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1、全国房地产市场月报doc全国房地产市场月报 市场月报201008 第一部分 宏观综述 【全国市场概述】. . .2 【政策动态】. . . . . . .2 【重点政策解读】. . . . . . .4 第二部分 重点城市监测 【重点城市市场动态】. . . . . .5 【重点城市土地市场信息】. . .5 第四部分 重点企业监测 【重点企业获取土地情况】. . . . . . .7 【重点企业融资情况】. . . . . .8 【重点企业动态】. . . . . .8 第五部分 昆山房地产市场情况 【土地出让成交信息】. . . . . 9 【土地出让公告信息】. . . 10 【商品房市

2、场情况】. . . . 11 【区域分析】. . . . 13 【后市供应量分析】. . . . 13 第六部分 南京房地产市场情况 【土地市场】. . . .14 【房地产成交量与价格】. . . . . 14 【销售排行】. . . . . . . . 15 【小结与预测】. . . . 16 第一部分 宏观综述 【全国市场概述】 成交量全线上涨，成交价格小幅攀升 8月30重点城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50。 为迎接“金九银十”的到来，开发商积极跑量，使得本月成交面积全线上扬。 1 供应情况8月主要城市库存量继续下降。 重庆、青岛库存量减少均超过30万平米，

3、天津、武汉、成都等城市可售量与上月持平。 2 成交情况绝大部分城市成交面积环比上涨，温州、厦门、三亚上涨幅度超过90。 10个重点城市中，除成都成交面积微跌外均环比上涨，其中南京位居涨幅榜首，涨幅高达90.76。 3 成交价格本月各城市成交价格稳中有涨。 重点城市中除天津外全线上涨，其中，北京涨幅最大，达12.33。 2010年8月 全国主要城市商品住宅成交量表与成交价格 城市 供应量 成交量 成交价格 套数 面积（万m2） 套数 面积（万m2） 环比 均价（元/m2） 环比 北京 98556 1261.08 6566 79.36 23.04 21170 12.33 上海 42637 605.

4、72 13592 139.59 30.98 13090 0.67 天津 6457 71.06 12.97 9333 -2.44 重庆 91996 935.32 21076 190.01 27.65 5843 5.20 深圳 21718 217.46 2971 26.09 83.66 19442 6.95 广州 35774 449.75 6674 70.27 55.62 10668 6.58 杭州 16492 239.07 3595 40.87 53.39 20597 1.04 南京 27610 326.11 3417 36.43 90.76 14042 3.80 武汉 10791 101.88

5、 34.76 6696 3.87 成都 73.54 -1.16 7521 4.85 苏州 20421 285.14 3661 40.89 81.76 10468 2.45 【政策动态】 8月份房地产重要政策一览 发布机构 时间 政策名称 政策内容 国务院副总理李克强 8/13 在“加快保障性安居工程建设工作座谈会”讲话 继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展。 8月21日，李克强再次要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调

6、控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。 北京银监会 8/20 预售资金监管措施 北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。 消息称根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。 中国保监会 9/5 保险资金投资不动产暂行办法和保险资金投资股权暂行办法 对保险资金投资不动产做出了明确的规定，其中提出了“三不原则”即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设含一级土地开发；不得投资设立

7、房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权。 房地产调控内容具体落实情况 政策面步入稳定期，8月未有重要调控政策出台，各地仍在落实新国十条各项措施，国务院副总理本月两次强调要求各地严格落实各项政策措施。 本论调控至今已4月有余，各项措施落实情况如何情况如下表 调控方面 主要内容 具体落实情况 抑制不合理需求 90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30 全国已落实 二套房贷款首付款比例不得低于50，利率不得低于1.1倍 全国已落实 三套房贷款大幅提高贷款比例与利率 全国已落实 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 北京、深圳等多地已经落实 暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

8、居民购房贷款 北京、深圳、浙江等地已落实 可采取临时性措施，限定购房套数 4月30日北京细则规定同一家庭只能再新购一套商品房 住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准 6月5日出台了第二套房新认定标准 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 尚未落实 加大供给 加快闲置房地产用地处理 国土部已开展房地产专项整治行动进行落实 国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70 国土部2010年土地供应计划已落实 完善土地出让 探索土地出让新方式 北京等地已出

