吉林长白山体育休闲度假区控制性详细规划64页doc.docx

1、吉林长白山体育休闲度假区控制性详细规划64页doc第一章 导 言长白山国际旅游度假区由北区和南区两部分组成：南区长白山体育休闲度假区、北区长白山旅游服务区。本次规划编制的区域是长白山体育休闲度假区，文件中简称南区。一项目概况为了完善城市规划体系，深化与落实长白山体育休闲度假区总体规划（2009-2020年），使其在不断发展中对度假区的发展有更好的指导作用，我院受万达集团的委托负责编制长白山体育休闲度假区控制性详细规划，为度假区的开发建设提供科学合理规划管理依据，力求使度假区的发展为东北亚地区的生态资源最优化利用的示范性滑雪运动基地和旅游度假综合区。二编制背景1.建设冰雪运动基地的需要作为冰雪之

2、乡的东三省，为我国培养了一批具有国际水准的冰雪运动员，他们多次代表国家在世界赛场上取得优异成绩，为祖国争得了荣誉。但作为一个13亿人的大国，我们的成绩，尤其是冬季奥运会的成绩显得极不相称。主要原因是缺少雪上训练基地。据国内外冰雪运动专家考证，果松山地区完全具备建设国际级滑雪场的自然条件，可以建成为具有国际水准的雪上训练基地和国际级竞技比赛场地。2.抓住发展大旅游的良好契机旅游业是拉动经济发展和扩大内需的重要产业，当前全国发展都很迅速。吉林省是全国旅游大省之一，发展旅游产业将成为今后经济增长任务中的重中之重。长白山旅游风景区是吉林省旅游对外宣传生态旅游的形象代表，同时也是吉林省旅游产业中的龙头产

3、品。长白山西坡旅游资源开发顺应了发展大旅游的趋势，势必将带动相应的基础设施大规模投入，因此为长白山体育休闲度假区的建设提供了政策优惠和创造了物质基础。3.广阔的发展前景随着社会的进步，人们更加注重生活的质量，崇尚健康和绿色的生活方式。滑雪运动作为一种绿色的健身和休闲方式正风靡全球，特别受到中青年的喜爱。滑雪作为健身旅游项目进入我国的时间较晚，发展时期较短，相应的发展模式和管理机制都在探索当中。北方的冰雪旅游项目对南国水乡和东南亚的游客有特殊的吸引力，客源市场非常广阔，发展潜力十分巨大。 4.总体规划的编制完成随着长白山体育休闲度假区总体规划的编制完成，为了保证在下一阶段更好的落实总体规划，为度

4、假区提供科学合理的规划管理依据，控制性详细规划的编制工作势在必行。三规划范围本次编制控制性详细规划的范围为302省道以西，规划营抚高速公路以南，头道松花江以北，地区现状道路沿线总面积约17.1平方公里的区域，用地被道路、山体分割为三个相对独立的地块（详见规划范围示意图）。四技术路线长白山体育休闲度假区作为长白山国际旅游度假区空间拓展、体育项目开发建设和生态环境保护的核心地区，在整体发展中占有重要的地位，由于其所处区位的特殊性及其在自然环境上的敏感性，本次控制性规划的研究重心应放在：1. 发展条件分析基于对长白山国际旅游度假区整体发展格局和发展目标的判定，论证长白山体育休闲度假区南区在区域整体发

5、展中的地位和作用；研究南区周边自然生态环境、城镇发展方向和旅游资源开发的发展优势和制约因素，确定南区功能定位。2论证目标在综合发展研究的基础上，论证南区发展目标，优化南区布局结构，健全基础设施，完善生态系统，支持合理集约化经营。对于影响区域发展和实施的环境要素，进行整体思考，在组织空间、优先保护、控制要素等上下功夫。3控制引导制定南区规划操作控制导则，将成果转化为公众共同遵守的法规条文，成为区域建设的管理依据；保证在不同开发主体和不同开发时序下区域风貌的统一和完整。避免控制性详细规划编制中单纯以发展为唯一主线的技术工具型技术路线带来的失误和错误，走实践型编制规划与规划实施并重的技术路线，追求合

