微观经济学第03章.docx

1、微观经济学第03章第三章 资产评估的基本方法 本章主要介绍常用的资产评估方法，主要包括现行市价法、重置成本法、收益现值法以及清算价格法和历史成本法。我们首先介绍资产评估的基本假设，然后展开对资产评估基本方法的介绍，并做相应的分析和研究。第一节 资产评估的基本假设一、 资产业务的分类资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一系列业务的总称。主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、质押和担保等。产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产产权的经济行为。根据现代产权理论，所谓产权（property rights） ，是指财产权，它本身是一组权利，由所有权及其派生

2、的一系列权利组成。市场经济的核心问题是交易，交易的本质是产权的交易。例如，消费者花费100万元购买了一辆高级轿车，表面看来，好象是100万货币和一辆高级轿车的交易，但进一步分析，就会发现，这一交易的实质是消费者放弃了自己所有的关于100万货币的一系列产权（包括使用权、收益权、处置权、赠与权等等权利），得到了关于高级轿车的一系列产权（包括使用权、收益权、处置权、赠与权等等权利），而在这一交易中，小轿车生产企业则用关于小轿车的一系列产权换取了关于100万货币的一系列产权。由于产权就是权利，因此，市场经济条件下的任何交易说到底是权利的交换而非其他。产权理论认为，所有权、收益权、使用权、经营权、处置权

3、以及其他权利都是产权，因此，当我们拥有特定的财产时，实际上是拥有关于这一财产的一系列产权，这些产权构成产权束，因此，“产权”这一概念在英文中通常是一个复数概念。产权这一概念既可以用来说明权利主体对商品和劳务的权利关系，也可以用来说明权利主体对资产的权利关系，还可以用来说明权利主体对一定行为的权利关系。例如，在吸烟室，吸烟者拥有的吸烟的权利就是权利主体的产权，而在公共场合，不吸烟者享受清洁空气的权利就是权利主体的产权。就权利主体对资产的产权而言，主要表现为权利主体可以凭借这样的权利获得经济利益，这种经济利益既可以来自对资产的处置，也可以来自对资产的出租、转让和使用。通常，资产评估中的产权转让既可

4、以指资产的一系列权利的转让，也可以指对资产的部分甚至一项权利的转让。例如，资产所有者可以在保留资产所有权的情况下，把资产出租并取得相应经济利益，也可以把资产的所有权转让取得相应的经济利益。再比如，一个企业可以将自己商标的使用权转让给其他企业，自己依然保持原来对商标的一系列权利。这些都构成了不同的资产业务。 资产的所有权转让是指房屋、机器、设备、生产工具、原材料等资产或者整个企业按照等价交换的原则变更所有权的经济行为。使用权转让则指资产不改变所有权，仅仅变更使用权的经济行为，比如承包、租赁等产权安排方式就是产权的转让而非所有权的转让。可见，产权转让的范围十分广泛，承包、股份化经营、租赁、无形资产

5、交易、企业兼并和收购等都是产权转让的内容。所有这些产权转让行为中都要进行资产评估。资产补偿是指固定资产在使用过程中，因磨损或技术折旧、功能贬值而降低其价值，这种损耗价值的回收，就是资产的价值补偿。它一般通过折旧的方法实现。当资产因使用或因其他原因报废时，需要用新的资产来代替报废旧资产，这被称为资产的实物补偿。价值补偿和实物补偿一起被称为资产补偿。资产补偿是资产业务的重要内容，要科学合理进行资产补偿，就必须进行资产评估。资产补偿已经在第二章中进行了分析，这里不进一步讨论。资产纳税是指资产占有者依据国家税法规定，按资产价值量向国家交纳税金的资产业务。资产纳税在有的国家和地区实行，有的国家和地区并不

6、实行。资产纳税可以看成是资产持有人和政府之间的资产业务，也可以理解成是资产持有人和政府之间的交易行为，即资产持有人以纳税的方式购买政府提供的公共产品。和一般交易不同的是，这是一种强制行为，是一种非自由自愿的交易行为。那么，资产纳税的依据是什么？显然资产纳税的依据应该是资产持有人所持有的资产的价值量，换句话说，税率一定时，资产的价值量是资产纳税的计算基础。于是，要顺利进行资产纳税工作，就必须准确确定资产的价值量，这就需要进行资产评估。资产抵押是指以资产作为抵押品进行融资或其他经济活动的一种经济行为。一般而言，一个企业在发展中如果需要金融机构的资金支持，就需要得到这些机构的贷款，如果没有足够的信用

