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1、房地产基本制度与政策城市房屋拆迁征收管理制第三章 城市房屋拆迁（征收）管理制度与政策【本章历年考情分析】章所占分值很少2009 年2008 年单选1题分1题分多选1题2分1题2分判断2题1分1题分综合分析合计4题分3题3分【本章的主要内容】第一节城市房屋拆迁管理制度概述第二节城市房屋拆迁补偿与安置第三节城市房屋拆迁估价第四节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程【内容详解】第一节 城市房屋拆迁（征收）管理概述1城市房屋拆迁的概念既念是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及附属物, 并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为拆迁管理条例适用范围（国

2、有土地上的拆迁）城市规划区内国有土地上的房屋拆迁城市规划区外国有土地上的房屋拆迁，可参照执行集体土地上的拆迁行为按土地管理法执行不需要对被拆迁人进行补偿、安置的拆迁行为，如自拆自建，不属于条例调整范围 9个相关概念拆迁人-取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人-被拆迁房屋的所有人，不包括使用人拆迁期限-拆迁许可证上载明拆迁人完成拆迁事宜的期限搬迁期限-是被拆迁人完成搬迁的期限（从属于拆迁期限）【辨析】房屋拆迁与土地征收的区别土地征收房屋拆迁适用范围 不同适用于农村集体所有土地适用于城市规划区内的国有土地 上的房屋法律后果不同农村集体土地所有权消灭被拆迁房屋的所有权消灭法律依据 不同土地管理法及配套法

3、律中关于征 收的规定拆迁管理条例【2009年真题】自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例调整的行为。（ ）提示：参见教材P40|答疑编号oioi正确答案对【2006年真题】拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（ ）提示：参见教材P40|毎答疑编号0102正确答案对答案解析考拆迁条例的适用范围2城市房屋拆迁的管理体制毗管部门国家一级一一国务院建设行政主管部门，职责是拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行地方一级一一县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门， 其职责是对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理、管部门县级以上政府的相关部门，职责是互相配合，保证房屋拆迁管

4、理工作顺利进行县级以上土地行政主管部门负责与拆迁有关的土地管理工作【重点】 地方拆迁主管部门的监督管理职责 （12项）拆迁许可证的审批延期拆迁的审批拆迁委托合同的备案管理暂停办理有关手续通知书的发放延长暂停期限的审批拆迁裁决受理强制拆迁的申请建设项目转让的管理拆迁补偿安置资金使用的监督拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核对拆迁违法行为的查收对接受委托拆迁的单位的资格认定3城市房屋拆迁工作程序（五大步）拆迁申请的提出1家实行拆迁行政许可制度，由拆迁人向政府部门提出申请请拆迁许可证必须提交的资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的

5、拆迁补偿安置资金证明拆迁计划和拆迁方案的内容拆迁范围、对象、实施步骤对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案安置房和临时安置周转房的房源情况涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况拆迁期限、具体时间安排拆迁审批寸符合条件的，发给拆迁申请人房屋拆迁许可证，该证是房屋拆迁的法律凭证房屋拆迁管理部门同时发布拆迁公告嘶迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房 屋和土地用途，不得租赁房屋【2009年真题】在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。A.改建 B.买卖C赠与 D.租赁E.扩建提示：参见教材P42IO答疑编号0103正确答案 ADE拆迁协

6、议既念是拆迁人与被拆迁人之间签订的约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同适用民法和合同法毗要内容补偿方式和补偿金额（货币补偿）安置用房面积和安置地点（产权调换）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限期限违约责任解决争议的方法拆迁的实施踮种实施方式自行拆迁-建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作（开发商自己搞拆迁）委托拆迁-拆迁人自己不承担拆迁工作， 而是委托给具有拆迁资格的单位去承担 （开发商委托专业的拆迁公司搞拆迁）目关规定委托拆迁的，应当由拆迁人向被委托人出具委托书，并订立拆迁委托合同被委托单位必须取得拆迁资格房屋拆迁管理部门既不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托【辩析】两个合同拆迁合同由拆迁人与被

