朝阳区政府关于土地储备工作情况的报告.docx

1、朝阳区政府关于土地储备工作情况的报告区政府关于土地储备工作情况的报告2010年6月25日在朝阳区第十四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议上朝阳区人民政府副区长 刘希泉主任、各位副主任、各位委员：我受程连元区长委托，向区人大常委会报告我区土地储备有关情况，请予审议。土地储备是2009年全市提出的“扩内需、保增长、促投资”的重要举措之一，也是我区加快推进城乡一体化的重大机遇。去年下半年以来，区政府以农村地区为重点，及时转化大望京村城乡一体化试点经验，把土地储备作为加快推进农村城市化、统筹改善民生、促进区域加速发展的历史机遇，按照拆迁腾退、住房安置、劳动就业、社会保障、产业发展、体制改革“六位一

2、体”的思路，整体策划，把握节奏，统筹推进各项工作，促进了城乡一体化先行区建设。一、土地储备工作进展情况我区土地储备计划涉及8街13个乡，土地整理面积约159平方公里，其中农村地区158平方公里，涉及90个村，18.9万人（农业人口10.3万人）。土地储备资金包括贷款融资（880亿元）、土地上市回收资金、社会企业投资三个部分。现已启动豆各庄、孙河、东坝、三间房、金盏、崔各庄、将台、来广营8个乡、41个村的土地储备工作，土地整理面积约90平方公里，其中规划建设用地约30平方公里，绿地约60平方公里，需腾退建筑1917万平方米，涉及7.6万人（农业人口3.8万人，劳动力2.1万人）。一是拆迁腾退稳步

3、实施。坚持“三个优先”（储备用地优先、安置房用地优先、重点村优先），科学制定政策，积极推进拆迁腾退工作，累计LETTER-SPACING: -0.2pt544.64万平方米（17893户、49078人），非住宅614.6万平方米（1668家），分别占住宅、非住宅腾退总量的77.5%、70.9%。按照属地负责、部门联动、综合治理的原则，集中力量开展违法建设整治“四月行动”，拆除各类违法建设964处、171万平方米，遏制了违法建设抢建势头，控制了土地储备成本，减少了安全隐患。二是部分建设用地成功入市交易。已供应常营三期用地、姚家园商业配套用地、大望京国际科技商务区1号地、45号地等4宗土地，成交金

4、额139.7亿元，实现土地收益108亿元，其中，大望京国际科技商务区项目1号地、45号地成交金额91.2亿元，实现土地收益67.4亿元。三是安置房建设陆续启动。近期安置房建设涉及孙河、崔各庄、金盏、东坝、来广营、三间房、豆各庄7个乡、9个安置房项目，规划建筑面积849.9万平方米，其中住宅646.3万平方米。解决现有41个村腾退人口的居住问题（6.02万人），需建设301万平方米安置房，孙河康营组团一至三期、崔各庄南皋组团一期、东坝驹子房一期、金泰丽富一至三期、豆各庄安置房等项目已开工230万平方米，南皋组团（二期）、来广营安置房、长店组团等项目（278万平方米）已进入审批程序，大部分将于今年

5、7月份启动建设（驹子房二期将于9月底前开工），建设周期为1.5年至2年，可满足安置腾退人口的需要。同步加快推进安置房周边的基础设施建设，9条城市主干道路、31条次干路和6条农村道路列入今年建设计划。四是过渡期劳动力安置工作有序推进。为妥善解决过渡期劳动力就业及老年人安置问题，确保社会稳定，区政府对土地储备区域过渡期劳动力安置及老年人生活补贴发放工作进行了认真研究，责成区农委、人力社保局、国土分局和土地储备分中心具体落实。目前劳动力就业、培训和老年人安置的生活补贴标准已经明确，为统筹考虑绿隔腾退、重点工程搬迁等政策涉及人员的安置问题，正在孙河、豆各庄、来广营3个乡进行试点。各乡结合劳动力的年龄结

6、构、培训需求、就业意愿等实际情况，积极组织各类技能培训和素质教育，累计培训2900人，为提高农民就业能力奠定了基础。五是部分重点产业项目积极筹建。鉴于这次土地储备拆迁进度快，为保持农村经济的持续发展，妥善解决劳动力就业问题，区政府非常重视土地储备区域的产业重建，针对今年土地储备各乡拟建设的26个重点产业项目，各相关部门进行了深入研究，积极推进项目落地。目前将台商务中心等16个项目正在建设，10个项目将陆续启动，预计年内建成杰华生物、朝来购物中心等8个项目。26个项目建成营业后，可提供2.1万个就业岗位。六是学校、医院等公共服务配套建设稳步推进。目前多数土地储备区域尚未确定规划，为将优质教育、医

