第六章 物业管理法制.docx

1、第六章 物业管理法制第六章 物业管理法制教学目标（5学时）熟练掌握物业管理制度的类型及物业管理法律责任，了解物业管理法律关系的要素和特征及物业管理法律规范的层次。教学重点与难点：物业管理违法行为及其制裁和处理。教学手段及方法：采用多媒体课件教学，课堂讲授及案例分析相结合开篇案例:刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻

2、璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了民法通则，业主公约、管理条例等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。分析：1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与业主公约相抵触。2、民法通则规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。第一节制定物业管理

3、制度的法律基础一、物业管理法律关系的要素（一）主体：是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。法律所规定的物业管理法律关系的参加者。物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或能力，即权利能力和行为能力。同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。1业主。业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。由于购

4、买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。 2开发商。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的

5、变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是，根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。另外，开发商作为第一业主，物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例，因此有第一次选择物业管理企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。但是，对于住宅小区的物业管理必须采取招投标的形式选择前期物业管理的企业。 3物业管理企业。物业管理企业根据物业服务合同接受业主或者业主委

6、员会或者开发商的委托，依照法律的规定和合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。物业管理企业须经工商行政管理部门的核准登记以及颁发营业执照，接受房地产行政管理部门进行资质管理。 4物业使用人。物业使用人又称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人未与开发商、物业管理企业有直接关系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业管理合同的委托方；物业使用人不是物业区域的区分所有权人，不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是现代物业区域的重要成员，无论是居住或非居住型物业，业主常将物业出租以获收益，另外还有其他多种合法占有物业但不拥有所有权的

7、情形。为了能约束物业使用人的行为，保障物业使用人的权益，物业使用人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。所以物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间租赁等合同的约定，而且也出自法律法规以及业主公约的规定。5其他相关机构。物业管理企业依据物业服务合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。物业公司要与他们签订有关新的委托合同，由他们就约定的专项业务提供服务。这里产生的直接法律关系是物业管理企业与这些公司签约，但其结果却直接影响业主。6行政管理机关。市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业管理

8、企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如建设、公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导监督。（二）客体：物业管理法律主体的权利共同指向的对象，虽然物业管理的对象是物（即房地产）、但并不意味着其主体权利和义务所共同指向的对象是物，物业管理的客体可以是物，但物业管理法律关系的客体却是行为，主要包括：1)物。又称标的物。如住宅小区、公寓、写字楼、别墅、综合商业大厦及其配套设备、公共设施、道路、场地等。2)行为。物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活动，包括作为和不作为。（三）内容：物业管理法律关系的主体之间依据法律和

9、合同而享有的权利和承担的义务。A、权利：1）享有权利的人有权作出一定的行为。如业主或使用人可以合法使用物业及其公共配套设施。2）享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。如业主要求管理者提供规定或约定有关服务，要求管理单位不得在休息时间观察房屋或维修施工；管理单位有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。B、义务：1）负有义务的人必须按照有合法权利人的要求作出一定的行为。如按时交纳管理费、纠正违章并赔偿已造成的损失等。2）负有义务的人必须抑制一定的行为。如不从事损失房屋及公共设施、破环公共环境和秩序等活动。在物业管理法律关系内容中，权利是指物业管理法律关系主体依法具有的，在法律允许的域

10、限（或范围、限度）内，为实现或维护某种利益，按照自己的意志，自由地作出某种行为、控制他人一定行为和利用国家强制力的能力（或可能性、资格）；义务是指物业管理法律关系主体合法承受的，在法律拘束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或约定的要求，必须作出或不作出一定行为的负担。权利和义务是密不可分、相互联系、相互依存和相互制约的，它们的实质内容都是对主体的行为要求和规范。因此，研究物业管理法律关系内容应当密切联系法律规范分类中的行为规范法理。在不同类别的物业管理法律关系中，主体享有的权利和义务是不同的。同一类型的物业管理法律关系中，如果客体不同，则主体享受的权利和承担的义务范围也不相同。例如，在

