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1、1203 市场及政策资讯2010-12-03 市场及政策资讯（按住Ctrl 键同时点击标题，可直接查看相关内容）房企争相投资养老社区项目 缘何热衷“啃老”? 2财政部将在十二五推进房产税改革 5预售资金监管开始执行 北京12月新盘量锐减过半 6楼市调控下 北京高端住宅成抗跌主力 11土地市场年末还疯狂 高价地再成行业亮点 14二次调控后北京二手房成交再现上涨 16国土部:进一步打击囤地及违规抵押贷款评估 17万科率先“撞线”中国迎来首家千亿级房企 19通胀与租金上升 助推北京广渠路地标涨近五成 21明年国家“捂钱袋” 楼市调整迫近 22商业地产成投资避风港 城市综合体的成功令人瞩目 24京城南

2、中心商务带崛起 另规划40万平商业设施 27（提示： 本信息资料有些内容来源于非官方网站，所引言论或数据及所表达的观点请谨作参考，如果对某些信息感兴趣或援引某些数据作为报告内容，可继续就相关内容查询更多资料以获得最确切数据。）房企争相投资养老社区项目 缘何热衷“啃老”?2010年12月03日 08:42来源：国际金融报投资者进入高端养老行业不能急功近利。与公办养老机构相比，高端养老产业的投资大、风险高，投资者和经营者面对高额土地、建筑、运营等成本的挑战”在人口老龄化面前，一些房地产企业看到养老产业的市场机会，纷纷“抢滩”进入。日前于上海举办的第三届中国养老产业高峰论坛上，相关专家在对“地产业向

3、养老产业转型”给予肯定的同时提醒，在市场开发和盈利模式尚不成熟的条件下，投资者进入投资大、周期长的养老产业，需有充分准备。 养老业：一床难求目前，人口老龄化已成一个突出的社会问题，养老产业供需出现巨大缺口。公开资料显示，目前中国养老机构的床位至少缺300万张。一些地区甚至出现了“一床难求”的现象。 “截至2009年底，全国各类养老机构床位只有266.2万张，仅占全国老年人口的1.59%。”北京师范大学壹基金公益研究院院长王振耀透露，2009年，养老服务机构投入增加值41亿元，而房地产销售额将近4万亿元，“整个养老机构建设整体上出现了比较大的反差”。“现在大约有3250万老年人处于失能、半失能的

4、状态，需要不同形式的长期护理和照顾。”全国老龄办副主任阎青春坦言，目前，发达国家社区服务总业人员占就业总人口的30%以上，发展中国家平均在15%左右，而我国前几年只有3.9%。地产业：转型正当时面对养老业的困局，四面楚歌的房地产业能否以此为契机，转危为安？王振耀对此表示乐观，他表示，目前地产业资金投入动辄上亿元，甚至十几亿元，而养老服务专业发展长期推动不足，建一个小敬老院都备感困难，因此，要发展养老地产，一定要将老年人的生活照料、康复、文化需求等产业发展起来，要推动“地产业向养老产业转型”。事实上，一些房地产商已然着手相关项目的规划建设。青岛某房产集团副总经理卜先生就向记者描绘了这样一幅养老服

5、务产业蓝图：“未来两三年建起一个中心、两项重点、多点布局的养老服务网络，总体形成 1万张床位的供应规模。”至于养老社区应该如何建设，来自美国VTBS建筑事务所的建筑师酆峰结合美国50+社区的优秀案例，介绍了美国老年住区的设计特点及成熟运作模式，给开发企业提供了很好的借鉴。“老年住区发展绿色低碳将是很重要的趋势。”精瑞(中国)不动产研究院的张雪舟院长指出，这也符合开发企业的利益因为老年住区中的公寓、医院、商业物业及其他老年服务设施都属于持有型物业，开发企业更有动力通过使用绿色低碳技术来降低建筑的运行成本。投资：切忌急功近利商人本质是逐利，收益是投资者不得不考虑的现实问题，因此，在进入养老产业时，

