矿区棚户区改造工程可行性研究报告.docx

1、矿区棚户区改造工程可行性研究报告矿区棚户区改造工程可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）第一章 总论11项目说明111项目名称某某矿区棚户区改造工程112项目建设地点某某县高村镇大力林村。113项目建设单位基本情况单位全称：某某县房地产开发公司。114项目建设性质项目属于异地新建，不涉及拆迁。12可行性研究报告编制单位某某工程项目管理有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲3223008发证机关：国家发展和改革委员会13编制依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国环境保护法；（4）某某市国民经济和社会发展第十二个五年

2、规划纲要；（5）某某县城市规划；（6）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（7）投资项目可行性研究方法与案例应用手册；（8）房地产开发项目经济评价方法（2014）；（9）某某县栅户区改造实施方案；（10）项目申报单位提供的相关基础资料；（11）某某省建设工程概算定额。14研究范围本可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，主要对以下内容进行研究：1、 项目建设的必要性；2、 项目建设条件、建设内容；3、 项目的选址和土地利用；4、 主要工程技术方案；5、 环保、消防及节能；6、 投资估算及资金筹措；7、 项目经济社会效益等。并提出相关的建议与方案，供投资主体和

3、审批部门作投资决策参考。15项目概况151某某县铜矿棚户区改造工程总体情况某某县铜矿棚户区改造建设项目总用地面积14270（合21.4亩），一期用地9000平方米，二期用地5270平方米。一期建筑占地面积2880，总建筑面积17280，容积率1.92，建筑密度32%，绿地率45.0%，机动车位64个。152建设内容与建设规模（1）建设内容铜矿棚户区改造建设项目一期拟建设六栋6+1F高层住宅楼，共192户，及区内道路、绿化给排水、供配电、弱电消防、停车场等附属工程。 （2）建设规模铜矿棚户区改造建设项目总用地面积为14270（21.4亩），一期用地9000平方米（合13.5亩）。规划总建筑面积1

4、7280，项目的容积率为1.92，建筑密度为32%，绿地率为45.0%，建设停车位64个。1.5.3主要建设条件铜矿棚户区改造建设项目位于某某县高村镇大力林村四组。高村镇大力林村的供电、给排水、通讯等基础设施市政管网均已覆盖，项目均可就近接入。其有利的建设条件为：1、根据国家政策，棚户区改造的开发建设单位可以享受一定的优惠政策，具体包括：棚户区改造项目可以免缴城市基础设施配套费、消防设施费、市场交易服务费、排水设施有偿使用费、施工合同签证费、商品房销售合同签证费、合同协议公证费。减半缴纳人防工程异地建设费、劳动统筹费、土地登记费、施工图审服务费、拆迁管理费、房屋质量鉴定费、工程质量监督费、固体

5、垃圾排放管理费、施工占地费、工程定额编制费。2、民心所向，广大铜矿职工积极支持该项目。在棚户区改造过程中，政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，进行异地重建，购房款国家补助一部分，住户自己出一部分。这样就使老百姓得到了实惠。广大动迁户顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了该项目工程的顺利进行。3、项目建设用地无住户，不涉及拆迁，土地平整，平整土地费用少，节省了项目建设资金。1.5.4估算总投资与资金筹措（1）项目估算总投资经估算，项目一期总投资1891万元，其中：建安工程费用1323.5万元，工程建设其他费用538.5万元，基本预备费29万元。 （2）资金筹措本项目一期估算总投资189

6、1万元，项目申请单位自筹资金1641万元，国家财政补贴250万元。1.5.5主要经济技术指标项目主要技术经济指标详见表1-1。 主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单位指标值备 注一总用地面积14270 1一期建设用地面积90002二期建设用地面积5270二总建筑面积17280一期三建筑占地面积2880一期四绿地率%45一期五财务指标1总投资万元1891一期2总收入万元2419.23销售税金及附加万元135.54所得税万元80.25税后利润万元240.56投资利润率%12.77投资回收期年1六建设期年1一期第二章 项目建设背景及重要意义21项目建设的背景211国家政策对棚户区改造的支持201

7、0年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。去年9月，住建部对外表示，初步统计，2006年2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。截至目前仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。国务院总理李2013年9月26日主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议指出，要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金重点加强对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上。国务院常务会议认为，今年以来我国经济形势总体平稳。要保持政策连续性和稳定性，稳

