某大酒店暂名投资建设项目可行性研究报告.docx

1、某大酒店暂名投资建设项目可行性研究报告某大酒店(暂名)投资建设项目可行性研究报告附件：1、企业营业执照2、3、项目用地规划平面图第一章 总论1.1 项目概况项目名称：XX酒店有限公司XXXX大酒店(暂名)建设项目承办单位：XX酒店有限公司承办单位法人代表：XX项目负责人：XX项目建设地址：XX酒店有限公司位于XX市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积47945平方米。项目建设内容：项目规划用地47945平方米，总建筑面积87500平方米（包括地下30000平方米）。建设客房和套房500间，共28200平方米；宴会及会议：3700平方米；餐饮及供应

2、：4200平方米；多功能别墅10000平方米；地下车位和设备用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。经营期限：酒店经营期限为50年1.2 项目承办单位概况本项目的承办单位为XX酒店有限公司，该公司由（香港）XX国际投资有限公司投资创办的外资公司，该公司的法定地址为XX经济开发区内。(香港)XX国际投资有限公司注册资本为3000万美元，以美元现汇投入。经营年限：伍拾年XX酒店有限公司高级管理人员名单：法人代表：XX 国藉：中国 身份证号码：330702197总经理：XX 国藉：中国 身份证号码：1101219671监 事：XX 国藉：中国 身份证号码：430105631投资者基本

3、情况如下：注册地址：香港中环皇后大道中99号中环中心4908室现任董事：XX1.3 项目背景和建设的必要性“十五”时期，是XX综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，XX坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，XX实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。XX与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，XX的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速

4、发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是XX市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在XX市场经商，6万多家企业与XX市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过XX市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来XX与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引XX企业纷纷入驻，对XX市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前XX市场为周边地区提供的直接就

5、业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年XX市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“XX论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是XX建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，XX“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等

6、发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，XX要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进XX专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把XX市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型

7、工业化道路，把XX建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新XX人，努力把XX建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安XX，全力维护社会稳定。因此，从目前XX社会经济状况和城市品位的

8、提升需要出发，XX需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，XX需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，XX拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。本项目建设符合国家、浙江省、XX市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进浙江省尤其是XX市旅游业的发展。1.4 项目申请报告编制的依据和研究范围1.4.1 项目申请报告编制的依据(1) XX市人民政府XX市城市总体规划(2)XX市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要(3)XX市旅游业发展“十一五”规划(4) 企业提供的相关资料1.4.2 编制范围本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建

9、设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。1.5 报告结论1.5.1 本项目实施是必要的XX市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，XX市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过18%。而XX市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅1家(尚在申报中)，从目前XX社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，XX市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合XX市城市总体规划和XX市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。1.5.2 本项目符合国

10、家各项要求本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快XX服务业的发展。本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术

11、，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标准。本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。1.5.3 本项目选址是合理适宜的项目选择在XX市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体

12、规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。1.5.4 本项目的建设规模合理，建设方案可行在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。总建筑面积：其中：地上57500平方米 地下30000平方米功能分布：地下设置车位400个 地上一层设置大堂3000平方米 地上24层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房 地上520层布置客房500间（套房90间）1.5.5 本项目建设条件良好本项目由XX酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。1.

13、5.6 本项目财务上可行项目建设总投资为79460万元(约合10400万美元)。经财务效益分析，项目正常年营业收入为18150万元，年总成本为8042万元，年营业税及附加为1106万元，年净利润为6752万元，税后财务内部收益率为7.16%，税后投资回收期为11.87年(含建设期)，项目在财务上可行。1.5.7 本项目社会效益明显本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进XX经济的发展。通过引进国际知名酒店管理公司，提升XX城市形象和知名度。通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。本项目的建设和投资使用，还可创造200个就

14、业岗位，促进社会就业。项目建设，还将为当地提供稳定的税源。1.6 主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备 注1建设规模1.1总用地面积m2479451.2总建筑面积m287500其中；地上面积m257500 地下面积m2300002项目内容2.1地下车位个4002.2 酒店大堂m227002.3娱乐餐饮m242002.4酒店客房间28200含套房90间3新增建设总投资万元794604酒店经营期限年505经营效益5.1 年营业收入万元18150正常年5.2 年总成本费用万元8042正常年5.3 营业税金及附加万元11065

