前期物业管理服务二次招标文件模板.docx

1、前期物业管理服务二次招标文件模板XX壹号院前期物业管理服务（二次）招标文件招标编号： 项目名称：XX壹号院前期物业管理服务（二次） 招 标 人： XX公司（盖章） 招标代理机构： 无 二二年四月第一篇 招标公告 2第二篇 投标人须知 5第三篇 物业服务标准 13第四篇 投标文件格式 20第五篇 合同条款 34第六篇 评标办法 40第七篇 总平面图 45第八篇 补遗书（待发） 45注：本招标文件共45页，投标人在领取时应认真查阅，如有缺、损等情况，请于领取招标文件之日起三日内以书面形式报告招标机构，否则由此造成的一切后果自负。第一篇招标公告XX壹号院前期物业管理服务招标公告（二次） 招标备案编号

2、：唐物招备2020第008号一、招标人名称：XX公司二、招标项目名称：XX壹号院前期物业管理服务（二次）三、招标方式：公开招标四、项目概况4.1项目地点：项目位于河北省XX市XX县城区茂源街北侧、茂北街南侧、将军路西侧4.2项目主要建设用地：项目总建筑面积136033.58m，地上建筑面积109910.49（中高层住宅及附属配套），其中住宅面积105250.60m，商业2114.73m，配套2298.59m，车库出入口面积246.48m。地下建筑面积26123.18m（人防工程、住宅地下室及停车库）。其中包括地下车库及设备间24571.32m，储藏室1551.86m。容积率1.99%，建筑密度

3、18.96%，绿地率36.5%，详见总平面图。4.3项目主要建设内容：包括12栋中、高层住宅及住宅地下室及车库，2栋商业建筑，以及托老所、物业管理用房、物业经营用房、社区居委会工作用房和服务用房、室内文化活动站、公厕、大门、警务室、换热站、消防控制室、中水处理站、消防水池、水泵房、地下人防工程、室外配套设施工程（含外网配套）等配套公用建筑。其中1#、2#、4#、5#、7#、8#、9#住宅楼为地上18层，地下1层；10#住宅楼为地上15层，地下1层；3#住宅楼为地上11层，地下1层；6#、11#、12#住宅楼为地上10层，地下1层；2#、4#、7#、9#住宅楼采用装备式建筑。住宅楼地下1层为储藏

4、室和设备间，其他地下1层为车库、车位以及人防车库、车位。五、招标内容XX壹号院项目前期物业管理服务，包含涉及的所有设施设备的日常维护、绿化养护、环境消杀、日常保洁、保安以及特种设备的管理、养护及运行等，详见总平面图及小区实际状况。六、合同期限自合同签订之日起至成立业主委员会选聘出物业公司为止七、投标人资格7.1 具备独立法人资格（以分公司名义参与投标的须由总公司出具授权书）；7.2 营业执照经营范围中包含物业管理；7.3 企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件；7.4 企业已完成XX市物业管理系统录入；7.5 本次招标不接受联合体投标。八、获取招标文件方法凡有意参加投标者，请登录XX市住房和城

5、乡建设局门户网站下载相关招标文件、图纸、澄清或修改等资料。招标文件等资料发布后，即视为已送达所有潜在投标人，潜在投标人自主下载招标文件等相关资料，并及时查看有无澄清或修改。潜在投标人未下载相关资料或未取到完整资料，导致投标被否决的，自行承担责任。公共邮箱：(*)，密码：*九、投标截止时间：投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2020年5月7日9时30分，逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。十、开标时间和地点开标时间：2020年5月7日9时30 分开标地点： XX市XX县住房和城乡建设局三楼会议室十一、公告发布媒体：本公告在XX市住房和城乡建设局门户网站上发布。十二

6、、联系方式招标人：XX公司地 址：河北省XX市XX县城区瑞祥社区永安路东联系人：XXX 电 话：*监督电话：*第二篇投标人须知投标人须知前附表项号内 容说明及要求1项目名称XX壹号院前期物业管理服务2建设地点河北省XX市XX县城区茂源街北侧、茂北街南侧、将军路西侧3建设规模内容详见招标公告项目概况4招标范围包括本项目涉及的所有设施设备的日常维护、绿化养护、环境消杀、日常保洁、保安以及特种设备的管理、养护及运行等5服务期限自合同签订之日起至成立业主委员会选聘出物业公司止。6资金来源自筹7投标人资格详见招标公告8资格审查方式资格后审9投标有效期为90日历天（从投标截止之日起）。10投标保证金保证金

