土地估价报告.docx

1、土地估价报告项目名称 : 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使 用权现值价格评估受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估） 2017 字第 173号提交估价报告日期：二o七年十二月二十八日土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的 国有建设用地使用权现值价格评估二、委托估价方 河北省平泉市人民法院三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆 树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、 公正的国有建设用地使用权现值价格参考

2、依据。四、估价期日2017 年 8 月 28 日五、估价日期 2017年8月28日至 2017年12月28日六、价格定义1、本次评估土地价格是指估价基准日为 2017年 8月28 日的国有建设用地使用权现值价格；2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据土地利用现状分类（GB/T21010-2007, 2007年8月10 日）规定，本次评估设定为工业用地；3 、使用年限：工业用地法定最高出让年期为 50年，估价对象终止日 期为 2056年 9月 20日，截止到评估基准日， 估价对象剩余年期为年， 本 次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定；4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围 “

3、三通”（通电、 通路、通讯）及宗地红线内场地平整。七、估价结果经估价人员现场察勘和当地市场分析， 按照地价评估的基本原则和估 价程序， 选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用 年限及开发程度条件下、评估基准日为 2017年 8月 28日的国有建设用 地使用权现值价格为：评估土地面积 : 平方米 评估单价 :250 元/平方米评估总地价 : 万元 大写金额: 货币种类 : 人民币八、土地估价师签名 姓名 苏震江九、土地估价机构 估价机构法定代表人签字：八日（机构公章）二0七年十二月二十第二部分 估价对象界定一、委托估价方河北省平泉市人民法院二、估价对象本次估价对象为平泉县新宇粮

4、油贸易有限公司使用的位于平泉县七 沟镇榆树林村的国有建设用地， 土地用途为工业用地， 土地面积为平方米。三、估价对象概况土地使用权人：平泉县新宇粮油贸易有限公司 土地使用证号：承平泉国用（ 2015）第 00093 号 土地座落：平泉县七沟镇榆树林村 土地用途：工业用地地号：无图号：无 使用权类型：出让 终止日期： 2056年9月 20日 证载土地面积：平方米1 、土地登记状况（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（ 10）四至：详见宗地图（ 11）土地级别：级别外2、土地权利状况 估价对象为国有土地， 土地所有权归国家所有， 来源合法、 产权清楚。3、土地利用状况 根据委托估

5、价方提供的资料，及估价师的现场勘查，委估宗地地上共 有平方米房屋。四、影响地价因素说明（一）一般因素（1）城市资源状况平泉市地处河北省东北部。东经118 21 03 119 15 34，北 纬40 24 0 40 40 17，为辽宁、内蒙、河北三省交界地，东与 辽宁省的凌源市接壤， 北与内蒙古自治区赤峰市宁城县相连， 西邻承德县， 南邻宽城县。市域面积 3297平方千米。总人口 446939人（2016年末）。 平泉市是中华民族红山文化的发祥地之一， 远在史前， 春秋战国时的“老 马识途”，汉末三国时的“望梅止渴”等都出自平泉。 平泉市素有“通衢 辽蒙、燕赵门楣”之称，近邻北京、唐山、秦皇岛、

6、赤峰、朝阳等大中城 市，平泉市人民政府驻地平泉镇。距承德市 92 公里，距北京 293 公里， 距省会石家庄 489公里。2017年 4月，经国务院批准同意撤销平泉县设立 县级平泉市。平泉市自然资源丰富，已探明铁、铜、金、煤等矿产资源 40 多种，开发利用 20多种。全县海拔 335-1756 米，属温带大陆性季风气候， 年均 降水量 531 毫米，年均气温摄氏度，无霜期 130 天左右。全县森林覆盖率 %， 遍布森林浴场，空气清新，县城全年二级及二级以上空气质量天数达到 313天，是国家优秀生态示范区、中国绿色名县、全国绿化模范县、全国 生态文明建设先进县。 旅游资源独具特色， 是中国七大河

7、流之一辽河的发 源地，辽河源国家森林公园为国家AAA级景区。（2）房地产制度与房地产市场状况近年来， 平泉市随着经济的不断发展， 土地市场日趋繁荣和规范， 政 府调控土地市场的机制已经形成。三、四级市场逐步活跃，土地转让、抵 押、租赁等交易活动明显增多， 土地交易价格呈明显上升趋势。 根据国务 院关于加强土地资产管理的通知 （国发200115 号）精神，该区进一 步加强土地资产管理， 整顿土地市场秩序， 垄断土地一级市场供应， 并严 格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定 （国土 资源部 11号令）和协议出让国有土地使用权规定 （国土资源部 21 号 令）要求，加强了对土地出让

