房地产营销实务论文海南西海岸前沿大酒店可行性研究报告.docx

1、房地产营销实务论文海南西海岸前沿大酒店可行性研究报告房地产营销实务 题 目：海南西海岸前沿大酒店可行性研究报告 姓 名： 田 晓 娇 目 录第一章 项目概况1.1 项目地理位置1.2 项目定位1.3项目主要技术经济指标1.4项目可行性研究的依据第二章 项目宏观投资环境分析2.1海南宏观投资环境分析2.2海口宏观投资环境分析第三章 海南旅游业发展状况3.1海南旅游业发展状况分析3.2海南酒店业发展状况分析第四章 海南产权式酒店发展分析4.1产权式酒店概念4.2海南产权式酒店分布4.3海南产权式酒店经营分析4.4海南产权式酒店主要个案分析第五章 项目现状分析5.1 项目背景5.2 项目介绍5.3

2、项目配套5.4 项目可售产品分析5.5 项目SWOT分析第六章 项目的市场价值判断6.1影响项目未来发展的几个要素6.2项目的市场价值判断第七章 项目操作建议7.1主题定位7.2卖点整合7.3价格预测与建议7.4项目启动前注意的事项7.5入市姿态及推广时机7.6宣传策略7.7销售进度与资金回笼计划 第一章 项目概况1、1 项目地理位置本报告所陈述的对象为海南西海岸前沿大酒店项目。本项目坐落于海口西海岸最西端的盈滨半岛上，项目（盈滨半岛）虽然临近海口但地属于海南省澄迈县管辖，项目距市中心约20公里，目前距海口美兰机场车程40分钟。项目已建成并于2006年10月1日开业。盈滨半岛因其独特的半岛海湾

3、，而成为现在海南少有的海滨净土，碧海银沙、白浪恋人，可媲美亚龙湾。 盈滨半岛三面环山，成月牙形将海水包围在自己的怀中，地理构造的特殊造就了碧绿、清澈、无污染的盈滨半岛海水。一流的海水、一流的沙滩、一流的温泉，成为海口周边最好的休闲度假酒店之一。1、2 项目定位本项目按照五星级酒店标准营建，集温泉、酒店、度假及会议等功能为一体，定位为纯粹而高尚的休闲度假天堂。项目聘请雅高酒店集团全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不过雅高酒店集团已于2007年6月退出酒店管理。在全国旅游发展的大形势下，海南的旅游业步步升温，海南旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。目前，盈滨半岛区域内可以供给的滨海一

4、线产权式酒店目前屈指可数，在此背景下，项目的定位一方面尽可能的提供给市场高品质优质服务的旅游房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 项目主要技术经济指标土地性质： 住宅、综合用地 使用权类型：转让终止年限：2066年12月10日 总占地面积：42408平方米总建筑面积：27362平方米 产权客房数量：304套可销售建筑面积：15240平方米 绿化面积：80000平方米配套面积：1400平方米中庭；中西餐厅800平方米；大堂吧117平方米；会议室5个889平方米；800平方米游泳池 层高：8层 容积率：0.33 绿化率：73% 1、4 可行性研究的依据本报告

5、是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目分析以及项目的财务评价进行研究。第二章项目宏观投资环境分析、1海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大的经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积3.4万多平方公里，海洋面积200多万平方公里，约占全国海洋面积的三分之二。2006年末常住人口835.88万人，2007年上半年，海南特区的经济延续了近年来的快速发展势头，GDP同比增长幅度达15.5%。表1：海南近几年来经济指标 相关规划海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立“以海带陆，依海

6、兴琼，建设海洋经济强省”的发展战略，积极参与区域经济整合与合作，实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干的海洋经济体系，以及“一环四带三区，阶梯式开发”的区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，2020年实现海洋经济总量翻三番的目标，在全省GDP的比重超过30%。规划提出建设特色突出、结构相对完整的海洋经济区域和开发区域。建设北部综合海洋产业带、西部工业产业带、南部度假休闲产业带、东部旅游农业产业带，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三个海洋开发区域，形成“一环四带三区，阶梯式开发”格局。 “一环四带”海洋经济圈包括本岛沿海县市临海30公里陆域及海南省海域使用管理的海域，总面积约4万