7、，就需要实施抵押贷款，即以企业的部分资产或全部资产为抵押品，向金融机构申请贷款。在这种情况下，金融机构就需要知道抵押品的价值是多少，是否与贷款的数额相符合，以决定是否给予贷款。这时，对抵押品进行评估就是必要的。与资产抵押相联系的另一种资产业务是质押，与资产抵押不同的是，质押品的管理权不属于企业，而属于另外一方。例如某企业需要一笔30万元的贷款，则可以价值30万元的有价证券作为质押品交由金融机构保管后，金融机构为其提供30万元的贷款。如果是抵押，则30万元的抵押品不需要交由金融机构保管，自行保管即可得到贷款。显然，进行质押时同样需要评估质押品的价值是否与所贷款项数量相当。此外，担保也是一种重要的

8、资产业务。当一个企业为另外一个企业从金融机构贷款提供担保时，同样需要对担保企业的全部资产或部分资产进行评估，以便确定担保企业是否具有担保资格。在市场经济条件下，资产的保险也是一项重要的资产业务。资产持有人为了避免意外事故对资产造成的损害，一般要向保险公司投保，此时，为了科学合理确定资产持有人应该交纳的保险费用，就需要准确估价所投保资产的价值量。因此需要进行资产评估。上述分析说明，在市场经济条件下，大量的资产业务需要进行资产评估，科学合理的资产评估为这些资产业务的顺利进行提供了基本的前提和保证。二、 资产价值的构成基础要科学合理评估资产的现时价格，就必须首先弄清楚被评估资产的价格的构成基础。（一

9、） 价值资产和非价值资产 根据马克思的劳动价值论，商品或资产的价值是由劳动创造的，商品或资产的价值量由生产该商品或资产的社会必要劳动时间决定，因此一项资产是否具有价值主要看该项资产是否凝聚有一般人类劳动。 按照这样的理论，价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人类一般劳动的资产，如机器设备、房屋建筑、商标、专利等资产都是价值资产。非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产，如特许权、土地使用权、未开发的矿藏等。（二） 资产价格的构成基础按照马克思的劳动价值论，一般商品或资产的价值由生产该商品所耗费的社会必要劳动时间所决定，商品或资产的价格围绕其价值上下波动。在资产评估中，由于部分商品或资产

10、不具备马克思劳动价值论所定义的价值，而资产业务又要求确定其价格，因而相关资产的价格的构成基础也不同于一般商品。构成资产价格的基本因素一般包括：1 被评估资产的价值量；2 被评估资产在继续使用中的获利能力；3 法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的收益。比如，一幢教学楼能否改造为娱乐中心的权利也构成该教学楼的价格基础。三、 资产评估的基本假设任何一门学科的建立都要以一定的假设为前提，资产评估作为一门新兴的学科也不例外。其理论方法也是建立在一定的假设条件之上。资产评估是在交易发生之前对准备交易的资产在某一时点的价格进行估算。由于同一资产在不同用途和不同的经营环境下，现行市价会有所不同，因此在评

11、估时，评估人员就必须对资产的未来用途和经营环境做出合理的判断。基于这样的原理，资产评估的基本前提假设主要是继续使用假设、公开市场假设和破产清算假设。（一） 继续使用假设即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以后时间能为其持有人带来的经济收益。这种继续使用一般假定是遵循原来的设计与用途，但在必要时，也可代之以能带来更高收益的用途。但这一假设要求，一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成是一种获利能力而不是物的堆积。比如企业的专用设备，按照继续使用假设，则其带来的收益很可能远远大于拆零出售该设备所得的收入。继续使用的方式包括在用续用，即处于使用中的被评估资产在

12、产权发生变动或资产业务发生后，按照其现行正在使用的用途及方式继续使用下去；转用续用，即被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的用途，按照新的用途继续使用下去；移地续用，即被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。继续使用的条件包括，被评估资产必须具有剩余寿命；具有收益能力；产权明确，或者通过界定可以明确；可以确定最佳用途；产权可以转让。 继续使用假设要求在进行资产评估时重点考察以下具体内容：1 资产继续使用的目的是带来收益，该项资产在继续使用中是否能带来收益？2继续使用的可能性如何？如：尚可使用的寿命状况怎样？3继续使用的前

13、提是否存在？如：在资产发挥作用期间，资产的所有者是否能将资产的所有权保存下去？4 继续使用的范围有多宽？评估时应当选择能带来最大收益的用途计算资产的后续收益。5 继续使用的功能是否完全？（二） 公开市场假设 公开市场假设是指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。资产买卖的双方地位平等，并且都有足够的时间收集信息。该假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大的收益。当然，这种选择仅限于该项资产的可选择用途范围内。在这种情况下，资产的价格取决于资产的

