如皋南北绿色农产品物流中心长寿基地项目一期规划建筑方案设计说明.docx

1、如皋南北绿色农产品物流中心长寿基地项目一期规划建筑方案设计说明中国如皋南北绿色农产品物流中心长寿基地项目一期规划建筑方案设计说明一 规划与建筑设计篇一 、基本背景1、城市概况如皋市地处长江三角洲北翼，介于北纬32003230，东经1202012050，南临长江，与张家港市隔江相望，北与海安县、东与如东县、东南与通州市毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。常年平均气温14.7，年降水量1056.8毫米左右，属北亚热带湿润气候区。全市面积1477平方公里，其中市区面积66.25平方公里，总人口146万，辖20镇6乡892个村。如皋地形相当平坦，地势由西北向东南方向微微倾斜。海拔最高处不超过6米，最低

2、处约2米。如皋交通便利，新长、宁启铁路和宁通、沿海高速双双从如皋境内交汇而过，加上如皋港、如皋机场、新老204国道，如皋交通可谓四通八达。如皋市作为中国首批对外开放的沿海城市和江苏沿江开发的15个重点县（市）之一，如皋市依托地理优势，在工业上，电子、化工、医药、食品、机械等是该市的强势产业；在农业上，形成花木盆景、优质油米、创汇果蔬、优质生猪、如皋黄鸡、优质桑蚕等六大特色基地。近年来如皋市大力实施沿江大开发战略，率先在全省出台了沿江开发总体规划，将沿江产业定位为以石油化工、船舶修造、高级不锈钢冶炼为龙头，以精细化工、机电加工为配套，物流仓储、高新技术、生物工程、生态旅游、现代农业为依托的十大经

3、济板块格局，800里沿江被专家视为全球未来最大的制造业基地。2、工程区位本项目位于如皋市惠政西路以北，距市中心3KM，东为汽车城规划预留地，西靠G204国道，规划用地总面积约239.50亩。区位位置较好，交通便利。是一个理想的物流产业用地。3、地块现状地块东侧为市政府中心，基础设施完善，人流集中。北侧为市经济开发区，经过几年的发展已具有一定规模，近几年来，随着市政府对城西城北新区的重点开发，该区块已初具规模，周边人口密集，生活配套设施完整，在3公里半径范围内的居住人口达10万人以上。因此该地块地理环境优越，交通便利且具有相当数量的客流，是作为市场功能的极佳场舍。4、规划设计条件和主要技术要求建

4、筑退让：建筑后退道路红线：建筑物（含空间凸出部分）退惠政西路（60.0米宽）道路红线不少于31.0米，退城西大道（55.0米宽）道路红线，多层不少于15.0米，高层不少于20.0米；退科技路（28.0米宽）道路红线，多层不少于12米，高层不少于15米。建筑后退用地红线：退用地红线应满足消防及江苏省城市规划管理技术规定要求，退西侧用地红线多层不少于6.0米，高层不少于10.0米。建筑后退退河道控制线：退居住河河口线不少于10.0米。建筑间距：满足消防要求容积率：市场、商业1.4建筑密度：市场45%绿地率：20%机动车停车位：商业用地：停车位小汽车按50车位/万平方米非机动车停车位：商业用地：自行

5、车按300车位/万平方米二、规划设计依据与基础资料民用建筑设计通则GB50352-2005；建筑设计防火规范GB50016-2006；高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）；公共建筑节能设计标准GB50189-2005；商店建筑设计规范JGJ48-88；地下工程防水技术规范GB50108-2001；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；全国民用建筑工程设计技术措施（规划建筑）（2003版）；工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2002版）；全国民用建筑工程设计技术措施（节能专篇）（2007版）；城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；江

6、苏省城市规划管理技术规定（2004年版）其它有关法律、法规及技术规范；建设单位提供的开发用地红线图和项目规划设计条件等文件。三、规划指导思想与基本原则1、规划指导思想 以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以建设区域性农产品物流中心，提高如皋市经济社会发展水平为目标；以优化如皋市农业物流结构，改善产业服务功能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、功能完善、与如皋市工业经济发展相适应的物流园区，为促进如皋市农业的发展做出积极贡献。 2、规划基本原则 (1)、科学性原则 从农产品物流园区的实际出发，依据二手资料和广泛调研所获取的第一手资料，在整个规划研究过程中，采

