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1、最高院公报精选十大商事案例天同码最高院2016年公报：精选十大商事案例天同码 阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。关注天同诉讼圈，相互分享，促进同行交流，共同为中国诉讼技术提升和法治环境改善而努力！本期天同码，精选了2016年第1-12期最高人民法院公报中有代表性的典型商事案例10则。文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人【规则摘要】1.疑点重重，仍应认定商品房买卖合同而非民间借贷对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。2.合建

2、一方为另一方对外借款所出具担保承诺函效力合作建设一方为另一方对外借款向债权人所出具担保性质的承诺函，应认定合法有效，在当事人之间具有约束力。3.是否在项目公司持股，不影响合作协议中约定权益房地产合作开发各方当事人在项目公司中是否具有股东资格，并不影响各自在合作开发合同中依约应享有的权益。4.高管签订合同实施诈骗，单位应承担相应民事责任行为人以所在单位名义与他人签订经济合同构成诈骗犯罪的，单位应对给他人造成的经济损失承担相应民事责任。5.第三人承诺非连带责任保证，应认定债务承担情形第三人就债务人逾期债务向债权人承诺以其自有房产销售款偿还，债权人可基于该约定要求第三人承担还款责任。6.保证金专用账

3、户金钱质押权，可排除另案债权执行银行承兑汇票保证金专用账户交存保证金作为垫付票款担保，银行享有优先受偿权并足以排除另案债权强制执行。7.“未进场则视为放弃优先购买权”交易规则应无效享有优先购买权股东未明示放弃情况下，产权交易所自行制定的“未进场则视为放弃优先购买权”交易规则无效。8.一人公司股东个人财产与公司财产是否混同的审查债权人诉请一人公司股东对公司债务承担连带清偿责任，股东应就其个人财产与公司财产是否混同承担举证责任。9.信托财产上存在权利负担，并不因此影响信托效力信托财产上存在权利负担或他人就该财产享有购买权益，并不因此影响信托财产的确定，亦不因此影响信托效力。10.持有提单是否取得物

4、权及其类型，取决于合同约定提单具有债权与所有权凭证的双重属性。持有提单是否取得物权及取得何种物权，取决于其所依据合同如何约定。附（其他16则公报商事案例裁判规则）：【规则详解】1.疑点重重，仍应认定商品房买卖合同而非民间借贷对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，应将双方书面合同作为判断逻辑起点和基本依据。标签：借款合同合同性质交易习惯证明标准案情简介：2013年8月，洪某与开发公司签订商品房买卖合同，约定洪某分期支付共计9000万余元购买开发公司已建成商铺，4个月后交房。随后，洪某一次性支付上述款项，开发公司开出收据。2014年，洪某诉请开发公司交房并支付逾期付款违约金180

5、0万余元。开发公司主张双方系民间借贷关系，并举出其向洪某转款736万元的证据，证明此“私人汇款”系借款高息。法院认为：一项民事交易特别是类似本案重大交易达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人意思表示此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。合同在性质上属原始证据、直接证据，应重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第7条规定，“交易习惯”是

6、指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。本案不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足问题：交付时间上，案涉房产存在违反规划超建楼层事实，当事人约定迟延4个月交付有其合理性；房屋价格上，从当事人之间密切关系及地方政府出台预售政策情形看，应认定交易价格符合合理区间；付款上，虽约定分期支付，但洪某一次性支付应属合同履行变更；收据问题上，发票系办房地产变更登记过程中所必需，认定先行开具收据违背交易习惯缺乏足够事实和法律依据；关于736万元性质，双

7、方所述均无合同依据且无其他证据佐证，亦不宜据此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。洪某与开发公司签订房屋买卖合同且已备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直接证据证明双方存在民间借贷法律关系，且开发公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素陈述并不一致情况下，认定本案系民间借贷性质缺乏充分事实依据。考虑到洪某对其收取736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。判决开发公司交付洪某商铺并办理产权变更登记，同时支付洪某违约金1100万余元。实务要点：对是否构成“名为商品房买卖实为民间

8、借贷”法律关系的判断，应将书面合同作为判断的逻辑起点和基本依据。反驳一方所作举证虽构成合理怀疑，但未达到高度可能性之证明标准情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思体现和反映。案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第78号“洪某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、司伟），载最高人民法院公报裁判文书选登（201601/231：35）；另见如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质-上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（司伟，最高院民一庭），载民事审判指导与参

9、考最高人民法院案件解析（201503/63：186）。2.合建一方为另一方对外借款所出具担保承诺函效力合作建设一方为另一方对外借款向债权人所出具担保性质的承诺函，应认定合法有效，在当事人之间具有约束力。标签：保证保证成立承诺函合作开发案情简介：2010年，实业公司与开发公司签订某地块产业项目合作开发合同。2013年，开发公司向投资公司借款，实业公司向投资公司出具担保承诺函。该承诺函确认案涉地块产业项目除15000平方米商铺外的土地使用权、在建工程和房屋所有权及相关一切权益均属开发公司所有，实业公司对开发公司的所有债权劣后于投资公司的债权。2014年，因开发公司违约，投资公司诉请归还借款本息，并

