成都东大街营销计划书.docx

1、成都东大街营销计划书总府.可园营销计划书 一、总府.可园区域介绍（一）总府.可园位置总府.可园位于东顺城南街与天仙桥街之间。项目北面为蜀都大道相距约为200米；项目南面为东大街相距约为300米；项目东面为锦江相距约为300米左右；项目西面为大慈寺相距约为100米，到春熙路步行仅5分钟，到东大街步行3分钟，离地铁2号线300米左右，据此总府.可园享有了得天独厚的地理优势。本区域接近成都商业最繁华的春熙路。商业氛围和办公氛围浓厚，生活和居家配套齐全。总府.可园周边有驰名中国的大慈寺、水井坊，标志性地标合江亭，成都的母亲河锦江等人文景观。已成雏型的成都华尔街（东大街），即将开工的太古广场、铁狮门、成

2、都国际金融中心等。未来这片区域必将媲美香港的铜锣湾，北京的王府井、东京的银座，与春熙路交相辉映成为成都乃至西南的商业中心。（二）东大街区域东大街金融街沿线已汇集各类金融机构262家，其中，银行机构98家（外资银行9家占全市11家的80%），保险机构60家（合资保险12家占全市14家的85%），证券业机构28家，基金1家，期货4家，其他类金融机构61家，是西部城区金融机构种类最为齐全的区域。在东大街金融街沿线，群光广场、喜年广场、时代广场、明宇金融广场、太古广场、铁狮门、成都国际金融中心、成都环球贸易广场等建设热火朝天，西部金融中心雏形已形成。东大街金融街，横跨城市中心地带，串联起春盐、攀成钢商

3、圈，既是传统的商业金融街区，也是世界上最早纸币“交子”的诞生地，金融人文历史悠久。“正是把握住了东大街金融街的优势和特点，在2007年，成都获批全国统筹城乡综合配套改革试验区后，成都市提出了打造中国西部华尔街，建设西部金融中心的构想。”到2015年东大街及延线将建成国内一流、中西部领先的金融产业集聚区。根据省、市政府出台的金融建设发展规划，作为金融产业集聚区，将包括盐市口至东大街二环路口一线，全长3.8公里，主要吸引金融分支机构、营运前台入驻，重点发展金融市场，形成金融机构密集、要素市场完备、集散功能强大的金融机构和市场集聚区。而来自锦江区一份更为详细的金融产业发展规划则提出，锦江区将以东大街

4、为主轴，沿东大街由西向东划分为金融起步区、金融市场交易区、金融商务核心区、金融商业拓展区，成线状从两端向中心发展。依托区域内高档商务楼覆盖各金融机构、网点，连点成片向东大街主轴成放射状发展。逐步形成布局合理、功能互补、相互促进的金融空间格局。着力聚集各类金融机构，形成金融前台聚集区；重点发展金融交易市场，成为西部金融市场中心；大力发展金融中介服务，建成服务金融发展的高地；积极发展金融配套服务，打造聚集金融前台、中小金融机构、交易机构、中介服务机构的西部第一、全国一流的投融资平台。据调查，到2012年，仅东大街就将聚集200多家金融机构，金融从业人员将达到30万人， 目前已吸引了包括汇丰、渣打等

5、多家国际银行入驻；另一方面，该区域因为位于城市最中心，而且区域以商业地产为主，住宅地产极为稀缺，高端住宅更是除了九龙 仓时代尊邸、朗御尚有部分住宅产品，以及东大街延线的雍锦汇项目，几乎是处于一房难求的趋势。而总府.可园正位于东大街中心区域的核心。其独特的地段位置可遇不可求，同时也造就了房产的不可复制性、不可替代性。总府.可园价值的高端性也就不言而喻。（三）大慈寺区域根据规划，西起红星路三段、东至府南河边、南起东大街、北达蜀都大道的大慈寺片区将建成具有国际影响力的全国最大的新城市商业中心。规划中的大慈寺将以集群街区为主，包括国际化、综合性现代休闲购物集群街区；原生、原真、原创的文化、旅游商业集群