6、各种资本一致选取了利润最高的高端养老市场。为此，许多企业打出了“养老地产”概念，甚至有人把其称为房地产市场的最后一块“金矿”。 “就我所知，大家做的都是中高端项目，极少有企业开发针对中低收入人群的养老项目。”投资人刘景昆分析，“高端项目面向的是富裕阶层，因此养老社区内大多设施现代，环境优美，服务完备，价格自然也非常高昂。”张雪舟认为目前将绿色生态、低碳宜居的居住环境与现代服务业融合得很好的养老项目还不太多，这对未来的养老产业的发展不是利好消息。“投资者在进入高端养老行业之前，应有充分准备，不能急功近利。”刘景昆提醒，与公办养老机构相比，高端养老产业投资大、风险高，投资者和经营者将面对高额土地、

7、建筑、运营等成本的挑战。财政部将在十二五推进房产税改革2010年12月03日 07:36来源：证券时报财政部税政司综合处处长周传华昨日在光大证券2011年度投资策略会上表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，而增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。周传华表示，目前有相当一部分营业税征收存在重复征税因素，且征税环节越多，重复征税就越严重。在2009年增值税转型改革完成后，下一步增值税改革的主要任务是扩大增值税征收范围，将目前征收营业税的行业纳入增值税征收范围，消除重复征税。中国目前实行的增值税属于商品增值税，即在生产销售商品的时候征收，不涉及劳务服务，对

8、服务业是征收营业税。例如，属于第三产业的交通运输企业，在购进货物时就不能进行税前抵扣，同时对全额收入征收5%的营业税。这对服务企业来说形成了重复征税。周传华表示，增值税由中央和地方共享，其中中央分享75%，地方分享25%，而营业税一年收入9000多亿，将征收营业税的行业纳入增值税范围，必然涉及财政体制调整问题。因此，调整中央和地方关系，规范和完善事权划分是改革推进的关键。 目前，由于税源少且结构不合理，地方政府财政收入能力低，绝大部分靠中央返还和转移支付。周传华表示，“十二五”期间要构建结构合理的地方税收体系，改革重点将是建设一个能够保证地方政府拥有稳定收入的税收体系。他说，房产税可以成为地方

9、政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。此外，周传华表示，资源税也可以成为地方政府重要税源。今年6月，由新疆率先开始资源税改革，将天然气由从量税改为从价税，目前运行良好。资源税改革将在“十二五”期间推向全国，并且，继天然气和原油之后，还会将煤炭、水资源等纳入到资源税征收范围。（胡 岩）预售资金监管开始执行 北京12月新盘量锐减过半2010年12月03日 10:03来源：新京报 受预售资金监管影响，不少楼盘抢在12月前拿下预售证集中开盘放量。据了解，11月楼市开盘量创下年底最高纪录。而这将给12月的供应带来影响。据记者综合多家机构数据

10、，12月预计入市项目约24个，或创年内新低。同时，受开发商“抢在12月1日前申请预售证可能预售资金不受监管”心理的影响，不少项目11月底提交申请，这或将使12月开盘量呈现“前高后低”。 本月仅约24项目计划入市记者综合亚豪、网易房产等机构数据显示，约24个项目计划在12月份入市。据悉，12月计划开盘的24个项目中城八区项目约达15个，占一半以上。较受购房者关注的项目有房山区域的绿地新都会和中粮万科长阳半岛四期，以及位于通州的华业东方玫瑰等。相比11月份住宅和非住宅项目总量达到63个，12月计划入市的项目个数不及11月的一半。业内认为，北京楼市11月楼盘呈现集中放量供应，主要是受近期出台的预售资

11、金监管政策影响。北京中原三级市场研究总监张大伟表示，12月起实施的预售资金监管使得很多商品房项目提前取得预售证，以避免预售资金受到监管。这一政策可能使得12月份的供应明显减少。目前计划在12月开盘的项目较11月大幅减少，将使得市场再次出现供应缺少的现象。在价格上，多数开发商表示目前尚未确定。一位计划12月入市的项目负责人表示，他们报给建委的售价是一个价格区间，是按照市场定出一个价格，但最后获批的价格是多少，还不能确定。部分房企仍在赶末班车据悉，抢在预售资金监管实施之前集中拿证的“翘尾”效应仍在延续。一位正在申请拿证的项目负责人告诉记者，一个项目从申请拿证到批准大概需要半个月时间，虽然不少项目想

