芜湖房地产市场调研报告.docx

1、芜湖房地产市场调研报告芜湖房地产市场调研报告(2009-01-15 16:45:29)标签：市场调研房产 分类：房产资料第一部分 芜湖城市概况（一）地理环境芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。芜湖已具有较高开放度和较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、发展新型试点城市和制

2、造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。（二）城区建设2005年末，市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。全市公交运营线路网长度477公里，车辆885辆；拥有出租车3130辆，其中，市区2530辆。城市日供水综合能力72.5万吨。市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜

3、湖华衍水务公司。黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设；朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。全年管道燃气供气总量822万立方米，用气人口31.47万人；液化气家庭用量2.56万吨，用气人口56.84万人，城市气化率78.4%。全年居民用电量4.69亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到31.85平方公里，建成区绿化覆盖率达到25.3%，人均公共绿地面积为6.71平方米。（三）人口生活200

4、5年末，全市户籍人口226.88万人，比上年增加2.32万人，增长1.0%。全市人口中，男性人口117.48万人，女性人口109.40万人。据抽样调查，全年人口出生率为9.2，死亡率为 4.5，自然增长率为4.7。据抽样调查，城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6%；人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；人均住房使用面积17.37平方米，比上年增加0.78平方米。农村居民人均纯收入3993元，比上年增长11.3%；人均生活费支出2937元，比上年增长20.4%；人均生活用房面积31.92平方米，比上年增加1.79平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.5%和48

5、.2%。在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1%。“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长8.5%。（四）旅游消费市场消费。全年实现社会消费品零售总额120.74亿元，比上年增长14.6%。分城乡看，城市消费品零售额76.48亿元，比上年增长16.2%；县及县以下消费品零售额44.25亿元，比上年增长11.7%。分行业看，其中，批发零售贸易业105.92亿元，比上年增长18.1%；餐饮业13.26亿元，比上年增长7.0%。“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长11.0%。旅游。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长

6、9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。年末共有旅行社35家；星级宾馆19家，其中三星级及以上8家；AA级及以上旅游区7处。第二部分：芜湖房地产市场现状一、芜湖市整体现状与前景一、上半年全市房地产情况通报今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房

7、地产市场情况简要分析报告如下：1、房地产开发投资情况2006年1-6月份，全市城镇固定资产投资总额为112.80亿元，同比增长36.05。全市房地产开发投资额为32.90亿元，同比增长64.58%，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资22.34亿元和9.95亿元，同比分别增长94.09%和23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成22.31亿元，同比增长31.54，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资13.47亿元和8.41亿元，同比分别增长49.71和7.55。从整体上看，芜湖市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳

8、步增加。2、房地产信贷情况2006年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为18.19亿元，同比增长56.68%；全市个人住宅贷款余额为26.01亿元，同比增长0.8。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情况随着芜湖城市的行政区划的调整以及芜湖良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年，芜湖市共计出让土地5宗，虽然比去年同期的9宗有所减少，但出让土地面积却达到732.45亩，计48.83万平方米，同比增长44.62，其

9、中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见芜湖市房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。另据房管局初步测算，截至2005年底，开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩（计422万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩（计166万平方米）后，尚余3841亩（计256万平方米），按容积率1.8计算可建商品房460万平方米，按容积率2.1计算可建商品房540万平方米，如果按每年新开工200万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩（计60万平方米）左右。4、房地产市场供应情况2006年16月份，芜湖市区共计批准商品房预售51.65万平方米，其

10、中住宅48.25万平方米，同比分别增长55.42%和59.24%。今年上半年，全市安置房建设新开工5万平方米，在建面积为25.66万平方米，竣工7.2万平方米。今年上半年，全市房屋施工面积为401.03万平方米，其中市区为338.59万平方米，同比分别增长40.08和61.70；全市房屋新开工面积为147.26万平方米，其中市区为112.02万平方米，同比分别增长63.62和90.54；全市房屋竣工面积为51.62万平方米，其中市区为27.06万平方米，同比分别增长52.45和0.78。今年上半年，全市住宅施工面积为336.15万平方米，其中市区为280.25万平方米，同比分别增长50.74和

11、77.99；全市住宅新开工面积为125.01万平方米，其中市区为96.86万平方米，同比分别增长64.53和96.15；全市住宅竣工面积为37.68万平方米，其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33和12.52。可见，芜湖市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。5、房地产市场需求情况2006年16月份，芜湖市区新建商品房预售成交31.85万平方米，其中住宅25.75万平方米，同比分别下降3.46%和8.26%，与今年一季度的下降幅度41.1和44.9相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交5.49万平方米，同比则增长23.93。可见，受去年宏观调控政策延续效