6、街区；具有强烈现代感和本土特色的城市中心商业区和风景展示区。大慈寺片区将以春熙路、红星路两大商业步行街为依托，以二号地铁线建设为契机，建成一个以大慈寺为中心，融合佛教文化、川西建筑文化、民俗文化和新商业文化 “寺市合一” 的新街区，并以红星路步行街为纽带，将三大片区融为一体，共同构成城市中央商务区(CBD)的核心西部国际金融中心（九龙仓成百地块）与春熙路传统区域将形成一个商圈两个核心的局面，而红星路广场则挑起了两个核心商圈，现在太古广场的进驻，将进一步推动春熙路大商圈形成两个核心，而地铁站点也将成为这两个核心的有效连接点”，CRC联盟专家都认为，春熙路商圈会因太古广场、铁狮门的加入，而加快东移

7、步伐，“东侧走中高端，北侧走中端传统商业区，这将是春熙商圈未来的基本格局”。近水楼台先得月，总府.可园也将因传统商圈的东移成为最直接的受益者（四）春熙路商圈春熙路是成都最繁华的商业街，也是中国最知名的商业街之一，由春熙东路、春熙西路、春熙南路、春熙北路四条步行街组成。春熙路商圈是指由它为中心发展成的春熙路商圈，商圈指总府路以南、上东大街以北、红星路以西、盐市口以东约0.7平方公里的地区，是成都老城区三大商圈之一。该区域内有商业网点2700余家，网点总面积约122万平方米，从业人员约15万人。由于区域内云集了一百、太平洋百货、新世界、伊藤洋华堂、商业场、东风商贸广场、川宾、紫薇酒店、假日酒店、王

8、府井等、群光18家大型商贸企业，其中世界500强企业就有11家。每天商圈内的人流量超过50万人次；节假日在80万以上，甚至达到百万。2010年销售额在300亿以上。以次造就了春熙路商圈的必然繁荣春熙路永远都是成都的沸点，春熙路的地产价值永远都是成都的标杆（五）蜀都大道、地铁2号线1、蜀都大道蜀都大道全长17.6公里，为双向6车道快速通道，他东接成渝高速，西接成温高速，串联起成都市的所有环形通道及南北大道。是成都市的最重要的东西大干道。蜀都大道东风大桥段毗邻府南河风景最为优雅的河段仅一步之遥，为居家休闲提供了绝佳的配套环境总府.可园离蜀都大道仅有200米左右，也使得了总府.可园客户的出行变得更加

9、快捷通畅，更为工作和生活带来了众多的便利。2、地铁2号线地铁2号线全长23公里，共设有站点20座。地铁西起成灌客运站，向东延伸，经蜀汉路，羊西线二环路口、白果林、中医药大学、将军衙门，在天府广场与1号线交汇，再向东经青年路，沿东大街向东，经牛市口、过五福桥，穿过沙河堡火车站（成都东客站），止于经干学院站。2号线东南走向，穿越城市CBD区域，是我市地铁线网的骨干线；它将经过成都市的四大客运枢纽：新成都站、天府广场地铁枢纽、成都中医药大学地铁站以及成灌客运站。随着2012年地铁2号线的建成，也必将带动沿线物业价格的高涨，而总府.可园正好位于东门大桥站300米内，是绝佳的地铁物业。结论1、根据成都发

10、展规划，东大街将被重点打造成为成都的“金融街”。从交通来看，东大街四通八达的交通条件，加上规划地铁二号线贯穿了东大街沿线，区域未来的交通条件相当的便利。从商业配套来看，区域临近成都人气最旺的春熙路商圈，商城、酒店、餐饮娱乐配套完善，消费能力很强，各种类型的商业都运行良好，对未来商业发展奠定了坚实的基础。区域附近有众多高档写字楼，商务办公的氛围浓厚，各大银行也在该区域内分布，金融业也发展的很快。众多高端人士的进入，其强大的消费能力必将带动此区域物业价格的提升。 而总府.可园的升值空间也将无限扩大。2、.众多品牌开发商的进驻，其开发项目集合商务办公、酒店、商业等为一体，将大大提高东大街一线的商务环

