房地产广告宣传违规地法律法规汇总情况.docx

1、房地产广告宣传违规地法律法规汇总情况关于广告宣传违规的法律法规汇总关于房地产营销广告宣传方面的法律法规，现就重点局部进展摘抄，供诸位领导查阅。一、城市商品房预售管理方法第五条 商品房预售应当符合如下条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证和施工许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进展商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进展商品房预售。案例：某某某某某从2005年6月开始,在

2、未取得土地使用权证明以与商品房预售许可证的情况下,通过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,康城的主角是你!的预售房地产印刷广告3000份。蔡甸工商分局认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡甸工商分局根据房地产广告发布暂行规定第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款8000元。二、建设部关于印发商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规如此的通知。一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积实得建筑面积与应合理分摊的公用建筑面积。第五条 商品房按“套或“单元出售，

3、商品房的销售面积即为购房者所购置的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积案例：某某市象山坤宏置业某某发布虚假某某房地产广告案，当事人在销售楼盘时，通过户型宣传册、楼盘立体模型、微信公众号、样板房等，将原规划设计图纸中的庭院、设备阳台等局部，以业主购房后可以拓展建设增加使用面积为由，开展某某宣传，对购房对象进展错误引导，对客户购置意向产生实质性影响，误导消费者。当事人的行为违反了广告法相关规定，构成发布虚假广告行为。2018年1月，某某市市场监管部门作出行政处罚，责令当事人停

4、止发布某某广告，消除影响，罚款80万元。三、广告法第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。 广告主应当对广告内容的真实性负责。第八条 广告中对商品的性能、功能、产地、用途、质量、成分、价格、生产者、有效期限、允诺等或者对服务的内容、提供者、形式、质量、价格、允诺等有表示的，应当准确、清楚、明白。 广告中明确推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。 法律、行政法规规定广告中应当明示的内容，应当显著、清晰表示。案例：某某中心大厦建设开展某某发布没有明示附赠信息的印刷品房地产广告案，当事人于2016年3月14日至4月3日间

5、以宣传单页形式发布包括“成交就有金条送、“金喜一：送金钥匙、“金喜二：抽金条、“金喜三：送金条“等内容的房地产广告，没有明示所附带赠送的商品的规格、数量与赠送期限等信息，共发放上述广告2000X。当事人又于2016年4月以宣传单页形式发布包括“空间最优化：全跃设计带来某某利用率最高户型，双倍空间超值拓展，私密套房动静别离等内容的房地产广告。共发放上述广告2000X.当事人发布没有明示所附带赠送商品规格、数量与赠送期限等信息的广告,违反了中华人民某某国广告法第八条第二款之规定，当事人发布含有绝对化用语的广告行为，违反了中华人民某某国广告法第九条第三项之规定，根据中华人民某某国广告法五十七条第一项

6、、第五十九条第一款第一项之规定，责令当事人停止发布上述某某广告，罚款210000元。第九条 广告不得有如下情形： 一使用或者变相使用中华人民某某国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽； 二使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象； 三使用“国家级、“最高级、“最优等用语； 四损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密； 五妨碍社会安定，损害社会公共利益； 六危害人身、财产安全，泄露个人隐私； 七妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚； 八含有淫秽、某某、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容； 九含有民族、种族、某某、性别歧视的内容； 十妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护； 十一法律、行政法规规

7、定禁止的其他情形。案例：平阳银泰置业某某发布某某房地产广告案，当事人在平阳县开发建造银泰城步行街，2016年2月份起，该步行街东北入口左右两侧立柱上开始X贴有一对广告海报，含有“投资跟银泰，升值有保障、“现铺招商，坐享收租“室外步行街，火爆招商等广告内容。当事人无法提供制作上述广告的广告费用。2017年1月5日，上述海报已被撤除。当事人于2015年9月开始宣传销售其开发的泰悦府楼盘，在宣传手册中使用了“银泰之上，问鼎龙鳌第一豪宅“品质之巅，第一豪宅“极致，繁华之上的巅峰人居“国际一线品牌电梯“中国顶级豪宅营造专家等用语。并处罚款200000元。第二十五条 招商等有投资回报预期的商品或者服务广告

