大岗镇新联新邨拆迁安置区物业管理服务.docx

1、大岗镇新联新邨拆迁安置区物业管理服务大岗镇新联新邨拆迁安置区物业管理服务采购需求一、项目概况大岗镇新联新邨拆迁安置区位于广州市南沙区大岗镇潭灵路与民生路交汇处，规划总用地面积为281364平方米，其中净用地面积225053平方米、道路面积38177平方米、绿化面积7020平方米、其他面积11114平方米。本次采购物业管理区域范围为该安置区已建成和拟建两部分，总建筑面积约为160007.61平方米，具体包括：已建成低层双拼住宅496套，建筑面积108963.24平方米；多层公寓220套，建筑面积33903.70平方米；公共配套5645.63平方米。拟建供电线网安置房（低层双拼住宅）48套，建筑面

2、积11495.04平方米。（具体面积以甲方的测绘面积为准）二、服务期、服务地点（一）服务期：项目服务期限为三年，其中已建成部分自本次采购中标通知书（或采购结果通知书）发出之日起第10天开始计算，至三年合同期满。拟建供电线网安置房以实际办理交接验收手续之日前10天开始计算服务期限，与上述已建成部分的合同终止日期同时终止。（二）服务地点：广州市南沙区大岗镇新联新邨拆迁安置区。三、供应商资格预审合格条件1、具有独立法人资格，持有工商行政管理部门核发的法人营业执照，合法经营；2、具有建设主管部门或房地产管理部门颁发的一级或以上的物业服务企业资质；3、近3年内（2014年5月2017年5月）独立完成过（

3、或正在承担）至少一项单项面积达10万平方米或以上的住宅小区物业管理服务项目需提供合同和中标通知书（如有）复印件；4、拟投入本项目的项目负责人须按照国家有关规定取得注册物业管理师执业资格或物业管理企业经理资格,且有过住宅物业管理项目的管理经验（需提供资格证书复印件）；5、提供2016年度由审计机构审计的财务报表(含资产负债表和损益表)，并且在该年度处于盈利状态；6、没有处于被责令停业状态；7、没有处于被相关行政主管部门取消投标资格的处罚期内；8、没有处于财产被接管、冻结、破产的状态；9、投标报名截止时间前1年内投标申请人没有重大服务质量问题；10、投标申请人及其有隶属关系的机构没有参加本项目的设

4、计、前期工作、招标文件编写、监理工作；11、投标申请人与承担本招标项目监理业务的单位（广州市建发监理有限公司、广东国建工程项目管理有限公司、广州市百业建设顾问有限公司、广州建达建设监理有限公司、广州穗科建设监理有限公司）没有隶属关系或其他利害关系；12、本项目不允许联合体投标；13、符合国家、省、市规定的其他采购要求。四、物业管理服务范围 新联新邨拆迁安置区的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管

5、道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸等）的维修、养护和管理工作。5、本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。6、本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养

6、护和管理工作。7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。12、空置房、周转房的管理工作。13、法规和政策规定由乙方管理的其它事项。五、物业管理服务要求及标准中标供应商在开展本项目物业管理服务时，供应商必须成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强

7、有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足广州市住宅物业服务收费参考标准（穗价2013233号）四级标准要求。中标供应商必须做到以下五方面的要求，并在报价中综合考虑相关费用，采购人在供应商实施物业管理服务期间不再对该部分费用另行计量支付。（一） 综合管理服务1、严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、有完善的管理方案，员工岗位责任与

8、考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。4、设置管理处，配置简单办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。7、公示8小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。9、按有关规定和

9、合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。12、按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和采购人的要求代收物业管理费。13、规范管理空置房、周转房，定期巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。14、按时交纳合同约定需交纳的所有费用。15、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。16、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

10、17、供应商必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：A、工作计划和工作流程B、人员编制计划、物料装备计划C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出场放行制度D、保洁服务标准E、绿化管养标准F、装修管理规定G、消防安全管理制度（二） 物业共用部位和共用设施设备维护1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、安置区

11、主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安置区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。5、共用设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，

12、并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及

13、拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。8、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。10、窖井不漫溢，保证排水管道通畅。11、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；每季度2次巡查道路、路面、井盖等；每周2次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护。12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查2次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在90%以上。13、各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每季度清

14、洁1次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。14、12小时受理业主或非业主使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般维修2天内处理。15、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。16、负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。18、做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。19、当供水、供电发生异常时，要及时排除。20、在接到急修任务时应立即到现