7、疗等配套资源引入我区，加快实现城乡基本公共服务均等化，我区已与市规划委初步达成一致，拟将相关设施纳入土地储备一级开发范畴，加大配套设施建设力度。近期正在与市发改委沟通，研究一级开发建设模式，落实立项。按照先建后拆的原则，区政府将合理安排学校、医院拆迁时序，尽快确定新建配套规划选址。七是产权制度改革进展顺利。坚持乡村联动、资产资源联动、经济体制改革与社会体制改革联动，采取村级资产量化处置、乡级土地使用权入股等多种方式，加快推进土地储备重点区域产权制度改革，顺利完成崔各庄乡改革试点，初步形成乡级统筹的经济管理体制。在认真总结崔各庄乡试点经验基础上，制定了孙河乡、金盏乡改革方案，年内将适时启动2个乡

8、的产权制度改革，加快建立城乡一体的管理体制。二、土地储备工作的具体做法区政府把实现好、维护好、发展好群众利益作为土地储备工作的根本出发点和落脚点，坚持“三个统筹”、“四个优先”、“五个同步”，积极探索多元化拆迁补偿方式，有效防范和化解资金风险、维稳风险和廉政风险，确保各项工作快速稳妥推进。（一）加强统筹，有序推进。主要坚持“三个统筹”：一是加强力量统筹。在区委领导下，成立了区城乡一体化工作领导小组，由区四套班子一把手任组长，领导小组下设指挥部，组成“1+9”工作体系，即1个综合协调办公室和土地储备、腾退安置、产业发展、审计监察、综合改革、宣传、安全稳定、违法建设整治、政策研究等9个专项工作组，

9、组长和副组长全部由区级领导担任，定期通报情况，分析问题，推进工作。二是加强工作统筹。有计划、有步骤、分阶段实施土地储备，做好可行性分析和风险评估，有效规避市场风险和资金风险。明确各乡政府在拆迁腾退、拆违控违、维护稳定工作中的责任主体作用，合理安排拆迁时序，优先启动条件成熟、基础工作到位的地块，加快资金周转，积极稳妥推进。严格按照招投标的规范程序确定拆迁、评估、拆除公司，强化审计、监察等部门在专户管理、资金拨付、入户测量、同步复核、补偿结算等各个环节的全程监管机制，确保资金使用安全、补偿合理。三是加强政策统筹。保持政策的延续性和严肃性，切实做到政策的公平、公正、公开；强化政策的执行力和把控力，严

10、禁执行过程中随意突破政策界限，坚决防范因政策执行不到位引发各类矛盾和隐患问题。（二）整体策划，突出重点。主要坚持“四个优先”：一是坚持安置房建设优先。根据土地储备腾退人口规模，科学规划，先期启动定向安置房建设，确保腾退人口如期回迁。二是坚持产业发展优先。在土地储备启动之初，区政府就着手研究产业发展问题，立足区域功能定位和业态特征，通过规划引导、政策扶持、项目带动，着力发展科技商务服务、金融、文化创意、电子信息等重点产业，全面推进土地储备区产业发展。三是坚持农民就业优先。提高农民就业组织化程度，充分挖掘岗位资源，组建物业、商业、绿化等专业公司，同步开展就业培训，多渠道推进劳动力转移就业，保证因拆

11、迁腾退而失去工作岗位、有就业愿望的农村劳动力两年内实现再就业。四是坚持农民社会保障优先。积极争取政策支持，加快农民转居转工步伐，将代拆区域与土储区域农民一并纳入城镇社会保障体系，切实解决农民的后顾之忧。（三）研究政策，寻求创新。重点研究两项政策：一是研究代拆及转居费用纳入土地储备成本的政策。我区农村地区规划是以乡为单位编制的，在实施土地储备时，规划绿地应随建设用地一并代征。为了控制土地储备成本，同时解决征地指标问题，我区采取对规划绿地实施代拆不代征、农民全部转为城镇居民的方式。按照这一思路，除了需要将土地储备项目征地拆迁安置费纳入一级开发本体范围外，还需承担代拆区域地上物腾退和农民转居费用。按

