中高层住宅二次供水现状及对策研究.docx

1、中高层住宅二次供水现状及对策研究城区中高层住宅二次供水现状及应对措施北京市昌平自来水有限责任公司二次供水定义：当民用与工业建筑生活饮用水对水压、水量的要求超过城镇公共供水或自建设施供水管网能力时，通过储存、加压等设施经管道供应用户或自用的供水方式。 相对市政管网直接供水，这种供水方式还需要经过二次供水设施这一环节，包括泵房、储水设施、加压和水处理设备、电气和自控系统、输水管线等。一、二次供水现状从2002年开始，我区把戏年华、新新公寓两个小区开建高层住宅项目。近十年，随着我区人民生活水平的提高和城市发展以及建设速度的快速提升，新增建设项目大都属于高层建筑，近两年更是呈现爆发式增长趋势。而与之配

2、套的二次供水则长期处于一种极不标准的自主设计、建设、使用、管理的状态。建设与管理之间存在的矛盾以及衍生出的产权不清、收费混乱、管理不善、二次污染等一系列问题，引起了政府、供水行业和社会各界的广泛关注。为切实解决目前中高层住宅二次供水中存在的突出问题，确保人民群众的饮水健康，急需对二次供水市场进行标准和完善。下面我公司将结合昌平区二次供水管理现状以及其他水司的先进管理经验，就目前区内二次供水管理工作中存在的问题进行总结和分析，并就如何标准和加强二次供水管理提出一些看法和建议。基本情况截至到2011年，由我公司负责供水的范围内采用二次供水方式的高层住宅已建小区40个，15个单位，高层住宅168栋，

3、二次供水设备100余台，涉及品牌近20种。在建小区规模超过300万平米。我区二次加压供水方式目前有“高位水箱供水”、“气压罐供水”和“变频调速加压机组供水”三种供水方式，目前已进入“管网叠压无负压供水加压机组供水方式”新时期。加压设备种类繁多，质量参差不齐。开发单位设备选型过程中侧重于成本控制，泵房位置大都设在地下室，有部分生活泵房与消防泵房合二为一，存在极大的二次污染安全隐患。管理体制目前，辖区内中高层住宅二次供水一直沿用开发单位自行设计施工、供水企业负责市政管网接入、建设主管单位负责工程验收、卫生防疫部门负责水质监测、物业负责日常维护的传统模式。自来水公司现阶段主要以总表计量方式供水，供水

4、企业按月对总表进行抄表收费。总表内供水设施为全体业主共有，并由小区物业企业负责日常的维护管理。总表之后对每家每户进行二次供水的运行管理费用，包括内部供水管道及设备的维修养护费、二次增压电费等，由物业企业向业主收取。二、存在的主要问题由于现行的法律法规对供水企业在供水设施维护管理的分界点上有不同的表述，理解存在分歧物权法以建筑物或小区红线划分产权、供水管理条例以小区报装的计量总水表为产权分界点、物业管理条例要求供水企业管理、服务、收费到终端用户。同时由于二次供水设施的建设单位不同，“产权人管理”的机制使一些二次供水设施的管理长期处于无序状态，责任主体不清，设备维护不佳，水质管理不善，影响了二次供

5、水设施的正常运行，并直接影响到中高层住宅饮用水水质和居民的身体健康。一是管理体制不顺，二次供水设施产权不清、责任不明、建管别离、供用脱节。二次供水设计、建设、管理、收费各个环节没能得到有效的控制，各行其是，配套政策和监管体制不到位，形成了供水的不建设，建设的不管理，管理的不专业的多头管水、各自为政、缺乏沟通的尴尬局面。设备选型五花八门、内部管网材料、供水系统质量参差不齐，根本无法到达国家规定的“供水企业管理、收费、服务到终端用户”的基本要求。为后续的管理维护留下了重大安全隐患。供水质量和安全根本无从谈起。另外：根据物权法有关规定，二次供水设施的所有权归全体业主所有，业主对共用的供水设施是一种混

6、合型的共有关系。由于二次供水设施的产权不属于供水企业，供水企业不承担区域内的二次供水设施维护管理职责，北京市现行的水价政策也没有将二次供水设施的维修保养、更新改造、二次增压电费等费用计入现行水价成本。二是没有统一规划，二次供水设施建设随意性较强。由于没有统一规划，二次供水泵站的建设过于分散，布局不合理，承担的供水负荷也不均衡。有的建设规模过小，满足不了高峰用水时的需要；有的储水箱池建得较大，水长时期滞留在储水箱池中，易滋生细菌，产生水质污染；有的建在居民楼内，水泵产生噪音影响了居民的正常生活。 三是管理能力滞后，物业运营难以为继。一些经济效益不好的二次供水管理单位，无力承担二次供水设施正常的维