8、，应当对可能存在的风险以与风险责任承当有合理提示或者警示，并不得含有如下内容： 一对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外； 二利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。案例：某某大家房屋置换某某发布某某房地产广告案，当事人在官网上制作发布含有“振东汽车城2区钻石沿街商铺，保租保退保收益，规模最大，桐乡唯一，综合性强，做大市场投资你赚钱风险我来担等内容的房地产广告，违反了广告法相关规定。2018年11月，某某市市场监管部门作出行政处罚，责令当事人停止发布某某广告，消除影响，罚款20万元。第二十六条 房地

9、产广告，房源信息应当真实，面积应当明确为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有如下内容： 一升值或者投资回报的承诺； 二以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置； 三违反国家有关价格管理的规定； 四对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以与其他市政条件作误导宣传。案例：永嘉华中房地产开发某某发布某某房地产印刷品广告案，2017年5月当事人发布了委托某某市利亚文化传播某某印制的含有“楠溪云岚上院距某某市区瓯越大桥至项目地仅50分钟车程等内容的房地产印刷品广告,广告费用为8580元。当事人的上述行为违反了中华人民某某国广告法第二十六条第二项规定，依据中华人民某某国广告法第五十八条第一款第八

10、项规定，责令当事人停止发布某某广告，在相应X围内消除影响，处以罚款17160元。对某某市利亚文化传播某某予以没收广告费用8580元，并处罚款8580元。案例：瑞安市壹家壹房产营销某某发布某某房地产微信广告案，当事人因代理某某华阳房地产开发某某开发的香湖壹号楼盘于2018年3月29日始在某某房产营销微信公众号上发布香湖壹号房地产广告，其中没有明确轻轨S3线尚在规划建设中，没有标明房产的建筑面积或者套内建筑面积，广告费用为950元。当事人的上述行为违反了中华人民某某国广告法第二十六条第四项规定，依据中华人民某某国广告法第五十八条第一款第八项规定，责令当事人停止发布某某广告，在相应X围内消除影响，处

11、以罚款1900元。案例：房地产广告“牛皮吹破被罚365380元某某市中梁盛置业某某在微信公众号上陆续发布13篇宣传文章。这些文章使用了“顶配六星级JW万豪酒店“某某最大IMAX影院“某某最好实景示X区同步开放等用语，而“某某首创的三巷六弄景观“全国首家社区乐高主题儿童体验中心等无法证实的广告语，对规划中幼儿园学校没有注明“规划中，并使用其他房产项目形象、环境作宣传。案例：某某行动者房产营销策划某某发布某某房地产广告案当事人在企业上发布了含有“鳌江动车站在我们项目的西北方向，通过广场路3分钟就可以到鳌江动车站“小区南面的西塘路经车站大道10分钟内直达银泰购物中心“我们项目就有：四网合一的架构，分

12、别是104国道、动车站、S4轻轨、G15沈海高速都环绕着本项目等内容的房地产广告，在广告中未载明商品房预售许可证书号，广告费用无法计算。当事人的行为违反了中华人民某某国广告法第二十六条和房地产广告发布规定第十二条、第七条规定，根据中华人民某某国广告法第五十八条和房地产广告发布规定第二十一条规定，责令当事人停止发布广告，在相应X围内消除影响，罚款30000元。案例：瑞安市正丰房地产开发某某发布某某房地产印刷品广告案当事人于2015年6月1日开始发布玉桂阁项目房地产广告，该广告宣传手册中含有“5分钟，可拥揽塘下市中心；15分钟，可直通某某大都市、“全城鼎级的商城在这里、“90-140方玲珑小空间等

13、内容，广告费用为600元。当事人发布含有“5分钟，可拥揽塘下市中心；15分钟，可直通某某大都市内容广告的行为违反了中华人民某某国广告法第二十六条第二项规定；发布含有“全城鼎级的商城在这里内容广告的行为违反了广告语言文字管理暂行规定第十条第一项规定；发布含有“90-140方玲珑小空间内容广告的行为违反了房地产广告发布暂行规定第十二条规定；依据中华人民某某国广告法第五十八条第一款第八项、广告语言文字管理暂行规定第十五条和房地产广告发布暂行规定第二十一条规定，责令当事人停止发布某某广告，处以罚款2400元。第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。 广告有如下情形之一的