12、应的影响以及新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。6、房地产市场价格情况2006年16月份，芜湖市区商品房均价为3265元/平方米，同比增长1.84。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。宏观市场特点1、芜湖房地产的四次浪潮第一次、从“无房子”到“有房子”：芜湖“旧城改造”的运动使一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在

13、60-80平方米。但此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。第二次、从“有房子”到“好房子”：99年后，为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们忽然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家。第三次、从“好居室”到“好环境”：2002年，当第

14、二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区香格里拉花园，已跃然纸上。第四次、即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，散居在郊外绿水青山旁的别墅型住宅，2 房地产二、三级市场联动效应初步显现2005年芜湖市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了芜湖房地产市场的梯级消费需求。3 金融系统成为房地产业的坚实后盾银行方面：已经把个人住

15、房贷款作为房地产贷款业务的主体。住房公积金方面：安徽省2005年度发放个人住房贷款34.9亿元，同比增加6.3亿元，增长22%。4 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用2005年芜湖市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2005年，共有400多家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络，为活跃芜湖市二、三级市场起到了十分重要的作用。5、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台2005年芜湖市各区联动举办“房博会”，进一步活跃了住房市场。2005年11月举办了全市规模的大型房交会

16、，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。截止2005年12月底，芜湖市累计有开发企业171家，外地投资商在芜湖设立的企业就有43家，占全部房开企业的四分之一。仅2005年，芜湖市新设立的房开企业就有15家，其中，外地企业有10家。从伟星开发的中西友好花园开始，芜湖人就感受到外地房地产企业带来的新变化，芜湖人知道除了火柴盒房子以外还有更漂亮的房子。也正因为外地房地产企业让芜湖人尝到了甜头，使芜湖人很快就接受了“外来势力”，也促使外地企业迅速进入芜湖，给芜湖房地产业注入了新的活力。三、芜湖市主要楼盘情况左岸生活社区楼盘名称 左岸生活社区建设年代

17、2004 年楼盘性质 高层开发商 伟星房地产开发有限公司价格 均价3485元位置 东郊路附近交通 非常便捷主要户型 多种，以三室两厅为主打楼盘特点： 左岸生活社区毗邻北京东路CBD中央商务区，区域内人员素质极高。毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学和芜湖一中等多家知名教育机构，文化氛围浓厚。周边遍配套设施齐全，生活方便；占地达30万平米，总建筑面积达70万平米，住户约达4000多户。可容纳2万人居住，是芜湖市中心最大的人文生活国际化社区；采用超宽间距设计，最大间距可达200多米，地下停车场建成后将成为全省最大的停车场，满足不同人士的需求，社区实行真正意义上的人车分流。部分单元底层架空。 今年

18、推出的主力户型在120 M2左右，销售均价预计为4000元/平方米，由于拆迁的问题，该项目的06年推出量无法估计，“左岸生活”-法国式的浪漫和欧洲的古典情怀。香格里拉花园楼盘名称 香格里拉花园建设年代 2002 年楼盘性质 多层开发商 伟星价格 均价2499元位置 银湖北路交通 靠近开发区，道路通畅主要户型 三房二厅等多种楼盘特点 香格里拉花园楼盘规划占地面积28万平方米，规划总建筑面积35万平方米，绿化覆盖率达到60%，建筑密度仅为20%。一个拥有完备的物业管理、独具特色的人文环境的高品质自然生态社区。泰华家园楼盘名称 泰华家园建设年代 2005 年楼盘性质 高层/多层开发商 安徽泰华集团价

19、格 均价3400元位置 长江路与花园路交口交通 道路通畅主要户型 三房二厅等多种楼盘特点 泰华家园以“文化家园”为定位。因此，在景观特色上，充分体现“文化”的内涵与积淀。因此，在兼顾一期已经建设的景观特色的同时，我们将泰华家园项目的景观按照项目的建设周期、建筑分布与产品类型划分为：“梅、兰、竹、菊（四君子）”，四大景观区域。巨龙城市花园楼盘名称 巨龙城市花园建设年代 2005 年楼盘性质 多层/高层开发商 芜湖市巨龙房地产开发有限公司价格 均价3030元位置 汀堂公园对面交通 交通发达，在通往开发区的要道边主要户型 三室两厅.大户型楼盘特点规划用地面积：54586平方米;建筑占地面积：1304

