珠海房地产市场分析.docx

1、珠海房地产市场分析珠海住宅市场分析广州涛略投资咨询有限公司二零一五年七月1、珠海住宅市场分析 12、横琴住宅市场分析 51、珠海住宅市场分析住宅用地成交走势25000035000200000300002500015000020000100000150001000050000500002014.102014.122015.102015.2成交面积 ( )101407.19107858.35102107.69193150.1成交均价 (元/)32961.358124.8818032.621399.412014 年 10 月-2015 年 2 月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。2015 年 1 月

2、 28 日，龙光地产以17600 元 / 平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8 亿元，溢价率高达 120%，成为珠海新晋单价“地王” 。比 2014 年的地王记录涨了 1200 元 / 平方米。地价几乎可达市区部分新房的价格。住宅销 / 待售面积140120100806040200789121234567891212345.00.11. .11.3331444444444155555.111333111111111444111110001110000000001110000022200022222222200022222222222住宅销售面积（万平方米）住宅待售面积（万平方米

3、）16 月份主城区住宅网签突破 800 套今年 6 月份，珠海主城区共网签商品房 838 套，其中住宅用房网签 801 套，是今年前6 个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破 800 套大关的月份，环比今年 5月份的 793 套的成绩上涨了 1%，同比去年 6 月份的 290 套的成绩上涨了 176%。个盘方面，上个月共有 6 个楼盘成交套数超过 40 套。其中，位于唐家湾的保利海上五月花以 93 套住宅的成绩排名第一， 位于横琴的中海名钻花园二期以 76 套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以 68 套的成绩排名第三。中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中

4、山坦洲镇上个月成交房源 1146 套，成交面积 11 .9 万平方米，数据环比有明显回落 5 月份，坦洲商品房成交 1792 套，成交面积 16.7 万平方米。上半年主城区网签 3315 套住宅数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房 3494 套，其中有 3315 套为住宅用房，与去年同期的 2137 套相比，该数据上涨了 55%。新房房价走势14000135001300012500120001150011000105001000095009000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月69236923692369236923年 年1年 年 年1年 年 年1年 年 年1年 年 年1年00

5、年111年222年333年444年511011111112111311141001000100010001000102202220222022202220222222六月珠海楼价环比涨 0 .54%关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的 2015 年 6 月中国房地产指数系统百城价格指数报告数据显示， 6 月珠海新建住宅平均价格为 13139 元 / 平方米，环比上涨 0 .54%，涨幅在全国 100 个城市中排名第 31。市区 64%楼盘破 20000 元/ 据网易珠海房产不完全统计 6 月市区在售 75 盘，其中越过 20000 元 / 的楼盘有 48

6、2个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的 64%。吉大片区全面超两万其中吉大片区在售的 10 楼盘均超 20000 元/ 。吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源， 优势明显。 作为房地产开发较早的区域， 社区开发档次较高， 公园豪宅 靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。横琴片区有望五万发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均价为 43000 元/ 。虽 5 月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手

7、楼均以高端为定位，价格自然不菲。此前 2014 年 11 月中海名钻以均价 38000 元 / 开卖，华发首府以 38000-40000元/ 面市。据中原 5 月月报数据显示，该区域 5 月均价为 43956.52 元 / 。全区一手楼集体越过 20000 元/ 毫无难度，预计今年内有望出现均价破 5 万元 / 的项目。前山片区价格失守前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计， 6 月区域内 7 盘仅 2 盘在 20000 元/ 以内，其中招商花园城均价 17500 元 / ，诚丰水晶座毛坯均价 16000 元 / ，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区 200

8、00 元/ 内楼盘又少一员。南湾片区仅 1 盘过 20000 元 / 最让人意外的是被称之为豪宅新贵的南湾片区，区域内 6 盘，仅南湾国际毛坯均价为20000 元 / ，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域内高价盘不多，以刚需盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在 20000 元/ 以内。据中原 5月月报数据显示，该区域 5 月均价为 17939.31 元 / 。拱北片区近 70%楼盘单价在 2 万之上因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有 9 个，有6 个越线，除万科金域缇香均价为 19500 元 / 外，中铁诺德国际花园、 马赛公馆仍未开

9、盘，价格尚未公布。其中中铁诺德国际花园为 2014 年珠海地王，拿地价已达 16400 元 / ，入市价格超 20000 元 / 亦毋庸置疑。3新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松新香洲主要面向改善型需求，据中原 5 月月报数据显示，该区域 5 月均价为 18342.78元 / ，区域在售楼盘有 14 个， 8 盘越线。纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。据中原 5 月月报该区域在售项目均价为27550.38 元 / 。片区现已进入

10、尾盘状态，多个项目房源不多， 但区域内 9 个一手楼盘， 7 盘单价在 2 万元之上。 其中中海桃花源均价为 18000元/ ，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达 66000 元 / 有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区 14 盘，超 20000 元/ 的有 9 个。据中原5 月月报数据显示，该区域 5 月均价为 20393.96 元 / 。其中一向低调的港珠湾山庄以均价 66000 元 / 傲视群雄。西区价格洼地被填平7 月西区共有 19 个楼盘越过 10000 元 / ，其中金湾是万元盘多发户， 有 13 个盘位列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人

11、出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。斗门越过万元大关的楼盘也有 9 个。斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均价 10500 元 / ，电力家和城高层均价 10300 元 / 。更有不少楼盘已在 9 字头，离万元单价不远。曾经的价格洼地逐渐被填平。全市房价急升各区多盘纷纷踏进 20000 元 / 的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高，产品开发也越多地倾向于豪宅化， 越来越多的刚需群体被逼至珠海西区及中山坦洲寻求安身立