7、金额：5000元保证金形式：银行或担保公司出具的保函形式11投标文件份数一份正本，四份副本。12评标委员会的组建评标委员会构成:5人，其中招标人代表0人,专家5人；评标专家确定方式：在XX市物业服务行业专家库中随机抽取。13投标文件提交地点及截止时间地 点：XX市XX县住房和城乡建设局三楼会议室截止时间：2020年5月7日9时30 分。14开标开标顺序：按投标单位签到随机顺序地点：同投标文件递交地点；开标时间：2020年5月7日9时30 分。15评标办法详见本招标文件第六篇。17招标人联系方式招标人：XX公司 联 系 人：XXX 电 话：*18说明：如投标人以分公司名义参与投标，法定代表人即为

8、分公司负责人，投标文件中须附总公司授权分公司投标的授权书。投标人须知1、总则1.1项目概况详见招标公告。1.2投标人应自行承担所有与编写和提交投标文件有关的费用,不论投标的结果如何,招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。2、招标文件2.1招标文件投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。如果没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，该投标有可能被拒绝，其风险应由投标人自行承担。2.2招标文件的澄清任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止时间15天前以书面形式或传真通知招标人。招标人将以书面形式予以答复。并将答复内容以书面形式通知所

9、有投标人。2.3招标文件的修改2.3.1招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。2.3.2投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，对份（页）数等方面认真核对，如有残缺等问题应在提交投标文件截止时间15天前向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标将可能被拒绝。2.3.3投标人若

10、对招标文件有任何疑问，应于投标截止日期15日前以书面形式向招标人提出澄清要求，送至招标人。招标人根据需要对招标文件进行必要的澄清，招标人都将于投标截止时间15日前以书面形式（包括书面文字、传真等，下同）予以澄清，同时将书面澄清文件向所有人发送。投标人在收到该澄清文件后应于24小时内以书面形式给予确认，该答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。3、投标文件3.1投标文件的编制依据3.1.1招标文件；3.1.2招标人提供的有关资料；3.1.3相关的法律法规。3.2投标文件内容3.2.1投标文件包括以下内容：投标文件由以下内容构成，投标单位在编写投标书时可按照下列顺序编写制作，并提供目录及编制连续

11、的页码。（1）投标函（2）法定代表人身份证或授权委托书（3）投标人资格证明文件（4）投标保函（5）投标报价（6）管理服务人员的配置（7）企业基本情况（8）物业服务方案（9）承诺书（10）总公司授权书（分公司投标时适用）（11）其他资料3.2.2投标文件编制说明投标人应按照本企业及项目组成员的实际情况填报，如投标人中标，招标人有权对中标人考察，如发现有与投标文件实质性内容不符之处，招标人保留扣除该投标人投标保证金及取消该投标人中标资格的权力。3.3物业费收取及支付3.3.1本项目物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。3.3.2物业服务费的结算实行单价包干制计费方式。3.3.3

12、物业费标准最高限价：按建筑面积商品住宅不超过1.8元/平米*月，商业请根据市场情况自行报价。投标报价超出最高限价的为无效投标。3.3.4本项目所采用的货币为人民币。3.4投标文件的有效期3.4.1自投标截止之日起90日历天。3.4.2在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，招标人可以以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求。投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝这种要求而不被没收投标保证金，同意延长投标有效期的投标人不允许修改投标文件，但需相应延长投标保证金的有效期。3.5投标保证金3.5.1投标保证金金额为人民币5000元整。3.5.2投标人提交投标保证金的形式为投标保函。3.5.3

13、对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。3.5.4 如投标人发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：投标人在投标有效期内撤回其投标文件的；中标人拒绝在规定期限内签订合同协议的。3.6踏勘现场3.6.1 投标人自行对项目用地现场和周围环境进行踏勘，以获取投标人自己负责的有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。踏勘现场所发生的费用由投标人自己承担。3.6.2 招标人向投标人提供的有关现场的资料和数据，是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而作出的推论、理解和结论概不负责。3.7投标文件的编制要求3.7.1投标人开标时需提供投标文件份数详见前附表，