7、护管理。应更新的设备无法更新；应备用的设备没有备用；水箱多年不清洗消毒，水质不检测，很难保证饮用水的水质；常因欠电费停电而造成停水；部分在用住宅小区供水设施因缺乏有效监督，地下掩埋的二次供水管线混乱、老化破损、漏水严重，造成水资源浪费和水质污染。由于缺乏维护资金，部分二次供水管道、储水箱池、水泵失修漏水，管理单位处理不及时，浪费了大量的水资源。四是二次供水设施建设缺乏质量监督机制，工程质量难以保证。二次供水泵站由开发或建设单位自行组织建设，有的不按正常建设程序进行，施工中无质量监督机制，在管材、设备选用和工程施工等方面无法保证质量。大部分开发公司为节省资金，自行组织施工队伍进行二次供水管网建设

8、，有的选择钢管作供水干管，使供水管网出现了锈蚀、影响寿命等问题。 五是供水的复杂性得不到专业支撑。中高层住宅对水压要求比较高，因此中高层住宅必须采用分区供水。一些高层住宅，生活、消防、热水、中水四大系统界限不明，分区供水设置混乱，且工程质量参差不齐。主要表现在：1冷热水系统相互串接，不易分割；2生活系统与消防系统合二为一，不仅严重影响居民饮用水水质，而且降低了消防用水的安全性；3关键设备质量不过关，且种类繁多，存在一些质量隐患。究其原因，主要是长期以来缺乏专门的二次供水设施建设技术标准，二次供水设施任由开发商建设，建设标准低，工程质量没有得到有效的监管，供水企业不能将先进的管理经验和专业的资源

9、优势进行有效的全程介入，严密的水质监测系统和应急处置能力与用户的用水安全需求之间无法建立正常的联通途径。六是居民用水质量和供水安全得不到保障。一直以来由于水箱等蓄水设备污染导致的水质问题在全国乃至北京时有发生，这也是现有二次供水管理中存在的最为突出的问题。通过几年来用户投诉统计发现，中高层住宅居民用户的自来水浊度、色度、铁等水质感官指标时有超标，在很大程度上存在二次污染现象。虽然我们输送出的水是严格按国家要求加氯消毒，水质是合格的，但由于管线加压和单位贮放都处于一个动态过程，余氯也会随之消耗殆尽，必须在水箱等处继续补充消毒药物，防止微生物繁殖污染水质。但是通过了解，现在的二次供水实际运行管理单

10、位根本没有二次消毒措施和能力，导致水中微生物、细菌的滋生繁殖，水箱、管网内部锈蚀严重，成为影响居民健康的一个重要因素，极易发生重大供水安全事故。水质下降的主要原因有：1由于建筑材质标准较低，有的甚至于以次充好，还有一大部分给水管采用的是国家禁止使用的淘汰的白铁管；2年久老化未进行更新改造；3物业企业管理不善，未按标准对水池、水箱进行清洗、消毒；4有关部门尚未全面开展对中高层住宅二次供水卫生监督检查。目前区内二次供水设施的日常运行维护均由物业管理部门或使用单位负责，受前期建设遗留问题的影响，也受自身运营成本、管理能力、专业技术等方面的制约而无法提供及时、专业的日常维护，一旦遇到管道破损造成大量自

11、来水漏失或设施设备需要更新和大修，费用就更加无法落实，在发生设备损坏更换、内部管网漏损、水质污染等事故时，往往由于自身处置能力的不足而导致事故升级，影响扩大，影响用户的正常生活，极易造成建设单位、用水户、管理单位、供水单位的用水纠纷。近几年昌平福地家园、金地家园等几个小区均由于物业更替、被炒或无法筹措设备更换费用而导致二次供水设施带病运行甚至停止工作，社会影响极其恶劣。政府和供水企业不得不被动介入，既要面对混乱的供水系统和糟糕的设备现状，还要承受无端的社会舆论压力和高昂的运行费用。三、国内二次供水管理模式我公司从07年以来开始关注并研究二次供水管理中存在的各种问题，并多次组织人员到已开展此项工