15、.4 年净利润万元67526财务评价指标6.1 投资利润率14.606.2 营业利润率41.836.3 投资内部收益率7.16税后6.4 投资回收期(含建设期)年11.87税后6.5 财务净现值(ic=6%)万元8710税后7盈亏平衡点(BEP)%49.8第二章 投资环境分析及行业准入2.1 项目与相关规划关系2.1.1 我国的旅游规划“十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“十一五”时期规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内

16、旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。“十一五”时期要抓好“三项基本任务”。即加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。据统计，2005年我国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标实现全面增长。全年入境旅游人数可达1.2亿人次，入境过夜旅游人数可达4680万人次，与上年同比分别增长约10%和12%；国内旅游人数达到12.12亿人次，与上年同比增长1

17、0%；出境旅游者可达3100万人次，与上年同比增长7.5%；全年国内旅游收入达5286亿元人民币，国际旅游收入达到292亿美元，与上年同比分别增长12%和13%；全年旅游总收入预计可达到7650亿元人民币，与上年同比增长12%。全面完成了“十五”计划确定的目标。2006年入境旅游人数达到1.3亿人次；国际旅游收入达到336亿美元；国内旅游人数达到13亿人次；国内旅游收入达到5830亿元，增长10%。旅游业总收入达到8550亿元。出境旅游人数达到3400万人次，居民出游率达到98.6%；旅游业新增就业50万人。2.1.2 我省的旅游规划我省“十一五”旅游发展规划已经完成，“十一五”期间，我省将致

18、力于从旅游经济大省向旅游经济强省的转变。到2010年，我省将基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入将达到2500亿元，占全省国内生产总值的比重将达到13%。今后5年，我省将形成三大旅游经济带：杭州湾文化休闲旅游经济带、浙东沿海海洋旅游经济带和浙西南山水生态旅游经济带；将形成文化、海洋、生态、商贸、休闲、红色旅游六大产品系列。2006年，我省将以推进“三带十区”建设为重点，加快旅游基础设施建设，同时启动“十百千”工程，创建10个旅游经济强县、重点培育100个旅游强镇和1000个特色旅游村。2.1.3 XX经济发展情况“十五”时期，是XX综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时

19、期。5年来，XX坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，XX实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。XX与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，XX的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是XX市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在XX市场经商，6万多家企业与XX市场建立紧密业务联系

20、，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过XX市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来XX与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引XX企业纷纷入驻，对XX市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前XX市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年XX市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“XX论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是

21、实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是XX建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，XX“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，XX要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际

22、竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进XX专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把XX市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把XX建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城

23、市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新XX人，努力把XX建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安XX，全力维护社会稳定。2.1.4 项目建设的有利条件(1)XX地理位置优越，位处浙江省中部腹地，南接广东、福建，北连上海经济区，东邻东方大港宁波港，距中国最大城市上海300公里，距浙江省会城市杭州120公里。(2)XX率先在1982年创办小商品批发市

24、场，20多年来，坚持“兴商建市”发展战略，更被评为2004年海内外公众最喜爱的中国城市，在全国各大城市排名第10位，列县级城市第一位。(3)XX对外开放，已经融入世界经济舞台，更入围福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，被联合国、世界银行、摩根士丹利等权威机构誉为全球最大的专业市场。现常住XX外商约8000人，因此，要进一步为外商提供世界一流服务，应从速兴建国际一流酒店。(4)根据省政府关于进一步加快旅游产业发展的文件精神，要求积极引导、多方筹措，加大旅游产业的对外开放力度，该项目的实施，在现实意义上，也是省府所提倡的加快旅游产业在率先实现现代化，加快城市化进程和建设文化大省中的重要作用，为把我省

25、建设成为旅游经济强省而添砖加瓦。(5)根据XX市委市府的经济发展指导思想，今后几年，是本市现代化建设的关键时期，也是承前启后，继往开来的重要时期。经济发展重在建设，着力开创经济社会事业新局面，努力把XX建设成为国际性商贸城市，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。同时将进一步完善软硬件投资环境，与海内外人士广交朋友、加强联系，为海内外客商提供理想的投资场所。2.2 产业政策及行业准入2.2.1 我国产业政策与外商投资政策1、本项目符合中国加入世贸组织的承诺根据相关政策，中国将根据自身发展的需要和加入世贸组织的承诺，扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范的外商投资服

