大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应以xx市市黄兴公园绿地为例.docx

1、大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应以xx市市黄兴公园绿地为例收稿日期 : 2009210229 ; 修订日期 : 2010201215基金项目 : 国家自然科学基金资助项目 ( 40371034)作者简介 : 石忆邵 ( 19632) , 男 , 湖南新邵人 , 教授 , 博士生导师 。主要从事城市与区域发展 、土地资源管理等 研究 。E2mail : shiyi shao to ngji1 edu1 cn 。张蕊 ( 19872) , 女 , 山东菏泽人 , 公务员 。主要从事土地资源管理研究 。E2mail : myvi ve 1631 co m 。图 1 黄兴公园及周边 39 个样本住

2、宅小区的区位分布Fig1 1 Di st ributio n of t he H ua ngxing Pa r k a nd p erip heral 39 sa mple re sidential area s21 2 数据采集与处理本项研究提出下列两个假设条件 : (1) 近似正方形的黄兴公园被视同为圆形 , 被调查 的住宅小区被视为一个定位于小区出口的点 , 故住宅小区到黄兴公园的距离是按照点到圆3 黄兴公园绿地对周边地区住宅价格影响的时空效应31 1 黄兴公园建设各阶段周边地区住宅价格的变动根据黄兴公园的规划建设进程划分为 3 个研究时段 , 即规划期 ( 1999 年 9 月以前)

3、、 建设期 (1999 年 9 月2001 年 5 月) 和建成后 ( 2001 年 6 月以后) 。首先 , 对采集到的历年数据 , 利用中房上海住宅交易指数将住宅小区价格统一归算到 2007 年 1 月 。然后考虑建造年代 , 得出扣除折旧后价格 。再参考其他个别因素 , 主要包括生活配套设施 、商业 服务中心 (与五角场商业中心的距离) 、交通条件三个因素 , 并以杨浦欣苑为标准进行修正 , 得到修正价格 。限于篇幅 , 具体修正过程从略 。31 11 1 黄兴公园规划建设前周边地区的住宅价格 黄兴公园规划建设之前 , 其占地是杨 浦区五角场镇浣纱村 , 是一个典型的 “城中村”, 环境

4、卫生条件较差 , 住宅档次较低 。该 板块周边的住宅平均价格介于 1800 2100 元/ m2 之间 , 而当时周边其他板块的住宅平均价格大约为 2400 元/ m2 。31 11 2 黄兴公园建设期周边地区的住宅价格变化 1999 年 9 月到 2001 年 5 月 , 是黄兴 公园的建设期 , 共动迁 1800 户农村居民和 120 家村镇企业和仓储单位 , 拆除建筑 20 多万m2 。在此期间 , 该板块周边住宅的平均价格已升至 24002500 元/ m2 , 而当时周边其他板块住宅的平均价格大约升至 2800 元/ m2 。佳泰花园 、黄兴花园 、汇元坊和文化佳园等 住宅小区都是在

5、黄兴公园建设期内开工新建的 。由此可见 , 黄兴公园周边的住宅档次和价格均有了一定程度的提升 。31 11 3 黄兴公园建成后周边地区的住宅价格变化 黄兴公园建成后 , 国顺东路和双阳路 都得到延长改造 , 营口路也得到拓宽 , 并与松花江路共同围合了黄兴公园 , 区域的交通网络体系更加完善 , 周边的住宅价格上升至 27003000 元/ m2 。在紧邻黄兴公园的一系列高层公寓的外围 , 一批多层景观房和小高层在 20032005 年间相继推出 , 住宅价格也随 之逐渐上升 。至 2007 年初 , 其周边住宅价格大致为 1000011000 元/ m2 。图 2 黄兴公园建设三个阶段周边住

6、宅价格对比Fig1 2 Co nt ra st of re sidential p rice s sur ro unding t he Hua ngxing Par k in it s t hree co nst r uctio n stages图 3 黄兴公园各个阶段住宅价格增值差异Fig1 3 App reciatio n of re sidential p rice s sur ro undi ng t he H uangxing Pa r k in it s t hree co nst r uctio n stage s分析可知 , 黄兴公园建设各阶段周边地区住宅价格的变动具有如下特征

7、 : (1) 由于房地产价格预期性的存在 , 在黄兴公园的规划期 , 周边地区住宅价格已经出现了小幅上扬 。 (2) 在黄兴公园的建设期 , 周边地区住宅价格增幅较大 , 但是规律性不是很明显 。(3) 黄 兴公园带来的增值与加权距离相关 , 随着距离增加其增值幅度呈下降趋势 , 但变化幅度随着距离增加而递减 , 然后渐趋平缓 。(4) 与同期外围区域的住宅价格相比 , 黄兴公园周边 住宅价格在黄兴公园建成后的增值幅度更大 。(5) 在黄兴公园建成前后 , 其周边住宅在形 态 、档次和价格上都发生了明显变化 。一是住宅档次提升 ; 二是多以多层或小高层为主 ,充分利用了黄兴公园的景观效应 ;

8、三是住宅开发次序由黄兴公园逐步向外围推开 , 呈现从 点到面的扩张 。利用 SPSS131 0 统计软件对黄兴公园建成后与建成前其周边地区住宅价格增幅进行分图 9 黄兴公园周边住宅价格与空间距离变化Fig1 9 Change s of re sidential p rice s and spatial di sta nce sur ro unding t he H ua ngxing Par k本文综合运用了市场比较法 、特征定价法和多元回归分析等定量方法 , 来分析大型公园绿地对周边地区住宅价格的时空影响效应 。其中 , 市场比较法主要用于住宅价格的各种 修正 , 为随后的住宅价格增值效应的

9、估算提供可比较的基础数据 ; 特征定价法主要用于估算建筑特征 、区位特征 、邻里特征等众多特征变量对住宅价格增值的影响效应 ; 多元回归分析主要用于影响因子的筛选以及影响范围的测算 。从时间尺度进行的回归模型分析推测 出黄兴公园的最大影响范围为 21 6 k m , 而从空间尺度进行的回归模型分析推测出黄兴公园的最大影响范围为 11 59 k m , 两者的估算结果不完全一致 , 这是因为前者没有剔除住宅小区中个别因素如生活配套设施 、商业服务中心 、交通条件对住宅价格增值的影响 , 从而 导致估算结果偏高 ; 而后者由于结合了特征定价法 , 剔除了个别因素的影响 , 只考虑绿地和加权距离的作

10、用 , 因而估算结果比前者更为准确 。4 结论与对策建议41 1 主要结论(1) 黄兴公园建设各阶段对周边地区住宅价格的影响具有明显的差异性 : 在黄兴公 园的规划期 , 周边地区住宅价格呈现小幅上扬 ; 在黄兴公园的建设期 , 周边地区住宅价格增幅加大 ; 黄兴公园建成以后 , 所带来的增值幅度更大 。(2) 黄兴公园绿地所带来的住宅价格增值与加权距离存在着显著的二次函数关系 ,随着距离增加其增值幅度呈下降趋势 , 但变化幅度随着距离增加而递减 , 然后渐趋平缓 。 其增值效应在南北方向上的差异明显大于东西方向 , 这在很大程度上是由于在黄兴公园以北 , 有五角场副中心的存在 , 使得其增值效应得以彰显 。(3) 黄兴公园绿地的影响效应与加权距离存在着显著的三次函数关系 ; 其最大影响Key words :la r ge2scale p a r k s ; he do nic p rici ng met ho d ; ma r ket co mp a rative met ho d ; wei gh2t e d di st a nce ; t e mpo ral2sp atial i mp act eff ect s