7、拆迁人签订的合同（开发商与原房屋所有人之间的合同）拆迁委托合同-拆迁人与具有拆迁资格的被委托单位签订 （开发商与拆迁公司的合同）拆迁补偿安置资金的监管利领拆迁许可证时，应提交拆迁补偿安置资金证明殴置补偿资金不得挪作他用砒县级以上地方人民政府拆迁管理部门监督资金的使用第二节城市房屋拆迁补偿与安置1.拆迁补偿对象嘶迁补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人阿有人既包括公民，也包括法人【2009年真题】声调房屋拆迁管理条例 规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （）提示：参见教材P44命答疑编号0104正确答案错答案解析被拆迁人只包括房屋的所有人，不包括使用人。2.拆迁补偿方式（两种方式）戦

8、币补偿拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定 丁权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权， 并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿【2008年真题】拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）提示：参见教材P45K答疑编号0105正确答案错答案解析迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿。3.拆迁补偿标准卜偿的基本原则等价有偿职体办法根据被拆迁房屋的区位、用

9、途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定对于拆迁补偿款，免征个人所得税0往的补偿标准的缺陷以人为标准：使拆迁人承担本应由政府承担的社会保障责任， 违背了民法的一般原则以重置价结合成新原则确定价值量： 使被拆迁人得到的仅是房屋的残存价值， 未真实反映价值量【重点】嘶迁房屋用途的确定指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准产权档案未记录的，以实际用途为准实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的， 可按协商认可的房屋性质进行评估戦修的补偿标准拆迁评估价中不包括装修的价值装修价值主要由拆

10、迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定时估时要实物、权益、区位以及附属设施综合考虑【2006年真题】城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格， 不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（ ）。提示：参见教材P46|答疑编号0106正确答案对答案解析对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同， 如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的 进行。4产权调换房屋差价的结算被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价的差价结算，多退少补权调换与货币补偿一样遵循等价交换的原则5拆迁安置嘶除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置 迁

11、补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的，相当于非租赁房屋的补偿、安置，由拆迁人对所有人进行补偿安置B租与人承租人达不成协议的，必须实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调 换房屋重新签订租赁协议6安置房屋的质量要求殴置房必须符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国 家、行业标准或规范、须经竣工验收，取得工程质量合格证书！住宅小区内的商品房的，还须通过有关部门进行的综合验收7特殊情况的拆迁补偿与安置产权不明确房屋的补偿与安置丁权不明的情况无权属证明产权人下落不明暂时无法确定产权的合法所有人产权关系正在诉讼中毗理办理证据保全办理公证对公证机关出具的法律文

12、书要立案归档以备查用抵押房屋的补偿、安置（四步）丁要认定抵押的有效性必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。未进行抵押登记的视为无效抵押X是应当及时通知抵押权人是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可9是不能解除抵押关系的，法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，按担保法律 规定向抵押人进行追偿公益事业房屋的补偿亦益事业房屋的认定（两个条件）根据其服务对象，为大多数老百姓服务而非为特定人群服务，是共享性而非排他性不以营利为目的 嘶除时的处理应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿如进行货币补偿，通过评估确定其价格，一般采用成本法临时建筑的补偿既念临时建

13、筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施临时建筑都有规定的使用期限卜偿规定超过批准期限的临时建筑拆除时不予补偿未超过批准期限的临时建筑， 是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑的补偿既念违章建筑是指在城市规划区内， 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物判断一一建筑是否属违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门确认， 拆迁人或拆迁主管部门都没有权力认定寸违章建设的拆迁规定对拆迁违章建筑不予补偿对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿【2007年真题】建筑物是否属违章建筑

14、，应由该建筑物所在地的（ ）认定A.房屋权属登记机关B.县级以上人民政府C.房屋拆迁管理部门D.城市规划行政主管部门 提示：参见教材P49 命答疑编号0107正确答案D【2007年真题】在城市房屋拆迁补偿安置中（ ）。A.产权不明确的房屋不予补偿B.已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C.未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D.未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿提示：参见教材 P48、49答疑编号0108正确答案D答案解析A产权不明确的房屋可以进行拆迁补偿，必须办理证据保全与公证； B抵押的房屋如补偿，必须直接付给被拆迁人，但必须经抵押权人认可。C未解除租赁关系 的房屋，也必须补偿，但只

