小区物业管理服务投标书 精细.docx

1、小区物业管理服务投标书 精细第一部份 商务部份第一章 投标人资格文件一、 投标函致： XX小区业主委员会 根据贵方为 XX住宅小区物业管理服务 投标邀请，签字代表（ ）经正式授权并代表投标人（ XX物业管理有限公司 ）提交下述文件正本一份及副本一份：1） 投标函；2） 法定代表人资格证明书;3） 法定代表人授权书；4） 资格声明函；5） 投标响应表；6） 组织管理方案；7） 响应招标文件要求的其他证明材料；据此函，签字代表宣布同意如下：1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（ 88166.31元 ）。2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3、投标人已详细审查全部招标文

2、件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址 投标人授权代表签字 电话 投标人名称 传真 (公章)电子邮件 日期 二、资格声明函致： xx小区业主委员会 关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。1. 由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一份；2. 招标文件第一章：

3、投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。3. 其它能使业主和评委会满意的资格证明文件；4. 本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。 注：提供的加盖公章的资格文件复印件请附后单位的名称：xx物业管理有限公司 地址： 授权签署资格文件人： 签字： 签字人姓名、职务 传真： 电话： 邮编： 单位盖章： 第二章 投标人简介及基础文件第一节、公司简介第二节 公司营业执照（副本）第三节 公司资质证书（二级）第四节 质理管理体系认证书第五节 专业人员证书证件第二部份 技术服务部份第三章 项目管理构想及服务承诺第一节、碧海湾概况及服务定位Xx小区位于中心区，小区位置环境优美、交通便利，随着广佛一体化

4、的加快，项目升值空间巨大。小区占地面积划 平米、建筑面积 平米，共 幢楼、规划住户 户，商铺 间。属于城中的中等规模楼盘，且交付时间不长，原来存在的问题都可逐步解决并维持在良性状态，有利于我公司打造精品服务。 从现场考察看，小区配套机电设施、园林绿化及建筑物主体质量较好，规划合理，目前功能正常，主要问题在机电保养上，虽然现在问题不是大，但也影响到了业主生活、并且一定安全隐患，再这样下去，问题就会接连出来，作为刚交付五年的新楼、是物业基础设施保养的黄金时期，粗放式的管理可能对设施和物业带来不可逆转的创伤，给业主利益带来重大损失，要引起重视并重点解决；本项目业主整体素质较高，对物业服务的需求也较高

5、，本小区保安、环境服务与业主需求存在较大落差。根据本小区业主素质和需求及项目基础情况，对于本项目的定位，就不能仅限于目前这种维持性质服务，而是应该严格按国家关于物业服务等级的要求，做好八项基础服务，进而延伸至对建立与业主通畅的交流、满足业主个性化需求、倡导人文关爱、优化社区风尚，使碧海湾小区真正成为舒造、温馨、认人身心都放松的家园，让业主尽享生活乐趣。 XX物业管理有限公司虽然是2012年才起步，身处改革开放的窗口，有允分的竞争意识和危机意识，在对先进同行的学习和不断自我改进中，有着良好的服务意识，更有先人一步的服务技能， 有了公司人力、物力、技术资源的支持相信能很快改善碧海湾现行状况，使各项

6、工作进入正常状态，能为 XX的业主提供满意的服务，能够成为当地综合性住宅小区低价高质管理的典范。第二节 项目管理构想及发展愿景一、水泵、监控、消防等机电设备的维护系统；小区的机房，犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿命急剧减少，并会导致事故频发，不仅影响业主生活，还会带来额外高额的维修费用，甚至影响人安全。如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对小区设施进行一次会诊，制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划，保持机房设施得到良好养护；对于电梯机房、消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、对讲、

7、红外线对射等安防系统需专业维保的设备我公司将委托当地具备资质，信誉良好的维保公司实行专业维保，并按公司1SO9001质理控制体系监督上述单位的维保质量，保证小区“心脏”功能正常。二、小区公共设施的翻新、维护；交楼时间不长，由于基础建设较好，所以楼宇本身现在并没有需维修的，但小区内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻新维护，最主要是景观湖护栏维修，由于没有每年上防水漆，现护栏已腐朽，容易发生危险，最经济实惠的维修方式是所有护栏按原规格样式用镀锌管替代，在镀锌管上做工艺处理，使外观与原来一致、恢复原貌。在景观湖的水质保持上，将投放有益的微生物起净化做用、另外建议增加流动人工