11、境，促进成都“金融街”的建设。 造成有大量需求的客户群体，无论投资或居住都是最佳的选择。3、这一区域的新建住宅价格普遍在14000-30000元/平米之间，二手房住宅价格普遍集中在9000-12000之间。建议定价15000-160000元/平米（精装房）。二、周边配套 商场:太平洋百货、王府井百货、伊藤洋货堂、新世界百货等酒店:香格里拉大酒店、锦江宾馆、索菲特万达酒店等医院:四川省四医院、天府医院、博爱医院、骨科医院、市七医院、第四人民医院学校：十七中、十九中、川师附中、锦官驿小学等银行:工商银行、建设银行、中国银行、中信银行、农业银行、成都银行等结论：配套是生活的基础，总府.可园良好的生活

12、配套将极大促进价格的提升三、总府.可园介绍（一）项目总体情况总府.可园总占地1162.09平方米，总建筑面积约3747平方米，其中地上2102平方米，地下1645平方米。共计住宅26户，1层2户、2层5层各5户、6跃7层4户共计26户，车位39辆 。户型区间面积从62平方米-135平方米。总府.可园传承高贵的简欧式风情设计理念，立面造型顺应平面功能，利用现代建筑设计手法，线条明快、色彩搭配新颖，既强调与周边环境的和谐，又体现出应有的时尚风格，烘托出高贵、典雅、大气的建筑风格退约15米设小区主入口，通过空间的分割有效实现了“商住分离”，这样的住宅布局使之演变成了提升生活品质的“第一会客厅”；同时

13、还让客户远离城市的喧嚣“大隐于市”，有效保证了居家的私密和宁静，谓之动静相宜。（二）设计理念1、抗震设防烈度8度0.20g：在成都经过512大地震后，住宅小区内所有建筑均按抗震设防烈度7度设计的。而总府.可园的开发商认为，百年不遇的地震，遇一次就可能给住户带来悲惨的生活，为了客户的幸福，为了子孙的幸福。开发商决定将抗震设防烈度7度0.30g调整为抗震设防烈度8度0.20g。2、设计使用年限100年：总府.可园自始至终把建筑质量放在首位，国家规定普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年；纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。因此99%的开发商在设计建筑时都是按50年的设计标准进行

14、设计。而本项目充分考虑本地区情况以及建筑的永久性把总府.可园的设计年限提高为100年。虽然提高年限会增加建筑成本，但为了住户的安全以及建筑的保值性，开发商毅然决定提高年限，维护客户利益。（三）小区景观在总府花园与总府.可园之间的开阔距离，开发商费尽心思，多方考量决定以中心景观为中心，强调景观空间的贯通，流动，做到层次分明，“步移景异”以创造人性化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。由于小区中庭有限通过围合形成绿化核心组团，最充分有效地利用景观的资源。在具体的环境规划设计处理中，结合整体规划结构布局，充分利用围墙、总府花园与总府.可园的层次感通过借景、对景等手法贯彻生态住宅理念。在景观环境的

15、营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。在乔木、灌木的排列上则更多的强调人性化的设计，从人的行为，人的尺度，人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适，亲切的小区景观环境。尽量体现小而精致，小而有神、小而有序的中庭花园。（四）小区配套1、地下充裕车位小区采用3层全地下车库的方式，极大增加车位停放数量，也实现了社区“充裕停车位”，户车比例达到了1：1.5。车库采用无线控制升降式，极大的解决了入库慢、入库难的地下停车通病。2、精致入户电梯大厅面积近25M2的生态豪华电梯门厅，采用高档石材贴面、贴地，顶棚也经过精心设计。门厅更是左邻右舍共享交

16、流的第一公共平台，也是客户的品位和面子！3、入户电梯在公司高层多方遴选后决定采用世界第一电梯品牌奥的斯电梯公司提供的高档品牌电梯。并且电梯直达7楼，为跃层客户的品质生活提供了极大的保证。4、楼层入户门厅：每层入户门厅都经过精心设计，用材高档。包括过道、顶棚、楼梯间都尽量使客户舒心、实用、气派。5、独立天然气暖通天然气壁挂炉就是以天然气为燃气的小型锅炉，安装在厨房里、阳台上。他采用强制给排式设计，燃气使用的空气和燃烧产生的废气由通风管道连接于室外，燃烧室与室内空间完全隔绝，不消耗室内氧气，不影响室内空气质量。燃烧后的废气通过排风扇排除室外，确保用户的安全。产生的热水通过室内管线与散热部分进行连接

