工程项目承包商成本精细化管理手册可编辑.docx

1、工程项目承包商成本精细化管理手册可编辑成本精细化管理手册 1一、 目标成本管理作业指引 31.1目标成本管理作业指引 3二、目标成本控制指导书 72.1成本控制指导书 72.2 项目论证成本管理作业指引 202.3 方案设计成本管理作业指引 232.4 施工图设计成本作业指引 282.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议 312.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议 332.7 项目后期评估作业指引 34三、目标成本控制表 373.1 规划指标控制表 373.2 土地成本控制表 393.3 设计限额控制表 403.4 前期费用控制表 413.5 建安成本控制表 443.6 营销费用控

2、制表 473.7 开发间接费用控制表 503.8 管理费用及财务费用目标控制表 513.9 目标成本控制汇总表 523.10 目标成本审批表 543.11 结算资料审批表 56四、工程付款 574.1 工程进度付款作业指引 574.2 工程付款建议书 604.3 工程进度款审核表 614.4 工程历次付款一览表 62五、 采购管理 635.1 采购管理作业指引 635.2 采购管理流程 955.3 招投标管理 102六、成本过程控制 1126.1 工程造价管理办法 1126.2现场签证工作指引 1156.3设计变更工作指引 1216.4 造价审核的管理 1306.5结算支付的管理 1366.6

3、造价分析的管理 1366.7造价档案的管理 1376.8造价管理的措施 1396.9工程结算及乙方申报资料及审核 139一、 目标成本管理作业指引1.1目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。2. 适用范围适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。3. 术语和定义3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上

4、一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。3.2.1第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；3.2.2第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后；3.2.3第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后；3.2.4第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；3.3.动态成本：指当前工程项目中即时

5、的成本。4. 职责4.1公司及项目公司-造价部：4.1.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；4.1.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；4.1.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；4.1.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成本指导书。5. 工作流程5.1制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书5.1.1在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，造价部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。5.1.2工程承包方式及成本目标建议书

6、编制原则如下：总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定；为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内；对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定

7、分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下：采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价；总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等；5.1.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，常务副总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承

8、包目标实现；5.1.4项目实施过程中，造价部负责对成本情况进行动态监控，及时预警， 如有超目标的项目，分析原因，及时报部门经理、公司经营管理班子决策。5.2制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书5.2.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；5.2.2对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施

9、工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、

10、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开关插座等；乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）；5.2.3采购主管在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司分管副总经理审批。5.3汇总目标成本5.3.1造价部汇总各项目标成本形成目标成本控制指导书，报相关部门会签分管副总经理审批目标成本审批表；5.4目标成本控制指导书分

11、解下发执行5.4.1造价部将目标成本控制指导书落实到各部门执行；5.4.2各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈造价部；5.4.5造价部对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过造价部的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；5.5项目成本动态监控5.5.1工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈造价部；5.5.2造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采购；5.5.3项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈造价部；5.5.4造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制；5.6项目成本动态分析5.6.1造价部根据各环节的

12、成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报综合成本分析报告5.7目标成本调整5.7.1对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证），如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由责任部门申请报造价部审核，分管副总经理审批；5.7.2对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。6. 支持文件无7. 相关表格记录7.1.项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议7.2.项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议7.4.目标成本控制指导书7.5.目标成本审批表二、目标成本控制指

13、导书2.1成本控制指导书 项目 期 造价部 年 月 日目 的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；附表（一）：产品组合2.1.1产品组合总占地面积总规划用地面积住宅占地成本敏感综合容积率总车位比（不含TH）住宅可售商业可售总建筑面积其中公建公建用地车库可售其中住宅产品组合建筑面积占地面积产品比例平均面积总户数框架比例容积率占地单位造价住宅TOWNHOUSE多层小高层高层公建独立车库商业网点地上停车位配套用房地下车位非人防地下车位半地下车位人防地下车位综合普通住宅户均附表（二）：目标成本2.1.2目标成本成本项目一期目标成本(万元)跨期目标成本(万元)第一责任部门权重其它责任部门权重控

14、制要点可售面积一、土地获得价款1、政府地价项目发展部100%2、政府收益金项目发展部100%3、出让金项目发展部100%出让金标准：住宅元/m2,公建元/m2,面积需经造价部复审4、配套费项目发展部100%出让金标准：住宅元/m2,公建元/m3,面积需经造价部复审5、红线内、外市政配套项目发展部100%6、拆迁补偿费项目发展部100%7、契税项目发展部100%二、开发前期准备费1、勘察设计费勘察丈量费项目部85%工程管理部、造价部15%需招标确定合作单位规划设计费规划设计部100%竖向管网设计项目发展部100%施工图设计设计部100%外配套管网设计项目发展部100%建筑研究用房设计部50%项目