14、各装订成册，散页无效。投标人应将所有投标文件封面清楚地标明“正本”或“副本”。投标文件应保证正、副本内容的一致性，如果不一致以正本为准。3.7.2投标文件封面必须加盖投标人单位公章及法定代表人印鉴（或签字）。填写标书时，如有修改，则应在修改处加盖投标人单位公章且由授权代理人签字。3.7.3投标人应按招标文件中规定的格式和要求编制投标文件，否则是不合格的文件，按否决投标处理。3.7.4投标文件的密封袋上应注明以下内容：项目名称、招标文件编号、招标人名称、投标人名称、开标前不得开封。密封袋应保证其密封性，密封袋应加盖投标人单位公章作为骑缝章。3.7.5由委托代理人签字或盖章的投标文件中须同时提交投

15、标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。法人授权委托书（开标时单独提供一份原件）及被授权委托人身份证原件在开标时提交招标人验证。否则按废标处理。4、开标及评标4.1开标时间和地点4.1.1招标人在投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。4.1.2投标人须出示的证件，未提供按废标处理：（1）投标人法定代表人或授权委托代理人身份证原件（不能出示身份证原件的，须出示户籍所在地户籍主管部门开具的能证明其身份的有效证明）；（2）法定代表人身份证明书或法定代表人

16、授权委托书原件（投标人须在投标文件之外单独提供一份出示）；4.1.3发生下列情况之一者，其投标文件无效：（1）投标文件未密封的；（2）投标文件未按招标文件要求签字或盖章的；（3）投标人法定代表人参加开标会时，法定代表人未出示居民身份证或出示的居民身份证与企业法人营业执照原件不符；（4）投标人委托代理人参加开标会时，委托代理人未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目投标活动的委托书；（5）投标人授权委托代理人未出示居民身份证或出示的居民身份证与授权委托书不符；（6）投标文件关键内容不全或字迹模糊辨认不清的；（7）未按要求交纳投标保证金的；（8）未通过资格审查的；（9）不符合招标文件中规定的其他

17、实质性要求的。4.2开标程序主持人按下列顺序和程序进行开标：（l）宣布开标纪律；（2）设有标底的，公布标底；（3）按照宣布的开标顺序当众开标，公布投标人名称、投标报价等内容，并记录在案；（4）投标人代表、唱标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；（5）开标结束。4.3评标委员会4.3.1评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。4.3.2评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：（1）项目主管部门或者行政监督部门的人员；（2）曾

18、因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。4.4评标原则评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。4.5评标评标委员会按照“第六篇 评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。“第六篇 评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。4.6中标通知书4.6.1评标结束完成备案后3个工作日内，招标人向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。5、保密中标人与招标人签订合同之前，评标、定标的有关的信息不得向其它投标人或与这些程序无关的人员泄漏。6、履约保函6.1无7、签订合同7.1签订合同投标人收到中标通知书后3个工

19、作日内签订合同，中标人的中标文件应当作为（前期）物业服务合同的附件。7.2拒签合同除非合同与招标文件有重大背离以外，中标人如不能按招标文件及中标通知书的要求与招标人签订合同，中标资格将被取消，由第二名中标候选人递补，依次类推，直至签订合同。第三篇物业服务标准XX市普通住宅小区物业服务等级标准二级规定一、综合服务（处理物业服务合同范围内的公共性事务）1.1签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。1.2小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。1.3项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有3年以上物业服务企业部门负责

20、人或者同等岗位工作经历。1.4工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范。1.5小区设置服务接待中心，每日接待、服务时间不少于8小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等24小时内答复或者处置完成率100%，回访率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。1.6物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示；有具体的落实措施和考核办法，有完整的培训体系，分岗位定期组织培训、考核。1.7每年1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率80%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。1.8管理服务区域内，有完善的标示系

21、统。1.9每年公示1次物业服务收支情况。1.10根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。1.11运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。1.12每年至少2次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。二、物业共用部位及共用设施设备管理（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）2.1有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到90%以上，共用设施设备完好率达到90%以上；公共照明系统完好率达到90%以上。2.2根据房屋实际使用年限及共用部位、共

