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1、房地产考试答案doc房地产考试答案房地产考试答案姓名一、房产类1、 房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及 其地上的 附着物 ，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。又称 不动产 ，是 房产 和地产 的总称，两者具有整体性和 不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及其地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的 租赁权、抵押权 、土地使用权 、地役权、典当权等。2、 房地产的类型按用途划分:a)居住房地产，土地使用年限为70年;b)商业房地产，土地使用年限为40年;c)旅游房地产，土地使用年限为40年;d)工业房地产，土地使用年限为50年;e)农业房地产，土地使用年限

2、为50年。二、地产类1.红线图：又叫（宗地图），是按一定 比 例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界 线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部 门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红 线范围内施工建房；2.总建筑面积:指 建设用地范围内单栋或多栋建 筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。3.容积率:是指 总建筑面积 与 建设用地面 积之比值。4.建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平 投 影面积之和，包括阳台、挑廊、地 下室、 室外楼梯等。且具备有上盖、结 构牢固、层高2.2 m以上（含2.2 m）的 永久建筑。5.建筑覆盖率（建筑密度）的公式为：所有建筑 物基底面积之和4-建设用地面积6.

3、绿化率的公式为：所有绿地面积之和+建设用 地面积7.房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房 屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为 该套（单元）的使用面积 与该套（单元）应 分摊的公用建筑面积 之和；8.公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用 的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同 使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的 公共建筑面积和 不可分摊的公共建筑 面积；9.契税是土地、房屋不动产所有权发生转移，按 当事人双方订立契约等对产权人征收的一种 税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产 权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土 地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。(1)国有

4、土地使用权证；(2)土地使用权转让，包括出售、赠予、交 换；(3)房屋买卖；(4)房屋赠予。三、房地产权属、证照、配套类1 .产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和 “ 土地使用权证”。房屋产权证书包括：产 权类别、产权比例。房产坐落地址、产权 来 源、房屋结构、间数、建筑面积、使 用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记， 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、五证：房地产商在预售商品房时应具备 建 设用地规划许可证 、建设工程规划许可 证、建筑工程施工许可证、 国有土地 使用证和商品房预售许可证，简称“五 证”。其中 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由市规划委员会核发；建筑工程施

5、工许可证由市建委核发； 国有土地使用证和商品房预售许可 证由市国土资源和房屋管理局核发。3.两书： 住宅质量保证书 及 住宅使 用说明书4.商品房预（销）预售条件：（1） 已交付全部 土地使用权 出让金，取得 土地使用权证书；（2） 持有 建设工程规划许可证和建筑 工程施工许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建 设的资金达到工程建设总投资的25 %以 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;（4） 开发企业向城市、县人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许 可证5.得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元） 建筑面积之比。套内建筑面积二套内使用面积 +套内墙体面积+阳台建

6、筑 面积12. 6.套（单元）建筑面积二套内建筑 面积+ 分摊公用建筑面积。7.钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用 钢筋混凝土建造的，钢筋混凝土结构的建筑j四、名称解释：1.恩格尔系数的定义：是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。1.房地产业与建筑业含义及区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理 及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附 加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有 区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维 修等生产过程，它的生产结果是建筑物或是构建 物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地 产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产 业，建筑业归属对初级产品进行再

7、加工的部门, 属第二产业。2.建筑面积、套内面积、公摊面积的概念建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影 面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯 等。且具备有上盖、结构牢固、层高2. 2米以上 的永久建筑。套内面积指套内建筑面积，指房屋按套（单 元）计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面 积，包括套单元内的使用面积，墙体面积及阳台 面积。公摊面积指商品房分摊的公用建筑面积主要 由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建 筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单 元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体 水平投影面积的50%o建筑面积二套内建筑面

8、积+公摊面积五、业务流程题1.销售流程2.银行按揭流程及应准备的按揭资料（包括个人 及企业）根据客户情况咨询按揭专员应报送哪家银行一让 客户准备按揭资料一报送银行面签（面签后及时 通知按揭专员）应准备的按揭资料：单身客户：本人身份证原件及复印件2份本人户口本（需户口本首页、户主页、本人页） 原件及复印件2份单身证明（需民政局开具，离异人士需离婚证及 未再婚证明）收入证明（收入证明、工作条及近三个月的工资 流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上 的纳税证明或养老保险缴纳证明）首付款收据及复印件商品房合同及复印件已婚客户：夫妻双方身份证原件及复印件2份夫妻双方户口本（需户口本首页、户主页、本人