6、理集约化发展之路。第二章 规划依据、期限与规划原则一规划依据中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；城市规划编制办法（2006年4月1日）；城市规划编制办法实施细则（1995年6月8日）；城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；城市绿线管理办法（2002年11月1日）；城市蓝线管理办法（2006年3月1日）；城市黄线管理办法（2006年3月1日）；长白山体育休闲度假区总体规划(2009-2020年)；吉林省城镇体系规划（20062020）白山市城市总体规划(2006-2020年)；抚松县城市总体规划(2006-2020年)；抚松县松东地区(松江河镇、东岗镇)总体规划(20

7、06-2020年)；抚松县国民经济与社会发展十一五规划；松江河镇国民经济与社会发展十一五规划；长白山体育休闲度假区南区概念设计方案(Ecosign公司，2009年)；万达集团关于南区的设计要求与任务书；万达集团提供的南区电子地形图；万达集团提供的南区基础资料和其他相关规划成果；二规划期限规划基年为2009年，近期建设规划期限为20102012年，中期规划期限为20132015年，远期规划期限为2016-2020年。三规划原则1. 生态优先，适度开发。在坚持保护生态，突出冰雪自然风光的同时，实施适度开发。以滑雪休闲度假为重点，打造旅游精品、创造旅游品牌，达到可持续发展原目标。2.突出特色，可识别

8、性。可识别性是衡量旅游度假区形象优劣的关键因素所在，可识别性规划原则通过突出绿色山林、白色冰雪等设计要素，是以人为本、人性化规划的具体落实。3.市场为主导，多元化配置。南区开发坚持以市场为主导，政府参与，商业开发的运作模式，体现旅游度假区的建设意图以社会经济发展为依据，以生态化理念为指导，规划融体育、商业、旅游、居住于一体，实现多元化配置的旅游发展主题。4.科学规划，分期实施。为保证开发项目的有序开展、顺利实施、达到科学规划，合理建设的目的，综合考虑用地特征，满足分期实施要求，指导分期开发建设。5.综合平衡，弹性发展。考虑到远期开发建设目的的不可预见性，既要综合平衡使各方面各得其所，也要使规划

9、具有一定的兼容性和弹性，保证总体规划的顺利实施和操作。第三章 综合现状分析一现状分析1. 现状概况（1）区位：地区紧邻长白山西坡的门户松江河镇，距镇区5公里；南区东侧紧靠302省道，拟建的营抚高速公路从松江河镇和南区之间穿过。松江河镇设有火车站，此外长白山机场距南区仅12公里。周边道路交通已日趋完善。（2）气候：该区位于北纬42636，东经1273830，属于中温带大陆性季风气候，四季分明，冬季长达六个月以上，漫长寒冷，夏季温暖短促。年平均气温3.5，最高气温33.2，最低气温-40.5。全年主导风向为西南风，夏季多东南风，冬季多干燥的西北风。冬季雪期长，雪质优良，年降雪量平均320700毫米

10、，积雪深度1-2米，积雪日数258天，降雪日数145天，雾淞日数165天。（3）地质：地区属典型山地丘陵地貌，砾质粘性土，地下水位埋深约1.8-6.0米，水位随季节变化，最大冻土深度约为1.4米。 （4）水文：地区为黄泥河、漫江（头道松花江）水系，地表水水质为一、二级。黄泥河洪水位线684.5米，漫江洪水位线712.3米。（5）生态环境：地区生态环境良好，山体林地资源非常丰富，阔叶混交林、针阔混交、红松林、白桦林等分布广泛，山体、水体、动植物和气候旅游资源相互衬托，具有很高生态价值。2. 用地现状分析规划区内主要以自然林地为主，还有部分道路用地、耕地、园地、牧草地。无居住人口和村庄。表3-1

11、现状用地统计表用地类型用地面积（公顷）比例（%）供电用地28.191.6耕地43.772.6参地1.40.1林地1630.7395.1采矿用地1.770.1道路用地6.640.4河流水域2.430.1总计1714.93100.03土地适建性分析规划区地处长白山脉的西坡，以山地和丘陵为主，海拔在平均在8201200米之间；地区制高点果松山，在地区中部，海拔1225米。地形坡度、基本农田、森林等因素都将给度假区的工程建设带来一定影响，为了科学地确定地区发展的空间形态，明确土地使用和开发强度，最大限度的保护森林资源节约投资，对规划范围内的用地进行适建性分析。根据地区地下水、地层厚度与承载力、水土腐蚀