7、平方公里。 、海口宏观投资环境分析海口市是GDP从2002年的204.59亿元到2006年初步统计的350.06亿元，四年的时间里，增长了一百多亿元。数字的背后，是海口市的产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持的强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展的快车道。2007年上半年海口市实现生产总值(GDP)完成185.45亿元，增长13.1%，比上年同期提高2.1个百分点。全市地方财政总收入40.13亿元，比上年同期增长20.8%。其中，第一产业完成增加值13.83亿元，增长8.1%；第二产业完成增加值51.62

8、亿元，增长18.4%；第三产业完成增加值120亿元，增长11.2%。 相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。 海口西海岸规划以“海口碧望角，热带九花园”为主题的规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地的形象。海口市总体规划海口未来的发展定位为“突出沿海，向西翼拓展”，确定西海岸 “一带三中心”的功能定位，即西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心，并具有一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。 第三章海南旅游业发展状况、海南旅游业

9、发展状况分析在过去的20年，随着中国经济持续升温和人民生活水平的提高，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。海南通过确立和实施“一省两地”的产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全

10、、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力,在全国的综合排名也由建省前的26位上升至15位。近年来，海南不仅在发展旅游业中逐步整合优化传统的观光旅游项目，而且根据旅游资源特点和不断变化的市场需求，精心营造旅游热点，突出发展休闲度假、会议旅游、节庆活动等能充分体现海南自然、文化历史特色的各种专项旅游产品，有效提升了旅游产品竞争力。一些特色旅游项目在国内已有一定影响，取得良好的示范性作用。如南山文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为一体，档次较高、特色鲜明的旅游观光景区；以亚龙湾国家旅游度假区为代表的一批建筑风格各异的度假休闲酒店群落成了国内游客冬季避寒的首选度假之地；博鳌

11、亚洲论坛的成功举办，为海南会议旅游的兴起和会议层次的提高树立了良好的典范；包括台达、亚龙湾、博鳌在内的省内16家各具特色的海滨型、山地型高尔夫球场的分布密度在国内省市中名列前茅。海口、三亚等五个城市也因此而先后获得全国优秀旅游城市称号。海南旅游业在快速发展的同时，也存在这很多问题。首先，是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业的直接效益尚未凸现：海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占的比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县。海

12、南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。相当多的旅游企业负债重，流动资金缺乏、市场竞争能力较弱、抗风险能力差。其次，海南旅游企业经营管理体制存在的问题：一方面，虽然旅游行业是我国改革开放的先导，是始终和国际接轨的行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业一直处于“弱小散”状态。突出表现为：海南旅行社中个人内部承包、“部中部”的现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立的准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。另一方面，从经营机制看，由于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社的相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业的长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多的投入。形

13、成低层次价格竞争，造成旅游服务质量的不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。短期经营行为严重影响旅行社的信誉和进一步的发展，而由此形成的恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题的根源。其三，旅游产品的无序开发：海南虽然有旅游总体规划，但由于缺乏具有实际操作意义的配套实施细则，在旅游产品研发方面存在对客源市场的具体定位较模糊，对市场供需变化的反应不及时等问题。一些景点的开发建设缺乏远期发展规划，投资经营者不是靠旅游产品的吸引力和提供优质服务来吸引客源，参与市场竞争，而是靠提供高额回扣的竞争来争夺客源。旅游产品的无序开发冲击着正常运转的市场秩序，一些能代表海南特色的旅