7、用现代物流系统理论和物流技术，运用先进的物流系统仿真优化技术，严格遵循科学性原则。 (2)、统一管理原则 物流园区的物流基础设施空间区域分开，为实现资源共享、提高资源利用率，减少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。 (3)、系统化原则 物流园区内各个功能区间相互协调配合，注重系统的整体效益，实现物流环节的顺畅、高效。 (4)、紧凑性原则 紧凑布置物流园区各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。 (5)、功能复合原则 规划考虑物流园区地块的复合性，强调地块内使用功能的非单一性，并以这种多样性增强规划的弹性。 (6)、生态效率原则

8、物流园区贯彻清洁作业思想，通过物流园区各单元的清洁作业，尽可能降低本单元的资源消耗和废物产生，降低物流园区总的物耗、水耗和能耗。四、物流园区的定位与目标 1、项目定位： 项目产业总体战略定位以“一个中心、二大辐射区域、二大板块”。一个中心：为南北绿色农产品物流中心二大辐射区域：为核心辐射区域(苏南、上海、浙北地区) ；次级辐射区域(长三角、环渤海经济圈) 二大板块为：交易流通板块：包括农产品物流批发交易中心、品牌绿色农产品量贩超市。 物流仓储板块：包括低温农产品冷链物流中心、低温农产品仓储中心(水产品、肉类、禽蛋、冷饮、冷食)、常温农产品运输配载中心，农副产品交易及物流信息服务平台(电子化交易

9、、结算、订单、电于商务配送)等。十项功能分别为：批发交易农产品物流批发交易是本项目交易业务的核心，涵盖农副产品的各大交易市场。农产品物流批发交易以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅，同时系统还提供适应对手交易的结算，最大限度的提高交易效率。批发交易的总体思想：将如皋农产品交易物流中心划分为多个交易市场，通过对交易市场交易模式的设置，实现灵活的管理。批发交易的业务流程描述：进入市场看货磋商、交易和开单卖方收取货款买方离场防止费款流失、系统稽核订单农业订单农业又称合同农业或契约农业，是指农民在生产经营过程中按照与客户签订的合同，组织安排生产的一种农业产销模式。订单农业可以大幅度降低农产品生产和销

10、售成本，增加农民收人，有利于增强农民的商品意识和提高农业的市场化程度。 项目的订单农业业务采取“公司+基地+农户”模式。由“南北绿色农产品物流中心”与农民签订产销合同，并由南北绿色农产品提供种植、种苗、种子等产品，同时由提供技术管理方法，在农民种植前、种植中免费提供全方位跟踪服务，农民只负责种植。这样，农产品采取订单形式建立自己的生产基地，与农民建立起产销契约关系，也减少了购销流通中的成本费用，而且确保了农产品原材料的品质。实施订单农业在实现优势完全互补的基础上，实现真正意义上的产、供、销一体化目的。运输配载以物流交易中心为核心来组建绿色农产品物流配载模式时，主要注重两个方面的运作：一方面，注

11、重物流配送中心的发展和冷链运输服务的完善，通过组建或租赁物流配送中心，充分利用自身或外界的冷链运输服务为绿色农产品配送提供一个集贸易洽谈、农产品低温仓库、停车场、初级加工、保鲜处理、包装等集集散、批发、储藏、运输、销售为一体的现代化流通设施，从而使其自身发展成为联结产地、农户和零售终端的流通中枢；另一方面，通过加强对信息平台的建设，来对经由交易物流中心销售的绿色农产品物流配送各环节进行有效控制和全程管理，同时利用信息网络对国际国内市场消费需求、趋势进行跟踪研究，搞好农产品信息处理与发布咨询等服务，有效联结农产品的生产与消费，最终推动农业经济地发展。生鲜量贩南北绿色农产品物流中心的农产品生鲜量贩

