电子商务物流园项目计划书.docx

1、电子商务物流园项目计划书电子商务物流园项目计划书 制 作 日 期： 制 作 单 位： 目 录第一部分 总论1.1项目名称1.2项目编制依据1.3项目承办单位1.4项目建设必要性第二部分 江北产业集中区发展概况2.1江北产业集中区的区位2.2江北产业集中区资源状况2.3江北产业集中区交通条件2.4江北产业集中区定位与规划第三部分 项目选址与周边概况3.1项目选址3.2项目周边概况第四部分 项目定位与初步规划方案4.1项目定位4.2项目功能规划4.3项目进度安排第五部分 项目投资估算5.1土地购买费用5.2道路建设费用5.3土地三通一平费用5.4交易区（含仓储配送功能）建设费用5.5配套服务区建设

2、费用5.6园区内休闲区建设及绿化5.7停车场建设费用5.8其他费用5.9设施设备购买费用5.10总投资成本第六部分 财务分析6.1财务分析假设条件6.2收益分析6.3税收分析6.4项目投资效益第七部分 社会效益分析7.1项目建设可带动当地及周边经济发展7.2促进城市就业，并带动创业7.3项目可有效服务于“三农”经济7.4项目可有效服务城市建设规划第八部分 结论第一部分 总论 1.1项目名称电子商务物流园项目 1.2项目编制依据国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知 （国发20098号）关于促进物流业健康发展的若干意见电子商务发展“十一五”规划电子商务发展“十二五”规划（意见稿）皖江城市带承接

3、产业转移示范区规划（国函20105号） 1.3项目承办单位 1.4项目建设必要性1.4-1服务国家战略规划的需要2008年初，胡锦涛总书记来皖视察时指出，安徽省要积极参与泛长三角区域发展分工，主动承接沿海地区产业转移。安徽省委省政府在国家发改委等中央部委的大力支持下，经过广泛深入的调查研究，形成皖江城市带承接产业转移示范区规划(送审稿)，报请国务院批准实施。江北产业集中区作为皖江示范区承接产业转移的国家示范平台，这是安徽省委省政府落实国家战略、推进科学发展、加速安徽崛起的重大决策。2010年元月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划。该规划是国内唯一以承接产业转移为主题的区

4、域规划，也是安徽历史上首个进入国家层面的战略规划，其中高水平建设产业集中区是规划的最大亮点。1.4-2服务中部崛起及融入“长三角”继东部沿海地区先发展起来，并涌现出环渤海、长三角、珠三角等城市群，以及中共中央提出“西部大开发”的战略，中部地区成了“被遗忘的区域”，中部地区经济发展严重滞后于东部沿海地区，为此，中共中央提出了“中部崛起”的重大战略决策。 “中原定，天下安”，中部地区指的是中国的山西、河南、安徽、湖南、江西、湖北六省。这六省处于中国的地理中部，好比是中国的心脏地区。有一句顺口溜“不东不西，不是东西”或许正能体现出中部的现状和尴尬。 2004年3月，温家宝总理在政府工作报告中，首次明

5、确提出促进中部地区崛起。2004年12月，中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起。2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中提出：抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施。2006年2月15日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题。1.4-3服务当地及周边产业体系，促进第一、第二、第三产业发展皖江城市带承接产业转移示范区规划确立了以长江一线为“发展轴”、合肥和芜湖为“双核”、滁州和宣城为“两翼”的“一轴双核两翼”产业布局，大力振兴发展装备制造业、原材料产业、轻纺产业以及现代服务业和现代农业，着力培育高技术产业，构建具有较强竞争力的现代产业体系，真正在承接中调整产业结构，

6、在转移中发挥示范作用。在物流业发展方面，要把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题。大力发展“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”等产地到销地的直接配送方式，支持发展农民专业合作组织，加强主产区大型农产品集散中心建设，促进大型连锁超市、学校、酒店、大企业等最终用户与农民专业合作社、生产基地建立长期稳定的产销关系。第二部分 江北产业集中区发展概况 2.1江北产业集中区的区位江北产业集中区位于马鞍山市和县及芜湖市鸠江区沈巷镇境内，规划面积220平方公里，东至长江中心线，南至淮南铁路，北

7、至太阳河，西至历阳镇戚镇村至沈巷大丁村一线，区域总面积220平方公里，区内人口12.5万。起步区位于最南端的沈巷镇，规划面积20平方公里。 2.2江北产业集中区资源状况土地国家对集中区建设用地指标给予倾斜；安徽省对集中区建设用地指标实行单列；对投资额1亿美元或5亿元以上的鼓励类产业转移重大项目用地计划指标实行点供；今年已下达起步区30000亩用地指标。水资源濒临长江，区内水系发达，河道纵横，水资源丰富。电力地处西电东送走廊，已建成两条500千伏特高压输变电线路和2座220千伏、9座110千伏、11座35千伏变电所。1000千伏特大型超高压输变电线路即将动工。天然气天然气工程已全面启动，2011