14、游资源难于得到开发，而淹没在众多低水平开发和靠高回扣拉客的产品中。 其四，旅游行业管理不够完善： 应当说，海南旅游业市场经营开放度走在全国前列，市场化程度较高，但由于对全社会办大旅游的负面效应考虑不周，市场应变能力不强等诸多因素影响，致使海南旅游市场管理存在一些问题。旅游市场内部还不同程度地存在着业务操作不规范，低价格竞争、从业人员素质低、管理粗放、服务质量差等问题；“黑社”、“黑车”、“黑导”、“黑店”等现象屡禁不止，影响了海南整体的旅游形象和投资环境，妨碍国内外知名旅游企业进入。其五，旅游宣传促销力度有待加大：海南作为一个新兴的、远离客源市场的旅游目的地。市场营销对加快旅游产业的发展具有重

15、要意义。但由于政府财力有限和本省有实力的旅游企业不多，宣传促销的资金投入较少，难于形成较为系统、长久和较大规模的促销。由于对旅游促销对象缺乏详尽了解，对国内外旅游者的不同旅游需求进行有针对性的产品促销宣传活动相对较少，宣传促销手段和办法还比较单一，旅游形象宣传与产品经营常常相脱节。一些节庆活动重形式而轻内容，短期热闹一阵，长期效果就不明显。同时，有经验的宣传促销人才缺乏，也使得旅游宣传促销难于出新、出彩。 3、海南酒店业发展状况分析 随着海南旅游业飞快发展而兴起的一股高档度假酒店高潮，使得海南酒店得到空前发展，结果是市场严重供大于求，酒店开房率连连下降，酒店房价一再下降，除三亚亚龙湾部分酒店外

16、，整个酒店业处于亏损状态，海口赢利的酒店曲指可数，团队价格低到外地人都不敢相信，尽管旅游主管部门一再用酒店保护价来使酒店业能平稳发展，但哪一次都很难执行下去，因为市场是无情的，海南酒店的商务客源少，主要以旅游团为主。海南是国内经济欠发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。 海南酒店业的整体市场前景并不乐观，但是，仍有部分酒店值得期待。这些酒店或因为定位准确，或因为具有某些特别优势，将会脱离“大盘”走出相对较好的行情，成为海南酒店业的最后赢家：国内外酒店管理集团投资

17、和管理的酒店。集团化连锁经营是国内外酒店业发展的大趋势。专家预测，全世界的饭店最终将有60%会成为国际连锁饭店集团成员。近年来，国际酒店管理公司纷纷登陆海南。它们的进入提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，而它们自己也成为海南酒店业的赢家。由喜达屋管理的三亚喜来登大酒店是目前海南经营最好的酒店，也是喜达屋亚太区最好的酒店，其他如凯莱酒店业绩也不俗。国际国内酒店管理集团之所以能够胜出，除去本身一流的管理水平、强大的客源支撑外，与国人“崇洋崇大”的心理也有一定关系。价廉物美的经济型酒店。近年来的统计表明，目前来海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作为经济欠发达地区，商务客人本来就少。因此，

18、来海南的游客仍将是普通游客为主，将目标市场定位于高档客人只能是一厢情愿。海南五星级酒店48%这一远低于三星级酒店的客房出租率表明，海南酒店市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。可以肯定，经济型酒店特别是全岛连锁、全国连锁的经济型酒店最终将取代现有三星级或同等水平的酒店，成为海南旅游市场的主打酒店。大型综合性饭店。大型综合性饭店的一个显著特征，在于它们具有较大的规模，有很多风格各异的餐厅和健全的休闲娱乐设施，客人不必走出度假村，就能够获得所需的任何产品及服务。海南回头客多，回头客令大型综合性饭店成为必要，因为对回头客而言，该看的地方都去过了，剩下的就是在大酒店里享受温暖