12、照市政府148号令，代拆代转费用不能纳入土地储备成本，需要政策创新。二是研究定向安置房建设政策。定向安置房建设涉及立项、规划意见书、征地等诸多手续，审批时间较长。为确保农民如期回迁，区政府积极协调市发改、规划、建设等部门，允许达到开工条件的安置房，先期开工，同步办理各种手续，压缩了审批建设周期。（四）深度并联，优化程序。加大区级统筹协调力度，通过各部门紧密配合，不断优化工作程序，深度并联相关工作，努力实现前期审批、资金对接、征地程序、拆迁筹备和安置房筹建“五个同步”。充分考虑区域规划条件及安置需求，采用定向安置与货币补偿相结合的方式，由各乡结合实际制定住宅腾退政策，腾退补偿办法和细则经乡人代会

13、通过后实施。在拆迁和补偿时序上，先期腾退安置房所在地块，先期拨付腾退补偿款和安置房建设资金，加快办理各项前期手续。（五）保障权益，确保稳定。拆迁腾退事关千家万户的切身利益，区政府将维护农民利益与促进区域发展相结合、当前利益与长远利益相结合、局部利益与全局利益相结合，优先考虑涉及农民利益的问题，调动农民推进农村城市化的积极性。对选择定向安置的农民，按每平米63006500元的标准对认定的房屋实施拆迁补偿，按每人50平米、每平米均价不高于4500元的标准购买安置房；对选择货币补偿的，在定向安置补偿标准的基础上，增加放弃购买定向安置房异地购房补贴；对原人均面积低于定向安置标准的住房困难户，不足部分给

14、予购房补贴。在征地过程中，通过“产业预留地、产业置换”等产业用地改造、调配方式，由乡集体统筹安置劳动力就业，保证集体经济持续发展。针对土地储备过程中可能出现的各种矛盾和问题，加大政策宣传力度，畅通群众利益诉求渠道，建立风险评估预警机制，排查分析各种不稳定因素，制定应急处突预案，做好群防群控工作。三、土地储备工作存在的问题和困难我区土地储备规模较大，推进速度快，涉及的利益主体?战，在推进过程中需要积极应对好新出现的问题和困难。主要有以下几个方面：（一）宏观环境变化带来一定风险。今年以来，为了确保房地产市场稳定发展，国务院、北京市先后出台了“国十条”、“京十二条”，对金融信贷、土地市场和房地产市场

15、加强调控力度，我区土地储备工作也因宏观环境变化出现新的风险，一方面银行对土地储备资金信贷收紧，资金压力增大；另一方面土地入市节奏放缓，影响土地一级开发成本回收，增加了滚动开发难度。为了规避风险，区政府积极应对，调整拆迁时序，控制土储节奏，争取快拆快供，加速资金回笼，但是当前宏观经济环境仍然存在不确定性，金融风险和市场风险依然存在。（二）综合协调政策突破难度较大。实施土地储备需要先期在市发改委立项，然后进行拆迁腾退、土地征用、转居转工等程序。目前仅大望京村试点和金盏金融园区地块得到立项批复，豆各庄、三间房等储备项目涉及的35个地块，因涉及代拆区域拆迁及人员安置费用纳入土地成本问题不能立项，导致后

16、续资金难以落实，转居转工难以启动。区政府多次与市有关部门协调，寻求政策突破，4月30日市长专题会同意我区先以豆各庄土地储备项目为试点，将土地储备和代拆区域农民一并转居，所需社保费用纳入土地储备成本，但是进展缓慢，难度很大。（三）安置房和产业项目审批手续难。我区部分安置房项目已先期启动，但是审批手续繁琐，涉及部门众多，周期较长，目前仅南皋组团一期、康营一期、二期、豆各庄一期4个项目纳入绿色审批通道，其他项目进展缓慢。此外，随着拆迁腾退的推进，大量劳动力面临转移就业，亟需加快产业项目建设，为劳动力就业安置提供依托。按照现有的审批流程，产业项目办理全部手续最快也需18个月，一个新产业项目从审批到建成

17、最快需要2至3年时间，严重影响集体经济发展及劳动力就业。（四）拆迁腾退政策差异影响安全稳定。今年以来，由于土地储备腾退与以前的绿隔腾退、重点工程、城中村改造等存在政策差异，加之周边区县拆迁政策影响，出现较为集中的集体访，主要反映以前的补偿安置标准较低，周边区县拆迁补偿标准高于我区当前腾退安置标准，维护稳定压力大，需要加强政策宣传，加大沟通协调力度，稳步推进土地储备工作。四、下一步工作思路按照建设“新四区”的战略部署，在确保完成现有土地储备项目后续开发的前提下，统筹谋划，进一步加大土地储备工作力度，加快土地供应，促进资金回笼，降低资金风险，形成滚动开发、有序推进的工作格局。（一）统筹资金安排，有

