华罗庚，他以网络计划技术为主，当时称之为统筹法，在引入统筹法以后，在工程项目中迅速的得到推广，为社会工程建设带来了卓有成效的收益，上世纪九十年代我国网络技术得到了巨大发展，项目管理基于网络技术的发展而获得了递进式的发展，学者对于项目管理的研究已经不再局限于传统工程项目管理，而是逐渐往民生项

21、目管理、中小微企业项目管理迈进，在项目管理的工程规模上也逐渐向中小规模延展，小规模项目引入先进的项目管理机制已经不再是一个奢侈的事情。惠子键在2015年发表的论文土木工程施工管理问题及对策研究中强调，为了保证整个项目保质保量的完成，除了要对施工总计划进行设定外，还应该设定时间标尺，对标尺上的各个点都要做好详细的计划安排，以保证工程的最终按时保质保量完成，在项目总计划确定以后，对每个环节的施工质量进行严格把控，做到施工完一个环节，由监理工程师进行检测，把检测报告递交项目施工人，确保无误后才能施行下一个环节，注重安置房的质量建设，对拆迁户安置房质量的不利影响因素要一一进行挖掘，对症下药，拔出安置房

22、质量低劣的病根。1李红英在2014年发表的论文网络技术在土木工程施工项目管理中的实际用途2中指出，新型的网络技术给项目管理水平的提高了带了各种可能性，我们管理项目专业研究学者应该切实把握这一个机遇，争取让项目管理水平再上一个台阶。同时她还指出我国目前的土木工程施工状况具有特色中国国情的烙印，影响施工质量的因子也是复杂多样的，从国家政策、项目管理人员、施工人员、被拆迁户上都有影响安置房质量的因子。她对这些因子进行详细罗列，对我国复杂的项目施工质量的提供做出了贡献。刘凌强在2014年发表的论文我国安置房建设工程施工项目管理的影响因子3中对我国的安置房建设存在的问题进行了详细罗列，文章指出项目管理需

23、要注重三个主要方面，即建设过程中、质量以及投资，这是项目管理中需要特别注意的三个方面，这三者之间是相辅相成，又是相互对立的关系，该文章认为在一般的情况下，需要加快项目的进度，缩短项目建设的工期，同时要增加必要的投资。通过对工程项目的速度进行提升，对于项目的质量会有一定的影响，因此，需要对项目的质量进行严格的管理，不能因为项目进度的提高而影响到项目的质量。而项目的质量在适当的加速以后，如果对项目进行严谨、周密的管理，项目的质量能够得到有效的保证，因此，在适当的情况下，项目管理的质量与进度是可以同步的。黄良封在他的论文项目管理中的制约因素应用中提到，项目建设的关键因素在于质量控制，文章认为在追求项

24、目进度的同时，还需要注重项目的质量，对于项目整体具有明显制约作用的因素需要予以重视，因此，要在项目进行的管理中着重重视这些影响因素。在实际施工工程中，要扬长避短，规避不利因素，发挥优势因素，尽量减少不利因素对质量带来的影响。4习加胜在2012年所发表的关于政府拆迁安置房建设管理的实际效用，是根据实际拆迁安置房建设管理情况，分析和研究管理过程中的具体环节应用方法和成效，提出项目建设顺利完成的关键性问题是贯穿着整个项目实施的进度管理工作，并给出了几条具有针对性的建议。首先，在对该类工程进行招标时，应把该类项目的预期目标、质量标准以及具体惩处条例等事项归入到招标规定内容中，注明详细的条例内容，使中标

25、单位能够全面掌握施工要求和关键点。其次，制定项目的主体、综合管线以及小区道路等要求，在合同中列出具体的要求，并对项目的进度实行过程跟踪督促，以控制整个项目的进度。最后，要严格控制项目最后的监督与验收，在项目主体验收的过程中，注意对项目质量的管理，此外，在项目的验收以后，要对项目的主干道综合、小区道路等进行全面的施工检查，通过多方面的项目管理，提高拆迁安置房项目管理的效益。黄红林在2013年发表的论安置房的项目管理与成本、风险控制一文中，对拆迁安置房进行重点的研究，文章认为拆迁安置房的项目管理中，各个因素之间存在着密切的联系，并且呈现出相互制约的关系，如何理顺这几个关系，提高拆迁安置房建设项目管

26、理的效率，是需要深思的问题。文章就这其中的主要关系进行分析了研究，为实际的拆迁安置项目管理提供了指导。5张绍齐在2013年发表的BT模式在泉州见龙亭小区安置房项目的管理实践与启示一文中，6探究了BT建设模式在政府拆迁安置房项目的运用，在分析了BT模式的基础上，以泉州见龙亭小区安置房项目为案例，根据案例的实施情况来分析BT模式如何有效的进行项目管理，提高项目管理的质量。1.3 研究方法本文采用的研究方法涉及到以下几种：第一，文献研究法，笔者在现有理论研究的基础之上，对项目管理相关的研究文献进行检索，查找并整合涉及到拆迁安置房施工管理与进程管理的材料信息，并作为该论文的研究依据。以现有的研究成果为