22、用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。2.3依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。2.4每季度检查1次小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通；污水泵每年启动1次；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。2.5每年检测避雷装置，及时修

23、复锈蚀、变形、断裂部位。2.6每周2次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。2.7电梯运行管理：2.7.1 按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。2.7.2 有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监督考评、突发应急处理等管理制度。2.7.3 按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并持证上岗。2.7.4 电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员24小时值班；显著位置有电梯检验

24、合格标志、乘梯须知、警示及提示标志。2.7.5 每年至少进行1次电梯运行突发事件应急处理演练。2.7.6 电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在30分钟内到达现场，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。2.8有消防系统的，做好相应的管理2.8.1 火灾自动报警系统：火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次，每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次报警、警报功能；每月检测切换1次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。2.8.2 消防

25、广播系统：每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。2.8.3 防排烟系统：每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。2.8.4 防火分隔设施：每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。 2.8.5 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动1次，每年检查1次润滑情况。2.8

26、.6 每月测试1次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间。 2.8.7 每月巡查1次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材。2.8.8 消防设施每年至少进行1次全面检测，检测记录应完整准确并存档备查。2.9二次供水系统未移交供水企业的：2.9.1 二次供水管网、供水设备设施24小时运行，保证供水正常压力。2.9.2 二次供水设备设施每天巡视1次，并做好相关记录；生活饮用水水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，钥匙由专人管理。2.9.3 蓄水设施定期清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作。 2.10供配电系统未移交电网企业的

27、：2.10.1设备运行状况应每8小时检查1次，对主要运行参数进行检查、记录；具备无人值守条件的配电室每日检查1次。2.10.2高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压测试。2.11有安防系统的，安防系统相关设施设备每周巡查、检查1次，发现问题及时处理并做好记录，监控系统设备设施24小时运转正常，值守人员24小时值班；视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于10天。2.12小区内各类设施设备标识齐全、清晰、明确；有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。2.13对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预

28、案，对可预见紧急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。2.14小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、栋及单元（门）、户标识明显。2.15外墙、公共楼梯间、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，道路、场地保持平整。2.16每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。2.17每周巡查2次装修施工现场，发现违规行为及时劝阻、制止，并送达书面通知。2.18急修30分钟内到现场处理，不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者书面告知相关业主。2.19有完整的房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全，按照年度、季度存档

29、。三、公共秩序维护（物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理）3.1消防控制室应有专人24小时值班，每班人员2人并持证上岗，及时处理各类报警、故障等信息；消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、物业使用人、物业公司员工参与的消防演习。3.2值班岗位有详细的值班和交接班记录。3.3实行封闭管理小区：主出入口24小时值岗，当值人员立岗时间不少于6小时；对外来人员进入小区进行询问。3.4引导业主、物业使用人遵守管理规约（临时管理规约）的约定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。3.5协助公

30、安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。3.6每4小时至少到指定区域巡视1次。3.7每月进行防火检查1次。3.8小区秩序维护人员的培训及实操全年不少于30课时，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；每年对员工进行消防安全培训1次。3.9车辆实行登记管理，对外来机动车进行询问、登记；有人员巡视小区车辆停放情况，及时提示车主在指定地点有序停放；非机动车停放整齐。四、公共卫生保洁服务 4.1按单元设置垃圾桶，并实行袋装化管理，生活垃圾每天至少清运1次；垃圾桶、果壳箱无满溢现象，定期进行卫生消毒

31、灭杀；设有垃圾中转站的，按照相关规定及实际需要进行冲洗、消杀。4.2根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前书面通告业主/物业使用人。4.3有水系景观的，每日巡查，定期清理，保持无杂物，无异味。4.4雨、雪停后24小时内清除必要道路的积水、积雪。4.5有公共卫生间的，每天清洁，无明显异味。4.6楼内共用区域： 4.6.1大堂、门厅，每日拖擦1次，定期保养。4.6.2电梯轿厢、操作板、地面等清洁每天1次；电梯门壁打蜡上光每季度1次。4.6.3楼道清洁每周 1 次，栏杆、窗台、纱窗、消防栓、标识牌等共用设施清洁， 每月 1 次，楼道、楼梯保持无垃圾。 4.6.4墙面、天花板清洁每季度1次。4