15、能实行产权调换。第三节 城市房屋拆迁估价1.城市房屋拆迁估价的概念概念城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估相关规定拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值， 不考试房屋租赁、 抵押、 查封等因素 影响拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、 停 业的补偿费装修装饰的补偿金额，由双方协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定2.拆迁估价机构和人员市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的 估价机构供拆迁当事人选择拆迁估价机构的确定应当公开、透明

16、，方式有被拆迁人投票拆迁当事人抽签采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式估价机构不得转让、变相转让估价业务估价报告必须由 2 名以上专职注册房地产估价师签字估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避3.拆迁估价实务估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日分期分段实施的，为当期（段）房屋拆迁实施之日估价方法一般应当采用市场比较法 ,采用其它方法的在报告中说明原因实地查勘实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可因被拆迁人的原因不能进行实地查勘，或被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的， 应当由除拆迁人或估价机构以外的无利害关系的第三人

17、见证，并在估价报告中作出说明技术协调同一拆迁许可证范围内的房屋原则上由一家估价机构评估需要由两家或两家以上估价机构评估的，机构之间应当就估价依据、 原则、 程序、方法、参数选择等进行协调并执行共同的标准计价货币人民币，精确到元对房屋性质、面积认定的规定性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准当事人对拆迁在性质或面积协商一致的，可按协商结果进行评估对房屋性质不能协商一致时的处理应当向城市规划行政主管部门申请确认寸房屋面积不能协商一致的可以向房产测绘管理办法规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定没有鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算具体规定由市县规划部门和房地产管理部门制定办法

18、【2008年真题】城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A.房屋拆迁公告发布B.房屋拆迁许可证颁发C.签订房屋拆迁协议D.房屋拆迁实施提示：参见教材P50命答疑编号0201正确答案B答案解析房屋拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日。【2007年真题】依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）。A.房地产估价师实地查勘B.国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D.房屋拆迁许可证颁发提示：参见教材P50命答疑编号0202正确答案D答案解析房屋拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日。【2006年真题】城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘由估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。（） 提示

19、：参见教材P50答疑编号0203正确答案对答案解析三方签认。4拆迁估价结果公示和异议处理示估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示 7日，并进行现场说明古价报告送达公示期满后，估价机构向委托人提供整体估价报告和分户估价报告委托人向被拆迁人转交分户估价报告嘶迁估价结果异议处理（两种处理方式）可以自收到估价报告之日起 5日内，向原估价机构书面申请复核估价， 也可以另行委托估价机构评估I核估价和另行估价估价机构自收到书面复核申请之日起 5日内给予答复估价结果改变的，应当重新出具估价报告估价结果没有改变的，出具书面通知另行委托估价机构的，受托机构应在 10日内出具估价报告【2008年真题】城市房屋

20、拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。A.向原估价机构申请复核B.申请行政复议C.向人民法院提起诉讼D.自行委托估价机构评估E.申请估价专家委员会鉴定提示：参见教材P51命答疑编号0204正确答案 AD答案解析E是进一步的处理，如果对原估不满意，或另行委托评估与原评估有较大差距且协商不能达成一致意见的，才会申请估价专家委员会鉴定。5.拆迁估价纠纷调处调处途径寸原估价机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协 商达不成一致意见的，自收到复核结果或别行委托估价机构出具的估价报告之日起 5日内,向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定估价技术鉴定定估价专家委

21、员会应当自收到申请之日起 10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等技术问题出具书面鉴定意见定的标准（只看技术路线，只看方法，不看结果）估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告【重点】估价专家委员会及工作机制載立部门省级建设主管部门设区城市的市房地产管理部门经授权的房地产估价行业自律性组织古价专家委员会成员资深专职注册房地产估价师房地产、城市规划、法律等方面专家T作机制委员会指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组鉴定组与原估价机构、拆迁当事人有利害关系应当回避原估价机构配合鉴

22、定工作6.对违规估价机构和人员的处罚H具不实估价报告的W扩迁当事人一方串通、损害对方合法权益的回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的航许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的畛次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的！反国家标准房地产估价规范和城市房屋拆迁估价指导意见的有关规定的t律、法规规定的其他情形第四节城市房屋拆迁纠纷的处理（两大类 4+2）1达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理亍政裁决（必须步骤）由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门裁决房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决裁决应当自收到申请之日起 30日内作出亍政复议（可选）自接到裁决书之日 6