15、部50%2、报批报建费政府报批报建费项目发展部100%详见附表一，需分期阶段考核水电气 增容费项目发展部100%水增容费 元/m2、电贴费 元/户3、三通一平费项目部100%临时道路项目部100%临时用电项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移临时用水项目部100%合理确定最优方案、避免重复迁移场地平整费项目部100%严禁发生现场土方运输责任不明的现象发生，导致甲方重复运输4、临时设施费项目部100%临时围墙项目部100%临时办公室项目部100%临时场地费项目部100%临时围板项目部100%三、主体建筑工程费100%1、基础工程费100%大坑处理项目部70%工程管理部、造价部30%需招标确

16、定合作单位护壁(坡)按建造成本责任划分基础桩基检测100%降水2、结构及粗装修工程3、门、窗工程室外门窗户 门防火门4、公共部位精装修大堂及电梯前厅精装修另见附表二楼梯间精装修屋面精装修外立面精装修5、室内装修阳台、露台精装修四、主体安装工程费按建造成本责任划分1、室内水暖气电管线设备室内给排水系统室内采暖系统室内燃气系统另见附表二室内电气系统2、室内设备及安装费空调及安装电梯及安装高低压配电及安装消防通风及安装五、社区管网工程费按建造成本责任划分100%100%1、室外给排水系统100%100%自来水系统100%100%另见附表二雨污水系统100%100%2、室外采暖系统项目发展部100%1

17、00%管道系统100%100%热交换站100%100%挂网费100%100%3、室外燃气系统按建造成本责任划分100%100%管道系统100%100%调压站100%100%另见附表二4、室外高低压系统100%100%高压线路工程100%100%低压线路工程100%100%配电室100%100%开闭站100%100%5、室外消防系统100%100%6、室外智能化系统100%100%智能化系统100%100%7、电讯工程100%100%六、园林环境费100%100%1、环境设计费设计部100%2、绿化建设费按建造成本责任划分100%3、建筑小品100%100%4、道路广场建造费100%100%5、

18、围墙、大门建造费100%100%另见附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音乐100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套设施费按建造成本责任划分100%1、游泳池100%100%2、会所100%100%3、幼儿园100%100%4、小学校100%100%另见附表二5、网球场100%100%6、物业用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房100%100%八、开发间接费100%100%1、工程管理费100%100%工程监理费项目部100%100%预结算编审费造价部100%100%行政管理费项目部100%100%由财务负责指标确定施工合同外奖金项目部100

19、%100%2、利息财务部100%项目部、项目发展部100%3、营销费用60%40%媒介广告费100%100%广告设施及发布费销售部60%设计部40%4、物业完善费项目部100%100%开发成本合计100%100%九、期间费100%100%管理费用总办、财务部100%100%销售费用销售部100%100%财务费用100%100%项目总投资100%100%附表（三）目标建材成本标准目标建材成本标准材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米阳台门元/平米分户门元/樘分户门元/樘防火门元/樘单元门元/樘车库门元/樘网点门元/平米外墙瓷砖元/片外墙涂料元/平米楼梯间踏步砖元/片楼梯间地面砖元/片楼梯间踢脚镶

20、边大理石元/平米小高层电梯前厅装修元/平米无动力排风扇元/个散热器元/100w小高层电梯万元/部道路砖元/块广场砖块庭园灯盏草坪灯盏壁灯盏附表（四）：报批报建费用明细2.1.3报建报批费用明细序号费用名称费用标准收费部门成本目标指标(元/)项目总控制目标成本(万元)说 明费用(元/)1勘查丈量费2规划定位放线费3审图费4规划设计费5规划管理费6规划服务费7人防工程质检费8临时用水9招标管理费10市场服务费11合同见证费12招投标服务费13排污费14固体垃圾排放费15垃圾托管费16工程质量委托费17劳保统筹费18施工许可证工本费19防疫审查费20工程保险费21标志牌22其它合 计2.1.4项目营

21、销成本控制要点附二：营销费用控制明细 项目 期营销费用造价部 年 月 日为提高营销企划水平，有效控制 项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。一、适用范围：1. 项目营销成本费用控制。二、计划控制目标1.项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2，销售率 ，销售成交合同总额的 ，另加销售卖场包装、样板间费用 万元）；2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；三、控制方式及要求1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；3

22、.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据；5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出 以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制