9、 页）原件及复印件2份结婚证（需双方持证人各持自己的）及复印件2 份收入证明（夫妻双方收入证明、工作条及近三个 月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的 一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明） 首付款收据及复印件商品房合同及复印件企业客户：企业营业执照、企业法定代表、验资报告、税务 登记证、企业流水、股份制公司还需出具股权证六、计算题客户A于2007年以4657元/itf单价购买125. 67 nf商品住宅一套（现房），由于近年 的楼市升温，房价上涨，客户于2010年11 月份以单价7248元/nf售出。L忽略购房后其他资金投入，请计算此商品房 从购买到售出的年均溢价回报率。答：(7248

10、元/itf-4657 元/m2)*125. 67 itf/3 个月 / (4657 元/m2*125. 67 元/m2)*100%=18. 55%七、论述1.通货膨胀、CPI、银行准备金率的概念及三 者之间的关系，并举例说明。通货膨胀：指在纸币流通条件下，因货币供给大 于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给, 导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而 普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会 总供给。CPI：是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统 计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀 水平的重要指标。一般说来当CPI3%的增幅时我 们称为通货膨胀；而当CPI5%的增幅时，我们把

11、它称为严重的通货膨胀。存款准备金率：存款准备金是指金融机构为保证 客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银 行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款 总额的比例就是存款准备金率。关系：一般说来当CPI3%的增幅时我们称为通货 膨胀；而当CPI5%的增幅时，我们把它称为严重 的通货膨胀。通货膨胀是一种现象，而CPI是实 际反映此现象的客观数据，存款准备金率及利率 的上调是为了降低市场货币流通量，抑制通货膨 胀，使物价以及货币价值回归理性的一种金融调 控手段。2.影响全国楼市价格的因素有哪些？并作分 析。%1中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需 求：中国的人口数量的增长让中国不得不进行大

12、规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理 的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均 居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4. 7平 方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发 展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在 扩大，但仍无法满足日益增长的需求。%1中国的城市化进程的加剧：中国用了三十年的 改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解 决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要 60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在 未来的20-30年，当我国经济总量达到世界第一 时实现城市化率6570%的水平。中国现有存量 住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方 米才能在不断拆

13、旧与拆除中实现这一目标，而长 期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的 需求。%1可开发土地资源的稀缺性：中国面临着土地制 度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅 基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变 成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不 得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在 生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展 的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。而全 国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用 地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市 建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办 公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住 房用地和商品房用地等多类。结果最终

14、的全部建 设用地中房地产用地只剩了 4. 5%,而商品住宅用 地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了 招拍挂中不断出现天价的种子。%1城市基础设施和公共服务提升：中国经济的高 增长中一个明显的特征正是城市之间的竞争。这 种竞争之中，所有的城市政府都在努力的改变城 市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服 务功能的投入。大量的城市在建高速铁路、公路、 轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改 善城市面貌，因此许多地王的出现正在于公路、 轻轨的作用；正在于城市花园的环境改变；正在 于学校与医院提供了转项的需求。不但所供的土 地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在 市场中得到了价值的重新

15、认定。%1成本因素的变化：土地的价格在提高，钢材、 水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高 了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在 提高，最终的产品一一房子的价格自然也会是上 涨的。总不能购买者的收入在提高时，让生产者 的工资收入下降吧。重要的是中国浪费了三十年 低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不 承受高成本城市化的现实。在石油每桶2美元时 我们失去了机会，只好在大多数国家已在低成本 时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。煤、铁矿 石的低价时代已不会再来了，正视这个成本加速 增长的现实，就必须容忍不动产价格的上涨。%1不动产的多重功能作用：不动产是几乎所有产 品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，在所 有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具 中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容 易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和 允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假 的。%1中国的传统文化：“有恒产才能有恒心”中国 的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观 念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表 现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让 人们安心和后顾无忧。现代的农村也同样，第一 桶金大多不是用于再生产的投入