商业地产潜江市房地产市场调研报告10DOC.docx

1、商业地产潜江市房地产市场调研报告10DOC潜江市场调研简报“章华首府”项目市场研究中心2008年10月7日目录一、宏观投资环境调查1、概况2、自然资源3、人文历史4、交通5、产业经济6、远景规划二、潜江房地产概况三、潜江在售楼盘调研1、花园 锦绣潜城2、湖滨领地3、公园春晓4、育才花苑四、项目所在区域调研1、08年区域经济2、项目位置3、项目规划五、项目SWOT分析1. 项目优势（Strenght）2、项目劣势（Weakness）3、项目机会（Oportunty）4、项目威胁（Threat）一、宏观投资环境调查1、概况 潜江，全市面积2004平方公里，人口 100 万，辖 6 个管理区（农场）

2、、 1 个省级经济开发区、 4 个办事处、 10 个镇、 1个原种场 。境内座落着全国十大油田之一的江汉油田和由 16 个国有农场组成的农场群。 1994 年被列为省直管市。 行政区划 ：园林办事处 潜江开发区 竹根滩镇 西大垸管理区 总口管理区 高石碑镇 老新镇 杨市办事处 渔洋镇 周矶办事处 周矶管理区 张金镇 高场原种场 广华办事处 熊口镇 王场镇 龙湾镇 熊口管理区 运粮湖管理区 浩口镇 积玉口镇 后湖管理区2、自然资源 潜江，自然资源得天独厚。地上盛产粮油棉，地下富藏油气盐。地下蕴藏石油 2 亿吨，天然气 9700 多亿立方米，岩盐近 8000 亿吨，为我国“盐都”自贡的 30 倍，

3、卤水 136 亿立方米。地下富含溴、钾、碘、硼、硅、锶、镍、锰、锂、铯、铷等 18 种可广泛用于电子、冶金、航天等高科技领域的稀有微量元素，其矿化度均超过国家开采标准。 是全国商品粮、优质棉、商品鱼、速生丰产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大农业基地”和油气综合开采加工，石油机械制造、盐化工业、石化科研、对外服务“五大工业基地”。 潜江，水乡园林特色独具。这里系古云梦泽一角，湖泊星罗棋布，河网纵横交织，林木葱郁茂盛，是有着“活化石”之称的水杉的第二故乡。 20 世纪 70 年代初，一部反映潜江风貌的纪录片水乡园林在联合国公映，引起了强烈反响，著名作家碧野盛赞潜江：“这是一座绿色的城

4、！”3、人文历史 潜江，是楚文化的重要发祥地之一。号称“天下第一台”的东周楚灵王离宫章华台距今已有 2500 多年的历史。在现代史上，这块饱含灵气的土地孕育了中国共产党重要创始人之一的李汉俊、辛亥革命元老李书城、文坛泰斗曹禺、世界举重冠军关虹，亚运会赛艇金牌得主王芳等众多英才。 江汉平原皮影的雕镂艺术，源于潜江的“汤格”和“郭格”，尤以图案精细、人物造型逼真与国内其它地区皮影造型比较，其工艺精细、造型生动、圆润舒展、以大见长，形成了独特的艺术风格。江汉平原皮影戏的唱腔以歌腔、渔鼓腔为主。特别是歌腔皮影中的“鸡鸣腔”，源于东周时期的楚国四面楚歌，是我国传统音乐中的“活化石”。渔鼓腔出自旧时艺人的

5、乞讨唱曲，调式多样，具有浓郁的乡土风味。 近三年来，潜江市文化局会同相关地区，开展了深入细致的普查和发掘研究，收集整理了约12万字的文字集成，收集图片资料100多幅，拟正式出版江汉平原皮影艺术一书；完成了申报国家级非物质文化遗产代表作录相评审片。4、交通 融入“武汉城市圈”的潜江市是湖北省3个直管市之一，也是湖北省唯一的中国明星市”，地处江汉平原腹地，东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门,隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318 国道横贯全境。 目前，全市公路通车里程1710.24公里，其中国道49.123公里，省道108.51公里，县道356.131公里，乡道1121.59公