14、交换能力，即取决于潜在投资者使用该项资产获利的可能性、获利的大小和潜在投资者数量的多少。 公开市场假设是市场经济发展的内在要求，是实现资源最优配置的前提条件。在进行资产评估时，只有遵循公开市场假设处理资产业务或做适当的调整，才能体现出资产的真正市场价格，使资产得到最佳利用。（三） 破产清算假设 这一假设主要针对破产清算企业。它假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售。这种出售有一定的时间限制。在这种情况下，资产交易双方的地位不平等，交易时间短，资产的现行市价大大低于其他条件下的现行市价。四、 资产评估的价格标准 不同的资产评估业务的评估目的不同，评估的具体条件也不同，

15、被评估资产的类型也不同，所以，不同的资产业务在评估中应该选择不同的价格标准和评估方法。以下是与五种资产评估计价标准相对应的评估方法。（一） 现行市价法 以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价作为依据，确定被评估资产的现行市价。运用该方法的条件是，必须有一个成熟、完备的资产市场，而且市场资料信息完备、公平。采用现行市价法进行资产评估时，所依据的价格标准是现行市价。（二） 重置成本法 按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗和贬值来确定资产的现行市价的方法。该方法的计量条件是，资产已经完成购建过程，而且能够继续使用。采用重置成本法进行资产评估时，所依据的价格标准是重置成本。（三） 收益现

16、值法 把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得评估值。这种方法更能反映资产评估的本来意义，但它的前提是资产具有可预测的剩余寿命和收益能力，并且能产生可计量的收益现金流，预期收入必须准确。采用收益现值法进行资产评估时，所依据的价格标准是收益现值。（四） 清算价格法 清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变卖企业资产的方式来清偿债务、分配剩余权益状态下的非正常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市价。清算价格法是对即将破产或清算的企业，以清算价格作依据评估其资产的价值。该方法的计量条件是企业破产或清算，对资产的评价是强制性、非协商性的。采用清算价格法进行资产评估时，所依据的价格

17、标准是清算价格。（五） 历史成本法它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧，得到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。采用历史成本法进行资产评估时，所依据的价格标准是历史成本。 需要指出，历史成本、重置成本、收益现值、现行市价和清算价格是以资产评估的估价标准形式来表达的价值类型，是目前使用最普遍的一种。另外，从资产评估的假设角度，还可以将资产的价值分为：继续使用价值、市场变现价值和清算价值三类。如果从资产业务的性质来划分，资产的价值类型还可以分为：交易价值、转让价值、抵押价值、纳税价值、租赁价值、拍卖价值、清算价值等等。如果从资产评估结果的适用性和适用范围来划分，还可以分为市场价值和

18、非市场价值。其中，市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值；非市场价值是指在特定经济行为中，被评估资产在非公开市场（即受限制的市场）上的价值。使用非市场价值进行评估的对象通常包括：非竞争性经济资源（如稀有矿藏、邮电等垄断行业）和不可确指的无形资产（如商誉）等，因为这类资产没有替代性，市场比较小，市场条件不完全，难以取得公开市场价值的具体数量。 这几种划分方法各有特点，这里只强调第一种和最后一种。按照历史成本、重置成本、收益现值、现行市价和清算价格的划分方法来划分资产评估的价格标准，与现代会计理论中资产计价的划分标准相符合，在对资产交易或其他类型的产权变动作帐时，便于会计人员处

19、理，也便于他人阅读、理解，因此这种划分方法目前最流行。而最后一种划分方法强调资产评估结果的正确使用，要求它与特定的评估目的相匹配，既不能错用，也不能将一种评估结果滥用。这样的划分方法比较符合资产评估作为一种社会中介活动的要求，因为从根本上来说，资产评估就是对客户及公众提供一种专家意见，这种意见能对客户的经济行为起参考或指导作用，如果客户误解了评估结果的性质和使用范围，将会造成巨大的损失。所以对资产评估结果明确、科学地分类是非常必要的。按照评估结果的适用性和使用范围来划分，既有利于评估人员明确被评估资产的性质，撰写出有价值的评估报告，也有利于客户对评估结果的理解，使得资产评估在经济决策中确实起到