8、喷泉，以起到对水活化、增加含氧量、提高水的自净能力，还能起到景观做到，减少换水机率；外墙2-3年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值和升值，我公司入场后将清洗外墙与其他公共设施维护计划一并呈报业之后我公司还将按当地行业标准制定季度计划、年度计划上呈业委会审议。三、小区安全防范及保安队伍的管理；小区业主人身财产安全是物业管理服务中的重中之重，通过我方对贵辖区派出所的了解，贵区所处位置案发比较频繁，所有案发中，恶性治案案件并不多，财物侵害案位居高位、财物侵害案中又以入室盗窃案和车辆丢窃或车辆被破窗偷盗为主，我小区没能幸免。安防中我公司仍主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律

9、不如技术恒定，而技防多靠人为控制协调，所在防控方面，技防是第一线。碧海湾现有监控系统、门禁对讲系统、红外线，但难以满足防范要求，监控镜头比较模糊、门禁管理松懈、红外对射似乎处理停滞状态。我司将对监控镜头在维保过程中分批更换成像数高的镜头，各门禁闭门器进行更新，对已发的卡进行清理，恢复红外对射功能。小区三号岗将恢复开通，开放时间为7：0021：00时，安装门禁和监控，使行刷卡出入，开放时间内由保安值守，通道处设限速标识和减速带，并安凸镜；四号岗由于消防要求，行人门过于窄小，建议将入口保持四米宽度，而出口设三米（能出轻松出小车即可），增加规范的行人出入口，同时设行人标识线提醒过往车辆注意安全，所有

10、出入口均设限速标识和减速带。小区车辆使行一卡一车制，严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照，如出入车辆车牌不一样将不起闸，安防员会对车辆进行核查。如此以来，车辆的安全将得到大大的提升。刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。小区保安按三班设制，队员上班八小时工资按1450元/人，福利另计，员工统一标准食宿，在员工管理方面，建设氛围良好的企业文化，增强员工认可度与归属感，为优秀员工提供良好职业发展，具体请见“员工培训与管理”。四、环境卫生的维护；有效管理保洁人员坚持认真执行公司规定的保洁流程与标准，保持小区公共环境整洁和层

11、道的整洁，保证卫生不留死角，其中，严格规定清洁工作在早上七点半前收完楼层垃圾，避免出现过多干扰业主情况；公共环境一小时保洁一次，大堂、电梯、小区主要道路视情况增加保洁次数；小区垃圾实行袋装和分类，运输过程中加盖；日常工作中遇业主应主动问候和礼让；绿化保养方面，选择优秀的绿化公司对绿化进行托管，对老化作物进行及时更换，由我环境部负责进行日常工作进行监管，保持小区内绿化生机换发。入场后，经过我们对小区的进一步了解我们还将根据项目的特点定出更个性化的服务，更好地达到服务效果。五、社区文化建设；在物质较发达的时候，人们对物质享受已转为精神健康享受，人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的

12、物业管理服务，住宅区对他们来说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。在落实活动经费，我司拟通过服务费中出一点，公共资金中出一点，向周围商家拉赞助来出一点，热心公益事业的住户自愿赞助一点的方式，多方位的筹集活动资金；在落实活动方式和活动项目方面，我司要从小区居民的实际诉求出发，选择小区居民喜闻乐见的活动项目和方式，做到节假日和平时相结合，有松有驰的开展活动，平时可开办文化知识讲座或学习班，传授文化知识和家政技能，以知识提高小区居民的日常生活品味，或者开展一些体育活动，使小

13、区居民在紧张的工作之余，还能强身健体；适逢法定节日、中国传统节日或西方节日时，要结合节假日的放假时间和节假日特定的文化内涵来开展活动，比如：劳动节，开展我爱劳动征文或演讲比赛，六一节前后，可组织小朋友进行游园活动或文艺表演动，重阳节，开展尊敬老人的夕阳红棋牌比赛，国庆节，进行热爱祖国、热爱家园的摄影比赛，圣诞节，举办圣诞晚会，向老人和小孩子派发礼品活动。六、会所的开发利用；进驻小区后，我们将与业委会商议会所如何开发利用，以方便小区业主，同时增加小区公共收入，在开发利用上，大致方向如下：1、引进儿童早教、培训机构，为小区业主小孩学习成长提供便利；2、引进健身机构，为业主提供健身休闲去处；3、开发