23、0日内向拆迁管理部门的本级人民政府或上一级拆迁主管部门申请啟法起诉（可选）接到裁决书之日起 3个月内向人民法院起诉扩迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、 周转用房的情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行虽制拆迁（两种具体方式）实施强制拆迁必须以裁决为前提由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行【2007年真题】在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决A上级房屋拆迁管理部门B.人民法院C.县级以上人民政府D.同级人民政府提示：参见教材P53丽答疑编号0205正确答案D答案解析由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理

24、部门裁决， 房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。【2006年真题】在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不得执行强制拆迁。（ ）提示：参见教材P54尙答疑编号0206正确答案错周转用房的答案解析拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、 情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行2达成拆迁补偿安置协议后的拆迁纠纷处理（二选一）中裁必须双方当事人自愿达成仲裁协议，没有仲裁协议则不能仲裁一旦仲裁，就失去了向法院起诉的权利仲裁由仲裁委员会裁决，由双方当事人共同选定仲裁实行一裁终局制诉在没有仲裁协议的情况下，一方起诉，法院可以受理【2006年真题】城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后

25、， 又产生纠纷的，如选择仲裁方式， 则()A.必须经房屋拆迁管理部门统一B.前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C.实行一裁终局制”D.只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E.对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人们法院不予受理提示：参见教材P54IO答疑编号0207正确答案BCE第五节城市房屋拆迁行政裁决工作规程1行政裁决的原则0事实为依据0法律为准绳持公平、公正、及时的原则2拆迁行政裁决的六项主要制度亍政调解制度必须经过调解的程序嘶迁听证制度未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的， 房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证B体决策制度下达裁决书前，须

26、经拆迁管理部门领导班子集体讨论决定管理部门申请行政强制拆迁，须经领导班子集体讨论决定寸违法违规行为建立责任追究制度拆迁管理部门工作人员或行政强制执行人员违法违规拆迁人、接受委托的拆迁单位服行政裁决的救济制度不服行政裁决可以申请行政复议，也可以向法院起诉的避制度行政裁决工作人员与当事人有利害关系或有其他关系可能影响公正裁决的， 应当回避3拆迁安置补偿标准的裁决依据0房屋所在地的估价专家委员会鉴定后的估价结果作为裁决依据定时间不计入裁决时限4拆迁行政裁决的主要程序拆迁人申请行政裁决应提交的资料裁决申请书法定代表人的身份证明被拆迁房屋权属证明材料被拆迁房屋的估价报告对被申请人的补偿安置方案申请人与被

27、申请人的协商记录未达成协议的被拆迁人比例及原因 其他与裁决有关的资料被拆迁人申请行政裁决应提交的资料裁决申请书申请人的身份证明被拆迁房屋的权属证明 申请裁决的理由及相关证明材料 房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料裁决程序 向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，告知被申请人权利 审核相关资料、程序的合法性组织当事人调解，当事人拒绝调解的，拆迁管理部门应作出裁决 核实补偿安置标准，以房地产专家评估委员会鉴定后的结果作为裁决依据 经调解达成一致意见的，出具裁决终结书 ;达不成一致意见的， 出具裁决书。部分达成 一致意见的，裁决时予以确认中止裁决 中止裁决的条件（任一即

28、可）发现新的需要查证的事实裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的因不可抗力或其他特殊情况需要中止的情况中止裁决的因素消除后，恢复裁决，中止时间不计入裁决时限终结裁决终结裁决的条件（任一即可）受理裁决申请后，当事人自行达成协议 发现申请人或被申请人不是裁决当事人的 作为自然人的申请人死亡， 15 天之内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参 加裁决的； 申请人撤回裁决申请的裁决书裁决书应自收到申请之日起 30 日内做出 裁决书的主要内容申请人与被申请人的基本情况争议的主要事实和理由裁决的依据、理由裁决的结果告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限 房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章 行政裁决规定的搬迁期限不得少于 15 天5.拆迁强制执行的要求一是申请强制拆迁必须具有完备的文件行政强制拆迁申请书裁决调解和裁决书被拆迁人不同意拆迁的理由被拆迁房屋的证据保全公证书二是未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供补偿资金或