6、里，专用路31.59公里,延长新增2.3公里。371个自然村、分场村村通了公路，并且有50%以上的行政村通了水泥路，初步形成了农村公路网络结构。5、产业经济 目前，潜江已成为国家商品粮、优质棉、特种水产、速生丰产林、瘦肉型生猪、农业综合开发和农业创汇七大基地，已形成油气开采、冶金机械、医药化工、纺织服装、农副产品加工五大支柱产业。 拥有潜江制药、江钻股份、幸福实业等三家上市公司。石油钻头的生产，占亚洲市场份额的 50% 以上；拥有国家唯一的眼科用药生产基地“潜江制药”；中国牛磺酸生产基地“永安药业”，销量占国际市场份额的 60% 。目前长江路桥已进入上市辅导期。 潜江，科技智力实力雄厚。有科研

7、机构 31 个，中南地区最大、最先进的电子计算机中心就座落在市区，各类专业技术人员 4 万多人，其中自然科技人员 2.1 万人，万人拥有自然科技人员 226 人，达到全国先进水平。 潜江，对外开放方兴未艾。已有“三资”企业近百家，工业产口出口企业 36 家，其中自营进出口企业 9 家，已形成内地有基地、沿海有窗口、境外有市场的“三点一线”格局。全市在“三沿”地区开办窗口 30 多个，先后与德国海登海姆市、辽宁新民市和广东普宁市结为友好城市。 2007年，全市地区生产总值 156.63亿元，增长 14.5%；规模以上工业增加值 55.95亿元，比上年增长21.0%，近3年年平均递增9.5%；三次

8、产业比为21.3:45:33.7；外贸出口 13800万美元，近三年年递增46.8%。 全社会固定资产投资72.37亿元，近三年年递增31.1%；社会消费品零售额为58.05亿元，比上年同期增长17.4%，近三年年平均递增15.2%；财政总收入达17.22亿元，比上年增长23.6%，近三年年平均递增27.1%，占GDP的比重达11.0%，工商税收占地方财政一般收入的比重达76.9%以上，全市综合经济实力连年位居全省县市前列。 6、远景规划 汉宜铁路和随岳高速公路即将动工建设 完成潜江经济开发区的控制性详细规划，规划面积10平方公里 完成园林民营科技工业园的控制性详细规划，规划面积8平方公里 完

9、成张金经济开发区的控制性详细规划，规划面积6平方公里 完成马昌湖居住小区规划、马家台居住小区、棉原居住小区规划、向阳居住小区规划和关厢门居住小区改造规划 城南新区推行10公顷居住小区开发建设战略，形成集中开发，集中建设，提升城市品位完成兴盛路、紫光路、育才路、红梅路东段、殷台路、东环路、长渠西路、东方路、城南河西路、紫月路、罗潭路、南浦路、保驾路、泰丰路、东荆大道的道路规划二、潜江房地产概况 湖北省潜江市近年来在全市城区全面推行物业管理社会化。2000年2005年，潜江市新增住宅建设面积约80万平方米，城区人均居住面积达到23平方米，比1999年末增加7平方米，按规划，到2009年末潜江城区人

10、均住房面积将达到30平方米。 潜江市计划在“十一五”期间大力提高商品房建设力度，拟建设23个规模在5万平方米以上的经济适用住房小区，新增经济适用房10万平方米，按照城市规划要求，集中连片开发45个10万平方米的住宅小区；完成商品房开发投资6亿元，新增商品房开发面积80万平方米，使住房商品化率达到85%以上。 今年来，潜江市房地产业由于受政策影响，不断回暖，2008年上报有资质等级的房地产企业7家，同比增加3家，完成固定资产投资8639万元，同比增长51.2%，增幅高于城镇以上平均水平24.4个百分点，实现商品房销售面积54551平方米，同比增长111.3%，其中经济适用房实现销售面积17015