27、基础，检索项目管理方面的文献，尤其是最近几年关于拆迁安置房项目管理方面的研究文献，系统的进行阅读，从而掌握该研究领域的最新动态，从而为论文写作构建良好的理论基础。第二，案例研究法，选取重庆环湖雅居拆迁安置房项目作为实际的案例进行分析。对该安置房施工案例进行了分析，对该施工项目存在问题和施工特色进行分别叙述。第三，调查法。根据论文写作的需要，调查选取重庆环湖雅居拆迁安置房项目案例项目立项背景、管理架构、建设内容、成本核算、以及进度控制等情况，为文章的写作提供实际的案例支撑，提高文章研究成果的可行性。2 政府拆迁安置房项目质量管理基本理论2.1 项目管理的定义、特点与内容2.1.1 项目管理的定义

28、所谓的项目是指在一定的约束条件下，包括时间、资源等，为了实现具有明确目标，而形成的一次性任务。对于项目的实施者来说，需要在制定项目以后为实现项目而付出努力，并根据项目执行中存在的问题进行不断的完善。通常一个项目具有阶段性的特征。对于政府拆迁安置项目来说，可以分为以下几个阶段：前期准备、居民迁移、旧居拆除、安置房建设以及居民回迁等，这体现了项目的阶段特征。此外，项目都是一次性的，即使类似的项目，也不可能完全的重复，因此，需要对每一个项目都制定相应的管理计划，不能直接照搬其他项目的管理方式，对于项目的质量、进度以及成本等进行有效的管理，从而防范项目实施中的风险，完成预期的项目管理目标。目前对于项目

29、管理的定义没有统一，较为主流的是FIDIC对于项目管理的定义，该机构认为项目管理是在一个统一的组织和它的负责领导下，组成一个多专业组的管理小组，充分的发挥小组成员各自的职能，以使项目建设在规定的时间内达到预期的目标，包括项目的质量、进度以及费用等方面。通过建立一个项目组织，能够把各个单独工作进行综合，形成一个多专业的整体，以促进项目的完成。在项目管理中要充分的利用多种资源，按照事前约定的时间、质量、费用等完成所制定的目标。2.1.2 政府拆迁安置房项目管理概述政府拆迁安置项目是指在一定的时间、成本和质量限制下，为完成拆迁安置的任务，把项目分阶段完成的一次性任务。拆迁安置房项目与一般的工程建设有

30、着很多的共同点，但是也有着一定的区别，主要体现在对于时间的约束性较为严格，质量要求高以及费用目标强的特点。拆迁安置项目管理是指项目的开发商为了完成拆迁安置房的建设，而组建项目管理组织，对拆迁安置项目实施全面的管理，全面的组织、协调和控制各方面的资源，从而保证项目的质量、节约投资，安置预定的时间完成计划。拆迁安置房项目管理的包括以下几个方面，即前期准备、居民迁移、旧区拆迁、安置房建设以及回迁等。而每个拆迁安置项目的阶段都需要经历一定的时间，从数月到数年不等。拆迁安置房项目涉及到多方面的内容，在各个阶段有不同的内容，需要保证每一阶段任务完成，才能最终实现整体的目标。为了实现各个阶段的目标，完成预定

31、的认为，需要加强项目的管理工作。以项目负责人为核心，项目部对整个项目的进度、质量等进行把握。拆迁安置项目管理的内容具体的包括以下几个方面：制定整体的项目管理目标、制定相应的规章制度和保障措施、在项目实施过程中进行控制等。拆迁安置房项目管理目标包括总体目标和阶段目标，在项目开始施工之前，需要绘制项目管理工作体系图，对拆迁安置房项目管理总的目标进行分解，把总目标分解到各个阶段和各个分部去，通过分目标的完成来实现总体目标。政府拆迁安置项目的总体目标包括：进度控制目标、质量控制目标以及成本控制目标，此外，还包括安全目标和施工现场控制目标等，这些构成了总的目标，一项拆迁安置项目要对这些目标进行全面的统筹

32、。政府拆迁安置房项目分几个阶段，随着项目施工的不断推进，项目进入不同的阶段，所管理的目标和内容也会发生相应的变化，这时候要根据各个阶段的情况，制定相应的项目管理计划和保障措施。使项目管理控制渗透到拆迁安置房建设的每一个环节。2.1.3 政府拆迁安置房项目管理的特点 复杂性对于项目管理来说，复杂性是其主要的特征之一，通常一个项目由多个部分组成，所涉及的工作跨越多个组织，除了工程建设之外，还涉及多个学科，多种技术，是一项系统而复杂的过程，并且在项目实施过程中有很多复杂的问题需要解决，因此，复杂性是其主要特点之一。 创造性与一般的重复性管理不同，项目管理通常是一次性的，因此，具有创造性的特点，笔者前面已经提及项目管理具有一次性的特征，没有完全的重复。因此，虽然有的一些类似的项目管理可以借鉴，但不能完全重复性的进行管理，在每一个项目管理中都有不同之处，需要对于其特殊之处进行创造性的管理，这就要求项目管理发挥创造性，解决项目管理中存在的特有问题。 集权性项目管理是一个集权性的组织，由项目经理负责整个项目的统筹与协调，在项目组织中有着十分重要的作用。一个项目通常需要成立一个项目组，对项目的各方面进行管理，在项目经理的领导下，形成一个高效率的管理团队。而项目负责