14、现有活动室给业主，如乒乓球、棋牌室、老人活动中心、阅览室，维护费用建议从公共收入中支出，日常卫生等由我司负责；七、投诉处理；针对目前业主反映对投诉处理慢，不及时问题。我司的解决方案为：（1）设立24小时投诉电话，方便业主投诉；（2）建立并落实首问责任制。由接听业主投诉的第一个人，作为首问责任人，由其落实并跟进投诉事项的解决。当首问责任人接到投诉后，要认真记录并弄清楚投诉人的姓名、地址以及投诉事项，有何要求，并即时向服务中心负责人汇报，由服务中心负责人作决策，具体落实对投诉事项何时解决和怎样解决；（3）以及时处理，提高时效为原则，视投诉事项的大小，一般小的事项0.58小时内解决，投诉事项大的，涉

15、及服务中心以外，需要多个政府部门或其他职能部门配合的，服务中心要牵头与有关部门联系协商，及时向投诉者说明事情的进展情况，争取早日解决；（4）及时回访，了解业主对投诉处理的满意度，以利于服务中心改进工作，杜绝类似事件的再发生。八、建立信息平台，推行“互动式物业管理”。当今社会是信息化社会，物业服务不能停在发通知、出公告的阶段，我司在各小区开通的信息平台，推行“互动式物业管理”收效很好。如停水停电通知、社区活、居家贴士、都可及时发到业主手机上，同时互动平台可以为每个业主设一个帐号，可以在网上或手机上网直接反映问题、报修投诉，与物管互动交流等，有利物业服务工作开展，有利加深与业主沟通、消除误解，有利

16、提高业主与物管服务效率。九、实施规范管理、精品服务，力争一年时间将小区管理达到“市优示范”小区标准。 我们有着集团公司大力支持，无论人力、物力、技术，均无后顾之忧，有着嘉福花园在深圳的市优项目经验，在其他省份无论是全委托项目还是顾问项目，在当地的成绩都引人注目，在我们的努力下，相信项目一年达到市优示范同或同等目标是没问题的。第三节 服务指标承诺及实施措施一、时间承诺服务中心将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度，发扬特区“时间就是金钱，效率就是生命”的精神，并郑重承诺：1、在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在小区内的任何一点，我们的安防人员都保证于5分钟内出现在现场；2、在接

17、到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员8分钟内到现场，一般情况有关人员30分钟内到达现场。二、房屋完好率98%工程部设立专门的房屋维修责任人，并按房屋及公共场地管理工作手册文件严格执行。保修期内，加强与地产的联系沟通，保修期外，由我司负责与业委会沟通维修事宜，以保证房屋完好率达98%以上。三、房屋零修及时率98%，急修及时率99%物业服务中心设有的工程人员，接到急修指示后8分钟内出现在现场，以保证一般维修不过夜，紧急情况8分钟内到达现场，2分钟内做出正确判断。以住户利益第一为原则，保证维修及时率达标。四、维修工程质量合格率99%以上需要委托给其它承包商作业的工程，从选择承包商，鉴订合同到

18、开始施工和工程验收，服务中心自己承担的维修工程，也必须通过内部质检人员和用户的联合检查验收，全力保证维修工程质量合格率100%。五、管理费收费率96%物业服务中心按照有关物业管理费的标准和规定，给住户提供优质服务，并贯彻“互动式物业管理”的管理理念，引导住户自愿交费，并通过有关银行托收等技术手段，采取方便可行的缴费手续，以保证收费率的达标。六、绿化完好率98%按照绿化工工作手册的要求，开展环境绿化工作，通过“互动式物业管理”方式的推行，规范居民行为，与住户共同维护好小区的绿化环境。在确保绿化完好率98%的基础上，提倡住户搞好屋顶绿化，阳台绿化。七、清洁、保洁率97%服务中心将组建服务意识强、业

19、务素质高的清洁班，严格执行清洁工工作手册，并注意作业时间的安排，尽可能不影响居民正常生活秩序。我们建议在公共位置安放分类的垃圾桶，以实际行动支持环保，引导业主的环保意识，进一步使垃圾分类变成可能。再就是发挥“互动式物业管理”的优势，通过严格管理、社区文化和宣传教育使全体住户能自觉维护小区的清洁环境。八、道路完好率96%完善小区环境导示系统和交通标识，确保道路畅通，停车有序。保安人员和维修人员负责交通管理和道路维修工作，实现道路完好率达到现定要求。九、化粪池、雨水井、污水井完好率97%在日常巡查的基础上，每年做两次管道疏通，特别是雨季检查计划，平时由负责区域的清洁工每周对地漏染物清洁一次，保证上