20、9平方米; 建筑密度：24%，绿地率：37.4%，容积率：2.2， 停车位：306辆，总户数：918户 主要户型：三室两厅两卫、三室两厅一卫;两房两厅一卫，四房两厅两卫 主要户型面积：102平方米、109平方米、135平方米、136平方米、150平方米、154平方米。银湖华庭楼盘名称 银湖华庭建设年代 2004 年楼盘性质 多层开发商 芜湖金科房地产开发有限公司价格 均价1980元位置 芜湖市经济开发区银湖北路82号交通 交通发达，23、19、13路等多辆公交通过，靠近开发区主要户型 三室二厅楼盘特点银湖华庭规划在芜湖市经济技术开发区，它包括一期工程“银湖华庭”和“银湖文化商业街”。总规划面积

21、在30万平米以上，第一期“银湖华庭”占地面积约28000平米，总建筑面积60000平米，坐落在风景秀丽的凤鸣湖景区。交通便利。环境幽雅，设计精致，布局大方。银湖华庭由12幢多层，2幢小高层，1幢单身公寓，和沿街商铺构成，设有中央花园，亲子乐园，风雨晨练所，小桥流水，绿化车道等，总绿化面积在35%以上。万豪. 白领广场楼盘名称 万豪. 白领广场建设年代 2005 年楼盘性质 小高层开发商 芜湖新马投资有限公司价格 均价3066元位置 靠近中江桥,和利民路.交通 便利,2.24.19.30.10.103.46.17.16路公交通过主要户型 三室二厅+二室二厅+四室二厅楼盘特点 万豪白领广场地处城南

22、中心地带,西起九华山路,东至规划中的金马大桥,.北临青弋江.南靠利民路。在万豪可以北望芜湖老城，南瞰奥林匹克公园，五个组团呈半弧形分布，多层住宅距新时代商业街仅一步之遥,回转之间，让家园地处都市之中，而心游离喧嚣之外。占地面积10万平米，总建筑面积约20万平米,计划入住1000余户,绿化率30%，楼盘名称 景江东方建设年代 2004 年楼盘性质 多层开发商 宇润实业有限公司价格 均价2625元位置 长江路（原消防器材厂）楼盘特点 2004年，城北投资新亮点云龙*阳光地带楼盘名称 云龙*阳光地带建设年代 2004 年楼盘性质 多层开发商 云龙房地产价格 均价2000元位置 银湖北路3号交通 便捷

23、主要户型 三房楼盘特点 与香格里拉花园近邻扬子*红旗园楼盘名称 扬子*红旗园建设年代 2004 年楼盘性质 多层开发商 扬子房地产位置 长江路，天门山西路与赤铸山西路之间交通 四通八达主要户型 三房楼盘特点：浓厚学风，九中，二十九中，王家巷小学，绿影小学环伺四周，多层次优质教育配套，从幼儿教育直至完中，让您的孩子赢在起跑线上。便利居家长江路四通八达的交通网络，工作出行无限便利，世龙购物广场，闲余散步的距离，居家生活尽在掌握。错落户型，展现创新生活、关爱生命的理念，纯粹的生活品味。郁金香花园楼盘名称 郁金香花园建设年代 2005 年楼盘性质 多层/高层价格：均价3395元开发商 安徽天泰置业集团

24、有限公司位置 三山里（原微型电机厂地块）交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：位于北京东路都市中心繁华地段，周边市、区政府机关单位林立，良好的社区氛围更能提升住户的品位。毗邻芜湖的文教科技中心，有安徽师范大学、一中、三中、赭山小学、赭山幼儿园等多家教育机构，文化氛围浓厚。紧临三山里居民区，周边生活配套设施齐全，生活方便。紧临北京路主干道，交通便利，多路公交线路四通八达。专业物业公司服务，让您真正体会“五心”服务，即安心、细心、贴心、尽心、诚心。莲塘新村楼盘名称 莲塘新村建设年代 2004 年楼盘性质 多层/高层价格：均价2980元开发商 芜湖市建设开发总公司位置 天门山东路1号交通 便捷主要户

25、型 三房两厅楼盘特点：“莲塘新村”是由芜湖市建设开发总公司承建的芜湖市唯一的全国第三批住宅试点小区。小区位于市城北区中心，天门山东路与银湖路交界处；东连205国道、北邻经济开发园区和芜湖长江大桥。小区占地297亩，总体规划注重以人为本，共规划为七个组团，一个中心活动区，总规划建筑面积达30万平米。小区现已入住2000户，已建成藕香园、芙蓉园、紫竹园、银莲园、牡丹园五个组团，风荷园别墅区及十字路口地标性的瑞丰商城项目也即将动工建设。三泰春江花园楼盘名称 三泰春江花园建设年代 2004 年楼盘性质 多层/高层价格：均价2710元开发商 安徽三泰集团位置 天门山西路（原肉联厂地块） 地理位置非常优越