12、经营业务是以自身的生产基地和大型批发市场为后盾，发展量贩生鲜超市，生鲜经营的利润源跳出批零进销差价的局限，向上游的农产品生产加工环节延伸，在生鲜供应链上形成令竞争对手望尘莫及的优势。国内一些类似的农产品生产经营集团也在加大生鲜超市的投入，例如福建超大现代农业集团、云南邦尼农产品发展有限公司、河南双汇集团和华西希望集团等，在他们发展连锁生鲜超市的背后都有农业产业链的资源作为支撑。在消费品类上，南北绿色农产品交易物流中心的生鲜农产品量贩经营业务具备较全面的消费品类，既满足上海为代表的城市绿色生鲜果蔬超市的需求，也针对如皋“国家生态示范基地”、“中国长寿之乡”的地域特色开发“长寿”绿色产品，以满足消

13、费者多方面的需求。由于繁琐复杂的流通渠道，使得流通成本增大，运销成本波动性大，再加上一些不确定性因素，更增加了营运风险，所以要考虑缩短、消除传统的一些流通环节，建立起“批发市场+量贩超市的产销模式，今后进一步延伸到城市社区。电子商务南北绿色农产品交易物流中心通过架设网络交易平台，并建设门户网站，开展多种形式的网上交易为农户以及买卖双方提供一个“公开、公平、公正”的交易环境。主要包括：(1)网上国际交易。建设南北绿色农产品交易物流中心门户网站，设立中英文网页，世界各地均可通过互联网得到来自市场的各种信息，外国投资者也可以直接参与或通过网站订货。(2)同上拍卖交易。买卖双方在网上市场开设账户，存入

14、适量货款，通过交纳少量的定金即可通过网上电子商务变易平台订货。卖方经质检部门验货，把货物交到网上市场指定的交收场所，买方可在一周内提货，交收完毕，同上市场从买方账户将相应的资金划入卖方账户。(3)网上撮合交易。即今天交易、未来某日某月提货。可以化解收储商、生产商、加工商的风险，发现中远期价格。(4)农民信箱。通过研究开发方便、实用和可管理的系统应用软件，利用互联网技术，借助现有的农技服务体系和运营商的网络设备，以低成本构建农民网上交互的信息化平台。农民信箱的成立和推广，使农民能够借助电脑和手机短信进行网上交流，快速、便捷、免费地获得各种技术信息、市场信息、农产品买卖信息和系统提供的其他服务。农

15、民信箱对推动农业生产和农业经济的发展效果显著。会展服务南北绿色农产品会展中心将着力打造“绿色长寿农产品博览会”，依托产地基础和南北农产品中转，打造本土农产品品牌，使一批农产品产业化龙头企业逐渐成长壮大。同时，农产品会展活动将搞活农产品流通，促进农民增产增收，形成农业的良性发展。在形成品牌基础后，可以定期举办“绿色长寿农产品博览会”、不定期举办不同类型的贸易文化交流会，促进不同领域的沟通：一是建立农产品展示中心。选择农产品主销地按区域建立农产品展示中心，集中展示品牌绿色农产品，做到常年展示推介、招商引资、订货洽谈，促进农业与城市接轨、与国际市场接轨，为农业企业和专业合作组织提供新的促销平台。二是

16、建立农产品市场信息服务中心。通过政府主导、市场化运作思路，建立“南北绿色农产品网上交易与信息平台”，进行企业展示、产品推介、农业招商、供求信息，为会员企业(单位)增加贸易渠道，增强农业企业、农业专业合作组织抗市场风险能力。三是建立农业会展服务中心。各类产品会展是市场经济发展的派生物，是企业参与市场竞争的形式和手段。随着农业市场化、国际化程度的不断提高，农业会展经济将会有很大的发展。为适应会展经济发展的需要，物流中心将构建起有专业化水平的农业会展服务体系，根据需要，组织、指导农业企业，各类农业专业合作组织和专业大户参加市内外、国内外的各类会展，并通过会展形式参与国内外市场竞争。经纪商务农产品经纪

