巴中市物业管理收费办法.docx

1、巴中市物业管理收费办法巴中市物业管理收费办法关于印发巴中市物业服务收费管理办法的通知主题词:物价物业管理收费办法通知抄送:市政府办公室、市房地产管理局、市价格监督检查分局。附件一：巴中市物业服务收费管理办法第一章总则第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保 障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康 发展，依据中华人民共和国价格法、国务院物业管理条 例、四川省物业服务收费管理细则等有关法律、法规、 规章，特制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物 业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和

2、秩序，向业主 所收取的费用。巴中市物价局 巴中市规划和建设局关于印发巴中市物业服务收费管理办法的通知巴价费（2008） 80号各县（区）物价局、建设局（房管局）: 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和 物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，我 们依据中华人民共和国价格法、物业管理条例和四 川省物业服务收费管理细则制定了巴中市物业服务收费管 理办法，现印发你们，请遵照执行。附件：一、巴中市物业服务收费管理办法二、 巴中市物业管理服务等级标准三、 巴中市物业服务收费指导价第三条本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、建设行政主管部门资质认定的物业管理企

3、业对各类物 业实施管理提供服务的收费行为。第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制 选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止 价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第二章物业服务收费管理第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责全市范围内物 业服务收费的监督管理和对各县（区）物业服务收费监督管理的 指导工作；各县（区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门 负责本县（区）区域内物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平 相适应的原则，合理、公开。第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特 点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通

4、住宅（包括多层住宅、高层住宅及电梯公寓，下同）物业服 务收费实行政府指导价，其它物业服务收费一律实行市场调节价。第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指 导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根 据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度 等因素确定。第九条 市、县（区）价格主管部门会同同级建设行政主管部门 根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审 情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价 标准，并定期向社会公布。第十条前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、 服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时 间等

5、内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应 与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协 议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根 据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同 意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。第十二条对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散 居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务 内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由 社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业 主测评一次，业主委

6、员会监督测评情况。经测评多数业主不满 意的，物业管理企业应予以整改。第三章物业服务项目和服务成本第十四条物业服务项目包括：1、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护,指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、 公共照明等设施设备的日常维修和保养。2、物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域 内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保 洁和生活垃圾清运。3、公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围 内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环 境优美。4、物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共

7、安全秩序的维护。5、车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停 放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分 别指定场地停放，无乱停乱放现象。第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以 下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的 工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福 利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险 费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住 房公积金等。2、物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控

8、、道路、照明等共用 部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修 期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更 新、改造费用。3、清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费 用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用 料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。4、绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不 包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。5、公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身 保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。6、办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理

9、活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电 费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其 它费用。7、物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于 物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接 相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、 通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物 业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期 限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照企 业财务通则规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业 主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧

10、。闲置固定资产不 得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均 不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用, 指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备 及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公 司签定的保险单和所交纳的保险费为准。9、经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业 主大会同意由物业服务费开支的费用。第十六条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、 改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出 或者物业服务成本。第四章物业服务收费及计费形式第十七条业主与物业管理企业

11、可以采取包干制或者酬金制 等形式确定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服 务计费方式。酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支 出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用 属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其 用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会 可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度 预决算和物业

12、资金的收支情况进行审计。物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用 年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支 情况。第十九条实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管 理企业按照市、县（区）价格主管部门会同同级建设行政主管部 门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费 标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、 建设行政主管部门备査。第二十条实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业 依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项 目和收费标准报同级价格主管部门备案。第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务 费用的构成包括物业

13、服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服 务支出和物业管理企业的酬金。第五章实施第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格 法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等 级服务。第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交 纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约 定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负 责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法 追缴。第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开 发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用 或者物业服务资金

14、由开发建设单位全额交纳。第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续 之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物 业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使 用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法 定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权 证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。 除另有约定外，不得提前预收。第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物 业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳 责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物 业服务费用或者物业服务资金。第六章相关价格、收费管理第二

15、十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电 视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相 关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及 分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。第二十八条 物业区域内取得资质的停车场,车辆停放服务 费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得 资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确 定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临 时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理 企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服 务费：（-） 执行公务的军用车辆和警用车辆；（二） 正在执行任务的供水、供电、供 气等抢险工程特种车辆；（三） 进入物业区域临时上下客的出租车辆。第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按 照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要 用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可 按照业主大会的决定使用。第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第七章监督与检查第三十一条物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业