8、市场的管理，使该市土地市场日趋规范，有 力推动了当地经济的发展。（ 3）产业政策切实加快总投资 182 亿元的汉能光伏发电、高铁车站周边开发等 26 个亿元以上项目前期工作，确保光伏发电、铁路物流项目年内落地开工。 重点抓好总投资 198亿元的舒适 6000万件园林工具、 亮达国际酒店等 92 个在建和新开工项目， 确保全年实施千万元以上项目不少于 140 个，其中 亿元以上的不少于 50个， 10 亿元以上的不少于 2个。加大对席奥通用飞 机组装制造、中国活性炭创意城等项目的包装争列力度， 力争列入省重点 项目个数占省重点项目总数的 1%以上，列入市重点项目个数占市重点项 目总数的 12%以

9、上，最大限度争取省、市重点扶持。提高准入门槛、严格 筛选程序、规范项目管理，引导投资向传统产业改造、战略新兴产业、现 代服务业、重大基础设施、民生和社会事业、生态环保等领域倾斜，确保 全年生产经营性固定资产投资 60 亿元，增长%，高于固定资产投资额增幅3个百分点。积极谋划包装一批可操作性强的大项目、好项目，确保全年 滚动储备投资千万元以上项目不少于 250 个，其中亿元以上的不少于 100 个，50 亿元以上的不少于 20个，工业生产性项目 150个以上。充分发挥 现有企业基础支撑作用， 加强监测预警， 强化运行调节，确保山庄、泉力、 日强等骨干企业高效运营，冀东特种水泥、中盐人造板等 35

10、 个竣工项目 达产达效。全年新增销售收入 50亿元以上、利税 15 亿元以上。加快南城区航空科技、 南五十家子多金属综合利用、 长城化工、 红山 新能源四个产业园区建设速度。 积极推进航空科技产业园争列国、 省高新 技术产业园区。 加快工业聚集区生产生活设施配套， 抓好塔泉复合玻璃钢 等 12 个驻区项目建设，年内新增入驻企业 12 家，实现工业增加值 26 亿 元以上。积极推行标准化生产、 产业化经营、 专业化服务，促进农业增效、 农民增收。在稳定粮食生产的同时，以露地菜、花、薯类等高效作物为重 点，大力实施盛合源千亩露地菜种植、 5000 亩万寿菊基地等项目，调优 大田作物种植面积 5 万

11、亩。食用菌：实施多品种结构、多模式探索、多层 次推进等有效机制， 确保食用菌新增 6000万盘（袋） 、总量达到亿盘 （袋）。 设施园艺：重点加快以鲜切花为主的花卉产业扩张， 稳步推进设施菜基地 建设，确保年内新增设施园艺 5000 亩。现代林业：加快推进中国北方种 苗实验基地、 花卉基质与产业化示范基地、 速生树种选育等项目建设， 大 力发展林下经济， 全年新造林 7 万亩、发展苗木基地 8000 亩。畜牧养殖： 加快标准化养殖小区建设，力争 60 万头生猪屠宰项目年内投产。特色主 导产业提供农民人均纯收入 4420 元。依托国家农业产业化示范基地，谋 划实施一批农产品精深加工项目， 加快推

12、进总投资亿元的奥科瑞丰食用菌 绿色能源产业化、太平洋绿豆凉茶等 15 个农业产业化项目，确保年内完 成投资 5 亿元以上。实现产业化经营额 38亿元。年内新增农民专业合作 组织 20个，省级着名商标、名牌产品各 1 个，绿色、有机认证各 2个。大力提升文化产业创意、 创新、创造能力， 力争全年实现文化产业增 加值 5亿元。一是推进四大文化产业园区建设。 二是挖掘文化资源。 三是 大力发展乡村旅游。以特色产业和优质资源为载体，加大二泉地温泉城、 小黄山景区开发力度。年内新培育精品旅游路线 2 条、特色旅游乡村 2 个，发展农家乐 100 户。突出以“大物流”体系引领产业发展，恢复商贸重镇历史地位