10、要求确认实业公司承诺函有效，投资公司有权对案涉地块产业项目中全部权益进行处置以清偿债务。法院认为：实业公司在承诺函中的意思表示清晰明确，该函并未载明开发公司享有权益另附加条件，不存在实业公司答辩所称需符合联合开发的三个条件开发公司才能取得产权、开发公司在该地块中的权利是一种可能性的问题，且实业公司在该承诺函中亦承诺实业公司对开发公司的所有债权劣后于投资公司的债权。从承诺函设置义务内容看，系实业公司对投资公司在委托贷款合同中的债权作出的一种担保性质承诺，虽不具有物权法上排他性物权效力，不能对抗第三人，但该承诺不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效，在当事人之间具有约束力。故开发公司、实业公司关于

11、开发公司在案涉地块产业项目是否有权益及投资公司是否有权处置并非本案审理范围的主张不能成立，投资公司在本案中主张对开发公司在案涉地块产业项目的全部权益进行处置以清偿本案债务，应予支持。至于开发公司与实业公司在案涉地块产业项目中的权利义务关系，应根据该公司与实业公司之间相关合同另行确定，对投资公司在案涉地块产业项目上的权利并无影响；投资公司如何对开发公司在案涉地块产业项目的全部权益进行处置，非本案解决范畴，处置中与他人争议系另案或执行程序解决问题。故判决开发公司偿还投资公司借款本息，实业公司出具承诺函有效，投资公司有权对开发公司在实业公司案涉地块产业项目中的全部权益进行处置以清偿本案债务。实务要点

12、：合作建设一方为另一方对外借款向债权人所出具担保性质的承诺函，虽不具有物权法上的排他性物权效力，不能对抗第三人，但该承诺不违反法律、法规禁止性规定，应合法有效，在当事人之间具有约束力。案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终124号“某投资公司与某开发公司等委托贷款合同纠纷案”，见北京长富投资基金与武汉中森华世纪房地产开发有限公司等委托贷款合同纠纷案（审判长黄年，审判员李京平，代理审判员李志刚），载最高人民法院公报裁判文书选登（201611/241：7）。3.是否在项目公司持股，不影响合作协议中约定权益房地产合作开发各方当事人在项目公司中是否具有股东资格，并不影响各自在合作开发合同中依约应

13、享有的权益。标签：合作开发项目公司产权归属案情简介：2007年，工贸公司出地、投资公司出资，双方签订房地产开发合作协议，约定共同设立项目公司，各自持有23.8%、76.2%股权并以此分配权益。其后，工贸公司将约定的土地使用权变更至2006年成立的置业公司名下。2008年，投资公司受让工贸公司实际控制人邢某所持置业公司23.8%股权。2009年，投资公司将所持置业公司76.2%股权全部转让给他人。因后续股东拒绝投资，合作项目拆迁停止。2010年，工贸公司诉请解除合作协议，置业公司将名下项目开发权及土地使用权返还变更至工贸公司。投资公司以工贸公司已不享有项目公司股权为由进行抗辩。法院认为：尽管置业

14、公司作为项目公司系各方当事人均认可的客观事实，但其是否系工贸公司、投资公司依合作协议设立的项目公司，应依公司法规定，而不应仅凭当事人自认。置业公司虽承担了项目开发建设职能，但其只是被工贸公司和投资公司为项目合作而借用的一个项目公司，从其成立时间和股东构成亦可进一步证实。故置业公司非系依诉争合作协议约定设立的项目公司。依公司法规定，股东资格认定应以工商登记和股东名册进行确认。公司是否形骸化，公司与股东之间是否构成人格混同，应严格依法律关于公司法人终止、股东是否滥用权利、是否混同等因素判定。本案事实不能证明邢某所持置业公司股权系工贸公司在合作协议中的权利。工贸公司未向置业公司缴纳注册资金，其所享2

15、3.8%权益系依合作协议对项目利益分配比例，而非置业公司股东权。故工贸公司非置业公司股东，亦无证据证明其委托邢某代为持股。工贸公司已依合作协议将土地变更至置业公司名下，但该义务履行并非是向置业公司出资，不构成置业公司法人财产权。因投资公司未依合作协议履行拆迁、投资等主要义务，且未经工贸公司同意将其所持置业公司股权转让，后续股东不仅未继续投资完成拆迁工作，且拒绝与工贸公司协商，充分表明投资公司不再履行合作协议，从而导致工贸公司合同目的落空，投资公司行为构成根本违约。故判决解除合作协议，置业公司将名下项目开发权及土地使用权返还变更至工贸公司。实务要点：房地产合作开发各方当事人在项目公司中是否具有股

16、东资格，并不影响各自在合作开发合同中依约应享有的权益。案例索引：最高人民法院（2015）民提字第64号“某工贸公司与某投资公司等合作开发房地产合同纠纷案”，见海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案（审判长韩延斌，代理审判员王林清、于蒙），载最高人民法院公报裁判文书选登（201601/231：19）。4.高管签订合同实施诈骗，单位应承担相应民事责任行为人以所在单位名义与他人签订经济合同构成诈骗犯罪的，单位应对给他人造成的经济损失承担相应民事责任。标签：诉讼程序刑民交叉法院受理案情简介：2008年，工业公司委托实业公司进口棕榈油，双方签订代理协议。2010年，实业公司起诉工业