17、，可以同时供应采暖与生活用热水。散热部分可以根据住户的喜好进行选择，可以是各种配合室内装饰的散热器，也可以考虑采用热水地板辐射采暖。加装室内温控器后，可以任意调节不同居室的温度：家中无人时，只需调低温度，确保机器和循环水不冻即可；如加装定时器，还可以预设启动时间，回家后，立刻能够感受到家的温暖。6、大功率的发电机可以保证住户，在停电的情况下照样能生活自如，不受影响（五）环保节能 环保节能通过建筑围护结构的改善、建筑材料的选用、建筑施工标准的提高等多种手段和措施，严格按照国家建筑节能标准实施的建筑措施，使建筑具备较高的节能效果，减少后期居家成本，提高生活质量。 雨污分流通过不同截流管道和排水管道

18、，实现了社区内的雨污水分流，这样可以积聚雨水用着社区绿化植被的浇灌用水，充分利用水资源，也改善了社区内环境。 统一收（空调）水：减少空调流水对社区居民的干扰和影响，将通过设计空调室外机统一固定安装位，同时再安装统一的室外管道，进行统一收水，既可再利用又减少了空调水对建筑立面的污染。（六）建筑材料国家规定预应力混凝土结构的混凝土强度等级不应低于C30；当采用钢绞线，钢丝， 热处理钢筋作预应力钢筋时，混凝土强度等级不宜低于C40。本项目为了提高抗震烈度，而采用了高等级C60混凝土。（七）弱电配置1、可视对讲系统2、单元门、入户门门禁系统3、紧急报警系统4、烟感报警系统5、摄像监控系统（八）户型设计

19、本项目户型区间面积在60平方-130平方左右。以小户型为主项目户型设计紧凑合理。由于户型面积小，在注重功能的前提下，注重居住的舒适度，每个户型都做到明厨明卫。尽量将走道面积隐藏，在各房间中增强舒适感和开阔感，无空间浪费。在主卧私密性高的前提下；卫生间布局合理，方便；明厨设计，烹饪丰盛生活，而且与卫生间对角而踞，污洁分区；明朗客厅，贵族气质，户型空间紧凑布局，使用，更显人性化。空中生态私家花园多层公寓也能享受到别墅才有的超大“私家花园”、270度转角大开间大视野观景阳台。空中花园与观景阳台融合一体、超大面积屋顶空中生态花园（屋顶跃层户型“天际别墅”）；创多层电梯公寓产品设计之先，集诸多风情宠爱于

20、一身。而市中心核心区域的屋顶花园的稀缺性，将主人的不凡品位与情趣完美演绎，超宽飘窗通透视野，时刻领略人生豁达境界。（八）住房全部豪华装修（3500平方米）随着城市高效和快节奏的生活要求，发展商和消费者都遵循社会生产发展的基本规律，遵循越来越专业化的分工要求，精装住宅因而也成为发展商和消费者共同的和必然的选择。1、精装房使消费者可享受经过专业设计之后的装修效果，同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；2、精装房在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如热水器、净水器、微波炉、洗衣机等的安装问题，使住宅整体性能更好；3、精装房从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作

21、规范把关，质量能够得到充分保证；4、购买精装修住宅时，消费者所购买的是完整的住宅产品，有明确的投诉对象，售后服务更加有保障。5、精装房保证入住初期的居住质量，一些早期入住毛坯房的消费者经常会受到左邻右舍装修时的噪音灰尘的影响,这令注重生活质量的他们十分苦恼,而精装修可以避免这种情形的发生,让社区环境更加安宁；基于以上原因总府.可园全部为精装房销售。厨房、卫生间都全配置，就连各个房间空调也全部配置，客户拎包即可入住。为客户带来极大的舒适感。为了客户的舒适度，开发商规定在交房后3年内住户都不能进行装修。结论项目户型设计合理，景观设计精致、配套高档充裕、材料高配、房屋豪华精装、设计年限翻倍、抗震强度