11、平方米，同比增长7.6%。三、潜江在售楼盘调研1、花园 锦绣潜城开发商：新花园置业项目地址：殷台路66号 30万方，一期7万方，全多层户型面积配比两室两厅96-11034.5%三室两厅12-131 40.2%三室两厅错层12316.2%其它142-1869.1 项目价格区间：2200-2400元/平方米。 2、湖滨领地开发商：湖北天伦房地产开发有限公司项目地址：湖滨路与马昌路交汇处 建筑面积7万方十四栋，一期6栋，多层、小高层结构户型面积配比两室两厅78-9432.1%三室两厅127-129 45.5%四室两厅135-14222.4%项目均价价：2100元/平方米3、公园春晓开发商：潜江业成房

12、地产开发有限公司项目地址：内环路南 建筑面积大约5万方，多层结构户型面积配比一室一厅50-6033.7%两室两厅90-110 36.9%三室两厅120-13029.4%项目均价价：1900元/平方米4、育才花苑 开发商：潜江东升房地产开发有限公司项目地址：章华南路与育才路交汇 建筑面积大约5万方，多层结构户型面积配比一室一厅319.6%两室两厅86-97 36.7%三室两厅108-13253.7%项目均价价：1800元/平方米四、项目所在区域调查1、 2008年区域经济 全市08年上半年实现地区生产总值88.38亿元，同比增长14.8%。第一产业增加值15.29亿元，同比增长4.1%；第二产业

13、增加值45.14亿元，同比增长20.4%，其中：工业增加值41.94亿元，同比增长22.6%；第三产业增加值27.95亿元，同比增长11.3%。 08年上半年，全市实现社会消费品零售总额31.16亿元，同比增长20.4%。消费品零售额为16.93亿元，同比增长22.3%，市以下的零售额为14.22亿元，同比增长18.2%。批发零售贸易业、住宿和餐饮业稳步增长。 08年上半年，全市全社会固定资产投资完成额40.80亿元，同比增长25.4%。其中城镇以上固定资产投资完成35.87亿元，同比增长26.8%。 08年上半年，全市金融机构各项存款余额为156.73亿元，比年初增加15.50亿元，其中城乡

14、居民储蓄存款余额112.53亿元，比年初增加11.04亿元，人均居民储蓄达11228元。潜江城镇居民人均可支配收入6232.73元，同比增长29.3%。 2、项目位置 项目位置位于潜江市南部，紧临汉宜高速、318国道，距离武汉133公里。作为武汉8+1城市圈一员，享有便利的交通优势，发展前景。 项目距离市中心2公里，公交直达，交通便利。周边聚集各类金融机构、行政机关、文化机构、教育学校。项目距离潜江重点中学“潜江中学”仅一站路。 项目周边还未有规模化现代社区。项目周边一公里配套金融农业发展银行、平安保险、天安保险、建设银行、中国人寿、中国平安、永安保险、学校潜江中学、红梅高级中学、潜江置业技能

15、学校、博物馆行政市政府、市工商局、市交警大队、市法院、市建委、市公路局、酒店天晶酒店、章华花园酒店、嘉裕花园酒店、3、项目规划项目名称：中润 章华首府项目业态：一幢17栋高层（带底商）、三幢4层多层、项目占地面积：6273.29平方米项目建筑面积：18223.16平方米商业建筑面积：2433.75平方米建筑密度：37.36%绿化率：25.21%容积率：3.06%四房两厅：141.22三房两厅：116.46-141两房两厅：101.92五房两厅116.46+102.70（复式）四房两厅：101.92+86.79（复式）五、项目SWOT分析 1. 项目优势（Strenght） 金融商务区项目所在区

16、域是行政及金融一条街，区域内人群经济实力及文化素质较高。未来该区去的发展看好。 潜江首席高层项目打造潜江市内第一个高层住宅，且拥有创新的高层复式户型。项目作为潜江第一座高层住宅具有一定的前瞻及引领作用。 潜江南大门项目所在区域城际交通十分便利，有利于商务及务工人员的出入。潜江有很大一部分外务务工及学习的人群，该群体能是潜江在潜江购房人群中占有一定的比列。 区域开发项目是所在区域内是仅有的少数正规化开发项目。在一段时间内本项目具有一定的区域垄断性。2、项目劣势（Weakness） 地段较偏 项目所在位置属于潜江市外环，虽然距离市中心仅2-3公里，但对于地居民来说心理距离远，且公交线路较少。 周边