15、场处理。21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。（三） 公共秩序维护1、配有专职的公共秩序维护员，24小时值班，并在小区主出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。2、对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间巡逻2次，并有巡逻记录。3、对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理。5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共

16、秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告业主委员会和有关部门。6、建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗执勤标准、公共秩序维护员巡逻执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；定期对公共秩序维护员开展理论及实操培训；做好小区内的防盗、保卫工作。7、公共秩序维护员上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。8、秩序维护固定岗人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及

17、领导，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；巡查各部位的公共设施设备是否完好，发现损坏的设施及时处理；认真完成项目管理部交办的其他任务。9、秩序维护巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有被移动的可疑情况，应立即查明报告；检查电线线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发

18、现漏水 (电)时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；禁止在管理范围内出现乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，劝告践踏草地的人员要爱护绿化，请其离开草地；巡逻保安员根据巡查情况，认真填写巡逻签到记录；班长巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，检查巡逻签到记录。（

19、四） 保洁服务1、负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作。2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。5、小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。6、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。7、二次供水水箱按规定定期清

20、洗，定时巡查，水质符合卫生要求。8、5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。9、每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到清洁卫生日检表中。10、每月根据清洁卫生日检表中的检查情况进行统计分析，向项目管理部汇报。11、甲方或上级部门交办的其它任务。12、必须满足附表1的清洁标准。（五） 绿化养护1、有专业人员进行绿化养护管理。2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。4、做好病虫害防治工作。5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；

21、应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1遍；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草4遍以上，杂草面积不大于8%。8、补种补栽绿化苗木。六、人员配备及岗位要求（一）人员配备：不少于35人，具体岗位设置包括：1. 项目经理：人2. 前台：1人3. 工程部主管1人4. 维修员：3人5. 保安主管：1人6. 保安领班：3人7. 保安员：14人8. 保洁员：9人（含主管1名）9. 绿化员：2人（二）供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员

22、实施小区物业服务工作；物业管理中层以下的管理岗位以及基层岗位必须优先聘用当地人员，并签订优先聘用当地人员的承诺书（详见附件1）；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。七、物业管理费的计费方式及构成本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：（一）物业管理区域内管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（二）物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站等）的运行、维护、维修管理

23、费及场地日常小修维护费。（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。（四）园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。（五）清洁卫生（包含生活垃圾外运费、水箱清洗费）、除“四害”管理服务费。（六）用于物业管理的固定资产折旧费。（七）公用设施设备、部位及场地的水电费（已独立装表计量且供水供电部门已分摊到户的除外）。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（九）办公费用。（十）小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费（含污水处理费）。附件1：优先聘用当地人员的承诺书广州南沙区大岗镇人民政府:如果我司在 （项目名称） 政府采购中中标，我司愿作出如下承诺：若中标后我司优先考虑聘用

24、项目所在的当地人员为本项目服务，且该部分当地人员占项目劳务总人数的50%或以上（主要管理人员及专业技术人员除外）。供应商单位（盖法人公章）：法定代表人（或受委托授权人）签章：日期：附表1：保洁要求及清洁标准工作范围工作细则每日每周每月清洁标准小区内各栋楼公共部分扫净地面1无垃圾拖洗楼梯2无灰尘、无污渍抹净楼梯扶手2无灰尘天花除尘1无蜘蛛网抹净照明设施1无污渍抹净门窗1无灰尘、无污渍冲洗厕所2无异味、无污渍抹净消防设施1无灰尘、无污渍公共区域扫净道路地面1无垃圾巡回保洁地面*无垃圾、无杂物清洁花槽、绿化带垃圾1无灰尘、无污渍抹净公共桌椅1无灰尘、无污渍抹净果皮箱表面1无污渍抹净照明设施表面1无垃圾、无杂物抹净指示牌2无灰尘、无污渍清理区域内的雨水井1无杂物清理区域内的排水沟1无杂物抹净消防设施1无灰尘、无污渍小区内宣传物品保洁1无污渍、无贴纸*表示不停巡回保洁说明：(1)住宅楼的垃圾、杂物等要及时清理。(2)垃圾收集桶(箱)每周用稀盐酸或其他洗涤用品清洗。(3)每月喷洒药物一次进行除四害。 (4)工作过程如发现门坏、灯泡烧坏、开关损坏等，应立即修理。