12、性、抗浮水位、冻土深度、抗震要求、岩层稳定性、坡度等内容。经过分析将规划控制范围内的用地分为三类，分别界定如下：适建用地地势平坦、地质条件良好、地形坡度小于10%的土地，该类用地为适用地。基本适建用地地形坡度在10-30%之间的缓坡地、需要进行少量填土等工程措施改善条件后才适于建设。不适建用地地形坡度大于30%的陡坡、需大量填土的区域、地质灾害多发区、以及地区内须要保护的森林、基本农田、水域等用地。根据上述分类对地区内用地进行分析，果松山西北坡为山凹，环山围抱地形落差较大，而且背风，适宜建设各种档次的滑雪场地，同时也是开展山地运动和野外拓展活动的理想之所；地区果松山东坡与302省道西侧的区域，

13、高差在40-50米，坡度在大体在3%5%以内，用地平坦，视线开阔，适合建设度假区酒店、运动员村，局部地形变化大的地块适宜建高尔夫运动公园等旅游服务设施。二发展条件分析1. 优势条件（1）建设滑雪设施的需要作为冰雪之乡的吉林省，为我国培养了一大批具有国际水准的冰雪运动员。吉林省目前虽然已经有滑雪场4座和训练场1座(吉林北大湖滑雪场、长春松花湖滑雪场、长白山高原冰雪训练基地、通化金厂滑雪场、长春净月潭滑雪基地)，但除吉林北大湖滑雪场自然条件可满足运动项目要求且具一定规模外，其它4个滑雪场规模较小，山体高度、坡度等自然条件不能满足多个雪上运动项目的需要。为了解决这些问题，吉林省政府调动全社会力量，积

14、极建设可满足雪上竞技运动项目要求的滑雪场和滑雪基地。（2）.发展旅游业的良好契机长白山旅游风景区是吉林省旅游对外宣传生态旅游的形象代表，同时也是吉林省旅游产业中的龙头产品。抚松县将以长白山旅游经济开发区建设为重点， “打长白山牌，走抚松特色路”，以长白山西坡自然景观带旅游为龙头，延伸旅游产业链，开发旅游商品，力争发展成为一个区域性的旅游中心和休闲度假的天堂。长白山西坡旅游资源开发，势必为长白山体育休闲度假区的建设提供了政策优惠和物质条件。（3）.良好的区位及交通条件：长白山体育休闲度假区距长白山天池68公里，紧邻长白山西坡的门户松江河镇，距镇区只有5公里，交通条件良好。公路南区东侧紧靠302省

15、道，拟建的营抚高速公路从松江河镇和南区之间穿过。铁路松江河设有火车站，此外长白山机场距南区仅12公里。通畅的交通系统将给南区奠定开发建设的基础和保证。（4）.理想的气候与地形条件：南区位于果松山地区，海拔在1000米左右，东坡坡度较为和缓，无大的起伏 ；西坡为山洼呈扇面放射状，落差较大，适宜建设各种档次的滑雪场地。 南区位于北纬42636，东经1273830，位于中温带，属于温带大陆性季风气候。由于受四周长白山脉的阻挡，冬季接近准静止风区；冬季雪情好，雪期长，11月中旬至次4月中，雪期长高达5个月，积雪深度在0.5-1.5米左右，雪质松散，成颗粒装，厚重，非常符合滑雪的要求。（5）.丰富的自然

16、资源条件南区所处的是长白山脉西坡，原始生态保持良好，自然旅游资源品类丰富，山体、水体、动植物和气候旅游资源相互衬托，具有很高的旅游观赏和开发价值。尤其南区所在的果松山地区目前仍保存着完好的原始森林生态，融自然山体、河流水系、动植物为一体的 “绿色宝库”，为生态观光旅游提供了环境。2. 劣势条件（1）.发展与保护的矛盾体育休闲度假区的建设，必然要涉及到部分林木的砍伐，尤其是天然林的砍伐。我国政府已公布和实施了天然林保护工程，为此，砍伐树木总的原则是：能不砍的尽量不砍，能少伐的尽量少伐，砍多少种多少，伐多少栽多少。旅游区内对砍伐的树木应以补种，同时进行水土保持。在南区总体规划中拟开辟母树林保护区、