12、要赶在12月前拿证，但是什么时候拿到并不是开发商说了算。他们也在和政府相关部门协商，希望不是以预售证获批时间来判定预售资金是否受到监管，而是12月1日前递交申请资料的项目也不受监管。有一大批开发商有着与这位开发商一样的心态。另一位正在拿证的项目负责人告诉记者，他们在11月底已经递交了资料申请预售证，可能到中旬预售证就能获批。他们也在与建委协商，是否在12月前递交申请的项目其预售资金能不能不受监管，但最终结果如何，得等到预售证发放时才会有说法。业内也因此预计，不能赶在12月1日前成功拿证，符合工期的项目也会尽量在12月前递交申请预售证的材料，受“翘尾”效应影响，可能会导致12月中上旬开盘量大增，

13、而中下旬拿证项目明显减少。北京房地产交易管理网显示，12月1日一天，已有远洋新悦、瑞雪春堂等5个项目的预售证获批。或许开发商赶末班车拿证的这一趋势还将延续一段时间。- 市场前瞻调控背景下开盘量创新低开盘项目直接面对购房者“买不买账”的压力，于是新盘入市量成为楼市的一大晴雨表。2010年是楼市“调控年”，北京楼市每月的开盘数量也紧随国家楼市新政的脚步高低起伏。综合各家研究机构数据，12月北京新盘量仅约24个，虽然年底一贯是销售淡季，但2009年同期的数据达到52个。数据显示，此前在4月楼市新政出台后，5月成为重灾区，实际开盘量锐减为24个，和目前12月新盘统计量持平，但业内人士认为，受“翘尾”因

14、素影响，预计12月的整体开盘量会超过5月。亚豪市场总监郭毅表示，目前整体市场大环境并不看好，很多房企受预售资金监管条例的挤压，原来准备12月开盘的项目也至少提前到11月前报批，目前12月入市的新盘中预计有相当大比例会是11月提交审批申请的楼盘。而亦庄某项目开发商告诉记者，建委已默认，在12月前报批的楼盘本次可以在预售金监管之外。 但多家开发商都表示,在当前的政策背景下,开盘量下降才是正常,11月份开盘量上升是“特殊情况”。记者了解到，除了限购、限贷、提高首付限制了部分购买力，使得开发商推盘谨慎外，政府相关部门对楼盘入市也采取了更严格的限制，主要要求在房价和成交量方面都能平稳。高价盘或将抬升成交

15、均价虽然记者采访中，大半拟开盘项目都表示价格未定，但从拟入市楼盘的位置、定位和老盘前期和周边项目比较，12月入市的项目可能将以中高价位为主，24个项目中纯新盘仅有9个，主要分布在大兴、房山、海淀等区域，其余为老盘后期，位置大多在六环内，其中不乏位于二环、三环的高价项目。本报曾报道的监管部门开始对高价楼盘“放行”，该情形继续在12月得到体现，近5个项目报价在3万元/平米以上。本月拟入市的高端项目有远洋傲北、中信城、星河城等老盘后期，其中最令人关注的是位于东三环朝阳门南小街的新盘长安太和项目，该高端公寓目前报价为8万10万元/平米，但该项目营销人员表示，预售证能否如期获批还不能确定。而中信城营销人

16、员表示，均价将为3.8万4万元/平米，目前已经停止登记，因近千套房源已登记了5000多号。亚豪机构副总经理高姗认为，老项目后期口碑普遍不错，位于南二环菜市口的中信城已经一整年都没有开盘，经历了较长的蓄客周期，料想销售应无忧。此外，亦庄区域在12月将有4个新盘集中放量。宾仕国际、VITA国际、融科钧廷、米拉Village都已在11月提交了预售申请。宾仕国际营销负责人告诉记者，已得知获批，将在本周末开盘(12月4日5日)，均价在21000元/平米，他表示该定价包含了6000元精装，已适应了一定市场的压力；其余几家开发商都表示在等建委审批同时还在抓紧蓄客。中低价盘仍担当热销主力亚豪市场总监郭毅表示，