9、台了综合评标等新方法 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同 各地已落实 调整住房结构 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应 6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实 加强市场监管 清算与稽查土地增值税 6月3日国税总局出台了 “加强土地增值税征管的通知” 严管企业购地和融资问题 商业银行已经落实 加大交易秩序与价格行为监管 住建部和地方细则中已经落实 住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场 尚未落实 【重点政策关注】 根据报道，北京及后续城市出台的预售资金监管措

10、施预计将遵循天津模式。 今后这一监管措施会否在全国范围内推广执行，值得关注。 那么在天津、青岛和石家庄进行试点的预售资金监管措施具体条款和执行情况如何 天津、青岛和石家庄预售资金监管措施 天津 青岛 石家庄 执行时间 1自2008年11月1日始，启动了预售资金监管的试点工作，选择了永泰红磡、万科等6家房地产开发企业，共8个项目进行了监管试点。 2 2009年8月20日起在市内六区首先推开预售资金监管工作。 2010年3月1日起施行，对青岛市内四区新建商品房预售资金进行监管。 2010年5月21日起在全市执行 具体操作 流程 1账户开立及监管签约。 房地产开发企业申请办理销售许可证前，需签订新建

11、商品房预售资金监管协议，然后再可办理销售许可证。 2资金收存。 购房人购买新建商品房时，在商业银行网点柜台或新建商品房预售资金监管专用pos机,将购房款直接缴入监管账户，然后用缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。 3资金拨付。 开发企业根据资金用途和工程进度申请使用资金。 监管部门到项目现场核查以后，符合用款条件的，再准予支付。 4撤销监管。 监管项目完成房地产初始登记后，房地产开发企业可申请解除监管。 措施特点 （1）新老划断，只针对新申请销售许可证的项目（2）行政监管机构和银行共同监管；（3）开发企业不直接收存预售资金；（4）专款专户，专款专用，按进度拨付 违规处罚 开发企业有下列行

12、为的，由监管部门责令限期整改,整改期间不得申请拨付预售资金， 1. 未按规定使用新建商品房预售资金； 2. 未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的； 2.以收取其他款项为名变相逃避监管的； 情节严重拒不整改的，由房地产行政主管部门关闭其项目网上销售，并依照相关规定给予处罚 开发企业有下列行为的，由监管部门责令限期整改 1.未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的； 2.以收取其他款项为名变相逃避监管的； 3. 提供虚假资料逃避监管的； 4. 未按项目用款计划使用新建商品房预售资金的。 整改期间由监管机构通知监管银行不予拨付新建商品房预售资金。 开发企业违反上述规定，情节严重的，由监管部门依法

13、予以处罚。 开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金，或擅自截留、挪用预售房款的，或不将预售房款打入所设定的监管银行指定账户的，一经查实，住房保障和房产管理部门依照相关规定给予处罚。 住房保障和房产管理部门、人民银行分别将其行为记入企业的诚信档案和银行的诚信系统。 政策影响分析 国家统计局数据显示,2010年16月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,是同期国内贷款的2倍。 可见预售款在开发商资金周转链中占有重要地位。 预售款专款专用一旦严格执行,将大大降低开发商的资金周转率,短期内或将迫使部分资

14、金较为紧张的开发商加快推盘，以价换量来回笼资金；但是从中长期来看，此举将大部分开发商降低开发和拿地的进度，从而进一步加剧未来房地产市场供不应求的局面，不仅不能有效抑制房价，反而可能导致房价的进一步恶性上涨，实不可取。 第二部分 重点城市监测 【重点城市市场动态】 1 北京成交量继续回升，价格大幅上涨 2010年8月北京市商品住宅销售6588套，成交面积79.36万平方米，环比上涨23.04，均价21170元/平方米，环比上涨12.33。 1-8月总成交面积716.09万平方米，同比09年下跌45.65。 2 上海成交量继续上扬，价格下跌 2010年8月上海市商品住宅成交13592套，成交面积1