22、提高等极大的提升了总府.可园的品质，使之与各相邻高档楼盘相比，具备了众多的优势硬件。四、竞争楼盘分析华置都汇华庭开盘时间： 2010年12月11日 入住时间： 一栋2010年12月 地址： 锦江区镗钯街（东大街喜年广场南侧） 装修情况： 毛坯 售楼地址： 锦江区镗钯街（东大街喜年广场南侧） 产权年限： 70年 板块： 东大街 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 8.50 价格：14000-22000元/平米绿化率： 25% 物业公司： 四川忠信物业管理有限公司 物业费： 3.3元/月/平方米 开发商： 爱美高房地产（成都）有限公司 建筑类型： 豪华住宅 城铁沿线： 2号线 物业类别

23、： 普通住宅 建筑面积： 199229平方米 占地面积： 18061平方米 郎御开盘时间： 2010年3月27日 入住时间： 2011年4月 地址： 大慈寺路3号 装修情况： 精装 售楼地址： 大慈寺路3号 板块： 东大街 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 7.35 价格：17000-26000元/平米绿化率： 28% 物业公司： 世邦魏理士 物业费： 3.5元/月/平方米 开发商： 新加坡新嘉置地 建筑类型： 高层 饮用水： 市政供水 物业类别： 公寓 建筑面积： 77124平方米 占地面积： 7326平方米 时代豪庭尊邸开盘时间： 2010年6月，2011年4月16日 入住时

24、间： 2011年5月30日 地址： 锦江区东大街芷泉段88号 装修情况： 毛坯,公共部分精装售楼地址： 成都锦江区东大街芷泉段88号（销售中心：香格里拉酒店北侧300米，兰桂坊旁锦江畔） 产权年限： 70 板块： 东大街 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 4.00 价格：19000-30000元/平米绿化率： 30% 物业公司： 天府时代广场物业管理有限公司 物业费： 3.0元/月/平方米 开发商： 龙茂房地产开发（成都）有限公司 车位配比： 0.8 建筑类型： 高层 饮用水： 每户一表 城铁沿线： 2号线 物业类别： 普通住宅 建筑面积： 550000平方米 占地面积： 705

25、96平方米 明宇金融广场地址： 成都市锦江区东大街紫东楼段 装修情况： 毛坯 售楼地址： 东大街香槟广场对面 产权年限： 40 板块： 东大街 付款方式： 银行按揭贷款,一次性付款 容积率： 14.50 物业公司： 第一太平戴维斯 物业费： 待定 开发商： 明宇环球置业股份有限公司 建筑类型： 超高层 城铁沿线： 2号线 物业类别： 写字楼 建筑面积： 124442.71平方米 占地面积： 9755.48平方米 铁狮门项目铁狮门（TISHMAN SPEYER）是国际一流房地产业的开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发与管理密切结合的房地产企业。 铁狮门于2005年建立铁狮门中国基金，在中国进行

26、相对独立的房地产开发。铁狮门中国制定了开发国际品质、地标性建筑的长期规划。目前铁狮门已经完成在中国上海、北京、天津和成都四城市的战略布局，并在上海（上海杨浦区新江湾城F地块）、天津（和平区南京路和五大道商圈的成都道项目）、成都（东大街7号、8号地块）开始了房地产的开发。 “东大街7、8号地块”代称的铁狮门项目，由世界著名建筑设计事务所SOM做的项目设计铁狮门项目占地面积38亩，项目计划总投资25亿元，预计建筑总面积达17万平方米，其中高端商场4.2万平方米、甲级写字楼6.4万平方米、住宅2.2万平方米，整个铁狮门项目由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是超甲