17、人是指从事农产品收购、储运、销售以及销售代理、信息传递、服务等中介活动而获取佣金或利润的经纪组织和个人。随着城乡经济的进一步繁荣和发展，农产品经纪人在促进地方经济发展、推动农业产业化进程、加快脱贫致富等多方面发挥着积极的作用。农产品经纪人代理商务业务是南北绿色农产品交易物流中心的一个重要业务，是进驻农产品物流中心的企业和参与农产品经营交易活动的经纪人的商务场所。主要服务于在南北绿色农产品开展物流服务的各类物流企业和进行农产品交易的经纪人，为他们提供一个农产品交易物流产业集聚场所。冷链物流卖场、连锁超市、便利店等新型商业业态的持续发展，使得生鲜冷冻区在各业态中的比重也在不断地增加，并且这些商业业

18、态把冷冻产品作为重要的经营品类，成为冷冻冷藏产品销售不可替代的主渠道，从而扩大冷冻冷藏产品的市场容量。并促使相关企业不得不提高产品质量、服务质量。交易物流中心的冷链物流由冷冻贮藏、冷藏运输及配送、冷冻销售三个方面构成，涉及南北绿色农产品物流中心的其它多项功能，并且实现全程无缝冷链，就是从农民切分开始，一直到分级分解包装，然后冷环境处理，一直到消费者的环节不脱冷、无缝隙。(1)冷冻加工：包括肉禽类、鱼类和蛋类的冷却与冻结，以及在低温状态下的加工作业过程；也包括果蔬的预冷；各种速冻食品和奶制品的低温加工等。在这个环节上涉及的冷链装备有冷却、冻结装置和速冻装置。(2)冷冻贮藏：包括食品的冷却储藏和冻

19、结储藏，以及水果蔬菜等食品的气调贮藏，它是保证食品在储存和加工过程中的低温保鲜环境。在此环节主要涉及各类冷藏库加工间、冷藏柜、冻结柜及家用冰箱等等。(3)冷藏运输：包括食品的中、长途运输及短途配送等物流环节的低温状态。它主要涉及铁路冷藏车、冷藏汽车、冷藏船、冷藏集装箱等低温运输工具。在冷藏运输过程中，温度波动是引起食品品质下降的主要原因之一，所以运输工具应具有良好性能，在保持规定低温的同时，更要保持稳定的温度，远途运输尤其重要。(4)冷冻销售：包括各种冷链食品进入批发零售环节的冷冻储藏和销售，它由生产厂家、批发商和零售商共同完成。随着大中城市各类连锁超市的快速发展，各种连锁超市正在成为冷链食品

20、的主要销售渠道，在这些零售终端中，大量使用了冷藏冻陈列柜和储藏库，由此逐渐成为完整的食品冷链中不可或缺的重要环节。质量追溯南北绿色农产品物流中心将对农产品进行标准化的信息标识，充分考虑信息的流动性，集条码和射频自动数据采集、电子数据交换、产品分类、数据同步和产品电子代码(EPC)等技术系统为一体，建立起面向农产品物流供应链的标准化可追溯体系。金融绿通现代农产品绿色物流金融作为农产品物流发展的中间业务，具有丰富的内涵、显著的特征和积极的作用。为抑制农产品物流对环境造成危害，只有实现农产品物流对环境的净化及其物流资源最充分利用，才能架起经济系统和生态系统彼此联系的“桥梁”，才能提高现代农产品物流金

21、融发展的经济效益、社会效益和生态环境效益。因此，南北绿色农产品和金融机构合作开发农产品绿色物流金融产品，整合现代农产品绿色物流金融运作模式，不仅有利于南北绿色农产品周边地区现代果品物流绿色化及生态环境的可持续发展，还对进一步强调统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设，发展农村经济，具有积极重要的现实意义。绿色金融作为“融资结算、分散风险、理财服务”中间业务，它具有为现代农产品绿色物流提供便利快捷的绿色支付方式、个性化绿色融资服务、最大限度盘活库存占压的绿色资金三个基本特征。项目在建筑设计上的总体规划原则为：遵循现代流通物流服务的理念对功能区块进行划分，再区块设置上，将按照“虚实交易、共享信息、集