17、生态养育区，提高旅游区的绿化率，使生态环境得到改善。随着游客数量的增加和服务设施的建成，生活污水和固体废弃物对地表水和地下水均会造成一定污染。因此，解决水质污染的问题就成为该旅游区开发的核心问题和制约因素。（2）.高压线的影响该区内目前被南北向10kv和66kv两路架空电力线穿越，严重破坏地区的原始自然的风貌特征，对南区建设成国际级滑雪场和旅游度假区产生不利影响。在综合考虑电压等级、改造成本等因素后，规划建议在南区进行电网规划时，统一考虑改线。（3）.复杂的地形增加建设的难度由于该区域现状为林地，即山地，所以地形非常复杂，山体连绵起伏，坡度时缓时急，有山谷有山脊，有农田有森林，这必然对建设工程

18、带来一定的难度和挑战。因此本规划着重进行了土地的适建性分析，以此来缓解建设工程技术上的难题。（4）.道路和基础设施急需完善白山市现有人口30多万，客源有限；抚松县基本上还是以农业生产为主导，经济发展尚属欠发达阶段，消费能力有限。该休闲旅游主要以国内、国际为客源市场。第四章 功能定位与发展目标一规划指导思想立足体育运动，突出冰雪特色，保护生态环境，促进和谐发展。依据抚松长白山地区旅游发展总体规划和抚松县东岗地区(松江河镇、东岗镇)总体规划(2006-2020年)，以及吉林省、抚松县及万达公司最新的发展战略要求，确定长白山体育休闲度假区的总体发展目标、空间布局、基础设施布局等重要内容，科学塑造体育

19、休闲区的魅力与特色，促使社会、经济、环境效益最优化；近远期协调发展；实现沟通地区内外交通联系和创造环境空间景观最优化的目的。二功能定位长白山体育休闲度假区是长白山旅游发展的重要核心内容，是吉林省重要冰雪运动基地，也是白山市发展战略的重点示范区。度假区突出体育竞技、运动健身、休闲娱乐、度假疗养、会议培训五大功能，依托于地区优美的自然风光发展为东北亚地区的生态资源最优化利用的示范性滑雪运动基地和旅游度假综合区。休闲度假区以冰雪运动为品牌，以体育休闲、度假疗养、商务会议和自然观光为主导，突出长白山森林生态魅力和北国冰雪风光。休闲度假区以体育娱乐服务业、生态休闲度假产业、商务度假服务业、旅游地产业为核

20、心，发展具有持续创新力、高科技设施和综合服务功能的现代化度假区。三发展目标1.重点开展与冰雪运动有关的旅游度假项目，突出体育休闲与长白山森林风光的特色，发展成为东北亚地区示范性的冰雪运动基地和滑雪爱好者的天堂。2.与长白山风景名胜区旅游事业联动发展，提高旅游业综合服务能级，打造世界级水平的生态、文化、时尚、创新高度融合的旅游目的地。3.形成与自然和谐共生的地区环境，营造旅游发展与生态保护的互动关系，实现地区未来的可持续发展。4.完善地区的各项基础设施建设，同时与周边区域尤其是松江河镇之间的衔接和协调。四发展规模长白山体育休闲度假区人口构成可以分为两部分：一是度假人口，包括普通接待区和比赛接待区

21、的人口；二是常住人口，包括配套服务区的居住人口以及度假区的服务人员。1.度假人口普通接待区人口规划普通接待区酒店建筑面积约30 万平方米。按酒店建筑面积与酒店房间数100：1 估算，得出普通接待区的房间数为3000间，床位数约6000 个。按70的入住率，得出酒店度假接待人口为4200人。比赛接待区人口规划比赛接待区内运动员及裁判公寓共500套，按每套接待服务4人计，则该区域人口为2000人。由此得出度假区的度假人口为6200人。2.常住人口居住人口包括配套服务区的居住人口和度假区的服务人口。配套服务区总用地约100公顷，各类居住用地约为80公顷，以综合容积率1.5计，则居住建筑面积约120万