19、的阳光、洁净的空气和进行各种休闲活动，小酒店显然难以满足客人的这种需要。由于海南公共旅游设施极不完善，因此，大型饭店将具有很好的开发前景。 经营规范的家庭旅馆。近两年来，海南尤其是三亚的家庭旅馆发展迅速。海南旅游季节性强，游客的分布很不均衡，旺季房间不够，淡季房间又大量空置，这给家庭旅馆以较大的生长空间。对于经营者而言，家庭旅馆可以采取旺季开门迎客淡季则季节性暂时停业的经营方式，再加上家庭旅馆一般不需雇用固定员工，成本可以控制到最低只要开门就能赚钱。而对游客来说，既能充分体验家庭生活的温馨气氛，价格又便宜，吸引力自然不言而喻。第四章海南产权式酒店发展分析、产权式酒店概念产权式酒店由“时权酒店”

20、演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店继高档酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而

21、产权式商务酒店则主要分布在大都市的CBD中心，其本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说,既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。产权式酒店上世纪70年代产生于美国，90年代引入我国。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多

22、停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。、海南产权式酒店分布和发展现状产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，在风光迤逦的阿尔卑斯山下，产权式酒店开始兴起。根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。由此可见产权式酒店一般分布在黄金海岸等旅游圣地或发达城市商务中心。产权式酒店作为旅游产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这可以让业主相

23、信具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南都具有明显的优势。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜人，年平均气温23-25C，长夏无冬。四季均适宜旅游。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的亚龙湾、鹿回头、大东海、天涯海角，海口市的秀英海，文昌县的清澜湾，琼海市长坡，铜鼓岭南北海岸，陵水县猴岛，东方县鱼鳞洲等。沿海还有火山爆发奇观（如琼山水下村庄和马鞍岭熔岩洞穴等）与红树林海岸景观。旅游资源极为丰富。海南作为中国的海岛省，海洋旅游资源丰富，因此也成为中国产权

24、式酒店的发源地。海南产权式酒店主要分布在海口和三亚，主要集中在三亚，在三亚主要集中在三亚亚龙湾区域，三亚海航产权酒店、三亚天域度假酒店、三亚华宇皇冠假日酒店等都集中在亚龙湾。海坡度假区的三亚海航度假酒店等。此外还有天泽海韵、天福源等一批产权式酒店在动工兴建。华宇皇冠假日酒店作为亚龙湾内首家产权式酒店，在2003年10月底正式开盘销售。这家占地约160亩、总投资人民币5亿多元的酒店将由已拥有亚龙湾一家五星级酒店的洲际酒店集团负责管理。同是产权式酒店的天域酒店二期项目则与之隔路相望，预计将于今年竣工营业，目前已停盘。在海南的万宁、陵水等地，尽管当地旅游热潮不如三亚，也有产权式酒店已经完工或在动工兴

25、建。 、海南产权式酒店经营分析据调查了解到，海南在售产权式酒店销售状况良好，截至2006年底三亚海航产权酒店一期共230套，约售出115套，已经开始卖二期；三亚天域度假酒店共360套，约卖出330套；销售形势喜人。在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地用于开发产权式酒店。以三亚的产权式酒店天福源为例，一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等，只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米1万多元。与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。产权式酒店尽管有着诱人的高额投资回报，但风险也与收益并存。产权式酒店客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是

26、小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。 据了解，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人(业主)的权利确定与权益保护问题日益突出。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。必须尽快出台相关法律法规。 第五章 项目现

27、状分析5、1 项目背景上海前沿控股联合法国雅高酒店管理集团在2004年11月8日新闻发布会上发表声明：雅高国际集团将开始管理其中国境内第一个产权酒店海南西海岸索菲特前沿大酒店，国际著名酒店管理集团在中国第一次涉足产权酒店的管理，这在业界引起广泛关注。但在2006年10月1日开业至今不足一年，因为项目连续出现亏损，员工工资拖欠，后续支持不力，雅高国际集团宣布退出本项目，在酒店行业中造成了极大的负面影响。5、2项目介绍 项目位于海口西海岸 盈滨半岛位于海口市西北部滨海地带，全长22公里，呈带状型，是海口“突出沿海、向西翼拓展”城市发展战略的核心。项目离海边只有50米，海景十分壮观；有超大观景露台，