27、级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场四个区，“三塔一片”的建筑格局中，各种业态能够相互补充。按照初步设计，三座塔楼将呈三足鼎立之势。其中一栋甲级写字楼专门为金融商务业打造，将以完全国际化的标准建设和管理，有望填补目前成都尚无一栋完全符合国际标准甲级写字楼的空白。另两栋塔楼中，一栋为高标准精装修的住宅，借鉴华尔街“纽约客”寓所模式，为长期在成都工作的国际商务人士提供独立、舒适的自在居所。而另一栋酒店式公寓主要针对在成都工作时间短于一年的国际商务人士，尤其是那些厌倦了酒店生活，希望能找到家的感觉的高端客户，每套房间都设有客厅、厨房等空间，采用只租不售的方式。其中一栋甲级写字楼专门为金融商务业打造，一栋

28、精装修住宅，客户设定为长期在成都工作的国际商务人士，实行“纽约式”管理，提供管家式服务。而另一栋酒店式公寓则主要针对在成都工作时间短于一年的国际商务人士。太古广场太古集团：太古集团是由1816年创办于英国利物浦的一家贸易公司发展而来，集团在香港开展业务已有130年历史。1972年成立的太古地产，在香港已落成的物业楼面面积合计逾130万平方米，其中以香港岛东、太古广场及又一城为核心物业。近年来，太古地产在国内主要开发广州天河区的“太古汇”项目，这是一个规划建筑面积2530万平方米的大型综合商业项目。太古广场是太古地产联合远洋地产以20.0288亿元人民币摘得成都地块，获得在成都开发商业项目的机遇

29、，按设计规划，整个太古广场项目将占地100余亩，（70,779平方米）（约762,251平方英尺），计划发展为综合性项目，将设有一个高档购物中心、拥有逾300间客房的精品酒店、服务公寓及一座写字楼。项目设计的总楼面面积约为207,260平方米（约2,230,934平方英尺）。将为成都打造一个全新高端的综合项目。此项目北接九龙仓成百地块项目，西连铁狮门东大街项目，三个大型的城市综合体将呈“品”状分布。太古广场建设完毕后，对提升整个区域的商业氛围，加速大慈寺片区与春熙路、东大街区域的融合，将起到极其明显的拉动作用。喜年广场成都喜年广场位于成都市中央商业区外围的东大街。项目建造成一个由一幢49层高的

30、楼宇和一幢32层高的楼宇组成的大型城市综合体，当中将包括一流的写字楼、豪华套房、精品酒店以及大型商场。按目前统计49层高的楼宇已成为成都最高的楼宇及当地的地标。项目毗邻成都最大的三个成熟商业经济圈和两大休闲旅游经济圈，交通十分便利。该项目总地盘面积约9,039平方米，规划总建筑面积约为132,218平方米。 喜年广场总占地13亩，总建面约13万平米，汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。 喜年广场分为东西两个塔楼，其中东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。写字楼大堂为双层挑空设计，层高总

31、计8.7米，气度更显荣耀。写字楼单间面积区间为99-1400，户型方正，采光面大，空间利用率高。另设总裁办公室设有专用洗手间，完全私密。整栋写字楼配备有目前先进的5A智能化配套设施，13台知名品牌电梯，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑。另外项目地下3层，共601个停车位，充分满足商务需求。 项目西塔为32层、建筑高度约100米的国际酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-32层为精装修公寓。精装公寓定位为服务式酒店公寓，整体设计简洁大方、品质高贵，充分融合中国传统文化与现代主义，高品质的舒适生活享受、超五星级豪华装修，配置全套量身定制的国际品牌家电家私，满足个人的高层次体面需要。公寓面积以40平米的套一，100平米的套二为主，户型方正，空间适用，功能齐全，入户刷卡智能系统，绝对保障业主的安全和尊贵感。国内知名品牌物管公司，专业管家服务，全面体贴的至尊标准。趣园精品酒店公寓作为城市商务复合体喜年广场中的一部分，位于西塔楼15-32层，3-14层为星级酒店，酒店由国际知名品牌酒店管理集团统一管理。 销售阶段:现房容积率:12.38绿化率:20%价格：14000-32000元/平米开盘时间:2009-4入住时间:2010-3-31占地面积:9039平方米 建筑面积:132217平方米 是否可分割:是