22、平方米，按每套住宅面积120 平方米，住宅套数为1万套。按每套3人计算，则配套服务区居住人口为30000人；规划根据接待区的规模预测服务人员为1500。由此得出度假区常住人口为31500人。综上所述，长白山体育休闲度假区南区的规划人口容量为3.77 万。表2-1 人口规模估算表人口类别计算标准人数（人）备注1.度假人口6200普通接待区人口共6000床4200按70%入住率计算比赛接待区人口共500套，4人/套20002.常住人口31500配套服务区人口住宅1万套，3人/套30000服务人员1500总计37700第五章 规划总体布局一结构布局原则做为本次规划的核心内容之一，南区结构布局坚持下列

23、原则：1.有利于社会经济资源的的可持续发展空间结构是规划区的基本结构，应为社会经济的可持续发展在空间资源上做出合理安排，在对区域现状条件、自然条件充分分析研究的基础上，对比赛接待区，滑雪区，娱雪区以及配套服务区的关系进行精心的安排。2.有利于自然生态环境的保护南区周边为大规模山体林地，自然生态环境极为优美，作为山地的生态森林区，一定要协调好保护和开发之间的关系，实施保护性开发。既要对南区用地进行合理而慎重的开发建设，又要实现林地的可持续发展，保山育林，维护自然生态平衡。3.有利于区域的长远发展良好的结构布局应当为区域的长远发展打下坚实的基础，并同时做到近远期结合，对区域资源在时空上进行合理分配

24、。4.有利于高效利用基础设施过于分散的用地可能会降低城市基础设施的利用率,浪费资金，而过于密集紧凑的用地也不一定能最佳地利用基础设施，甚至本身出现短缺。因此南区结构布局应当有利于高效地利用基础设施，使基础设施成为促进区域发展的主要因素。5.有利于滑雪比赛、接待、配套服务行为的高效运转赛事行为包括上述几个方面，南区的结构布局应为这些行为在方便性、可达性、实用性等方面做出贡献。 同时用地布局应当保持一定的弹性和功能混合度。 二空间结构与功能分区1. 度假区规划结构在总体发展布局指导下，规划根据核心发展片的发展目标、功能定位在综合分析地区自然环境特征、土地适建性、交通组织、综合防灾等诸多因素后，提出

25、度假区“一心、两轴、六区”的空间结构形态。 一心：度假服务中心位于度假区的核心部位，森林景观大道（规划Z3路）的西侧与普通接待区融为一体，并与滑雪区衔接。度假服务中心由广场、购物中心、大剧院、滑雪接待中心等一系列设施构成，是度假区娱乐服务设施和公共活动集中的区域。 两轴： 度假区空间发展轴线度假区内两条重要的空间发展轴线，普通接待区、比赛接待区、娱雪区、滑雪区、配套服务区等都沿两条轴线分布。森林大道轴线：从302省道沿Z3路进入核心片到达旅游服务中心的主要通道，是度假区内最为重要的空间联系和景观轴线。滨水特色轴线：在Z2路沿线，依托于自然山体、村落（果松村）、河流（头道松花江、干巴河）等景观资

26、源，形成突出濒水景观的度假区特色发展轴。 六区度假区围绕度假服务中心发展的六个各具特色的发展区：普通接待区、比赛接待区、滑雪区、娱雪区、雪上冬季两项赛区、配套服务区。2功能分区规划以山体、森林、水系等天然环境要素及结合山体等高线、地区道路为分割，核心片可以划分为六个功能分区：普通接待区、滑雪区、比赛接待区、冬季雪上两项赛区、配套服务区、娱雪区。（1）普通接待区普通接待区位于度假区的中心部位，服务区内包括特色酒店、接待服务中心、中央广场、特色风情街、商业文娱设施、停车场等一系列公共设施。沿山体采用组团布局方式布置多个主题、风格各异的高中档次度假休闲酒店，有机与自然环境融为一体。为举办赛事和度假旅