17、由于目前建委政策要求开发商提交报价后，售价只能低不能高，所以大多开发商的报价都比实际售价要略高，而高端项目销售相较普宅速度更慢，所以12月北京楼市均价是否会被拉高，高端房源能否受到追捧，还得看实际成交均价和出货量。目前市场热销的还是以中低价盘为主，如位于大兴孙村的金色漫香郡二期11月底开盘，开盘两天内8栋楼近500套房源迅速售罄，成交均价在11396元/平米；而此前的明星日光楼盘、12月将入市的中粮万科长阳半岛四期更成为市场关注焦点。业内人士表示，由于今年是万科北京负责人毛大庆履新第一年，万科在北京的业绩实现了“开门红”，而由于万科一贯的快周转策略和该项目的定位和大体量，年底肯定还会放量冲刺北

18、京公司业绩。记者了解到，同样有此考虑的还有中信地产等大房企。郭毅表示，年底的业绩冲刺更多是顺势而为，因为年底一贯是楼市低谷，从市场层面来看，八九月份的销售热潮中，各大开发商2010年销售任务都已完成，最后一个月销售的量并不会太大，这也导致目前市场中还未出现明显的大幅降价。(记者 袁玥 自曾晖) 楼市调控下 北京高端住宅成抗跌主力 2010年12月03日 10:14来源：新京报二次调控进入第二月，京城楼市成交走势现交易量反弹，但剔除保障性住房集中签约影响，仍略低于10月。不过，据机构统计，11月成交均价依旧环比上涨8.2%，主要是受高端项目集中入市拉动等因素影响。记者从在售的悠唐麒麟公馆、红玺台

19、、禧瑞都、霄云路8号等高端项目获悉，调控下，其价格坚挺，销售平稳，城市新豪宅在调控大势下走出独立行情。 城市高端楼盘销售平稳在今年历史最“牛”调控年，信贷、限购政策给购房人的购买力以及心理预期造成一定影响，楼市始终难以摆脱低迷大势。但据记者了解，部分高端项目虽受整体调控环境影响，但价格坚挺，销售平稳。位于东二环外交部东50米的悠唐麒麟公馆，居于北京内城核心。据伟业我爱我家市研院销售排名，11月22日至28日之间，悠唐麒麟公馆在全市商品房住宅销售排名第五位，签约21套，成交金额1.3亿元。其相关负责人介绍，项目均价在5.3万元/平米至6.8万元/平米之间，精装修标准为3000-4000元/平米。

20、此外，位于东北三环的红玺台也为今年入市的城市豪宅。项目相关负责人表示，今年项目对销售的预期是在政策调控下做出的，整体销售情况符合预期，价格稳定，按照正常的推盘节奏平稳销售。记者从北京市房地产交易管理网获悉，其取得预售证的拟售价格为5.5万元/平米-6.4万元/平米。豪宅调控下走出“独立行情”记者了解到，在今年调控大势下，商品住宅整体成交量受挫。据亚豪机构统计显示，11月反弹超四成的数据中，如剔除保障性住房在本月集中签约的影响，其实际成交量仍略低于10月份。不过，从价格看，11月北京商品住宅成交均价为21735元/平米，环比上涨8.2%。成交价格的上涨主要是源于高端住宅成交量的增加和低价位住宅成

21、交量的减少。据统计，11月，单价4万元以上的豪宅成交占比为16.8%，而10月其占比仅为13.5%。亚豪机构副总经理高珊表示，豪宅购房人往往采取一次性付款或分期付款的形式，因而其成交量并不像普通住宅那样受信贷政策影响，豪宅的稀缺性导致其价值很难因紧缩调控政策而折损，反而会随着城市的发展稳定升值，因此豪宅的成交量更多的是与整体经济发展、产业投资、金融等大环境相关，只要宏观经济持续向好，财富阶层的增加必然会带动豪宅的成交提升。抗跌特性抵御调控波动北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，近日的成交量上扬趋势，很大程度上是由于市场担忧物价上涨速度过快。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买