11、物业管理的物权法律关系中，业主依法对其拥有的物业享有所有权，包括物业管理公司在内的一切人作为义务主体都负有法定的不作为义务（又称消极义务），即负有不得妨碍权利主体依法行使所有权、不得侵害所有权的义务；在物业管理的债权法律关系中，不仅权利主体是特定的，而且义务主体也是特定的，依据特定主体间建立的物业服务合同、特约服务合同、业主公约等不同的债权关系，主体在一般情况下既享有权利，又承担相应的义务，但具体的权利、义务在不同的债权关系里又是存在差别的。物业管理活动和物业管理行业的行政管理关系中，作为行政主体的国家机关享有的管理权利是职权，这是依据法律规定或政府授权所享有的对物业管理的行业和活动进行管理的

12、职责权力。行政主体享有的职权包括指导权、监督权、处罚权等，既是依法享有的权利，又是对国家应负的职责，是必须行使的职权或必须履行的职责，不可转让和放弃，具有一定的义务性；而作为行政相对人的业主、物业管理公司等被管理方，负有在物业管理法规规定的范围内接受、服从管理的义务。二、物业管理法律关系的特征（一）主体广泛性。任何组织和个人都会与房地产发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。（二）权属基础性。物管的对象是房地产，房地产是不动产。但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。因此，物管法律规范是一个以权属为基础的法律规定。（三）国家干预性。房地产对国家、法人和公民来说

13、都是一笔很重要的财富，它关系到经济发展和社会稳定。因此，国家对这一领域的行政干预十分显著。三、物业管理法律规范的层次（一）宪法。宪法是我国的根本大法。宪法在我国法律渊源中居有最高的法律地位的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规等，都必须根据宪法所规定的基本原则制定，不得和宪法的内容相抵触，否则无效。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利等方面的规定及原则，即是我国物业管理法律渊源的最重要组成部分，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。（二）法律。分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通 法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。目前我国尚未制定以物业管理

14、法为名的专门物业管理法律，但民法通则、合同法、城市房地产管理法 、土地管理法、城市规划法、环境保护法和正在研讨拟定的物权法等法律中可适用于物业管理的活动和纠纷处理的法律规范，都是物业管理法规的组成部分和表现形式。（三）行政法规。行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性法律文件。物业管理的行政法规数量不多，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的城市私有房屋管理规定等，以及2003年颁布的物业管理条例。行政法规的效力次于法律。物业管理条例是我国物业管理行业的目前一部最高级别的行政法规。（四）地方性法规。省、自治区、直辖市、经国务院确定的较大城市和经济特区的人民代表大会及其常委会在不与宪

15、法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。这些地方性法规、决议、决定和命令所包含有关物业管理的规范性内容，虽然只在本地方行政区域内有效，但都是物业管理法规体系的组成部分。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用。(五)行政规章。行政规章是国务院主管部门、省级和较大的市人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年城市危险房屋管理规定、1990年城市异产毗连房屋管理规定、1991年房屋接管验收标准、19991年城市房屋修缮管理规定、1992年公有住宅出售后维修养护管理暂行办法、1992年城市住宅小区竣工综合验收办法、1994年城市新建住

16、宅小区管理办法、1996年城市小区物业管理服务收费暂行办法、1999年物业管理企业资质管理试行办法、2003年物业管理服务收费办法、2004年物业管理企业资质管理办法等。(六)司法解释。最高人民法院发布的对地方各级人民法院有约束力的指导性文件和关于某些具体案件适用法律的批复中与物业管理相关的司法解释，都是有权解释，也是物业管理法规的表现形式。如2003年发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等。(七)政策文件。物业管理在我国发展迅速，而立法工作又相对滞后，在这种情况下，相关政策就成为物业管理法规的必要补充。例如，1994年的关于深化城镇住房制度改革的决定、1998年的关于进

17、一步深化城镇住房制度改革的决定等。(八)其他规范性文件。其他规范性文件通常是指那些无权制定行政规章的行政机关（如省、自治区、直辖市人民政府下属的委、局、普通的市，非国务院特批的较大的市）、县、区政府及其部门，在其法定职权范围内制定的、在一定区域范围内具有普遍约束力的文件。其他规范性文件的法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关实施具体行政行为的依据。 四、建筑物区分所有权是建构物业管理法律体系的基础 建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋区分所有建筑物时，各业主对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因业主之间的共同关系所生的成员权的总称