13、。 一是 构建“大物流”体系。 二是 加快专业市场建设。 三是优化商贸服务设施。 四是完善城乡流通网络。水利：大力推进鸽子洞水源、 县城应急水源等重点工程， 确保年内完 成鸽子洞水电站公路改线，坝基开工建设，除险加固小（二）型水库 3 座，实施高效节水灌溉面积 2 万亩。电力：加快推进南城区 220千伏输变 电站项目，重点实施王土房 35 千伏输变电站、大庆和茅兰沟双回线路改 造工程，完成农网改造 40 公里。交通：完成七崖线和客运北站建设，积 极推进杨三线、大七线、 101 线过境路、兴榆线升省道、平青乐线升国道 等项目，稳步启动城乡一体客运网络建设。 通讯：加快实施卫星电视“村 村通”、移

14、动手机电视（ CMM）B 等项目，确保广播电视人口综合覆盖率达 到 98%以上，宽带、移动服务网点延伸到 50 户以上自然村， 3G 和高清电 视信号辐射到城区周边乡镇，有线广播实现中心村全覆盖。强化节能减排刚性约束。突出工业、农业、建筑、交通、商务、机关 事务六大领域节能， 加快实施燃煤锅炉改造等十大工程， 扎实开展全社会 节能行动。围绕结构减排、工程减排、监管减排，强力淘汰落后产能，加 快实施康泰热力烟气脱硫、 三元中育农业减排等工程， 确保节能减排目标 如期完成。大力发展循环经济。重点实施金盛建材、泰达生物质发电等 18 个项目，延长加粗食用菌、玉米、山杏等五条循环经济链条，确保成 功争

15、列新一轮省级循环经济示范县。 加强生态环境建设。 深入实施京津风 沙源治理、荒山绿化、矿山披绿等工程，大力推进县、乡、村生态三级联 创活动，确保全年治理水土流失面积 30 平方公里，森林覆盖率达到 %。不 断进行科技创新。 完善科技创新平台， 加快北林大实习基地、 农科院食用 菌产业技术研发中心建设， 新建农业气象信息服务站 9 个，农业科技示范 园 4 个。引导企业自主创新， 确保年内新建企业和行业研发中心 1 家，培 育科技型龙头企业 2 家, 申报高新技术企业 1 家。（4）城市规划与发展目标地区生产总值确保 120亿元，增长（现行价） 20%；力争 130 亿元， 增长 30%。规模以

16、上工业增加值确保 41亿元，增长 %，力争达到 45亿元， 增长%。财政收入确保 17亿元，增长%；力争亿元，增长 %。全社会固定资 产投资 120亿元，增长%。引进县外资金 48亿元，增长 %。社会消费品零 售总额 38亿元，增长 17%。城镇居民可支配收入 16300元，增长 %。农民 人均纯收入 6300 元，增长 11%。外贸出口额 3800 万美元，增长 %。万元 生产总值综合能耗下降 %以上。化学需氧量、二氧化硫排放量、氨氮、氮 氧化物排放量分别削减% % % %人口自然增长率控制在6%0以内。城 镇登记失业率控制在 %以内。城镇化率达到 46%。（5）城市社会经济发展状况 全县上

17、下坚持以“快增长、优结构、做城市、惠民生”为主攻方向和 着力点，强力实施“工业强县、农业兴县、文化活县、商贸旺县”发展战 略，大力开展 “重点项目攻坚年” 和“招商引资突破年” 活动，凝心聚力， 攻坚克难，县域经济迈上新台阶，实现了“十二五”良好开局。地区生产 总值预计（现行价，下同） 100亿元，占年计划的 100%，增长 %。规模工 业增加值 33 亿元，占年计划的 %，增长%。全部财政收入亿元，占年计划 12亿元的 %，增长%。固定资产投资额 90亿元，占年计划 110 亿元的%（京 沈高铁未开工，影响投资约 20 亿元），增长%。引进县外资金 42亿元，占 年计划的 105%，增长 %