14、，为虚假广告： 一商品或者服务不存在的； 二商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以与与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购置行为有实质性影响的； 三使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的； 四虚构使用商品或者承受服务的效果的； 五以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。案例：某某杰瑞房产营销策划某某发布虚假房地产广告案，当事人未审核某某宏众置业某某另案处理与某某医科大学附属第二医院合作的真实性

15、，于2017年8月20日至8月30日期间擅自制作发布含有“携手亲和源、附二医、绿城，联手打造等字样的单页广告、LED广告、桁架广告、路名牌广告。广告费用为10300元。当事人的上述行为违反了中华人民某某国广告法第四条第一款、第二十八条第二款第五项规定，依据中华人民某某国广告法第五十五条第三款规定，对当事人处以没收广告费用10300元，并处罚款20600元。新广告法禁用词汇房产类：1宣传词语使用要规X：规定房产广告在词语使用上有一些禁区：不得使用第一、唯一、首席、楼王、极品、冠军、绝版等绝对性和夸大表述房地产项目的词语与其类似词语;不得出现未经政府或政府职能部门确认的评比、排序等对房地产项目综合

16、评价的内容;不得出现融资和返本销售、售后包租等变相融资内容，不得有升值或投资回报等承诺，不得含有风水、占卜等封建迷信内容。2不得滥用最低价揽客：规定使用“起价、“最低价等文字描述房地产价格的，字体、字号应一样;对使用“一口价、“清盘价等词语描述房地产价格的，如果仅为指定房源价格，必须加以注明，否如此视为是指其在售所有房源价格。与“最有关：最、最优、最具、最爱、最赚、最优、最优秀、最好、最大、最大程度、最高、最高级、最高档、最奢侈、最低、最低级、最低价、最底、最廉价、时尚最低价、最流行、最受欢迎、最时尚、最聚拢、最符合、最舒适、最先、最先进、最先进科学、最先进加工工艺、最先享受、最后、最后一波、

17、最新、最新科技、最新科学。与“一有关第一、中国第一、全网第一、销量第一、排名第一、唯一、第一品牌、NO.1、TOP.1、独一无二、全国第一、一流、一天、仅此一次一款、最后一波、全国X大品牌之一。与“级/极有关国家级、国家级产品、全球级、宇宙级、世界级、顶级顶尖/尖端、顶级工艺、顶级享受、高级、极品、极佳绝佳/绝对、终极、极致。与“首/家/国有关首个、首选、独家、独家配方、首发、全网首发、全国首发、XX网独家、首次、首款、全国销量冠军、国家级产品、国家(国家免检、国家领导人、填补国内空白、中国著名著名商标、国际品质。与品牌有关大牌、金牌、名牌、王牌、领袖品牌、世界领先、遥遥领先、领导者、缔造者、

18、创领品牌、领先上市、巨星、著名、掌门人、至尊、巅峰、奢侈、优秀、资深、领袖、之王、王者、冠军。与虚假有关史无前例、前无古人、永久、万能、祖传、特效、无敌、纯天然、100%、高档、正品、真皮、超赚、精准。与权威有关老字号、中国著名商标、特供、专供、专家推荐、质量免检、无需国家质量检测、免抽检、国家XX领导人推荐、国家XX机关推荐、使用人民币图样央行批准除外与欺诈有关涉嫌欺诈消费者点击领奖、恭喜获奖、全民免单、点击有惊喜、点击获取、点击转身、点击试穿、点击翻转、领取奖品涉嫌诱导消费者秒杀、抢爆、再不抢就没了、不会更廉价了、没有他就XX、错过就没机会了、万人疯抢、全民疯抢/抢购、卖/抢疯了与时间有关