8、定市场预期。要坚持稳中有进、稳中有为，积极采取既稳增长、又调结构，既利当前、又利长远，一举多得的有效措施，着力扩大内需。会议指出，很多方面如棚户区改造等，可以接续形成新的经济增长点。要调整优化投资安排，压缩一般性投资，集中一部分资金重点加强对这些方面的支持，把钱用在“刀刃”上，引导、带动信贷和其他社会资金投入。持续推进制度创新，不断释放改革红利、激发市场活力，促进实现全年经济社会发展预期目标。 会议强调，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展

9、提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。 会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。针对棚户区的改造，会议要求进一步强化政策支持。一是增加财政投入。今后5年要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入。二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据。三是对企业用于政府

10、统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。四是落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。本项目正是在这种背景下提出的。212某某城市发展的需要某某县位于某某省西部边陲、某某南部、某某市西北部，某某山与某某山脉之间，疆域在北纬273202-280146，东经1092443-1100622。东起吕家坪镇荒田冲，西止郭公坪乡半坡田的跑马山，长66公里；南起江口圩镇老坪山，北止谷达

11、坡乡大龙冲，宽55公里，总面积1568.19平方公里。x是贵州高原走向江南丘陵的交通要冲。古有武陵码头、湘西门户、苗疆前哨之称。唐代置县，至今1300多年历史，古有“苗疆前哨”、“湘黔门户”之称。辖23个乡镇，321个村（社区），有苗、汉等17个民族，2010年末总人口38.83万人，其中，农业人口32.77万人，苗族占78.8%，现属革命老区，初步确定为武陵山特殊困难集中连片地区重点县。1988年10月经国务院批准，撤销某某县，设立某某自治县，为全国5个单一苗族自治县之一。素有“中国冰糖橙之乡”“中国长寿之乡”、“中国民间文化艺术之乡”的美称.境内南北西三面群山屏列、地势较高，中部较低，朝东

12、倾斜开口，呈筲箕状。海拔最高1405米(西晃山)，最低130米。以丘陵为主，平、岗、山原兼有。平原分布于锦江及其支流沿岸，阳光充足，土壤肥沃，系县内主要产粮区；丘陵分布较广，纵横交错于各乡镇之间，层层梯田，柑桔遍野；岗地分布于平原与丘陵的交接地带，分割零乱，呈馒头状，是经济作物主体地带；山原分布于南、西、北三面边缘，峰峦起伏，林木茂密。近年来，全县上下全面贯彻落实科学发展观，按照“保增长、调结构、上水平、促和谐”的工作思路，大力实施“发展集约高效农业、培育新型工业集群、建设长寿旅游名县”战略，加快城镇化建设。攻坚克难、团结拼搏，实现了经济社会健康快速协调发展。2011年，全县实现县内生产总值3

13、8.59亿元（预计数，下同），比上年增长13.8%，其中一、二、三产业分别增长5%、19.6和14.4；财政总收入达2.235亿元，增长37.1%，首次突破2亿元大关，其中一般预算收入1.4474亿元，增长42.3%；全社会固定资产投资达22.6亿元，增长30%；社会消费品零售总额实现13.54亿元，增长15.6%；城镇居民人均可支配收入达到12718元，农村居民人均纯收入达到2941元，分别增长14.5%和12.2%。某某交通便捷，区位优势比较明显。两条铁路主干线途径境内，某某国道、某某省道和已竣工的“某某”高速公路交汇于县城。距某某、某某飞机场分别为130、110公里。某某物产丰富，开发潜

14、力巨大。境内盛产大米、柑桔、晒红烟、小籽花生、无籽西瓜、白鹅、大麻鸭、大棚反季蔬菜等，是有名的中国冰糖橙之乡、某某省水果之乡、全国晒红烟生产基地县。尤其是九十年代以来，突出丘岗山地开发，大力发展高效农业，全县形成了柑桔、蔬菜、养殖三大支柱产业，并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、十八怪腊肉、大棚反季蔬菜等一系列名优农产品，柑桔多次荣获省农博会金奖，远销全国各地及东南亚各国，苗家王休闲腊制品和十八怪系列花生十分畅销，成为极富地方特色的风味产品。人文资源丰富，苗乡风俗独特。某某人民在几千年的历史长河中，形成了融巫文化、苗文化为一体的福寿文化。取材于盘瓠文化基础上的麻阳民间绘画闻名全国，多次参