18、。社会消费品零售总额亿元，占年计划的 100%，增 长%。城镇居民可支配收入 14705元、农民人均纯收入 5677元，分别增长 % 和%外贸出口额达到3400万美元，占年计划的%增长%万元GDP能耗 下降化学需氧量（COD、二氧化硫、氨氮、氮氧化物分别削减% 38% % % 城镇登记失业率%人口自然增长率。城镇化率 45% 随着居民收入的不断增加，居民消费水平日益提高。 1-6 月份，预计 全县社会消费品零售额实现亿元， 占全年计划的 %，同比增长%。企业规模 逐步扩大，我县限上企业增至 23 家， 1-5 月份，限上批发、零售业销售 额实现亿元， 同比增长 %，限上住宿、餐饮业营业额实现亿

19、元， 同比增长 %， 限上企业销售额和营业额的快速增长， 对全县批发零售业和住宿餐饮业增 加值的快速增长起到了很好的拉动作用。（二、区域因素 七沟镇位于平泉市县境西部，老牛河上游，距县城千米。面积 279 平方千米，人口万人（ 2010 年、。辖 25 个行政村，镇政府驻七沟村。京 沈公路过境。七沟自古以来就是人杰地灵， 物华天宝之地， 境内有祥云岭、 凤凰岭 等十大自然景观，风景怡人。境内群山环抱、翠绿成荫，有山杏 20万亩， 生态无公害果树 10 万余株，森林覆盖率达到 %以上，环境生态优美。距承德市 60 公里、北京 220 公里，国道 101 线和京承高速穿越全境， 建有万千伏变电站一

20、座，电力供电充足。本镇位于平泉市的西侧， 交通方便快捷。 工业生产初具规模， 全镇现 有各类私营企业 38 家，基本形成了以冶矿、食品加工、玻璃制品为主的 工业格局。工业主要生产铁球团、玻璃制品、白云灰、大理石板材、杏仁 系列饮品、 野生水果饮料等产品， 产品销往全国各大城市， 玻璃制品远销 欧美。农业产业已基本实现规模化发展，共有以生产滑子菇、黑木耳、香 菇为主的食用菌园区 25 个，占地面积 1000亩，年产值 2000万元；畜禽 养殖园区 20 个，占地 690亩，年存栏：肉牛 2000头、猪 3000头、蛋鸡 100 万只，露地蔬菜 1000亩，产品主要销往京津。（三）个别因素估价对象

21、位于平泉县七沟镇榆树林村， 土地面积为平方米。 待估宗地 登记用途为工业用地， 根据土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007，2007 年 8 月 10 日）规定，本次评估设定用途为工业用地。 截止到评估基准日， 估价对象剩余年期为年， 根据平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新 报告，估计对象位于级别外。待估宗地地质条件较好， 对建筑物高度有一定限制， 形状规则， 适于 利用，地面平坦。本次估价对象在估价基准日的设定开发程度为宗地红线 内“三通”（即通电、通路、通讯）及红线内“场地平整” 。第 三 部 分 土 地 估 价 结 果 及 其 使 用一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的

22、法律、法规1、中华人民共和国土地管理法 （2004年 8 月 28 日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2、中华人民共和国城市房地产管理法 （2007 年 8 月 30 日第十届 全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）3、国土资源部关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进 国有企业改革和发展的若干意见的通知 （国土资发 1999433 号）4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办 法的通知（国土资发 200144 号）5、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见 （试行）和土地估价报告备案办法（试行） 的通知”（国土资厅发 20014

23、2 号）6、国土资源部关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准 的通 知 （国土资发 2006 307 号,2006 年 12 月 23日）国土资发7、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知 2008308 号）8、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知 （国土资发 200956 号， 2009年 5月 11 日）9、中华人民共和国耕地占用税暂行条例 （中华人民共和国国务院 令第 511号，自 2008年 1月 1日起实施）10、国土资源部办公厅 关于完善企业改制土地估价报告备案有关事 宜的通知（国土资发 2009311 号）11、国土资源部办公厅 关于实施电子化备案完善土地

24、估价报告备案 制度的通知（国土厅发 201235 号）12、中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第 256 号）13、关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知 （ 财税2014101 号 ）（二）地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件1、河北省人民政府、 承德市人民政府颁布的有关政策、规定、 实施 办法、通知等法规文件2平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告 平泉县土地利用总体规划 河北省人民政府关于修订征地区片价的通知 （冀政冀政发 28 号）、河北省土地管理条例 （2005年5月 27日河北省第十届人民代 表大会常务委员会第十五次会议第五次修正）3、4、5、2015（三）有