19、限时必须具体时间今日、今天、几天几夜、倒计时、趁现在、就、仅限、周末、周年庆、特惠趴、购物大趴、闪购、品牌团、精品团、单品团必须有活动日期严禁使用随时完毕、随时涨价、马上降价国家工商总局对地方工商局关于广告方面的答复1. 广告不得使用国家级、最高级、最优等绝对化用语。“极品、顶级两字，是与上述用语含义一样的表示，属于绝对化用语，故适用前款规定。2. 在“市场调查或采访的特定场景中，通过“记者或“市场调查人员与“消费者双方问答进展调查采访，由特定的“消费者讲述自身体验与感受，介绍产品或服务的优点、特点，这是典型的以新闻报道形式发布广告。3. 对赞助体育比赛，文艺演出等大型活动的企业，在广告宣传中

20、不得使用“指定产品商品，可使用“活动赞助商商品；对提供赞助商品并在该项活动中使用的，可在其商品广告宣传中使用“选用商品。禁止在广告中使用“中国名牌、“地方名牌、“著名商标。经地级以上人民政府认定的地方名牌，可在广告中使用“省名牌、“市名牌；经省级人民政府认定的地方著名商标，可在广告中使用“省市著名商标。4. 除按法律规定和国务院批准的各类带有评比性质的企业营销信息发布活动外 禁止在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业与其商品、服务进展排序或综合评价的内容。如“全国销量第一、“市场占有率第一、“市场主导品牌、“消费者首选品牌、“中国公认名(品)牌、“推荐产品

21、(品牌)、“认定、“认可、“展示、“荟萃、“指定、各种满意率、信任率以与某类商品、服务上榜企业等。 5. 在我国正当的某某活动受法律保护，但应当在一定的场合和X围内进展。“观世音菩萨是佛教专有的形象，具有特定的某某意义，其用于商业广告活动超出了正常某某活动的X畴，并带有一定的迷信色彩，属于广告法第七条第二款第(六)项禁止的广告行为，应当依照广告法第三十九条的规定予以处理。案例：某某俊嘉房地产开发某某发布房地产某某广告案2018年1月，当事人通过互联网发布“金尊府房地产广告，广告中含有“国家级盛会落址加速区域崛起未来升值潜力和投资价值不可限量“高端配套环伺，为品质生活加冕：成成中学、某某第二外国

22、语学校等知名学府，某某大医院、某某省儿童医院地铁3/6号轻轨等立体交通网，出入随心“再造一个恭王府等内容，构成发布“升值或者投资回报的承诺、对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传、违背社会良好风尚某某广告行为，违反广告法有关规定。2018年5月，某某市工商局晋源分局依法作出行政处罚，责令当事人停止发布该某某广告，处罚款60万元。6.“中国公认名牌产品根据中共中央办公厅、国务院办公厅关于严格控制评比活动有关问题的通知(厅字 1996 10号) 凡未经党中央、国务院批准进展的对企业与其产品、服务的评比、评先、评价、评奖、评优、展评等活动(简称评比活动) 均在禁止之列，对于含有评比结果内容的广告，

23、无论是否构成引人误解的虚假宣传行为，均应当依照国家工商行政管理局关于严格控制评比类广告的通知(工商广字 1996 第140号)予以处理。7.商品经营者在其经营场所内向消费者播放与销售活动有关的录像，是其利用自有媒介宣传所推销的商品，属于广告行为。如果在该广告活动中对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传 可以依照反不正当竞争法第二十四条的规定进展处罚。8. 关于认定处理虚假广告问题的批复 工商广字1993第185号某某省工商行政管理局 你局关于如何认定虚假广告与有关问题的请示(湘工商法字199364号)收悉。经研究 批复如下 一、关于虚假广告，一般应从以

24、下两个方面认定，一是广告所宣传的产品和服务本身是否客观、真实；二是广告所宣传的产品和服务的主要内容(包括产品和服务所能达到的标准、效用、所使用的注册商标、获奖情况以与产品生产企业和服务提供单位等)是否真实。凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进展欺诈宣传，或广告所宣传的产品和服务的主要内容与事实不符的，均应认定为虚假广告。二、对虚假广告的处罚，应以广告管理条例与其施行细如此的有关规定为依据，不适用投机倒把行政处罚暂行条例。一九九三年六月二十一日9. “特供、“专供等内容广告四、反不当竞争法第六条 经营者不得实施如下混淆行为，引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系： 一擅自使用与他人有

