支付违约金就可以解除合同doc资料.docx

1、支付违约金就可以解除合同doc资料支付违约金就可以解除合同？ 很多房屋买卖合同当事人认为合同中约定了违约金（一般是房屋总价的20%），只要一方支付了违约金就可以解除合同：这是一种误解。 合同解除权分为约定解除【合同法第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【合同法第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人

2、一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】 一、解除权的性质解除权属于形成权，可因单方的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭。合同当事人只有有合同解除权，才能够行使解除权解除合同；没有解除权的一方当事人不可以解除合同。至于违约金，是守约方解除合同后要求违约方给予的赔偿。违约金是违约损害赔偿的预定，是为了守约方在解除合同后能够以最高效的方式获得损害赔偿；违约金不是合同当事人行使合同任意解除权所附的条件，即并非合同当事人只要支付违约金就可以解除合同。 二、解除权的产生1、约定解除的解除权的产生约定解除的解除权的产生比较简单，即符合合同约定的条件即产证。如上

3、海市房地产买卖合同中一般会约定买房人逾期付款超过15日的，卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日，卖房人就享有了合同解除权，并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭（不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权）。 2、法定解除权的产生法定解除权的产生也比较简单，即只要符合合同法第94条任何一项的条件，法定的合同解除权即产生。 三、异议期的问题合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办

4、理批准、登记等手续的，依照其规定。”合同法解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”最高人民法院研究室对关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研201379号）：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力

5、。”2014年11月25最高院院长信箱关于如何理解与适用合同法解释（二）第24条问题的答复第一条：合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下，向对方发出了解除通知，对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的，人民法院是否支持，无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张，本条适用的

6、前提是主张解除合同的一方应具有解除权，否则，对方提出异议的权利不受异议期的限制，本条不适用，人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持；否定的观点主张，异议期限经过，异议权不再受法律保护，此时无论解除合同的一方是否具有解除权，对方当事人均无权再对合同解除提出异议，故对此种情形下的异议诉请，人民法院不应支持。以上两种观点，均具有一定的理论依据和现实基础，根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。对此，最高法院将在进一步研究论证的基础上，以司法解释、司法政策或典型案例等形式，明确提出相应的意见，以统一裁判尺度。即法律对于没有合同解除权者行使合同解除权，过了异议期后合同是否被解除没有给出明

7、确答复。但是在法理上，无合同解除权者行使合同解除权，即便异议期过了，合同也不能被解除。最高院(2013)民一终字第18号判决认为没有合同解除权者行使合同解除权，即便过了异议期，合同也未被解除；最高院（2013）民申字第2018号判决则认为没有合同解除权而行使合同解除权，过了异议期，合同被解除。 附毛某某、汪某某与金某某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：2015年6月11日，被告作为甲方、两原告作为乙方订立房屋买卖合同，约定双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司上南路第一分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的水电路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积53.26平方米，价款1,482,000元。合同

8、第六条写明，甲、乙双方确认，在同年9月11日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款写明，乙方未按合同“付款协议”约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付；第十条第三款写明，甲方未按合同约定的

9、期限将房地产(包括房地产交接及权利转移)交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金；第十一条写明，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第1条写明，甲、乙双方应于同年6月30日前至相关房地产交易中心办理审税手续；第2条写明，待乙方办妥

10、贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕7个工作日内至房地产交易中心办理过户手续；第3条写明，甲方于乙方房屋贷款放入甲方账户后7日内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；第4条写明，甲方承诺于双方办理房屋产权过户手续前，向房屋所在地的公安机关办妥原有户口的全部迁出手续；第7条为有关乙方贷款的特别约定，1、贷款产生的费用由乙方自行承担。若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋于房地产交易中心办理产权交易过户手续当日，且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的收件收据前直接支付给甲方。2、乙方于付足贷款首付款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若乙

11、方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除合同，乙方按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；第12条写明，双方若有任何一方未按照合同规定全面履行义务，则甲方应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同附件三“付款协议”写明，1、乙方于同年6月10日支付甲方定金2万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于同年6月30日之前或当日，将房款73万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；3、待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的收件收据后当日，由乙方将部分房款计人民币212,000元直接支付甲方，甲方向

12、乙方出具收款凭据；4、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证后，以银行发放贷款的方式将房款50万元支付甲方；5、待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证)且甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将尾款2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；6、甲、乙双方协商一致各自承担交易过程中产生的税费，并于办理过户当日自行向相关税务机构缴纳。同年6月10日，两原告支付被告定金2万元。同月30日，两原告支付被告房款73万元。7月上旬，两原告在办理公积金贷款过程中发现，毛某某账户漏缴2

13、014年11月至2015年2月的公积金，遂与其所在单位交涉，单位于9月2日补缴完毕。9月3日，被告完成户籍迁出。9月19日，两原告与上海市公积金管理中心、建行上海自贸试验区分行订立住房公积金个人住房抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押物，借款金额327,000元，借款期限15年，借款日期以银行放款凭证为准。9月29日，两原告公积金贷款审批完成。同日，被告向两原告发出通知函，认为两原告未在同月11日前办理转让过户手续，后至同月26日的15天缓冲期内，仍未办理，根据合同第九条第三款的规定，两原告已构成违约，告知两原告解除合同。两原告于10月1日收函后，即于次日复函被告，不同意解除合同，要求在十一假期后