8、年集中区将获得西气东输、川气东送双气源供应保障。供热区内230万千瓦热电联产项目已全面展开前期工作，建成后年发电量40亿度，供汽能力达500吨/小时，不仅可以实现集中供热，还可探索直供电试点。人力资源安徽省人力资源富集，教育资源丰富，可为集中区建设提供充足的人力资源保障。 2.3江北产业集中区交通条件长江岸线集中区内拥有23.8公里长江黄金水道岸线资源。其中，一级岸线4 公里、二级岸线8 公里，三级岸线11.8公里。港口这里紧邻皖江北岸第一货运港裕溪口港和芜湖朱家桥外贸码头。定位于长江中下游重要港口、省会经济圈通江达海最快捷的通道总投资近百亿元的郑蒲港即将开工建设，建成后可停靠万吨巨轮。公路公

9、路网四通八达。合宁高速、合巢芜高速、南沿江高速形成集中区高速外网；北沿江高速、合巢马高速纵横交汇；206省道、合芜公路穿境而过。机场距南京禄口机场、合肥骆岗机场、芜湖湾里机场均1小时左右车程。客运：商杭高铁设立高铁站；货运：淮南铁路(距裕溪口编组站仅2公里)“水、陆、空、铁”四位一体的格局，决定了安徽省江北产业集中区必将成为重要的综合交通枢纽。 2.4江北产业集中区定位与规划国家视野：承东启西 连南接北 通江达海 长江第五城区域层面：融入长三角 接轨宁沪杭 联动芜马巢 点睛示范区第三部分 项目选址与周边概况 3.1项目选址项目位于江北产业集中区内的“项目用地”，具体地块根据与江北产业集中区管理

10、委员会协商确定。（电子商务物流园项目用地最好是公路运输条件比较好的地块，具体位置暂未定）。 3.2项目周边概况江北产业集中区氛围居住用地、项目用地、物流用地、商住综合服务用地、中央生态公园及公共设施用地等区块。第四部分 项目定位与初步规划方案 4.1项目定位依托“水、陆、空、铁”四位一体的交通条件，以电子商务、国内国际贸易以及弄产品市场建设为龙头，整合当地及周边的专业小型市场（如和县特色农业）、物流快递类企业，构建“大市场、大物流、大信息”的大型区域性、国际化、综合型的商贸物流市场，作为安徽重要商品集散地。 4.2项目功能规划电子商务物流园以政府扶持、企业主导、市场营运的商业模式，依托交通区位

11、优势，以专业市场建设为龙头，共享专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流、信息流的集散作用，在皖江形成新的重要的商贸物流集散地，集电子商务、农产品会展、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服务为一体的大型商贸物流市场，主要功能建设如下：4.2-1项目市场主体电子商务物流园以电子商务专业市场、农产品专业市场为龙头，带动其他专业市场的发展，整合市场资源，实现集中化管理、规模化经营，促进皖南地区现代化商贸物流体系形成。主要专业市场包括服装类贸易市场、农产品批发市场、精细化工市场，以及其他有潜力的专业市场。4.2-2项目功能规划（1）专业市场主体功能专业市场设有电子商务中心、物流配送

12、中心、会议展览中心、商务办公中心、经营发展中心、餐饮娱乐中心等一系列的功能配套。（2）项目功能布局暂定。以具体项目用地批复为准。 4.3项目进度安排2011年10月-2012年01月，完成项目的报批工作，完成园区内主要道路设施的基本建设；2012年02月-2012年05月，完成项目地块的“三通一平”的建设，开始部分市场建设；2012年06月-2012年10月，完成园区全部建设，正是投入市场运营。第五部分 项目投资估算 5.1土地购买费用电子商务物流园预计占地面积100亩（一期项目60亩），每亩土地购买费用约20万元，购买土地总成本2000万元。 5.2道路建设费用除江北产业集中区目前已经修建的

13、道路外，根据物流用路需要，项目地块内仍需修建2-4条支线道路，具体成本费用根据实际批复用地核算。 5.3土地三通一平费用参照物流园区类似项目工程费用进行估算，土地三通一平，即道路工程建设、给排水工程、供电工程等工程的费用为5万元/亩，共计500万元。 5.4交易区（含仓储配送功能）建设费用本项目交易区占地面积为50亩，按容积率1.0计算，建筑面积共3.33万平方米，参照类似园区综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1100元/平方米，可计算得出交易区建筑安装总成本为3666.7万元。 5.5配套服务区建设费用本项目配套服务区占地面积为20亩，按容积率2.0计算，建筑面积共