17、生活配套稀缺 项目周边生活配套很好。例如：超市、公交、邮局、商场、餐馆民生活购物不是十分方便。 规模较小 项目开发商品牌没有影响力，开发规模较小。现在潜江市区内楼盘开发规模都在5万方左大盘甚至已经达到30万方，市民认可度较高。 价格较高 项目预计均价在2200元平方米。潜江市中心均价是2200元/平方米。“章华首府”项目同段楼盘价格价格区间在1700-2100左右。 户型偏大项目户型设计上偏重于大户型舒适化设计，在当今房屋总价日趋偏高的走势前提下；在现今主力客户年轻化趋势的同时，考虑到主要客群在25-35岁之间的经济能力，项目户型将有一定抗性。3、 项目机会（Oportunty） 武汉城市圈建

18、设提速，咸宁城市价值将得以提升武汉城市圈“两型社会”试验区及8+1城市圈的并全面实施，有利于潜江城市价值将得以提升。 潜江房地产开发新兴城市。 潜江近几年经济的高速发展，加快了潜江的房地产开发速度。潜江的房地产开发进入了加速时期，潜江众多楼盘都是在近一二年内开发，房屋价格受大势影响较小。全市均价由1300多元上涨到现在的2000元，在潜江该价格区间也在大部分客户经济承受能力之内。4、 项目威胁（Threat） 中心开发量大 潜江发地产开发是起步加速阶段，市中心楼盘集中，开发量大，约有50万方，给项目带来了较大的竞争压力。 同区域开发 同区域内存在开发的不确定性。本项目开发量较小，未来如出现较大

19、规模楼盘必将引起同类价格竞争，存在不确定的风险。2008攻坚战百日赢家计划方案2008年10月12月2008年10月09日百日赢家 全员营销一、 组织架构总负责：王道德执行：团购业务部孙治华成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中心老总跟踪报道：品牌部二、 各岗位职责1、 总负责 负责定期召开“全员营销组织会议” 人员组织安排 计划调整、执行 奖罚兑现 定期召开项目动员会 组织月度奖金发放仪式2、 执行： 收集意向客户名单； 跟踪意向客户进展程度； 登记成交客户情况； 奖罚兑现及登记。3、 成员 组织本项目、中心、部门全员营销组织工作4、 宣传 每天定时

20、出营销快报； 对于此次营销活动中的先进事迹及个人及时报道 对各项目销售动态及时跟踪报道三、 营销人员带领意向客户到现场看房销售流程 项目负责人指定置业顾问接待并讲解填写意向客户情况表，项目登记留存营销人员向销售中心登记备案、销售中心及时跟踪此客户进展情况接待置业顾问及营销人员共同回访跟踪 成交：填写营销人员推荐客户成交表并向销售中心备案奖金发放仪式：签约后销售中心于月底发放奖励四、 销售模式：1、 公司除置业顾问以外员工，参与销售（异地项目人员不参与）2、 可销售郑州市区内所有在售项目房源五、配备物料：鸟瞰图、面积表、主力户型图、区位图、月度优惠办法、常见问题答客问六、销售任务：1套/人/月，

21、总任务3套/人（截止12月底）七、奖惩办法1、完成任务现有底薪不变，按照提成办法奖励；2、超额完成任务奖励100元/套3、完不成任务的当月底薪下浮5%；若总任务完成3套，返还下浮底薪。4、保安保洁不参与任务考核，但参与奖励。八、提成办法（以下置业顾问奖励与赢基金奖励不重复执行）1、50（含50）以下提成300元，其中置业顾问结20%服务费；2、50-90（不含90）提成500元，其中置业顾问结20%服务费；3、90-144（不含144）提成700元，其中置业顾问结20%服务费；4、144以上房源提成800元，其中置业顾问结20%服务费。九、问题点 如发现置业顾问在接待被推荐客户过程中有消极懈怠、抱怨、服务不到位者第一次罚款500元，第二次辞退； 营销人员对于置业顾问的消极态度可向总负责王总或团购业务部投诉 不能利用职务之便，利用项目客户资源充当推荐客户。若发现徇私舞弊，该套房源提成不予结算另罚款200元。赢家计划来访成交表（当事人、售楼部各一份）