22、力下降。所以目前购房者特别是有一定资金的购房者入市的比例依然比较高。而据记者了解，在通货膨胀预期下，豪宅产品体现出的抗跌性正吸引此部分购房人出手。对于豪宅，业内一直认为，地段、产品文化属性和生活配套是其保值增值的三大元素。悠唐相关负责人也表示，由于豪宅目标人群的财富性和产品本身的保值增值特性，豪宅的市场预期仍会比较乐观，长期看涨的趋势不会改变，合理定位品质过硬的豪宅产品将坐稳抗跌主力的位置。 土地市场年末还疯狂 高价地再成行业亮点2010年12月03日 11:22来源：南方日报11月底,土地市场再次疯狂。与目前量价齐降的房地产市场相比,在新政调控下已沉寂了较长时间的土地市场在11月像喝了高度白

23、干一般上演年末疯狂,“地王”再次成为房地产市场最醒目的亮点。11月25日,广州最受关注的广铁南站地块在广铁、万科、保利三大联合体的抬扛下,经过222轮抢牌后,以总价86亿,溢价80%被广铁集团与珠光集团联合竞得。而拍后楼面地价17276元/平方米的高位,更是成就了广州土地拍卖历史上单价之最(仅次于已经退地的富力云祥路地王)。就在同一天,杭州、武汉也在各自上演着抢地大战。杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块,经过17轮报价,以18.06亿元由滨江集团摘得,楼面价高达25735元/平方米,刷新今年地价纪录。而在武汉,万科、金地、保利为争夺两地块“鏖战”超过一个小时,年度土地总价、单价“地王”均被刷新。

24、全国各地新地王的齐齐加冕,总价和单价一日内频频易主,这就是在自“929”“限购令”等一系列调控新政出台后,房企在年末土地市场上所作出的最“热情”反应。 与土地市场的疯狂形成鲜明对比,在严厉的限购调控政策下,11月的楼市其实是冷风不断。根据广州市国土房管局的数据监控显示,10月30日至11月28日这一个月内,广州一手住宅的成交量仅有5536套,环比10月成交量大幅下滑了68.5%。而房价也出现松动迹象,11月22日至28日这一周时间内,广州十区二市的一手住宅成交均价更是跌破万元至9795元/平方米,环比前一周下跌了17%。市场的低迷使得开发商冷风下的抢地大战变得更加具有莫测的意味。有业内人士认为

25、,土地市场的翘尾行情已初步呈现。开发商在调控政策不断的情况下依然敢于高价竞地,一方面源于大房企的“不差钱”,另一方面也是看好在调控压制下的刚性需求而“押宝”后市。“在房屋销售市场低迷的环境下,开发商高调抢地虽然并不合理,但个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热。”实际上,土地市场的翘尾行情的呈现早有预兆,据数据显示,截至9月初,广州仅完成全年土地供应计划的33%。而包括万科、保利、复地、SOHO中国在内的多个国内知名房地产企业均已提前完成全年销售计划,资金的回笼已到位。“手中有钱”使得开发商拿地更加有底。随着三旧改造的深入,广州将有多宗优质地块持续推出,广铁地块只是开始。12月初即将拍卖

26、的白云新城4幅地块也备受期待,除1幅商业金融业地块外,其余均为居住用地,总用地面积就超过8万平方米。此外,越秀大新路上的“新濠大厦”烂尾地12月中旬也即将登场,而天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块总建筑面积亦超过3万平方米,2010年年末的土地市场上演着年末的疯狂。二次调控后北京二手房成交再现上涨2010年12月03日 10:59来源：京华时报据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，11月北京二手房总成交达到了18413套，环比上涨2成。但与此同时，九成房主不愿降价，刚需购房比例明显下滑。北京房地产交易管理网数据显示，11月北京二手房总成交达到了18413套，其中二手房住宅成交达到了1