22、中仓储、共同配送、统一配套”的原则；将交易区、仓储区进行有效分离，实现商流和物流的划分，打造一个规范有序、高效整洁的现代化商贸物流服务园区； 2、发展目标： 1、南北绿色农产品交易物流中心建设目标： 以南北绿色农产品交易物流中心建设为契机，盘活、利用和整合现有的土地资源和市场资源，搭建区域农产品业与现代流通产业集成服务平台，集聚周围农产品物流的资源要素，实现规模化经营、集约化管理，专业化协同、提高交易效率、美化城市景观环境的运作目标，形成可复制延续发展商业模式。 2、品牌发展目标： 、创建品牌： 将南北绿色农产品交易物流中心建设成“国家级”绿色农产品交易物流中心的示范样板，成为全国绿色农产品流

23、通领域中最具影响力的品牌之一。 、打造平台： 将成为集交易、物流、量贩、安全、信息服务等为一体的提供多品种、全方位、低成本、高效率的综合性农产品交易物流中心。 、形成产业集聚：在区域和农业产业化两个层次上形成主要农业服务业集聚区与重点产业配套服务区。通过三农品牌引入国家与江苏政府农口的财政支持及其他产业政策优势。五、项目总体规划方案 1、总体规划原则： 1、指导思想： 绿色农产品资源整合、绿色农副加工产业融合、服务运作创新、典型示范。 2、规划细则： 项目将遵循现代流通物流服务的理念对功能区块进行划分，再区块设置上，将按照“虚实交易、共享信息、集中仓储、共同配送、统一配套”的原则；将交易区、仓

24、储区进行有效分离，实现商流和物流的划分，打造一个规范有序、高效整洁的现代化商贸物流服务园区。 3、规划功能区块： 批发交易功能区块、量贩及专卖功能区块、配套保障功能区块。 2、项目功能区块设计： 1、长寿食品广场；2、精品海产区；3、白条家禽区；4、果品区；5、精品有机专卖区；6、大棚蔬菜区；7、研发展销、电商区；8、商务配套区；9、市场配套区10、精品有机粮油区。3、园区功能布局及土地利用 1、布局原则 （1）近距离原则 在条件允许的情况下，使货物在园区内流动的距离最短。以最少的运输与搬运量，使货物的流动以最快的速度到达用户的手中，并满足客户的要求。 （2）设施布置优化原则 在园区规划设计时

25、，应尽量使彼此之间货物流量大的设施布置得近一些，而物流量小的设施与设备可布置得远一些。同时尽量避免货物运输的迂回和倒流。 （3）系统优化原则 物流园区不仅要重视作业流程的优化而且还要重视园区设施规模和布局的优化。既要解决各物流环节的机械化、省力化标准化，又要解决物流园区的整体化、合理化和系统化；既要控制成本，又要使用户满意，提高服务水平，增强竞争力,达到物流园区整个运作的最优化。 （4）柔性化原则 物流园区设施的规划及布局应该留有发展的空间和适应于变化的设计。 （5）满足工艺、生产和管理要求的原则 物流园区的设施布局首先要满足货物的工艺流程的要求。要有利于货畅其流，有利于生产和管理，有利于各环

26、节的协调配合，使物流园区的整体功能得到充分的发挥并获得最好的经济效益。完善物流增值配套功能：尽可能地提供货物的分拣、包装与再包装等服务，加强与海关、检疫等监管部门的协作，完善通关环境等，为客户的整个物流过程节省时间和减少费用，实现物流园区的物流和客户效益的整体最优化。 2、总平面布局 市场交易区规划的基本骨架为“一心两轴”，“一心”即为集电子商务、拍卖中心、网上交易、工商地税等为一体的综合营运办公楼，两轴即以中心向四方辐射的两条景观步行街，各实体交易功能区块如长寿食品广场区、精品海鲜区、精品有机区、果品区等以综合营运楼为中心呈环状布置，其它配套部分如储藏、配送、大宗交易及必需的日常配套等则沿最