20、指导作用。第二节 现行市价法一、 基本思路资产评估人对资产市场充分搜寻，找出与被评估资产完全相同或相似的全新资产，并以全新资产的市场价格为依据，减去被评估资产按现行市价计算的累计折旧额，从而确定出被评估资产的现行市价的评估方法叫做现行市价法。 可见，现行市价法的基本思路是对比的思想，即把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产的现行市价。评估中需要把被评估资产置于市场中加以考虑。中华人民共和国国有资产评估管理办法实施细则第四十条规定，现行市价法是指“通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行

21、对比调整，估算出资产的价值的方法。”现行市价法要求充分搜集市场，所寻找的参照资产应尽量相同，不能相同，则至少应相似。二、 现行市价法的前提条件和适用范围（一） 前提条件1 该类或该项资产的市场发育相当成熟，不存在市场分割，而且资产的市场定价合理；2 参照资产易于搜寻；3 参照资产的一些技术指标、经验数据易于观察和处理；4 参照资产和被评估资产在技术指标、资产性能等方面必须相同或相似。（二）适用范围 现行市价法主要用于单项生产要素的评估，如对生产设备、原材料等的评估以及投资参股、合作经营、确定遗产税、财产税的税基时的评估等。在具体运用时，由于现行市场价格具有不同形式，应注意以下几点：1承包、全民

22、所有制企业的联营、兼并、转让、保险应以现行采购价格为准；2参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及破产清算应采用资产的可变现价格；3不同所有制企业的上述经济行为以及租赁经营应以市场价格为准；4中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国际市场价格作必要调整。企业进行整体资产评估时，一般不用现行市价法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。三、 影响现行市价的基本因素（一） 资产的固有价值 即资产中包含的社会必要劳动时间，也叫基础价格。一项资产的生产所耗费的社会必要劳动时间体现在其生产成本的高低上，因此，决定资产现行市价的价格基础是该

23、项资产的生产成本。（二） 供求关系第二章已经指出，商品或资产的价格与需求呈正向变动的关系：需求增加，商品或资产供不应求，价格就会上升，反之，商品或资产的价格就会下降。类似，商品或资产的价格与供给呈反向变动的关系：供给增加，商品或资产供过于求，价格就会下降，反之，商品或资产的价格就会上升。商品或资产的市场均衡价格正是在供求变动中决定的。（三） 质量因素资产的质量因素包括资产本身的功能、性能精度等技术参数，也包括由此资产生产的商品的品牌和市场影响力。对资产质量的鉴定比较复杂，有时要通过有关专门机构或专家进行。（四） 成新率由于被评估资产通常并不是全新资产，其新旧程度、可被再利用程度就成了该资产价值

24、的重要标准之一。成新率一般用尚可使用年限与法定使用年限之比来表示。除了上述因素之外，类比资产的现行市价，所处的时间和地域以及通货膨胀等因素也对被评估资产的现行市价有重要影响。四、 现行市价法的评估方法在常见的资产评估业务中，现行市价法具体评估方法有三种：市价折扣法、市价比较法和物价指数法，下面一一介绍。（一） 市价折扣法 它是以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到被评估资产的现行市价。评估公式为：被评估资产的现行市价=相同的全新资产的市价-应计折旧 =相同的全新资产的市价-（相同全新资产市价-残值）已使用年限/法定使用年限 31 其中，

25、相同的全新资产的市价可以在市场上搜寻得到，残值是指被评估资产报废后的价值，法定使用年限是指规定的被评估资产的总使用年限举例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一套，规定使用年限为15年，已使用4年，要求按现行市价法进行评估作价。经调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计残值为12000元。该专用设备的现行市价=120000-（120000-12000）4/15=91200元 应用市价折扣法评估资产时，应当注意的问题是：（1）参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产；（2）如果市场分割使参照资产有几个不同的价格，则必须根据资产市场供求状况和资产取得时的市场实际价格，并结合国

26、家有关政策，准确确定参照资产的市场标准价格；（3）要分析被评估资产有无非正常损耗，如果有，则除了扣除折旧以外，还应该根据非正常损耗情况酌情扣减；（4）已使用年限为实际已使用年限，它与名义使用年限的关系为：实际已使用年限=名义已使用年限开工率 32（二） 市价比较法 市价比较法是指在资产市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但在市场上可以找到类似的资产做为参照资产，以类似资产的成交价格为基础，再对差异因素做必要调整，从而确定被评估资产的现行市价。评估公式为：现行市价=相似全新资产市价-（相似全新资产市价-残值）已使用年限/法定使用年限 调整系数K 33公式中的调整系数K不易确定，通常是根据经验