18、。这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。在建筑物区分所有权这种特殊的所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各个独立部分效能的发挥，离不开楼梯、供水、供电、供气等设施设备这些共同部分的共同使用，即该建筑物中各个具有独立用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但该所有权的行使，是要以整个建筑物共用部分的用益权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有与共有以及共同关系成员权的结合，便构成了一种新的所有权类型建筑物区分所有权。(一)专有部分所有权。专有部分所有权是指建筑物区分所有权人（业主）对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。就专有部分而言，它是单独的所有权，与一般所有权没有两样，

19、在产权登记时也就分别进行登记。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此他可以独立使用收益并处分该财产，他人不得干涉。区分所有人的所有权只能及于其所有部分，而不能及于建筑物的全部，在这点上与共有不同。(二)共用部分持分权。共用部分持分权是指建筑物区分所有权人（业主）依照法律的规定和合同的约定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的权利。没有共用部分持分权也就不会存在建筑物区分所有权。各区分所有人对于房屋的共有部分，如楼梯、走廊等，在法律上推定为各区分所有人共有，但不允许共有人请求分割，转化为个人所有。城市异产毗连房屋管理规定要求，异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各

20、所有人一致同意，并签定书面协议。一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除经城市规划部门批准外，还须征得共他所有人的书面同意。对于这些共用部分的修缮费及其他负担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担。区分所有人只有在转让专有部分的时候，才能将共有部分随同转让。任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对公用部分的部分权利。(三)成员权。成员权是指建筑物区分所有权人基于专有部分所有权和共用部分持分权而具有的作为建筑物物业自治管理组织（即业主大会）成员的权利。成员权的实质是参与管理权，物业自治管理组织是对建筑物共用部分进行管理的机构，业主有权参与对建筑物的

21、管理。运用建筑物区分所有权理论，可以完整地规范业主在物业管理中行使区分所有权的各项原则，建立物业管理的基本制度，确立物业管理责任主体的法律地位，明确物业管理责任主体之间的法律关系，建立业主公约、业主大会以及业主委员会制度，建立物业管理基金，揭示业主大会、业主委员会选聘物业管理公司的基本权利，明确物业管理的法律责任以及纠纷的处理解决，因此，建筑物区分所有权是建构物业管理法律体系的基础。 【案例】某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或

22、给予业主一定的赔偿。 业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。第二节 物业管理制度物业管理的制度和法规是物业服务企业开展工作的准绳和依据,是以政府颁发的各项法律、法规、示范文本及管理内容为依据，借鉴国内外物业管理的成功经验，并根据本公司的实际制定出来的。这是实施和规范物业

23、管理行为的必要措施和保证。物业管理制度的分类方法有很多种。如果根据其制定的主体和约束的对象来划分，物业管理制度可以分为4大类：第一类是用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。这类制度以法律文件的形式加以确定，即通常所说的物业管理法律法规，只能由享有相应立法权国家机关依照立法程序制定，它是后三类制度制定的法律依据和前提。第二类是物业管理企业制定的，只约束物业管理企业员工不约束业主和使用人的物业管理企业内部管理制度：第三类是业主自治团体制定的，只约束业主和使用人不约束物业管理企业员工的业主内部管理制度；第四类也是业主自治团体制定的，既约束

24、业主和使用人又约束物业管理企业员工的物业管理公共管理制度。一、管理制度制定的原则1、适法原则。物业管理制度化，落实了行为人的权利和义务，保障了当事人的合法权益，促进了管理行业的秩序化和环境质量的提高。但是，任何物业管理制度必须服从国家有关法律、法规。遵守法律是每个公民行为的一个重要原则，民事关系中行为人、行为内容和行为形式均须合法。物业管理制度的合法不仅要求其内容必须以法律、法规为依据，还表现为制定程序、监督执行程序的合法性。2、市场原则。新型的物业管理模式在社会主义市场经济的轨道上运行，企业的经营服务活动必须遵循商品交换的规律，参与物业管理经营活动的物业所有权人、使用人和管理服务者都是平等的

25、身份。物业所有人或使用人进行消费、满足需求，物业管理经营人通过提高服务获得物化劳动和活劳动的补偿并创造新的价值。这种交换的前提当责权利一致，体现市场经济规律。3、科学原则。物业管理制度是诸多关系人都要明确并遵循的规则，因此要从实际出发，易于操作。应当定位准确，要求清晰，为保证实施，各项制度应有定性标准，也要有定量标准作为检查的尺度和依据。二、物业管理法律法规物业管理借助物业管理制度的法律，法规形式，载明物业管理主体的权责内容，约束和规范物业管理服务，维护物业管理各方的合法权益，随着我国物业管理的发展，国务院物业管理条例等一系列法规相继出台，标志着我国的物业管理制度正在不断完善，国家将会继续加强