15、加海内外各种绘画展出，曾被国家文化部命名为“中国现代民间文化艺术之乡”。某某苗族源远流长，民族风俗独特，是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保存最丰富的地方，境内盘瓠文化民俗村被湖南省苗学会命名为“盘瓠文化研究基地”，某某盘瓠祭被列为全省第一批非物质文化遗产名录。生态环境良好，山川钟灵毓秀。境内三面环山，某某河贯穿全境，奇特的地质地貌和丰富的水资源，形成了天然的“磁化场”和“净化池”，气候温和，雨量充沛，森林资源丰富，全县森林覆盖率达62%，空气环境质量良好，促进了人民的健康长寿，人均寿命高于全国水平3岁。近年来，结合实施退耕还林、生态效益林保护等重点生态工程，加快了创建全省生态示范县的

16、步伐，生态环境明显改善。特殊的地质地貌，宜人的气候环境，丰富的森林资源、物产资源，造就了某某是一个长寿的天地，一个健康的家园，一个吉祥的福地！城镇化建设是加快某某经济发展的重要途径之一，而棚户区改造正是城镇化的重要方法。城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出

17、，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。213某某铜矿棚户区的现状某某县铜矿成立于1979年，属国有工矿企业，有正式干部职工170人，加上家属子弟400人，绝大多数是半边户单职工。原有职工住房约1800平方米，户均约12平方米，人均约5平方米，全部是低矮的平房，还有上

18、世纪70年代探矿时建造的简单工棚仍然保留至今供职工居住，许多采掘一线的员工、家属大部分挤住在简易平房和经过简单搭建改造住房里，矮、漏、暗、潮、鼠的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。2004年，根据国家企业改制有关政策，该矿进行破产改制，改制安置费人平3000元，由于矿山职工文化水平普遍不高，社会就业能力差，大部分职工都靠打零工度日，收入甚微，90%为低保户，根本无能力购买商品房来改善住居环境，改制后，部分职工租住民房和借住原籍农村，还有部分职工居无定所，职工无法安居乐业，给社会稳定带来较大的不利因素。根据目前

19、现状，该矿棚户区改造项目工程势在必行，该矿棚户区改造项目是造福于民的一件大事、一件实事，其目的不是为了获取经济利益，需是改善弱势群体、困难职工的居住环境，提高职工的生活质量的民心工程。22项目建设的重要意义221棚户区改造有力地推进和谐社会的建设棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐。221棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区居民户均住房建筑面积达到90平方米，达到全县城镇居民户平均水平，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房

20、要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。223棚改精神，促进了党、政府与老百姓的和谐 市及 县各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及我县形成了为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献的棚改精神，创造了棚改速度。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。224项目建设可改观城市面貌，优化人居环境该项目的实

21、施，建成了一个环境优美、空气清新、交通方便、通讯发达的小区，改观了城市面貌。原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区，优化了人居环境。棚户改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。以前低矮破旧棚户地段，将建成大厦高耸、新房成片的新城区。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了麻阳县的经济增长、激活了该县房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；一个文明的现代都市“最美边境城市”将更加地名副其实。第三章 建设场地与

22、建设条件分析本项目是特定的铜矿棚户区改造，因此不对该项目进行市场分析，只对建设场地与建设条件进行分析。31建设场地311场地选择*县铜矿棚户区改造项目选址于*县高村镇大力林村四组。312用地规模及现状铜矿棚户区改造项目总用地面积为14270平方米(合21.4亩)。一期用地9000平方米,二期用地5270平方米。项目用地的西北面是代远大道，东南面和西南面是规划好的、正准备修建的大道。313土地获取方式及拆迁补偿方式项目用地由竞拍方式取得，项目用地无住户，不涉及拆迁。32主要建设条件321自然条件（1）工程地质、地震条件项目选址主要地层以古生代为主、前寒武系地层仅占很少部分，中生代地层为次，此外是

23、新生代第四次系冲击、洪积、残坡积层、耕作土层等分布于上述各岩石之上。该地区地质构造简单，断裂不发育，无孕育大地震的条件，属相对稳定地块。拟建工程施工诱发不良地质作用和地质灾害的可能性较小。依据地质灾害评估技术要求，确定本项目建设场地地质灾害危险评估等级为三级评估，评估区现状未发生滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地面沉降及裂缝等地质灾害，现状，现状评估评估区发生滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地面沉降及裂缝等地质灾害的可能性较小、危险性较小、危害程度小。初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本工程建设。按照国家质量技术监督局2001-02-02发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001）的划

24、分，该区地震峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s；另据建筑抗震设计规范（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，*县抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。按建设部、国家计委（89）建抗字第58号“关于印发新建工程抗震设防暂行规定的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防。（2）气象条件*属亚热带季风气候区，四季分明，春季，始于3月11日，止于5月20日，71天左右。夏季，始于5月21日，止于9月28日，131天左右。秋季，始于9月29日，止于11月24日，57天左右。冬季，始于11月25日，止于3月10日，106天左

