哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格.docx

1、哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格 备注： 1.基本物业服务收费标准 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）利润（政府指导价标准幅度6%12%）法定税金 2.法定税金 基本物业服务收费标准税率 二、哈尔滨最新物业费收取标准政策和法律依据 哈尔滨市物业服务收费管理办法 第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例、国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法、哈尔滨市物业管理条例、哈尔滨市人民政府办公厅关于 的通知等规定，制定本办法。关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见关于加强居民进户

2、收费和物业服务收费管理的通知哈尔滨市物价局、号）199914经发哈尔滨市物价监督管理局 哈尔滨市住房保障和房产管理局关于进一步规范物业服务收费工作的通知（哈价联发201117号）同时废止。 第三十三条 本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。 三、哈尔滨物业费收取标准2014版解读 物业费包含什么 与过去不同，办法将物业服务等级倒置，由原来的一级为最高等级变成最低等级，逐级上升，开放了服务等级设置，为今后更高等级服务标准的设定预留了空间，避免目前指导价格封顶导致的高端物业服务收费困境。 新的物业服务内容分为基础物业服务、级差

3、物业服务和特有物业服务三个部分。其中，基础物业服务包括基础管理、屋面日常 保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护等5项服务内容。基础服务不分等级，实行无差别化定价成本，不论其他等级服务高低，这部分统一定价为每月每平方米0.13元。这是所有物业企业必须达到的服务标准。 级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、清冰雪、公共区域秩序维护、公共区域维修养护、公共区域绿化养护等四级服务内容，其中一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米(多层)0.38元、(高层)0.39元；(多层)0.54元、(高层)0.56元；(多层)0.86元、(高层)0.89元；(多层)1

4、.19元、(高层)1.23元。其中，清冰雪服务，一、二级每平方米0.01元，三、四级每平方米0.02元；公共秩序维护，一级和四级之间定价成本相差较大，四级是一级的4倍，主要是小区的封闭和智能化管理程度影响成本差异较大。此外，一级服务标准有所提高，定价成本(不含绿化)与原成本标准相比提高了0.14元，对提升老旧小区物业服务质量，保证基本运营起到保障作用。 特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险等4项服务内容。其中，电梯管理服务费保留了原标准规定的每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。室内停车泊位物业服务费按照政府指导价月，有塑胶地膜/元

5、110月；立体车位物业费/元90月，有塑胶地膜/元80标准，实行平面和立体车位两档价格，平面车位物业费120元/月。立体车位要求有专业的维保公司定期维修保养，若不能通过相关部门质检，则不允许使用。同时，室内停车场泊位物业费与热费分别收取。 近年来，哈市多次发生小区意外责任事故，由于物业企业无法支付赔偿常常引发矛盾。办法规定，经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险，费用按照物业服务面积分摊。 服务项目侧重 清扫保洁维修养护绿化养护 办法除了新增加多项服务内容与价格标准外，还强化基础物业服务的比重，“清扫保洁”、“维修养护”两个项目成本在各级服务成本构成比例中均有所提升。

6、屋面维修、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护这4个服务项目，是从原物业服务并将“综项服务成本标准的总和。此标准已高于原四级标准“共用部位维修养护”8标准中“共用部位维修养护”部分单设出来的，合管理”项目成本，在各级服务成本构成比例中均有所降低。 此外，“绿化养护”项目成本也有所改变。以前按建筑面积计算绿化收费，客观上易形成“不够用”或者“用不了”的情况，很难有收支对应的实际问题。办法由原来按照建筑面积测算改为按绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。依据绿化成本监审，物业服务绿化养护定价成本，一、二、三、四级分别为每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元

7、，杜绝收支不合理的问题。 公共空间经营收益归全体业主 办法第二十条规定，对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。办法规定装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取，并明确规定物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的费用。 基于基础物业服务项目在单体车库物业服务中基本不体现，级差物业服务项目也只是部分体现，根据质价相符的原则做降价调整。办法第十七条规定与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。 未

8、解决小区内停车难问题，办法第十九条规定，经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，可利用物业管理区域内的公共空间设置停车泊位，根据关于印发机动车停放服务收费管理办法的通知规定，每月每台60元至90元，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。 养护费和电梯基础费专款专用 办法第二十三条规定，物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维护费、电梯费中的基础费用，应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。 共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，防止将未发生的定向使用经 费转化为企业利润，保证共

9、用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障。 物业服务与信用挂钩 服务不合格将被清退 办法第六条规定，暂时未达到办法规定的一级物业服务标准的，通过改造硬件和提升服务，达到一级标准后，可执行基础服务和一级级差服务的成本标准(不含绿化费)，例如，高层每平方米0.52元(0.13元高层0.39元)。对于不能按照一级级差物业服务内容提供全项服务的，可以根据所提供的服务项目执行相应的成本标准，如在提供基础服务的基础上，还提供了一级综合管理和共用设施设备维修养护服务的，可以执行0.27元(0.13元0.10元0.04元)的定价成本。 办法第十五条规定，物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次