12、命之所。42、横琴住宅市场分析横琴楼市客群多元化内地客户增多横琴自贸区的定位是对接服务澳门，横琴楼市也是如此。这使得横琴楼市在很长一段时间里都以澳门客为主。 根据珠海红馆国际的统计数据，2014 年横琴岛内共推出住宅37.8万平方米，去化面积约37.37 万平方米，消化率达到90%以上，成交总额超过 144 亿元，占珠海全市成交额的一半。 购房的客户中， 澳门人占75%，香港人占9%，珠海本地占10%，其余 6%为内地客户。当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛内已出让土地项目商品住宅未来供应规模近 105 万平方米（合 1.1 万套），预计 2015 年将入市42 万平方米（合 4400

13、 套）。未来两三年后， 澳门的外溢需求将达到饱和，横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。因此，内地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，内地客户正在增多。各大房企也应注意开拓内地和横琴岛内市场。据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促进项目销售，华融琴海湾项目将于深圳南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。该项目负责人表示，今年 4 月底开盘的华融琴海湾12 号楼销售情况良好。根据12 栋成交客户总结分析，华融琴海湾项目的内地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中深圳地区客源最多。横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘内地客户。特

14、别是与华融琴海湾项目所在的横琴新区同属于中国（广东）自由贸易试验区的深圳前海蛇口片区，市民对自贸区认知度较高。在 2014 年 12月份，蛇口片区新房的均价已达到52641 元 /m2 。在宣布蛇口划入自贸区后，今年 1 月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到55178 元/ 平方米。 2 月份，蛇口片区某高端楼盘均价达到71107 元 / 平方米，与之相比，同属于广东自贸区的珠海横琴，房价经过几轮上涨后 4万元左右的均价目前仍有较大升值空间。在目前横琴房价低于深圳的情况下，华融琴海湾在深圳做展销的信息受到深圳市民格外关注。5横琴房价450004000035000300002500020000房价

15、猛涨，销量下降尽管横琴自贸区在 4 月 23 日举行了盛大的挂牌仪式，但这似乎并没有让以往横琴楼市的火爆得以延续。横琴一家楼盘的营销人士也坦承，年后的横琴市场已开始逐渐趋于理性，澳门客户的比例在逐渐减少，去年横琴莲花口岸宣布 24 小时通关后，澳门人疯抢横琴楼盘的盛况已然一去不复返。如今澳门客户的比例正在逐渐下降，以往那种 “有房就能卖”的时代终究是过去了。横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了珠海楼市热宠。房价节节高涨，销量步步高升。 去年第四季度， 横琴不少楼盘没有售楼部、 样板房，甚至空空如也只有片地，已被哄抢一空。横琴效应响当当，姿态高不愁卖。去年 10 月至 12 月期间，横琴

16、 3 个楼盘到澳门卖了大约 3300 套，按照平均 300 万一套计算，成交金额达 100 亿。然而风光过后更是无奈，今年 5 月横琴 5 盘共成交住宅 115 套，环比下跌 36%。横琴利好政策和产业未完全落地，横琴房价涨势凶猛，澳门博彩业收入连续下跌，澳门楼盘降价等都是致销量猛降的原因。华发是横琴最大地主，各大房企抢滩2014 年 10 月 18 日，华发股份公司下属两个子公司分别获得珠海十字门商务区和湾仔片区一宗地块， 这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地。 2013 年 1 月至 2014 年 10 月，华发股份获得横琴商住地块累计土地总面积超 113 万平方米，其中十字商务区占大部分，

17、华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。 2010 年起至今年 3 月份，横琴区域共成交 70 宗土地，总占地 628 万平方米， 总建面积 1428 万平方米， 成交总价 415 亿元。6其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。设施完善，规划到位在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。十字门游艇码头及游艇产业展示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、广东省客家商会总部经济项目、南方国际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总部项目、横琴发展大厦、横琴新

18、区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、珠海富盈商务度假中心、横琴新区综合开发项目。目前横琴在建和在售共有 7 个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住宅项目中第一个取得预售证的楼盘。7横琴在建和在售的住宅项目：楼盘名称 项目地址 价格（元 / ） 楼盘动态珠海市横琴新区横琴口在售 81 、96 二房、 137华融琴海湾均价 43000 （精装）岸对面三房横琴新区十字门中央商项目将包含 20 万山海豪宅，20 万超甲级写字楼及10 莲邦广场待定务区万滨海商业横琴新区濠江路北侧、在售 96 -129的三房，购中海名钻子期北道西侧、琴飞道均价 35000房享全款 95 折，按揭 96 折优东侧、琴政路南侧惠销售中心和样板间展示厅正在横琴新区珠海市横琴新 进行主体建设， 预计 3 月开放。华发首府 区琴扬路东侧、港澳大 待定 华发首府首批推出 140 单道南侧、知音北路西侧 位，项目目前正在进行主体建设推 68 两房，84 三房，108k2 荔枝湾 中国横琴口岸港澳大道 待定复式甲级写字楼 75-1500 平方米，保利国际广场暂无待定即将全球首发，现正诚意登记中，另配有公寓产品，现正诚意登记中珠海市横琴新区祥澳路莲城印108 号（口岸西侧 200待定推售 50-120 一房至四房米）8