25、右。年平均气温在12.9-17.4。7月最热，为23.6-28.7；1月最冷，为1.5-5.5。雨量充沛,降雨量1300米，日照1421.8小时，无霜期255天，非常适宜于动、植物生长。322交通条件项目所在地的西北面是代远大道，东南面和西南面是规划好的、正准备修建的大道，交通非常便捷。*县的交通区位优势明显，*和*两条铁路主干线途径境内，*国道、*省道和即将竣工的“*”高速公路交汇于县城。距*、*飞机场分别为130、110公里。与全国铁路枢纽中心之一的*相距59公里。323环境质量水资源丰富，*河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到国家地面水级标准。环境空气质量的各项污染指标年均值达到国

26、家环境空气质量标准级标准，影响*县城环境空气质量的主要污染物为汽车尾气、工业气体排放物，目前污染物排放量还不足以影响空气质量。项目所在地的声环境质量目前很好，无任何噪声污染。项目所在地的生态环境质量，绿化率高，鸟语花香，具备良好的生态环境。324主要公用设施（1）供电项目供电由城市的变电站引来两路独立区域10KV高压线路引入本工程变电所，采用高压供电低压计量，10kV电源线路的走向由供电部门确定。另根据消防用电负荷和重要电力设备用电，设有应急型自起动柴油发电机组，作为消防备用电源。应急照明采用自带电源型应急灯。（2）供水项目供水由市政自来水管网供日常生活用水及消防用水。（3）排水排水适用用雨、

27、污分流原则，小区各栋房屋的雨水管网进入小区排水沟再进入城市雨水管网。生活污水先进入小区的污水管网，再进入城市污水管网。（4）通讯项目区内的电信、宽带网络、有线电视等弱电设施，进入小区的主干网应在小区修建时与电信运营商协商，进行预先填埋，留有地下管道，不留明线。进入各户的弱电线路由弱电运营商在各楼层预埋管道，把线路引入各家门前，并预留一定长度的线，以便各户在装修时引入各家。第四章 建设内容、建设规模与功能方案41建设内容铜矿棚户区改造建设项目拟建六栋6+1F住宅楼，共192户，及区内道路、绿化给排水、供配电、弱电消防、停车场等附属工程。 42建设规模铜矿棚户区改造建设项目总用地面积为14270（

28、合21.4亩）。建设用地面积为14270平方米，项目一期规划用地面积为9000平方米，总建筑面积17280，户均90平方米，项目的容积率为1.92。建筑占地面积为2880平方米，建筑密度为32%。43功能方案项目建成后，将形成三大功能：4.3.1居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为麻阳县城的一个亮点工程。4.3.2房产开发功能 项目建设的住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造舒适的住宅环境。吸收优秀的地

29、方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活需要的环境功能。依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。4.3.3商业贸易功能 项目的施工，将带来一批人来此定居，这就能带动当地的商贸物流。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。第五章 主要工程技术方案51项目组成本项目组成包括建筑系统、道路系统、景观系统、照明系统、工程管线系统、信息系统。建筑系统包括6层3个单元住宅楼（每个单元12户）四栋，6层2个单元住宅楼两

30、栋。道路系统包括小区内道路及地面停车场等。景观系统包括各出入口、中心花园、绿化广场、健身设施、围墙等。工程管线系统包括场地内工程管线的综合处置含动力、照明、给水、排水、电信、有线电视、网络光纤等。52总平面设计521设计原则以“人和自然、文化融合，优美舒适、安全和谐”为中心原则，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，为居民塑造舒适便捷，卫生安全的怡然休息之地。在规划设计时遵守下例原则：（1）充分注重用地形状及城市道路围合情况，因地制宜创建独具特色的小区；（2）坚持可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系；（3）保护生态环境，防止污染和破坏环境；（4）以人为本，满足人们物质与

31、精神的需求，提高生活质量；（5）贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策；（6）符合当地城市建设规划的要求，并与周围环境相协调。（7）高绿化低密度；（8）综合服务配套设施齐全；（9）户型设计适应升级换代的居住要求；（10）体现小区独特的整体建筑风格。522总体布局本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风、燃气、道路交通、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定。充分结合现有地块地貌特征，然后再根据视野和景观位置进行因地制宜的功能房间设计，建筑形态与城市有机的结合，完全融入到整个城市中去，合理地功能分区，多层次地空间组合，使该项目交通顺畅，环境优美。项目用地大致呈长方形，东北-西南走向，项目分两期，一期用地面积为9000平方米，二期用地面积为5270平方米，六栋建筑都呈东南走向。52