10、考核不合格的物业服务企业，按级差物业服务收费标的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。一般设定为半年或一年评定一次。对认真整改10%准下浮达到要求的物业企业，可回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级和收费标准，直至辞退。 新规更注重服务结果 “办法对物业服务的概念和内容进行了分类，更对价格进行了细化，今后的物业服务就是花多少钱享受什么样的服务。”欧洲新城业主委员会主任张泽仁告诉记者，办法新增了诸如车位费用、清雪费用等价格标准，这些细化分类的实施，降低了业主和物业的纠纷。 哈尔滨物业供热集团物业房产部部长戴英波表示，办法弥补了以往一些服务项目定价缺失的

11、问题。同时，一些单体楼房或一些不具备级差服务的老旧小区也有具体的服务内容和价格标准，方便日后的服务。 哈市物业办副主任张晓辉介绍，过去的物业服务标准只规定了服务频次，没有规定服务效果，导致业主对物业服务质量难以监督和衡量，缺乏可操作性行。新标准着重对每项服务应达到的效果进行了明确规定，对每项内容都设立了考核分值，并对总体服务情况设立了达标分数，增强了政策的可操作性，便于业主及行政主管部门对物业服务质量的监督考核。为下一步全民开展物业服务质量考评提供了有利依据。 哈市住房保障与房产管理局局长孔庆勋强调，物业企业若要依照办法调整物业价格，必须先行做好服务，试运行3个月，获得业主的满意及认可的才能调

12、整，业主不满意的一律不能调整，擅自调价的要严厉查处。记者梁庚张博 相关链接 哈尔滨市物价局关于加强居民进户费和物业服务费管理的通知、哈尔滨市物价局的补充通知、关于进一步规范物业服收费工作的通知同时废止。 10大关键词解析哈尔滨市物业服务收费管理办法 哈尔滨市物业服务收费管理办法出台，物企“先服务后收费” 试行仨月业主不满意一律不调价 13日，经过近一年的蕴酿和对200个物业项目样本的调研摸底，市物价局、市住房局联合出台哈尔滨市物业服务收费管理办法。该办法的出台为哈尔滨市提供了全新的住宅物业服务标准和与之相配套的收费政策。今后，破解物业难题和化解物业矛盾，哈尔滨市物业行业有了可操作性的“抓手”。

13、业主交多少费用，物企该提供什么样的服务，双方都将有可约束性的依据。 办法从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。强化了服务项目与服务成本的对应性，制定出了比较完备的物业服务项目和考核标准，实现了服务项目的细化与要素成本的量化相对应，增强了服务收费标准的支撑力。在物业服务要素成本的构成上，突出保障业主最关心的清扫保洁、共用设施设备维修养护部分，在收费标准上增加了这部分比重，相应减少了综合管理方面的比重，使物业新政更趋于完备成熟。 办法按照“质价相符”的基本管理要求，规定“物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考

14、评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准”。对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。 市住房局负责人表示，物业企业凡涉及需要按照新标准调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意同意的，方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体曝光。市区相关物业管理部门，对有争议、有纠纷的物业收费确定，要坚持双方自愿委托的原则，充分发挥政府调节价格矛盾的职能作用，制定详细具体的操作规则，让广大业主、物企满意。 长期以来，物业管理难成为人们的心头痛。哈尔滨物业服务收费管理办法有哪些新变化？出台后能

15、为业主、物企破解哪些实际生活难题？昨天，本报请市物业领导小组权威专家直击10大关键词，给出市民清晰界定。 1 关键词 质价相符 办法将此前的由“5项服务内容、4个服务等级”构成的“级差性”标准，改为基础物业服务、级差物业服务、特有物业服务三部分。 基础物业服务包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护五项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。 级差物业服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养0.54元、多层0.39元高层0.38分别对应的定价成本为每月每平方米多层)不含绿化(护五项服务内容，其一级

16、、二级、三级、四级元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。 基础服务必须有级差服务应该有特有服务可以有 专家分析 这些服务可以叠加。也就是说，对业主而言，基础服务必须有，级差服务应该有，特有服务可以有。根据小区实际情况选择物业项目和交纳的物业费用。 2 关键词 谁享受谁交费不享受不服务 特有物业服务包括电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险四项服务内容。其中电梯管理服务费，办法保留了此前每月每户11元至120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理作出相应的补充修订。同时，办法对电梯的日常运营费用也作出增加。 特有服务 专家分析 此次推出特有服务，就是要实行物业市场化的理念，推行谁享受谁交费的政策。特有服务不是每个人都有这种服务，只对有需求的用户提供服务。 3 关键词 装修管理费 装修保证金、垃圾清运费“消失” 办法规定，物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取。物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关费用。对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签订装修管理协议，督促其遵守有关规定。 专家分析