26、物业管理立法，完善物业管理法律制度，这一部分内容已在第一节内容中详细阐述，这里主要对物业管理条例中确立的基本制度加以说明。物业管理条例所确立的八项基本制度是：(一)业主大会制度。业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。(二)业主公约制度。业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

27、(三)前期物业招投标制度。在前期物业管理中，对于住宅小区的物业管理，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。对于其他类型的物业，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。 (四)物业管理企业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。(五)物业企业资质管理制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理活动的企业应当具有独立的

28、法人资格。(六)从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。(七)物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。 (八)专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。三、物业管理企业内部管理制度物业管理企业内部管理制度，是指物业管理企业为履行物业服务合同，提高服务质量和工作效率，以国家颁行的法律法规及相关文

29、件政策为依据，根据企业特点和物业管理区域实际，制定的企业内部执行的规章和制度。包括一系列职责范围，岗位责任，工作程序和考核办法等。此类制度的制定是为了明确各部门，各岗位的责任，约束企业员工的行为，协调、衔接企业各环节的关系，保证企业正常运转和循环，以此为基础，落实物业管理企业的服务责任，保证物业管理工作的有序进行。在物业管理的市场竞争中，如果说一个物业管理企业的设备精良，工作设施先进是竞争的“硬件”，那么物业管理制度的完备，严密，科学，合理就是竞争中取胜的“软件”。因此，物业管理企业内部制度建设是一项十分重要的基础性工作。物业管理企业内部管理制度体系一般包括以下具体制度：(一)企业综合管理制度

30、。指公司各个部门和全体员工都必须遵守，执行的制度。包括员工手则，质量手册、程序文件等涉及企业宏观管理方面的目标和要求。其中员工手册，是物业管理企业最基本的内部管理制度。主要包括劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，绩效考核制度，企业奖惩制度等员工管理方面的制度。质量手册包括了质量管理和质量保证体系制度、管理职责、资源管理、服务实现等方面的制度。程序文件包括文件和资料管理程序、不合格控制程序、企业财务管理程序，企业采购检验保管程序等方面的制度，经济核算制度等。(二)部门职能制度。主要指公司各部门责任的制度。物业管理企业各部门都要制定工作职责，一般包括公司内部职能部门如办公室，财务部，人力资源

31、部，或业务部门如服务部，工程部，保洁部，保安部，市场部等各个部门以及各个项目管理处的具体工作职责范围。(三)岗位制度。主要指公司各不同具体岗位的具体工作职责的制度。通常称为岗位说明书。物业公司内部有多个职能部门，每个部门内有相应的不同岗位，一个完整的岗位说明书要包括本岗位的工作职责、工作权限、任职资格、培训要求、工作文件、考核要求、注意事项等内容。(四)操作程序制度。主要指公司在管理各环节运作过程中所作的步骤和标准的规定，通常称为作业指导书。作业指导书是指为保证过程的质量而制订的程序，是指导保证过程质量的最基础的文件和为开展纯技术性质量活动提供指导，是质量体系程序文件的支持性文件，有时也称为工

32、作指导令或操作规范、操作规程、工作指引等。作业指导书是一种程序，其针对的对象是具体的作业活动，而程序文件描述的对象是某项系统性的质量活动。作业指导书按内容可分为：用于施工、操作、检验、安装等具体过程的作业指导书；用于指导具体管理工作的各种工作细则、导，则、计划和规章制度等；用于指导自动化程度高而操作相对独立的标准操作规范。物业管理公司需要针对每个工作岗位的各类工作，制定明确，具体，细致，便于操作的操作规程，即具体的规范的工作流程和工作要求及质量标准。每一个作业指导书包括目的、范围、定义、职责、作业流程图、方法与措施、参考文件等内容。作业指导书是物业管理公司核心管理制度之一。四、业主内部管理制度业主内部管理制度是用于业主自律的制度，内容主要有：业主临时公约或业主公约，业主大会议事规则和业主委员会章程(一)业主临时公约与业主公约1业主临时公约。适用于前期物业管理。根据物业管理条例规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业