27、6805套，日均住宅成交达到了560套，环比10月上涨均超过了20%。而成交量更是达到了4月调控后的新高，甚至超过了市场调控明显反弹的9月成交量。11月最后一天创纪录，11月30日的成交量达到了5月1日以来的纪录新高，这使得市场很可能在12月初出现一波类似9月份的明显反弹。而11月下旬二手房成交量更是达到了6561套，环比中旬的4938套上涨了超过1500套，市场反弹迹象再次出现。成交量上升的同时，北京中原调查显示，目前市场上9成左右的房主依然维持价格坚挺，降价的房源非常少。根据北京中原三级市场研究部的调查了解得知报价平稳的原因主要是第一，大部分业主心态平稳，多有几套房产不急于出售；其次对中长

28、期市场房价预期仍看好；第三，各类投资渠道中房屋的保值增值以及双重收益性(出售和出租收益)仍被业主看好。 房价的坚挺导致刚需比例明显下调。北京中原抽样成交客户调查显示，因为调控政策的严格，接近年底各银行收紧了贷款额度，使得购房者使用全款的占比接近7成。北京中原三级市场研究总监张大伟表示，首次收紧了首套房贷款，刚需期待价格下调，二次调控最重要的政策是增加了首套房的三成首付。其次，高房价、高首付、高压力下购房者虽然均期待政策见效，但是保值的压力大过了对可能微降的预期，特别是部分改善性需求兼顾投资压力不大且购买力旺盛，所以占据了主体。国土部:进一步打击囤地及违规抵押贷款评估2010年12月02日 20

29、:17来源：齐鲁晚报11月30日，从国土部获悉，该部与银监会决定在北京、天津等全国105个重点城市先行推广应用银行国土信息查询系统，该系统原本用于两部委内部的囤地、炒地情况沟通。专家表示，两部委将原本的“口头约定”制度化，更利于土地及信贷参与楼市调控，同时可以避免地方政府或银行分支机构以无法获取信息为由违规放贷或出让土地。 国土部一位内部人士称，由于地方政府此前并未纳入到上述系统，因此两部委在为打击囤地、炒地进行基础数据摸底时遭遇很大抵制。“我们规定有囤地行为的企业不能再拿地，更不能去银行做贷款，但地方政府没跟我们联网，许多银行在放土地抵押贷款时无法及时查到相关信息。”为了解决上述问题，国土部

30、明确表示上述银行国土信息系统的推广应用范围包括105个重点城市及其所辖区(县)的国土资源部门以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构(含分支机构)，共享后原则上银行国土信息查询周期不超过两个工作日。除此之外，与此前系统单纯为打击囤地、炒地行为服务不同，本次在重点城市共享信息的另外一个重要目的便是对银行评估土地抵押贷款进行监管。“因为地方政府没跟银监会联网，银行的各分行无法第一时间共享土地出让的信息，这给土地抵押贷款的评估造成了很大的风险，更有银行与开发商联手故意抬高评估价格。”上述国土部内部人士透露，就在今年下半年，两部委曾就土地抵押贷款的风险进行调查，“最离谱的是一个银行给一块

31、土地的评估价高出实际成交价几十倍，如果贷款成功，这家开发商一旦出现任何问题，风险可想而知。”“其实无论是国土部和银监会的合作，还是国土部与证监会的合作，在这之前都是部委内部的一个口头协议，此番将系统共享，也预示了土地参与房地产融资的调控将制度化、常态化。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云预测，在国土部与银监会信息共享推广至地方后，国土部与证监会就房企上市的监管也有望制度化进行，同时类似土地抵押贷款评估等相关的规范性措施也有望进一步明确。 (摘自北京商报)为打击囤地、炒地以及违规进行土地抵押贷款的评估，曾经只在国土部和银监会内部共享的信息系统将被推广到地方。 万科率先“撞线”中国迎来首家千亿级房企2010年12月03日 10:57来源：北京商报万科集团两万多名员工昨日每人都收到一封来自总裁郁亮的邮件，内容是截至12月1日，万科今年合约销售额达到千亿元。昨晚，万科A(000002)发布的公告再次证实了这一消息。面对中国房地产市场的快速扩容与持续调控，国内住宅地产商万科晋升为中国首家千亿级房企，并将开启中国房企的千亿级销售时代。 公告显示，11月份万科实现销售面积97万平方米，销售金额1