12、作的水司参观交流，根据我们几年来的调研和行业交流结果来看，中高层住宅二次供水管理已成为国内大中城市供水管理中的一大难题，如何理顺和标准管理体制，各地都在进行积极地探索并付诸实施，目前我国供水行业近70%以上的水司已经以各种方式介入了二次供水的管理工作，并得到了各级政府的大力支持。建设部2005年10月颁发了城市供水行业2010年技术进步发展规划及2020年远景目标，其中把二次供水设施和管理落后作为主要问题提出，2011年水协更是把研究和解决我国二次供水管理过程中存在的突出问题作为年内供水行业的重点工作。目前全国主要有三种管理模式，分别为：1以北京城区、上海为代表，按总表收费，原总表内的二次供水

13、设施产权归属、管理职责不变，二次加压设施、水池、水箱等由物业企业维护管理，相关的运行费用仍由物业企业按原渠道支付。2以合肥、齐齐哈尔为代表，由供水企业抄收到户，加价收费。二次供水设施按有关标准验收合格后，统一移交给供水企业管理，物价部门允许其将相关费用计入水价，经测算中高层住宅居民每吨水统一加价0.41.05元不等。3以南京、江阴、重庆为代表，开发企业将二次加压供水设施委托供水企业建设，与供水企业签订委托建设、水质等一揽子管理协议。由供水企业负责二次供水设施的设计、采购、施工、管理、维护，并依据物价管理部门核定的标准向开发单位一次性收取供水设施建设、运行和维护费用，设备日常运行所产生的电费等其

14、他费用由物业按原有模式计入物业管理费中由业主支付。南京市二次供水建管费用收取标准项目建筑面积 Sh1818h5454h100设施建设费S1万23291万S3万1923273万S5万151724S5万131522运行维护费S5万202532S5万151824江阴建管费用收取标准高度米18mh36m36mh66m66mh100m设施建设费131724运行维护费182332四、改良我区二次供水管理模式的设想通过对上述不同供水管理模式的分析，结合昌平区实际情况，我们初步打算以南京、重庆管理模式为基础，试行“已建的中高层住宅继续实行总表计费，终端服务、新建中高层住宅控制源头，全程介入”的管理模式，尽快摸

15、索出一条符合昌平区实际，兼顾各方权益，确保供水安全，稳妥、科学的二次供水管理新路子。首先整合公司内部优质人财物力资源，成立专业的二次供水管理部门，确定自身的职责和发展方向。配备专业人员，配置专用的机械设施，按照标准化、专业化的模式，全程负责新增二次供水报装用户的接洽、制订二次供水设计、建设、维护、运行方案。按市场规律标准管理二次供水设施的日常运转、养护、维修、清洗和消毒等工作。 其次是执行接水准入制度，标准审批验收，严格建设管理。但凡进入城市公共供水管网涉及生活饮用水的二次供水设施，无论新建、改建、扩建，其设计施工均应当经过二次供水管理部门的审批，二次供水设施的设计和施工应当符合国家和地方有关

16、行业技术标准和标准，所用设备和配件、建材、管材等涉水产品，必须符合国家质量标准，从源头上杜绝二次供水水质隐患。竣工验收时应有二次供水管理部门参加，涉及生活饮用水的二次供水设施严格按标准审查把关，经验收合格后方能与城市公共供水管网连接。 第三是建立一套符合全程管理需求的模式，这个模式即：委托建设、移交、实施一体化管理。将设施建设、移交委托管理与业主单位通过合同方式同时加以明确，即通过建设和后期运行管理一体化服务模式，将小区业主共同拥有的二次供水设施委托给二次供水管理机构进行一体化管理，并在移交管理时明确移交管理范围、方式和标准。这种移交管理模式有效地解决了二次供水设施管理权的问题。并以合同的方式

17、保证了居民的权益，也为二次供水的有效服务铺平了道路，使以前二次供水中存在的老大难问题诸如水价、水质找到了解决方案。对于已建小区，应加强宣传引导工作，对于有改造意向并具备改造条件的成熟一个解决一个，对于条件不成熟或改造难度较大、资金筹措困难的单位加强与使用部门的日常沟通和监管，确保人民群众的正常用水和水质安全。第四是由供水企业对二次供水实行统一规划管理，与城市的建设发展相适应。新建、扩建、改建工程项目，水压要求超过国家规定的标准时，应当设置二次供水设施。二次供水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。二次供水设施的工程建设投资，应当包括在建设工程项目总概算中。供水设施产权或管理单位必