14、办理过户手续。10月9日，两原告再次函告被告，要求在同月20日前办理过户手续。交涉无果，两原告遂于10月23日诉至本院。审理中，因两原告申请，本院依法裁定查封涉案房屋。两原告就其申请的担保，及履行合同的付款能力，向本院交纳保证金405,000元。 裁判原文节选【案号：上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第2275号 】本院认为，本案所涉房屋买卖合同系两原告与被告的真实意思表示，为有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同关于补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，以及合同“付款协议”的规定，两原告与被告办理过户手续的时间为两原告办妥贷款手续后且

15、双方税费审核完毕7个工作日内，两原告亦无发生逾期付款的违约行为，故被告9月29日通知函解除合同的理由不能成立，该通知函不具有解除合同的法律效力。毛某某账户漏缴公积金，此为毛某某意志以外的原因所致，不能认定为两原告本身未备齐贷款资料。两原告发现后，亦及时消除了该贷款障碍，使得贷款审批得以通过。现被告主张两原告未按期备齐贷款资料，已构成根本违约，被告依约可以解除合同的理由，本院不予认可。据此，对于被告的全部反诉请求，本院依法均不予支持。现就本案查明事实及审理情况，本案所涉房屋买卖合同能够履行完毕，实现合同目的，故双方当事人均应继续履行相应义务。两原告要求被告支付违约金依据不足，本院不予支持。依照中

16、华人民共和国合同法第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认被告金某某2015年9月29日解除房屋买卖合同的行为无效；二、原告毛某某、汪某某和被告于本判决生效之日起10日内共同申请办理本市虹口区水电路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将房屋产权人转移登记为两原告。交易过程中产生的税费各自承担；三、两原告于房地产交易中心出具收件收据当日支付被告房款385,000元；四、两原告于取得房屋产权证之日起30日内支付被告房款327,000元；五、两原告于履行第四项付款义务完毕之日起7日内与被告共同办理房屋交接手续，并于办理完毕当日支付被告房款2万元；

17、六、驳回两原告其余诉讼请求；七、驳回被告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案本诉案件受理费11,480元，减半收取为5,740元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,945.44元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文（前十个），对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原

18、文】：2017.5.8房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？2017.5.1卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？2017.4.29非真实买卖，房屋所有权如何取回？2017.4.28名义产权人出售房屋，合同无效？2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？2017.4.20和中介公司的官司怎么打？2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范2017.4.14房

19、屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？2017.4.7房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险以购买未取得预售许可证的房屋为例2017.3.31如何推迟房屋买卖合同的履行期限？以做低房价的合同为例2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析2017.3.28最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行2017.3.24央行

20、规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？2017.3.23政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判决过户？2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？2017.3.19北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？2017.3.

21、5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力2017.3.1房子噪音太大，买房人可否解除合同？2017.2.28卖房人违约，何时对房价进行评估？2017.2.26卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？2017.2.25邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？2017.2.16房子被查封，不能过户的原因及解决方法2017.2.15商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？201

22、7.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？2017.2.13房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？2017.2.12房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？2017.2.10银行迟迟不放款，买房人构成违约？2017.2.9房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？2017.2.8借名买房注意事项与风险防范2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得

23、的举证责任2017.1.21涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效？2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？2017.1.11居间协议可以被认定为房屋买卖合同？2017.1.6买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由2017.1.5房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效？2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果2017.1.2做低房价：阴阳合同or合同变更？2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响从中介伪造卖房人网签签字说起2

24、016.12.30房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果2016.12.25房屋买卖双方私下达成的赔偿协议与合同约定不一致，效力如何？2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同2016.12.20迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？2016.12.14违反房地产居间协议的赔偿范围仅限于定金罚则？2016.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？2016.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可

25、否要回定金或首付款？2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？2016.12.5以房抵债不构成善意取得？2016.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？2016.11.28 2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担2016.11.21买房人可否以卖房人

26、无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？2016.11.20出售“共有”房屋，合同无效？2016.11.19因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？2016.11.17房屋抵债协议书和房地产抵押借款合同同时签订，效力如何？2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？2016.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？2016.11.3卖房子附带自行车库？2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？2016.1

27、0.28附义务赠与房产可以撤销？2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？2016.10.25房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效？2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？2016.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？2016.10.15假离婚导致

28、银行不能放贷，买房人构成违约？2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？2016.10.10买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？2016.10.8无权处分会导致合同无效？2016.10.7解除网签合同的时间点2016.10.6是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用2016.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？2016.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？2016.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？2016.

29、9.30买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？2016.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？2016.9.21房价多写，效力如何？如何证明？2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？2016.9.1

30、7“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌2016.9.16公证委托卖房的合同效力2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？2016.9.13买房人要求变更买房人，构成违约？2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？2016.9.8买房人付了全款就不会违约了？2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定？2016.9.5是什么合同漏洞使得

31、房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？2016.9.4多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？2016.9.3为规避债务而签订的房屋买卖合同效力如何？2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约？2016.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？从真实意思说起2016.8.26房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？2016.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围2016.8.21（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？2016.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？2016.8.15房屋