20、述设施完好。十、消杀防四害每月两次，履盖率96%由市政专业消杀公司对小区公共区域每月两次消杀，防治蚊虫滋生，对地下井进行喷雾消毒，杀灭蟑螂，定期投放老鼠药，保障业主健康。十一、花园路灯完好率98%工程部和安防员将于每晚巡视，检查路灯一次，当班安防员发现问题立即通知值班人员处理。十二、公用设备完好率98%小区公用设备较多，所以要保证公用设备完好率，必须建立健全各项设备的维修、养护制度，除充分发挥我司的的技术实力之外，还必须以协议、合同的形式加强与其它专业队伍的协作，并以每台设备责任到人的内部管理方式，保证设备完好率98%。十三、责任火灾事故发生率0建设消防机房日检制度，消防箱月检制度，发现问题及

21、时处理，消防控制系统委托专业维保公司进行维保，安防员、管理员、工程人员三级巡查，及时排除小区公共环境火灾隐患；加强对业主消防安全意识的宣传，强化住户的消防安全意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾责任事故的发生。十四、责任治安案件发生低于1%。加强安防员的管理、稳定队伍、完善技能培训、落实岗位考核，以加强员工素质和责任心，对监控系统、报警系统做好维保；向业主宣传防范意识，配合我们工作。十五、住户有效投诉率1以下，投诉处理率99%按行业标准做好本职工作，并以“互动式物业管理”模式，加强与住户的沟通合作，争取业主对工作理解与支持，加上细致周到的物业管理服务，制度化、规范化的管理措施，可以确保有效投

22、诉率1之下，投诉处理率99%。十六、住户对物业管理满意率90%通过精心服务、打造精品社区，落实上述各项承诺后，业主对物业服务的满意率达到或超过90%是很顺理成章的。十七、一年将小区各项工作标准达到“市优“或同等标准。 业委会如此热心小区公益事务，其内部运行机制良好，在贵委大力支持下，我司有信心一年后将小区各项工作达到“市优“小区标准。第四章 各部门工作规范及日常管理制度一览一、房屋共用部位、共用设备设施的维护和管理标准共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯

23、、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和公益性文体设施等。1、房屋外观（1）房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、不妨碍市容和观瞻；（2）室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一，美观，无安全隐患；（3）外墙装饰保持整洁无损；（4）不准悬挂衣服或其它商业性标语、标牌等；（5）每2-3年清洗外墙一次；（6）公用内墙、走廊、楼梯出现污渍后的粉饰处理；2、设备运行（1）确保设备设施安全正常运行；（2）设备按规定及时维护保养，出现故障及时修理。3、共用部位、共用设施设备的维护和管理（1）对公用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；（2）房屋本体共用设施设备整洁，公

24、用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；（3）小区道路、地下停车场平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损；（4）维修工程质量做到合格并定期回访；（5）确保化粪池完好无堵塞发生；雨水井、污水井、排水沟、渠保持畅通；二、公共秩序维护管理标准1、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序；2、全天24小时封闭式管理，确保小区处于受控状态；3、实行24小时巡逻、巡视管区内的人员、车辆活动情况，维护管区内秩序，并不定时对楼宇进行巡视以防止事故发生；4、在实行24小时值班的同时，每班不定时地巡查车况，发现问题做好记录、及时处理，每班对车辆停放点做好防火、防盗设施检查巡视；

25、5、消防、安全监控中心24小时监控值班；6、加强管理，力争无散发广告、推销新产品和无身份证明等人员进入小区；7、禁止在小区内燃放烟花爆竹；8、在本小区居住的访客和外请服务人员等出入小区一律凭证件并登记；9、安全秩序维护管理一览表（转下页）工作内容定岗检查流动巡查学习训练家居安全刑事违法案件装修监督车辆停放保管环 境保 护突 发事 件理 论实 操工作频率24小时24小时 3分钟内保安到达现场每周二次每次二小时班前班后各15分钟每周二次每次一小时质量标准无收购叫卖乞讨、可疑人物进出。巡查记录清晰，巡查次数每天不少于4次。无因管理责任造成被盗、刑事、治安案件年发案率0。违章率5以下。发现业户未锁门或