25、一定影响的商品名称、包装、装潢等一样或者近似的标识； 二擅自使用他人有一定影响的企业名称包括简称、字号等、社会组织名称包括简称等、某某包括笔名、艺名、译名等； 三擅自使用他人有一定影响的域名主体局部、名称、网页等； 四其他足以引人误认为是他人商品或者与他人存在特定联系的混淆行为。案例：某某奥巴马肖像广告某某案第八条 经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。 经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进展虚假或者引人误解的商业宣传。第十条 经营者进展有奖销售不得存在如下情形： 一所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者

26、奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖； 二采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进展有奖销售； 三抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五万元。五、关于禁止不正当有奖销售行为的假如干规定征求意见稿第三条 经营者进展有奖销售，不得存在如下情形：(一)所设奖的种类、参与条件、参与方式、开奖方式、奖金金额或者奖品种类、兑奖时间、兑奖方式、奖品交付方式、弃奖条件等信息不明确，影响兑奖。二抽奖式有奖销售，活动起止时间、开奖时间、地点、方式和奖品种类和数量、通知中奖者的时间、方式、弃奖条件信息不明确，影响兑奖；三对已经公示的有奖销售事项做不利于消费者的变更；四不按承诺兑现奖品、奖金；五在销售现场即时开奖的

27、有奖销售活动，未与时明示各类奖项兑奖情况。六故意将带有不同奖金金额或者奖品标志的商品、奖券按不同时间投放市场。第四条 禁止经营者不如实标示赠品的品名、数量，不标示或者模糊标示附加条件。经营者不得以不合格产品作为奖品和赠品，不得免除或减轻应当承当的法律责任。第五条 经营者在附赠式有奖销售商品时，要明示无赠品时商品的价格。第六条 禁止如下欺骗性有奖销售行为：一谎称有奖销售或者对所设奖的种类，最高奖金额，总金额，奖品种类、数量、质量、提供方法、弃奖条件、奖券出售情况、兑奖情况等作虚假不实的表示；二采取不正当的手段故意让内定人员中奖；三故意将设有中奖标志的商品、奖券不投放、未全部投放市场或者不与商品、

28、奖券同时投放市场；四其他欺骗性有奖销售行为。第七条 经营者进展抽奖式有奖销售，不得存在如下行为：一最高奖的金额超过五万元；二最高奖设置多个中奖者的，其中任意一个中奖者最高奖奖金超过五万元；三同一奖券或者购置一次商品具有两次或两次以上获奖机会的，累计奖奖金总额超过五万元；四以竞技比赛、智力竞猜等方式销售商品的，获奖者最高奖金额超过五万元；五以物品使用权、服务等非现金形式作为奖励的，该物品使用权、服务等的市场价值超过五万元；六以虚拟物品为奖品进展抽奖式有奖销售的，虚拟物品在网络市场约定金额超过五万元的。七以其他形式进展抽奖式有奖销售，最高奖金额超过五万元的。第八条 有奖销售活动中奖品或者赠品为非现

29、金物品或者其他利益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格计算其金额。六、房地产广告发布规定第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当明确为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有如下内容：一升值或者投资回报的承诺；二以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；三违反国家有关价格管理的规定；四对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以与其他市政条件作误导宣传。第五条 凡如下情况的房地产，不得发布广告：一在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；二在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；三司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；四预售房地产，但未取

30、得该项目预售许可证的；五权属有争议的；六违反国家有关规定建设的；七不符合工程质量标准，经验收不合格的；八法律、行政法规规定禁止的其他情形。第六条 发布房地产广告，应当具有或者提供如下相应真实、合法、有效的证明文件：一房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体某某明；二建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；三土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；四工程竣工验收合格证明；五发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；六中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；七确认

31、广告内容真实性的其他证明文件。第七条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：一开发企业名称；二中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；三预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第八条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进展的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。第九条 房地产广告中涉与所有权或者使用权的，所有或者使用的根本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。第十条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十一条 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第十二条 房地产广告中涉与的交通、商业、文化教育设施与其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。