27、游提供度假、生活、商务、会议、培训等全方位的服务，是休闲度假、远眺长白山的理想之所，充分展现长白山自然森林景观风貌。（2）滑雪区滑雪区位于果松山的北坡，根据地形设置不同难度等级的滑雪道，是承办体育赛事和开展体育休闲活动的主要区域，凸现度假区冰雪山林特色和运动休闲魅力。适宜冬季开展各项雪上竞技比赛及冰雪娱乐活动，春季开展踏青、登山等春游活动，夏季开展滑索、滑草、攀岩等项目，秋季开展滑翔伞、登高、祭山活动。规划在活动区内设置滑雪服务中心、索道以及停车设施。（3）比赛接待区（运动员村）为了确保度假区举办体育赛事的能力，完善南区作为冰雪运动基地和旅游度假区的功能。规划依托自然山体环境，从保护生态环境和

28、控制土地开发强度考虑，在中Z3路沿线的区域，形成“与自然山林融为一体”的纯自然的低层低密度的生活、度假、疗养区。在举办体育赛事时可以作为运动员日常生活和居住的场所，在没有体育赛事的情况下作为旅游区的森林度假疗养设施。（4）冬季雪上两项赛区该功能区是体现度假区体育特色的要素，规划结合区内自然地形、植物资源、气候适宜等有利条件开展冬季雪上两项项目，是重要的赛区之一。而夏季则开展高尔夫休闲健身运动，作为运动员和旅游度假者休闲运动的场所，也是南区主要的旅游设施。规划在度假区根据不同的自然环境和景观特色，分别规划山林运动休闲区和滨江运动休闲区。（5）配套服务区在南部干巴河水系两侧，以适应旅游度假区未来发

29、展，满足其对外交通、旅游集散、市政配套、教育、医疗等方面需求以及提高当地居民生活质量的配套功能区。规划运用生态的设计理念，融合河流水系的景观风貌，建设设施完备、交通便利、具有良好生态环境的雪域小镇。 （6）娱雪区在比赛接待区与普通接待区之间的度假区域形成以娱雪为主题的休闲娱乐功能区。以开展雪上娱乐项目自由滑雪，高山滑雪，雪地摩托等为主，同时也提供餐饮，游乐等配套服务设施。三规划用地布局1规划原则（1）生态优先，适度开发原则：用地规划应以地区的生态环境建设为先导，对重要的生态资源严格保护，不能为了追求经济效益而以牺牲环境为代价。度假区的要在科学规划的指导下适度开发，注重生态效益、社会效益、经济效

30、益的协调，实现地区可持续性发展。（2）节约资源，集约发展原则：由于土地资源的稀缺性和有限性，特别是自然环境优美地区，因此在开发建设过程中要杜绝铺张浪费的土地利用方式，要科学规划、统筹安排，合理的利用土地资源，实现土地价值的最大化。（3）结合现状，因地制宜原则：由于地区地形、自然环境等因素的制约，不可能像城市区域一样大规模的集中发展，规划应根据现状条件，合理布局建设用地，满足度假区建设的需求。2土地利用规划在总体范围发展布局指引下，为了更加科学合理、经济高效的使用土地，规划参考了城市用地分类标准与规划建设用地标准，在总体规划基础上对度假区土地进行更加细致的划分，具体内容如下。（1） 居住用地a.

31、居住用地总量南区内的居住用地主要分布在比赛接待区和配套服务区内。比赛接待区内的居住用地主要满足赛事住宿接待要求，为运动员提供山林特色居住场所，即运动员及裁判公寓。考虑到非赛时的合理有效使用，用地内接待建筑作为商品住宅以适应市场化运作模式。规划一类居住用地82.4公顷，居住人口2000人。配套服务区主要由居住社区构成，主要满足区域内农村居民城市化的要求和旅游度假业发展带来的居住需求。规划居住用地82.14公顷，居住人口3万，其中中小学用地3.12公顷，占居住用地的3.12%。b. 居住用地分类及其分布根据居住用地的结构布局，考虑整个区块的空间序列、土地使用的合理性，南区主要安排一类居住用地和二类居住用地，居住用地总面积164.54公顷，占城市建设用地的9.6%： 一类居住用地布局完整、环境良好、以低层为主的用地，用地布局强调顺应山体