27、外环布置。这样的布局方式有如下几个非常突出的特点：一是具有标志性的景观通道和综合运营楼在区域中容易形成较强的标识性，为商家留下美好的印象，同时又为交易区营造了良好空间序列；二是具有适当的超前性，随着科技发展和信息产业的高速发展，为满足我国流通业发展的需要，交易大厅均配置LED屏幕，及时发布权威的价格信息。交易区内商户所有交易一卡结算，快捷、便利、贴心， IC卡交易时通过网络与电子结算中心相连，即时交易、即时结算，不需要使用现金。参考类似行业国际发展趋势，在国内农产品交易市场中率先引入农产品电子拍卖交易的概念，大力打造农产品电子商务平台，并集聚一批在国内外具有较高知名度的从事绿色农产品经营的企业

28、。这些举措充分体现本项目与传统农贸市场项目的区别，以及对区域农副产业的重大支持作用，增强了项目的社会影响力，为区域农业经济的发展创造良好的产业服务环境。第三个特点是环形结构在整个市场功能运行的层面非常科学合理， 综合运营楼为内环核心，服务于各交易区的流线非常的便捷和均衡；市场交易区为中环，在整个体系中承上启下，其它配套部分如储藏、配送等为外环，布置在外侧既方便对交易市场的取货，又保证供货环节在外环完成；本区内的建筑现代简洁，强调建筑形体的塑造、线条和色彩的运用，塑造了良好的建筑形象。中国如皋南北绿色农产品物流中心建成将有力推动如皋当地农业产业结构调整,提升如皋农产品在国际市场的竞争力,带动如皋

29、相关产业的发展,在如皋形成一个完整的农产品产业链效应,使如皋农产品品牌和中国农产品贸易真正进入高价值竞争、高效率流通的国际化层面。4、园区道路交通体系规划 1、对外交通规划 以物流企业需求为导向，以提高整体环境为目标，打造“永不塞车的物流园区”，增强物流园区的辐射、带动作用。规划右城市快干道和城市道路相结合的对外交通体系。 (1)、规划布局 道路交通：基地南侧为城市快干道惠政西路，北侧为城市道路解放西路，东侧为城市道路科技路，形成快捷便利的交通网。 (2)、用地控制 道路：城西大道贯穿整个物流园区南北，向北与解放西路相接，向南也惠政西路相接，是一条重要的交通干道。 2、园内道路交通规划 建立与

30、规划区规模、档次相匹配的，全新、高效的道路网结构，结合物流园区总体发展目标，形成快速通畅、便捷的道路交通体系。 (1)、道路总体布局 规划道路基本采用规整的道路网格布局，合理的划分道路等级和道路性质，最大限度的做到人车分流，物流和车流人流互补交叉影响。道路系统采用步行道车行道城市道路三级系统。规划区内形成环绕物流交易区的物流（车行）道路，便于与基地北侧的仓储区联系方便。其中，城西大道宽55米，环形车行道路12米。 (2)、道路横断面规划 规划城市快道采用四块板断面型式，城市道采用三块板断面形式，其余采用一块板断面形式，道路交叉口采用渠化路口设计，以提高通行能力。 (3)、道路交叉口控制 规划平

31、面交叉口的道路缘石半径城市快干道按照25米控制，城市道路按照20米，园区车行道路按12米。用地范围根据道路红线和停车视距三角线控制，快干道停车视距为80米，城市道路为50米，园区车行道路为20米。 (4)、建设园区出入口控制 与城市道路相交的出入口通道与城市道路尽量采用正交布置，如斜交则不小于75。各类建设基地出入口位置距离主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不小于50米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上，停车场出入口距离交叉口不小于50米。 3、竖向规划根据现状地形条件，合理确定道路与建筑正负零高程。竖向规划坚持以下原则：(1)、合理利用地形、地质条件，满足各地块建设用地使用要求；(2)、减少土石方与防护工程量，节约投资；(3)、保护城市自然生态环境，增强城市景观效果；(4)、建筑物室内标高根据周边路网竖向高程合理确定，一般高于室外地面20-30。4、停车场布局 (1)、规划设计原则 决定性因素领先原则：停车位的数量和划分是以路段内交通量及构成为主要因素所决定的。交通量及构成要充分考虑长远发展的变化，避免设计与发展相互脱节。 集中与分区就近统一原则：停车场应集中一处，避免分散设置成许多小停车场，尽量提高停车场综合利用率，但为服务水