26、遗忘贵重物品及时通知，重点守护。无破坏绿化带，无践踏草坪无乱扔乱倒、乱吐乱烧各类噪音扰民。及时采取措施，控制局面，迅速报告等候支援。各项法律常识、政策条例。遵纪守法模范执法，严明保安纪律。健身、擒拿格斗、队列训练、行走、跑步、敬礼。三、道路、交通车辆管理标准1、车辆进出实行验证、登记制度；2、车辆需按规定指定位置停放。非常时期以管理人员指挥为准，禁止鸣笛；3、进入小区的车辆需遵守车辆管理制度，否则管理人员有权拒绝任何来访车辆进入小区；4、禁止在指定停车场以外的任何道路或其他公共场所停放车辆，否则，由此造成的一切后果由车主自负；5、为保证小区道路的干净整洁，影响卫生之车辆必须在小区以外冲洗干净后

27、方可进入；6、任何车辆如触犯业主公约或损坏小区物业，令其做出赔偿，严重时可交公安部门处理；7、禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区；8、禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；9、禁止在公共场所洗车和维修车辆；10、交通管理工作一览表工作内容定岗检查交通疏导跟踪巡查事故处理法规学习技能训练思想教育作业频度24小时24小时4次/天一遍/小时二次/周二次/周质量标准车辆进出发牌，登记率100%礼貌服务先敬礼后收费，仪表整洁，标志齐全。上、下班高峰期，车流通畅无阻塞。车辆无违停、车辆无挂、擦碰。保护现场、制止纠纷、疏导交通、及时报案。熟悉交通法规，掌握处理事故一般知识。掌握交

28、通指挥、疏导技能。遵纪守法，模范执法，学雷锋做好事，清正廉洁。四、环境卫生管理内容及标准1、为了维护区内、楼内的公共环境整洁卫生，保洁员实行12小时清洁保洁工作。楼内垃圾桶、区内果皮箱内垃圾每天清倒2次，做到垃圾日产日清；2、小区地面标准：无杂物、垃圾、果皮、纸屑；3、地下车库地面的卫生标准：无杂物、垃圾、积水；4、路灯、招牌清洁标准：每半月清洗一次，目视灯罩无明显积尘，灯罩内无虫尸；每周擦抹各种招牌一次，目视牌面清洁清晰，无明显污迹；5、楼层通道内墙面、走廊、楼梯的粉饰要求：每年粉饰一次，每半月检查一次，无明显污迹；6、消防楼梯台阶及扶手的要求：目视台阶及扶手干净，无明显污迹；7、强、弱电井

29、及管道井中的清洁要求：目视无蜘蛛网、无杂物、无明显污迹；8、公共设备设施（通道玻璃窗、消防栓、灯罩）清洁要求：普通玻璃面目视无灰尘，楼内设备、设施无明显污迹；9、定期消杀“四害”；10、环境卫生工作一览表工作项目地面清扫保洁楼梯道电梯内外垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑螂作业频度二遍/天14小时/天扫二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住户发药二遍/年质量标准地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无杂草，无积水，停车场楼梯口无杂物、无蜘蛛网清洁率80%以上。所有公共场所无杂物垃圾、保洁率达80%以上。无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率95%以上。100%日产清、整洁

30、，无味，无污染。无蝇少蚊少虫。鼠密度1%以下（夹夜法）。蟑螂即密度：室内15平方米，室外楼道20米以下。五、园林、绿化管理内容及标准1、给业户打造一个绿色、生态、园林式的居住环境，尽心进行养护管理、植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物浇水施肥。乔灌木造型力求自然、优美、构思新颖，草坪修剪高度保持在46厘米，保持小区内四季常青常绿。2、为业户提供花卉养殖咨询、花卉代养、花卉移盆、修剪整形、防病等服务。 3、园林绿化工作一览表工作项目整形造型施肥浇水除杂草补缺杀虫保洁防风作业频度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，发现虫害连续多次至消灭为止。12小时/天台风季节前和台风过后。质量标准乔木剪下重枝、内生枝、灌木造型、地被草保持4-8公分。均分无重无漏。均匀适量，不损花木渗透地表5公分。基本无杂草，纯度95%以上。保证人均绿地2平方米以上。用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良。保洁率95%以上风前设立支柱疏剪枝叶，风后清理断枝，扶正苗木。六、维修服务管理内容及标准1、实行24小时接受报修，急修24小时上门服务。业户有维修需要时，可拨打报修电话，维修人员按预约时间或承诺时间到达维修地点；2、本小区电梯24小时运行；无管理责任引