27、来确定。一般来说，影响K值的主要因素是：1 时间因素 按参照资产成交时间与被评估资产的评估基准日之间的时间差异来调整所导致的价格差异。这里就需要考虑通货膨胀率的影响，时间差越小越好。2地域因素 参照资产所处地区或地段与被评估资产所处地区或地段的差异。这一因素对房地产评估最为敏感。如图所示，位于角地的房地产A的价值通常优于位于街道中段的B，而处于袋地的房地产C的价值最低。 图31：地域不同对调整系数的影响2 资产的功能是指资产功能过剩和不足对资产价格的影响。比如，如果机器设备的功能不能满足购买者的要求，购买者需要对该资产追加投资进行改造，则对该购买者而言，相比于同类但功能更高的资产，该设备的估价

28、就要低一些。采用市价比较法的关键是选择参照资产，应根据待评估资产的特点选取参照资产。参照资产可以是一个，也可以是数个。应用市价比较法评估资产时，应该注意的问题是：（1）选择的参照资产必须尽可能与被评估资产相类似，否则参照资产的价格就会和被评估资产的价格有较大的出入；（2）合理确定调整系数K，全面分析被评估资产与参照资产在性能、使用收益、技术水平等方面的差异；（3）参照资产必须是全新的资产。举例： 如上例中，目前市场上没有全新相同的设备，但有类似设备，全新价格为70000元，预计残值为7000元，通过比较两者的性能、使用收益、技术水平等因素后确定的调整系数为1.7。则，被评估资产的现行市价=70

29、000-（70000-7000）/1541.7=90440元 （三）物价指数法这种方法是指利用物价指数来估算被评估资产的现行市价的一种方法。它用物价指数来调整被评估资产的帐面价值，从而求得资产的现行价格。 在这种方法下，通常采用定基物价指数，基年最好与被评估资产的购置日期相同。评估公式为：现行市价=帐面原价评估日定基物价指数-差异贬值 34与前面几种方法相比，这种方法的特点是考虑了物价上涨因素，在高通货膨胀时期较为适用。五、 现行市价法的评估程序1 确定被评估资产。即要明确被评估资产是什么。2 确定评估指标。通过市场调查，收集和掌握与被评估资产价值有关的数据资料。包括被评估资产的实体特征、地理

30、特征、经济特征等数据，同时收集与被评估资产主要实体特征相同或相类似的资产的现行市场成交价格、成交日期及价格变动趋势等。3 整理资料，并验证其准确性。同时，应当关注有关市场价格变动和国家有关政策的调整。4 选择适当的参照资产。这是整个评估过程的关键。因为参照资产是确定被评估资产的价值的一个重要参考依据和基本尺度。参照资产的选择应注意：（1）选择与被评估资产相同或相似的资产；（2）参照资产与被评估资产之间有内在可比因素；（3）参照资产的交易地区和时间必须能准确确定。5 用定性或定量方法分析并调整差异，综合考虑各种因素，确定调整系数K。6 计算得出结果。7 结合其他方法，检查是否符合实际情况，如果需

31、要，还要进行必要的调整。这一步骤是评估人员用于评估结果的合理性检验，不写入评估报告。各步骤中的难点是差异的调整和参照资产的搜寻。第三节 重置成本法一、 基本思路重置成本的含义是重新购置与被评估资产完全相同或类似的资产所花费的各种成本费用的总和。因此，站在买者的角度来看，重新购进与被评估资产相同或相类似的全新资产，必然要花费各种费用，主要包括：买价、运杂费、安装调试费等全部重置成本，即在现行市价条件下需要支付的成本额，然后在此基础上扣除被评估资产因为（1）新旧程度因素、（2）社会技术进步程度因素（3）社会经济环境变化等对资产价值的影响因素导致的贬值量，从而得出评估值。评估的基本公式为：现行市价（

32、评估价值）=重置成本有形损耗无形损耗 =重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 35二、 重置成本法的特点及分类（一）重置成本法的特点1考虑因素比较全面。重置成本法既考虑了被评估资产的现行价格水平，又考虑了资产购置时的全部费用，包括直接费用与间接费用，还考虑到了资产已使用年限的磨损以及实体性、功能性、经济性贬值因素的影响。2适用性强。这种评估方法不一定象现行市价法那样必须搜寻相同的或相类似的参照资产确定参照资产的市场标准价格。因此，固定资产甚至无形资产的评估都可以采用重置成本法。（二）重置成本法的分类 按照重置成本确定的依据不同，重置成本法可分为复原重置成本法和更新重置成本法。复原重置成本也叫复制品成本，是指按照现行市场