26、务领域市场准入制度，鼓励引进国外服务业的现代化理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式。2、本项目符合国家加快服务业的若干意见精神今年国务院下发了关于加快发展服务业的若干意见(国发20077号)，意见中制定了“十一五”时期服务业发展的主要目标是：到2010年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员比重比2005年提高4个百分点，服务贸易总额达到4000亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。意见同时提出了四项任务：一是优化服务业发展结构。为适应新型工业化的新形势

27、，大力发展各类生产性服务业，促进现代制造业与服务业加快融合、互动发展；大力发展各种生活性服务业，积极拓展新型服务领域，支持新兴服务业发展；大力加强公共服务体系建设，逐步实现公共服务的均等化；围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，优化服务消费结构，丰富广大人民群众精神文化生活。二是科学调整服务业发展布局。各地区要因地制宜地发展服务业，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构；经济发达地区和交通枢纽城市要强化物流基础设施整合，形成区域性物流中心；选择辐射功能强、服务范围广的特大城市和大城市建立国家或区域性金融中心；加快培育建设研发设计、信息咨询等公共服务平台和服务中心。意见还强调

28、要立足于用好现有服务资源，打破行政分割和地区封锁，促进服务业资源整合，避免盲目投资和重复建设。三是积极发展农村服务业。四是提高服务业对外开放水平。着力提高利用外资的质量和水平，完善服务业吸收外资法律法规。大力发展服务贸易，积极承接国际服务外包。具备条件的沿海地区和城市要根据自身优势，制订相应的政策措施，加快培育一批具备国际资质的服务外包企业，形成一批外包产业基地。建立支持国内企业走出去的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，积极参与国际竞争，扩大互利合作和共同发展。3、本项目符合我国利用外资五年计划内容国家发展和改革委员会发布的“中国利用外资十一五规划”，明确提出今后年利用外资的大任务，这是中

29、国首次对外公布利用外资五年规划。这大任务包括：引导外商投资产业结构优化和升级；促进建设资源节约型、环境友好型社会；积极稳妥推进服务业对外开放；促进建立更加开放的自主创新体系；促进区域经济协调发展；实现利用外资方式多样化；提高利用国外贷款的质量和效益；加强对外债的宏观监测和全口径管理。中国将严格遵守加入世界贸易组织的有关承诺，制定并发布促进服务业利用外资的有关规定，扩大服务业利用外资的领域。研究逐步放宽服务领域对外商投资在地域、股权、业务范围等方面限制的政策。积极、稳妥推进垄断性行业和领域对内外资统一、有序开放。据悉，中国将循序渐进推进证券业对外开放，上市企业股权分置改革完成后，允许境外战略投资

30、者对其进行战略投资。同时，严格按照加入世界贸易组织承诺向外资开放电信业，允许外商在法定范围内以合资方式开展国内电信业务，扩大外资在电信增值服务市场的投资。中国还将着力实现利用外资方式多样化，引导外资以并购、参股、再投资等多种形式参与国内企业改组改造，除关系国家安全的重要领域和重点企业外，逐步放松对外方控股其它企业和领域的限制。2.2.2 我省服务业利用外商投资政策1、本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充浙江省委、省政府提出了到2010年建设“旅游经济强省”的宏伟目标。我省旅游资源仅次于四川，位居全国第2位，但旅游业发展存在资源开发总体水平不高、旅游企业规模小、旅行社接待能力不强、交通基础

31、设施落后等问题。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一大入境旅游接待国，旅游业作为中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是我省确定的外商投资优先产业，具备良好的投资和发展环境。加入WTO以来，中国旅游业利用外资的总体规模已达500亿美元。在旅游饭店业中，香格里拉、希尔顿、喜来登、雅高等著名国际饭店集团均已进入中国市场；在开放度相对较低的旅行社业，也已成立5家独资旅行社、13家合资旅行社。外资大量涌入所形成的激烈竞争，有可能从根本上改变目前旅游业“小散弱差”的状况，使其在竞争中整合、改革、提高、壮大。利用外资将加快我省旅游业发展，促进企业成长，提升行业素质。2、本项目的建设将加快XX服务业的发展根据我国经济发展战略和国家产业结构调整的总体部署，国家发展和改革委员会于2005年12月21日发布了第40号产业结构调整指导目录(2005年本)，本项目符合第一类鼓励类第二十五条其他服务业中的21条旅游基础设施建设。本项目正是为加快XX市的旅游服务基础设施，为XX市的商务活动、国内外旅行者提供优质、舒适的旅游接待服务设