15、39.59万平方米，环比上涨30.98，均价13090元/平方米，环比微涨0.67。 1-8月总成交面积866.44万平方米，同比09年下跌50.23。 3 天津成交量上升，价格略降 2010年8月天津市商品住宅成交6457套，成交面积71.06万平方米，环比上涨12.97，均价9333元/平方米，环比下跌2.44。 1-8月总成交面积568.19万平方米，同比09年下跌32.21。 2010年2月至今，单月成交量相比去年大幅缩水，8月天津商品住宅成交面积保持7月的上涨势头，成交价格略降。 4 深圳成交量大幅上涨，价格高位运行 2010年8月深圳市商品住宅成交2971套，成交面积26.09万平

16、方米，环比大幅上涨83.66，均价19442元/平方米，环比上涨6.95。 1-8月总成交面积166.82万平方米，同比09年下跌64.87。 【重点城市土地市场信息】 8月住宅用地推出量略有下调，成交量大幅缩水，成交均价有所上升。 供应情况 新政已过5个月，市场表现逐渐趋于稳定，虽然土地供应量环比小幅下降，但仍然高于去年同期。 8月，全国103个城市共推出土地1509宗，环比下挫2，同比增加22；推出土地总面积7281万平方米，环比增加5，同比增加19。 成交情况 房企拿地速度放缓，住宅用地成交量大幅缩水。 8月，全国103个重点城市共成交土地1022宗，环比增加5，同比减少1；成交土地面积

17、4351万平方米，环比减少6，同比减少13。 其中，住宅用地成交285宗，环比减少24，同比减少24；成交土地面积1485万平方米，环比减少35，同比减少41。 成交价格 上半年全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9。 8月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1812元/平方米，虽然环比上升15，同比上升20，但仍然低于新政前的水平。 2010年8月全国重点城市经营性土地成交汇总表（单位万m2） 城市 宗数（宗） 用地面积 （万m2） 楼面价格 （元/m2） 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京 39 23 168 127 2442 2916 上海

18、 73 66 319 211 3666 2884 广州 15 7 50 30 2369 5185 深圳 19 8 121 12 296 397 杭州 43 50 119 153 989 2883 天津 58 47 281 375 519 768 南京 19 18 35 40 2067 2615 成交排行 2010年8月全国成交地块总价TOP10 城市 土地 名称 土地 属性 占地 面积 （m2） 建筑 面积 （m2） 总价 （万元） 楼板价 （元/m2） 竞得方 厦门 仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧地块 住宅/办公/酒店/商业 199530 494630 310200 6271 上海兆瑞投资发展

19、有限公司 广州 番禺规划滨江大道北侧 居住/商业金融 178969 326636 238000 7282 越秀城建 慈溪 文化商务区5地块 住宅 65259 148138 161000 10868 恒元置业 北京 通州区宋庄镇 居住/托幼 121872 179868 148820 8272 北京融科卓越 北京恒盛阳光 佛山 顺德区德胜商务区B1-5 商服/住宅 228230 816227 146922 1800 保利华南实业 上海 罗店新镇F1-6 居住 107825 64695 137730 21289 北京远乾置业 慈溪 太屺2-A地块 居住 80070 160140 136000 849

20、3 金地 温州 瓯海梧田站南D48 住宅 15985 43951 107600 26094 温州瑞新置业 绍兴 镜湖新区洋江西路5号 居住/商业办公 121697 219055 104000 4748 海亮地产控股 浙江巨星控股 杭州 下城区原中粮美特地块 住宅/商业金融 35087 94505 97888 10358 中粮地产 第三部分 重点企业监测 【重点企业获取土地情况】 8月，20家重点监测的房地产企业新增土地储备面积达到867.39万平米，环比上涨约16.52。 其中万科在8月拿地速度猛增，新增了十块土地储备以及代建4个保障房项目，不包括保障房项目就已扩张土地面积390万平米，龙湖地

21、产也在烟台等地扩张超过208万平米土地储备。 首开、保利地产等企业也扩张土地储备80万平米左右。 纵观1-8月，扩张最为迅速的莫过于平日里十分低调的恒大。 恒大继续保持了在二三线城市快速扩张的作风，2010年1-8月一线城市中仅在上海新增一土地储备。 但因其多数地块并非通过招拍挂获得以及日常公告中较少披露拿地信息的原因，直到其公布2010年上半年业绩时才得知其上半年获得土地储备面积达到2221万平米，远超拿地同样积极的万科。 截止至8月，恒大地产可监测到的新增土地储备面积已经达到2311万平米。 十分低的拿地价格为今后的项目盈利性带来了很大的提升，但是庞大的土地储备所需要的庞大的建设资金将来也