18、效防范风险。一是坚持总量控制，防范信贷风险。充分评估市场、政策等风险因素，结合当前形势，将土地储备融资贷款总额严格控制在880亿元之内。二是坚持量入为出，规避资金风险。在确保完成41个村拆迁腾退的前提下，其余各村腾退通过土地入市回笼资金安排。三是抓大放小，尽快供地。集中精力推进大望京国际科技商务区、金盏金融服务园区、电子城北扩区等重点区域一级开发工作，深度并联前期手续，紧密衔接开发、供地相关环节，尽快启动供地程序，收回土地开发成本，减轻资金压力。（二）按现行政策推进拆迁腾退。一是加快推进剩余村的拆迁腾退。土地储备腾退政策充分考虑了与绿隔腾退、重点工程拆迁、城中村改造等政策的延续性和农民的现实需

19、求，区政府将按照既定政策，坚定不移推进剩余村的拆迁腾退。二是加快滞留户和国有单位腾退。由各乡组成专项工作组，深入每个滞留户家中做工作，确保6月单位占用集体土地建宿舍的，按照政府、企业、个人“三家抬”的思路，以乡为实施主体，加快腾退进度。国有土地上的房屋，以土储分中心为实施主体，按有关政策腾退。（三）继续做好拆违控违工作。在“四月行动”取得阶段性成果的基础上，从源头预防、巡查监控、联合执法、宣传引导、考核监督等方面入手，健全拆违控违长效机制。继续按照“早发现、早反馈、早处置”的工作原则，坚持属地负责、部门联动、综合治理，加大违法建设拆除力度，确保农村城市化建设顺利推进。（四）扎实推进安置房建设。

20、按照安全、质量、工期、功能、成本“五统一”的原则，严格按照腾退协议承诺的户型和质量标准进行施工，高标准完成安置房建设，加快办理安置房及市政基础设施建设审批手续，确保农民如期回迁。发挥政府和百姓的监督主体作用，完善专业监理公司和社员代表共同监督的工作机制，确保工程质量。（五）做好就业保障工作。在明确土地储备区域劳动力就业安置补贴标准的前提下，由各乡统筹考虑前期绿隔、重点工程等不同时期人员安置，制定好实施细则，确保安全稳定。近期重点抓好3个乡的试点工作，在总结试点经验的基础上，及时全面推开。加强与市有关部门沟通协调，争取政策突破，推进豆各庄乡代拆及转居费用纳入土地储备成本试点工作，力争尽快在土地储

21、备各乡推开，加快与城镇社会保障体系的对接。（六）加快产业发展。一是做好区域业态研究。坚持人口、产业、土地、空间“四规合一”，统筹考虑整体与局部、远期与当前之间的相互关系，确定土地储备及代拆区域最优土地利用方案，引导区域经济发展，构建经济增长引擎，推动产业结构优化升级。二是落实规划产业用地和安置方式。按每个劳动力50平方米的用地标准，协调市规划委、市规院，尽快落实东三乡规划产业用地总量指标和位置。具体采取留房安置还是留地安置方式，由各乡根据本乡实际情况确定。三是加快重点项目建设。加大协调办理重点产业项目手续的力度，加快项目落地建设。（七）积极推进体制改革。孙河、金盏乡改革方案已经区政府常务会、区

22、委专题会研究原则通过，计划年底前完成乡级土地股份合作制和重点村产权制度改革。加强拆迁腾退期间农村社会管理，同步推进社区建设，确保村级组织不散、管理不乱，逐步实现村级管理向社区管理的过渡。（八）切实维护安全稳定。一是落实属地责任。强化各乡政府对拆迁、评估公司的协调和管理，保持拆迁腾退过程中政策前后一致，确保拆迁公平公正。做好拆迁区域信访风险评估工作，引导群众依法维权，完善化解和处置措施，加强对重点人和群体性事件的管控。二是加强政策宣传。针对土地储备腾退与以前的绿隔腾退、重点工程、城中村改造等拆迁腾退存在政策差异，按照既定政策，统一宣传口径，做好解释工作，保持政策的严肃性。土地储备是关系到我区农村城市化进程的重大举措，是建设城乡一体化先行区的重要抓手。我区大规模实施土地储备以来，区人大在协调市有关部门加快绿隔规划调整、重点村整治、农民整建制转居等方面给予了大力支持，在此，我谨代表区政府向各位常委、各位代表表示衷心的感谢。区政府将按照总体可控、有序推进、滚动开发的原则，围绕防范资金风险、寻求政策突破、维护安全稳定等三个方面的重点，继续加强统筹、强化联动、突出实效，确保土地储备工作始终服务于城乡一体化发展的内在需求，加快转变发展方式，让农村城市化成果充分惠及广大百姓。