26、交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：春江花园大型人文生态社区，紧临闹市而无车马之喧嚣，占地5.1万平方米，规划建筑面积13万余平方米，11万余平方米时尚高层楼宇，2万余平方米稳健理想之多层建筑。智能化的全新社区网络建构，星级保安、服务体系为您的家庭增添舒心、温馨的生活氛围。小区特设有供暖，照顾您生活四季。社区整体，赭红为凝重之统一色彩，大方储蓄之指向，彰显江城大型人文社区之尊荣。东方海轮堡楼盘名称 东方海轮堡建设年代 2005 年楼盘性质 多层价格：均价3362元开发商 安徽百蕊房地产集团公司位置 芜湖市康复路与垄坊路之间交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：地处康复路与垄坊路之间，社区中心

27、至康复路只有300米左右，距市中心镜湖公园也只有几分钟车程，芜湖古城的重点文化保护区濒临小区的本部，使入住小区的居民充分感受古城的水文化的气息，并随着芜湖市中心东移和即将落成的金马大桥，将会在生活、政治、经济、文教、科技等方面给小区带来无限的发展前景，东方海伦堡将是芜湖市最大的水文化社区它将满足不同人士的需求，社区实行真正意义上的人车分流。融汇锦江楼盘名称 融汇锦江建设年代 2005 年楼盘性质 多层/高层价格：均价3400元开发商 芜湖融汇置业有限公司位置 东临康复路、西与新建东方海伦堡、百蕊山庄为邻，南面秀丽的青弋江交通 便捷主要户型 两房两厅和三房两厅楼盘特点：融汇锦江东临康复路，西与新

28、建东方海伦堡、百蕊山庄小区为邻，南面秀丽的青弋江，作为芜湖人的原住地，这里人脉鼎盛，历史积淀醇厚。周边交通便利。项目总占地面积255亩地，总建筑面积35万平方米，前期开发4#、5#号地块，规划由25栋精品多层、景观小高层、高层组成，规划错落有致，建筑风格简约明快。社区户型设计从70140平方米都有，以经济实用的两房两厅和宽敞舒适的三房两厅为主，户型南北通透，布局紧凑，功能齐全。整个社区通过地块深厚的历史文化底蕴、简约大气的建筑规划、艺术的园艺景观设计、风情的商业街配套、功能化的户型设计、人性化的物业管理等各方面的艺术挖掘和塑造，营造出人居艺术的氛围，全力打造芜湖最具艺术特质的社区。长江长现代城

29、 楼盘名称 长江长建设年代 2005 年楼盘性质 高档公寓价格：均价3632元开发商 芜湖长江长置业有限公司位置 芜湖市中心，西临长江，北靠青弋江交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：濒临长江之边，座拥市区中心，周边的配套应有尽有，05年推出的户数在100套左右，主力户型在120M2-160M2之间，销售均价在3500-4000元/平方米，还有少部分户型面积在250M2左右，附带空中花园；06年销售的套数在300-400套，主力户型120M2，“长江长” -打造纯粹现代建筑。天和苑楼盘名称 天和苑建设年代 2005年楼盘性质 公寓价格：均价3320元开发商 锦天房地产开发有限公司位置 五一广场

30、西北角交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：座落在五一广场，有便捷的交通体系和自然景观，完善的生活配套，05年推出的主力户型为140M2，均价3500元/平方米左右；06年推出的高层住宅，建筑面积5-6万M2，主力户型110-120 M2左右，预计均价4000元/平方米左右。 侨鸿国际凤凰花园项目名称：凤凰花园建设年代 2005 年楼盘性质 高档公寓开发商 侨鸿国际集团价格 均价4993元位置 芜湖市中山北路与申元街交汇处交通 非常便捷主要户型 多种，以三室两厅为主打楼盘特点：紧临建设中的沃尔玛、芜湖凤凰美食街，项目是园林式高层住宅，层数高达32层，主力户型在100平方米-120平方米之间，和

31、高档购物中心、五星级酒店、高级写字楼和融为一体， 5月18日，项目正式开盘。平湖秋月楼盘名称 平湖秋月建设年代 2005 年楼盘性质 高层/多层价格：均价3680元开发商 芜湖伟星置业有限公司位置 西临西阳湖，北侧黄山路交通 便捷主要户型 三房两厅楼盘特点：平湖秋月，位于黄山东路临靠西阳湖畔珍稀地段，占地7.7万平方米，总建筑面积15.4万平方米，建筑密度24%，容积率1.99，户数总计约1200户，车位配备率达到60%以上。项目交通体系完善，商业配套和教育配套健全，其分三期工程，一期以多层为主，销售面积90-170平方米，均价达到3800元/平方米。凤鸣湖楼盘名称 凤鸣湖建设年代 2005 年楼盘性质 联体公寓价格：均价2308元