22、会对恒大地产的发展造成较为严重的压力。 2010年1-8月重点企业新增土地储备情况 龙湖15亿元烟台圈地 为其调控后首次地市交易 一直在楼市调控观望期奉行“谨慎拿地”策略的龙湖地产出手。 8月26日，龙湖地产斥资约15亿元在烟台拿地约2000亩，为其在调控后土地市场的首次交易。 盛荣房地产以3.39亿 拍下今年泉州“单价地王” 8月5日，泉州盛荣房地产开发公司最后3.39亿竟得2010-9号地块，拍下今年泉州“单价地王”。 据分析，盛荣房地产开发公司此次竟得的地块楼面价达每平方米8877元。 远洋地产低价获得上海罗店地块 8月4日，上海罗店的两幅低密度住宅板块以“罕见”的低价格成交，不但区域土

23、地价格水平已从去年的约912万元/亩回落至850万元/亩，而且成交现场无人竞价。 最终，远洋地产以最高挂牌价的方式直接“低价”获得该地块。 绿地拿下密云大唐庄地块 8月17日，北京市土地储备中心同时出让三块住宅用地,密云县大唐庄东南居住及配套项目用地被绿地以5.04亿元竞得, 折合楼面价3146元/平方米,溢价率达160。 但房山两地块均因竞标人不足三家最终流标。 【重点企业融资情况】 纵观整个8月，房地产企业可以获得的融资也十分稀少，大部分融资行为还停留在计划上。 股权增发和信托融资等融资途径在境内都受到了极大的限制，使得部分企业开始转让旗下资产获得资金，在贷款方面，则只有少数优质项目才可获

24、得数量不大的贷款。 综合8月情况，境外融资依然是企业获得较大规模融资的较好途径。 2010年8月重点企业获得融资情况 企业 融资形式 金额 概要 中信集团 股权融资 1.5亿元 8月23日，中信深圳集团房地产开发有限公司和中信地产成都有限公司拟转让所持有的成都中信光达地产有限公司100股权及7700.9万元债权，改转让公司在北京产权交易所的挂牌价为1.5亿元。 中信地产 银行贷款 15亿元 中信地产从中信银行和招商银行分别获得10亿元和5亿元贷款，该款项将投入其在北京的中信城地产项目 华侨城 票据融资 20亿元 8月3日，华侨城集团发行20亿元3年期的中期票据，票面年利率为3.39，募集资金将

25、用于补充营运资金和置换银行贷款 保利香港 配售募资 24.63亿港元 8月4日，保利香港公告，公司按每股8.8.港元的价格先旧后新配售4亿股股份，主要用于土地储备及一般用途。 中粮地产 银行贷款 3.98亿元 8月10日，中粮地产董事会审议通过向中粮万科假日风景房地产开发有限公司和万科中粮（苏州）置业有限公司申请委托贷款的议案，贷款金额共计3.98亿元。 【重点企业动态】 华润集团20亿投资哈尔滨建大型购物广场 8月30日,由华润集团投资的华润欢乐颂哈尔滨购物广场项目正式举行签约仪式。 该项目计划总投资20亿元,预计2011年开工建设,2013年初投入使用。 欢乐颂哈尔滨购物广场项目是集购物、休闲、餐饮、文化、金融、商务及居住于一体的城市综合体。 进军商业地产 万科正式启动多元化战略 万科在北京商业地产领域再度传出新动作，位于CBD区域的万科蓝山项目将推出G1、G3两栋写字楼，将以整售方式销售，这是继上半年万科推出五号公社后，再度发力CBD商业地产的又一举动，也是万科在北京首次涉及整售的商业项目。 万通地产卖杭州万通51股权 套现2.7亿元 万通地产发布公告称,公司拟将持有的杭州万通时尚置业有限公司100股权中的51股权转让给中国对外经济贸易信托有限公