18、须建立生活饮用水卫生管理档案，每年对二次供水设施进行二次全面清洗消毒，并不定期对水质进行检验。发现水质污染或不符合国家生活饮用水水质标准时，必须立即进行清洗消毒，保证居民饮用水卫生安全。第五是确保工作能否顺利实施的重要因素，就是得到政府和价格管理部门政策上的支持，在参考各地水司定价标准的同时制定适合本地实际的费用收取标准，在确保工程工艺、供水系统和管材质量的同时，兼顾供水企业的前期建设、后期维护管理成本。工作简要流程五、二次供水实现统一管理过程中亟待解决的问题理顺中高层住宅二次供水管理体制是一个非常复杂的系统工程，也是关系到老百姓的民生工程，涉及到法律、资金、政策、技术等诸多问题。这些问题的解

19、决需要得到各职能部门和区政府的帮助与支持。现行的二次供水管理涉及多个部门，必须要有权威部门以行政手段对各方面的关系进行调节。建议尽快出台二次供水设施建设和理顺相关管理体制的实施意见，明确总体目标、工作范围和标准等内容。建议由区主要领导主抓二次供水管理工作，加强宏观调控，协调各相关单位工作。明确自来水公司具体负责二次供水的日常工作，细化各个职能部门的责、权、利，改变二次供水分散管理、无人负责、无序操作现状，形成各司其职、上下联动、合力推动的工作格局。二次供水管理是为广阔市民提供的一种企业服务。供水企业负责二次供水的管理，大家都是放心的，但经费也必须确定并落实。建议抓紧制定统一的二次供水管理标准和

20、二次供水工程建设技术标准，明确二次供水建管费用收取标准，健全二次供水设计、施工、验收制度。结束语二次供水是城市供水的一个重要组成部分，解决好我区二次供水中存在的问题，保证正常供水和水质安全是关系到社会稳定、经济发展和人民安居乐业的大事。随着我区城市经济的发展和人民生活水平的不断提高，消费者对饮用水水质标准的要求也随之提高，也必将对城市二次供水的管理有了更严格的要求，这也客观上要求政府及相关部门加强对供水安全和水质管理的法治建设，及时完善各种法规，从而真正把城市供水纳入法制化管理轨道。针对目前昌平区二次供水管理工作中存在的诸多问题。我公司认为借鉴和采纳各省市以及兄弟水司的先进管理经验，全程介入并

21、彻底解决二次供水管理被动局面，落实国家关于“供水设施服务、管理、收费到终端用户”具体要求的条件和时机已经成熟。计划成立二次供水服务公司，旨在加强对二次供水设施建设和水质管理乃至后期管理的全程监管作用，为我区二次供水管理方法和相关配套政策的出台积累经验，夯实基础。逐步形成产、供、管一条龙，从设计、建设、管理、收费、服务全过程控制，实现服务到终端用户的管理模式，为用户提供专业化、标准化、精细化的供水服务。从而引领供水企业进一步丰富和拓宽服务领域，实现社会效益和企业效益双丰收的良好局面。国家、行业有关供水设施产权界定以及二次供水管理方面的法律、法规：1、中华人民共和国物权法2007年10月1日起施行

22、。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2、国务院关于修改物业管理条例的决定2007年10月1日起施行。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。3、北京市城市公共供水管理方法1992年12月20日起施行。第十三条用户供水设施工程竣工并经验收合格后，其计费

23、总表以外的户外管道及附属设施并入公共供水管网，交由供水企业统一维护和管理。4、GB 17051-1997二次供水设施卫生标准从1998年12月1日起实施。 本标准由中华人民共和国卫生部提出，主要侧重建筑二次供水设施的卫生要求和水质检验方法。5、北京市高层住宅二次供水管理规定自1995年10月日起施行 第三条规定：管理责任分界：以收费计价总水表为界，其表外设备含水表由供水部门管理，其表内全部供水设施由管房单位管理。其他省市二次供水管理政策：1997年9月1日 湖南省城市二次供水管理方法2000年11月14日 济南市城市二次供水管理方法2000年12月22日 青岛市城市二次供水管理方法2003年4月1日 天津市二次供水管理方法2005年9月 常州市高层住宅二次供水设施管理方法2007年月1日 合肥市二次供水管理方法2008年2月 南京市居民住宅二次加压供水管理方法2009年1月1日 广州市二次供水设施管理方法