14、2.67万平方米，参照类似园区综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1200元/平方米，可计算得出交易区建筑安装总成本为3200万元。 5.6园区内休闲区建设及绿化本项目内生活休闲区域占地5亩，按造价100元/平方米估算，该休闲区域建设及项目内绿化总成本约33.33万元。 5.7停车场建设费用本项目停车区占地面积为10亩，参照类似园区综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为80元/平方米，可计算得出交易区建筑安装总成本为53.33万元. 5.8其他费用综上道路建设，土地三通一平，交易区、配套服务区、停车场等区域的建设，休闲区域及绿化等的建设成本为745

15、3.36万元。建设过程中，其他相关费用为：（1） 前期费用，按建设成本的3%计算，约为223.6万元；（2） 工程管理费用：按建设成本的3%计算，约为223.6万元；（3） 营销费用：按建设成本的3%计算，约为223.6万元；（4） 报建费用：按没平方米100元计算，该费用约为666万元；（5） 不可预见费：在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设成本的5%估算，约为372.67万元。（6） 营运费用：一年期营运周转资金备用1000万元。 5.9设施设备购买费用本项目建设过程中，需要购置叉车、各种加工和包装设备、电器设施、电子地磅、运输车辆等设施设备，购置成本估算约为200万元。

16、5.10总投资成本根据上述估算克制，本项目总投资约为10362.83万元。第六部分 财务分析 6.1财务分析假设条件（1）项目能够按照计划进度按时完成项目建设；（2）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；（4）国内的税收政策不发生较大变化；（5）建设项目运营期20年，相关收益的估算按国内类似商贸物流园区收益进行估算；（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至园区内经营者的日常经营中，在本分析中不进行计算。 6.2收益分析（1）交易区收益（2）配套服务区收益（3）停车场收益 6.3税收分析电子商务物流园区内的营业

17、税金按照国家统一规定的5%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，企业的所得税按照国家规定的33%的税率进行征收。 6.4项目投资效益1、本项目在运营期税后内部收益率为 。2、本项目所得税后静态投资回收期为 年第七部分 社会效益分析 7.1项目建设可带动当地及周边经济发展项目建设过程中可吸收大量的企业和吸纳大量资金进入江北产业集中区，带动当地的服务业、建筑业、工业等的发展，项目将有效带动当地及周边工农业的发展，促进第三产业的繁荣以及带动众多关联产业的发展。 7.2促进城市就业，并带动创业该项目的建设期和运营期，豆浆为当地及周边地区居民提供大量的工作机会。通过电子商务物流园得运营，可以

18、催生相关联产业的发展，为有创业意识和创业能力的人提供很好的创业平台。 7.3项目可有效服务于“三农”经济项目地周边（和县素有“蔬菜之乡”、“养鸭之乡”、“温泉之都”的美誉）拥有丰富的农产品，电子商务物流园可为当地的农副产品提供展示与交易平台，促进当地及周边农副产品的流通，从而与城市规划相结合，达到加强农业基础地位、发展农村经济及增加农民收入的作用，更利于当地及周边地区的“三农”建设。 7.4项目可有效服务城市建设规划项目建设后，大批专业批发市场和电子商务企业将被吸引至本项目区内，从而带动更多的经济联动效益。同时，随着江北产业集中区的发展，功能设施的不断完善，可以更好的辐射更大区域，以“集约化”

19、、“专业化”的形式带动周边工业经济快速增长，促进城市及园区的建设规划。第八部分 结论 江北集中区拥有众多政策优势（1）国务院赋予集中区先行先试权，并在投资政策、财税政策、金融政策、土地政策和对外开放政策等方面给予扶持；（2）安徽省委省政府赋予集中区省辖市经济管理权限，并赋予部分省级经济管理权限；（3）安徽省委省政府出台关于加快推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的若干政策意见(四十条)；（4）集中区出台的招商引资系列优惠政策。项目定位清晰，发展目标明确，可建设成为皖江地区的综合型电子商务物流市场。项目可集合周边地区县市商贸物流市场，构建区域性商贸物流中心，服务多个区域性经济战略需要，服务江北、服务安徽的产业体系，促进经济发展。项目建设后，可依托优良的交通条件和丰富的资源优势，扩大服务范围与服务规模，本真“大市场、大物流、大信息流”的指导思想，建立可持续发展模式，推动皖江地区商贸物流业发展。综上所述，项目是可行的。