25、关技术标准1、城镇土地估价规程 （ GB/T 18508-2014）2、城镇土地分等定级规程 （GB/T 18507-2014 ）3、土地利用现状分类 （ GB/T 21010-2007）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价（一）估价原则（1）替代原则 根据市场运行规律， 在同一商品市场中， 商品或提供服务的效用相同 或大致相似时，价格低者吸引需求， 即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律， 某块土地的价格， 受其它具有相同使用价 值的宗地， 即同类型

26、具有替代可能的宗地价格所牵制。 换言之，具有相同 使用价值、 替代可能的宗地之间， 会相互影响和竞争， 使价格相互牵制而 趋于一致。（2）需求与供给原则在完全的市场竞争中， 一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小 于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比， 具有独特的人文和自然特性， 因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的 公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则一般商品的价格， 是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土 地价格也有同样情形， 它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价 格形成因素经常处于变动之中， 所以土地价格是在这些因素相互

27、作用及其 组合的变动过程中形成的。 因此，在土地估价时， 必须分析该土地的效用、 稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、 区域因 素及个别因素。 由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因 果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。 因为土地能适应周围环境， 则该土地的收益或效用能最大限度地发挥， 所 以要分析土地是否与所处环境协调。 因此，在土地估价时， 一定要认真分 析土地与周围环境的关系， 判断其是否协调， 这直接关系到该宗地的收益 量和价格。（5）多种方法相结合

28、的原则 随着我国土地估价业的发展， 目前比较实用的宗地估价方法有收益还 原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。 由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差， 因此进行地价评 估时，就要根据待估宗地的实际情况， 充分考虑用地类型及所掌握的资料， 选择最适宜的方法进行评估， 同时为了使评估结果更为客观， 更接近于准 确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估， 以便互相验证， 减小误差， 确定出合理的价格。（二）估价方法根据城镇土地估价规程 以及估价对象的具体条件、 用地性质及评 估目的， 结合估价师收集的有关资料， 考虑到当地地产市场发育程度， 选 择评估方法。估价

29、对象位于平泉县七沟镇榆树林村 , 处于平泉县各建制 镇土地级别与基准地价更新报告） 基准地价覆盖范围之外，且现实行基 准地价已经超过三年， 新一轮基准地价尚未实行， 故本次不采用基准地价 系数修正法； 由于待估地块为工业用地， 区域内没有相类似出租案例， 故 无法准确测算其总收益及其费用， 故本次不采用收益还原法； 剩余法适用 于开发项目的土地使用权价格测算。 考虑到待估宗地所在区域有可供选择 的交易案例， 可以采用市场比较法评估； 成本逼近法适用于工业用地价格 评估。综上所述， 经评估人员综合分析， 最终选择市场比较法和成本逼近 法进行评估。（三）估价结果1、地价确定的方法经估价人员现场查勘

30、和对当地地产市场情况分析， 按照地价评估的基 本原则和估价程序， 本次评估选择成本逼近法和市场比较法两种估价方法 进行了评估， 两种方法测算结果相差不大， 故本次采用成本逼近法和市场 比较法两种方法测算结果的算数平均数作为最终地价。（270+230）- 2=250 元/ 平方米。2、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析， 按照地价评估的基本原则和估 价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用 年限及开发程度条件下、 评估基准日为 2017年 8月28日的国有建设用地 使用权现值价格为：评估土地面积 : 平方米 评估单价 :250 元/平方米 评估总地价 : 万元大写

31、金额:货币种类 : 人民币三、估价结果和估价报告的使用（一）假设条件1、 该宗地为国有土地，委托方合法取得土地使用权。2、 估价对象得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、 在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、 任何有关待估宗地的运作方式、 程序符合国家、 地方的有关法律、 法规。5、 委托方提供的资料属实。6、 评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红 线内场地平整状况。（二）本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务， 评估人员对于 评估结论用于其他目的的可行性未作研究。2、本报告估价结果，须经受托土地估价机构盖章、土

32、地估价师签名 方能生效。3 、本报告未经受托估价方同意，不得向委托方和评估报告审查确认 部门以外的任何单位或个人提供， 报告的全部或部分内容未经估价机构同 意，不得转载、发表。4、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价 格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用 年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关 损失，受托估价机构不承担责任。6、本报告的估价结果自估价基准日 2017年 8月 28 日起壹年内有效。（三）资料来源说明1、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价