28、还有规划中的游艇、SPA和超大泳池配套设施；更有源自地下850米的温泉水，直接引入每个房间。这种配套，一般产权酒店很难具备。5、3项目配套设施5、3、1项目周边配套酒店附近曾经辉煌的永庆寺正在修复，海上六项吉尼斯记录的海上金佛将于年底建成，建成之后，盈滨半岛正在成为东南亚观光信徒的重要选择。附近三个大型高尔夫球场带来的大量日韩等境外球客，这些也将形成非常独特的酒店客源。酒店附近的金鑫足球集训基地的每年数十支国家甲级球队的来到，确保了酒店每年有2-3个月的时间达到连续较高入住率的机会。5、3、2项目内部配套设施酒店设施篇前厅酒店设施篇甘露吧 位于酒店大堂，提供各式鸡尾酒，饮料，及进口雪茄酒店设施

29、篇 里维埃拉宴会厅酒店设施篇里维埃拉宴会厅 酒店设施篇中西餐厅酒店设施篇走廊、内廷酒店设施篇酒店游泳池 规划篇配套娱乐设施 5、4项目可售产品分析 项目设有客房304套，其中标准间159套，豪华间60套，行政房62间，套房22间，总统套房1间；其中90%为海景房，10%为园景房。至尊套房A/B型建筑面积：107.52 m2 114.63 m2 单价：15000元/ m218000元/ m25、5项目SWOT分析5、5、1优势 离海仅有50米距离，拥有海口周边最好海水、海滩。 90%客房为海景房，房间平均面积达63 m2，每个房间均设有露台，视野开阔，房间装修豪华且富有情调，硬件设施条件好。 拥

30、有海南最具规模的温泉SPA空间。 每年定期组织业主联谊活动，就酒店运营管理、增值保值空间等问题及时与业主沟通。 60年产权，10年回报；每年按照酒店客房利润的90与各个小业主进行分红。 5、5、2劣势 项目作为酒店运营的配套设施如酒吧、KTV和游艇等未完善，入住率偏低；不能够有效留住客人，回头客缺失，在目前娱乐配套不完善的条件下，项目的经营面临着很大压力。 距离市区较远，周边生活配套严重不足，项目周边商业氛围较弱。 区域交通落后，出行不便。 盈滨半岛未形成整体开发姿态，周边近一两年来无其他项目开发，现有的一些项目开发速度缓慢。 5、5、3机会 盈滨半岛是人们心目中被奉若神明的风水宝地，世界首尊

31、海上金玉大佛坐落于此。项目在未来将成为其固定的主题旅游最佳居所。 项目周边临近月亮湾高尔夫球场和金鑫足球训练基地，将给项目带来较为稳定的客源保证。 盈滨半岛因三面环海而成为海南岛少有的海滨净土，具备休闲运动和旅游居住功能的先决条件。 海口目前无较有影响力的产权式酒店在售，市场竞争压力较小。 5、5、4威胁 项目目前存在的产权归属不明确和一部分客房作为银行贷款抵押存在的风险。 除海景外，本项目目前并无实质性的经营亮点，吸客与留客的能力不强。 海口先前的开发热度形成烂尾风潮致使投资产生畏惧。 本地酒店业的地理位置较佳及经营日趋高档化，给本项目竞争形成压力。 本地市场人口缺少，消费机率低，本地消费支持不足。 开发商方面已售87套，将给项目的整体推出和业主协调等方面产生影响。 外地操盘执行工作上的复杂性和风险。 第六章 项目的市场价值判断6、1影响项目未来发展的几个因素6、1、1大环境分析一是度假概念逐渐成熟，商务旅行急剧增长。在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。同时，随着我国经济的进一步发展，商务活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力