土地管理基础土地估价师考试要点经典总结 第一科土地管理基础.docx

1、土地管理基础土地估价师考试要点经典总结 第一科 土地管理基础 第一科 土地管理基础 （提醒：此总结知识要点都领会的话土地管理基础至少在70分左右） 第一部分 土地基础知识一、土地的定义1土地的内涵：1、综合体2、自然产物3、地球表面具有固定位置的空间客体4、地球表面的陆地部分5、包括人类过去和现在的活动结果。2不同学科对土地的定义：A经济学：大自然无偿地资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力；B地理学：气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。2、土地的特性1土地的自然特性：1

2、、不可替代性2、面积有限性3、位置固定性4、质量差异性5、永续利用的相对性。2土地的经济特性：1、经济供给稀缺性2、用途多样性3、用途变更困难性4、土地增值性5、报酬递减可能性（楼层）6、产权特性7、不动产特性（刚性）。3、土地的功能：1、人类生存的物质基础2、人类生产生活的场所。4、我国土地资源特点：1、土地面积绝对数量大，相对数量小2、后备资源有限3、类型多样，山地多4、农地分布不均匀5、森林覆盖率低6、土地质量较低7、水土资源不平衡。二、土地的分类（历年重点）1、土地的基本类别：12个一级类57个二级类1耕地: 1）水田 2）水浇地3）旱地2园地: 1）果园 2）茶园3）其他园地3林地:

3、 1）有林地 2）灌木林地 3）其他林地4草地: 1）天然牧草地2）人工牧草地3）其他草地5商服用地:1）批发零售用地2）住宿餐饮用地3）商务金融用地4）其他商服用地6工矿仓储用地: 1）工业用地 2）采矿用地3）仓储用地7住宅用地:1）城镇住宅用地2）农村宅基地8公共管理与公共服务用地: 1）机关团体用地2）新闻出版用地3）科教用地4）医卫慈善用地5）文体娱乐用地6）公共设施用地7）公园与绿地8）风景名胜设施用地9特殊用地:1）军事设施用地2）使领馆用地3）监教场所用地4）宗教用地5）殡葬用地10交通运输用地:1)铁路用地2）公路用地3）街巷用地4）机场用地 5）港口码头用地6）管道运输用地

4、 11水域及水利设施用地:1）河流水面2）湖泊水面3）水库水面4）坑塘水面 5）沿海滩涂6）内陆滩涂7）沟渠8）水工建筑用地 9）冰川及永久积雪12其他土地:1）设施农用地2）田坎3）盐碱地4）沼泽地5）沙地6）裸地2、主要类别土地的特征：A建设用地特征：1、承载性和非生态利用性2、利用逆转性困难性3、利用的集约性4、区位重要性5、无限性和再生性6、空间性和实体性B农用地的特征：1、生态利用性2、利用逆转性3、利用的相对粗放性4、利用的永续性。3、我国主要类别土地利用方式：1、从利用效益分：粗放型（投入与单产都低）、集约型（增加物质和劳动投入）2、相当于土地利用类型，如耕地、园地、林地的利用。

5、三、土地实体特征1、土地实体的构成：土壤类别、地质条件、土地污染情况、土地基础设施状况及地上物等。2、土壤类别及特征：1、自然：（南）砖红壤、赤红壤、红壤和黄壤、黄棕壤、（北）棕壤、暗棕壤、寒棕壤（漂灰土）、褐土、黑钙土、粟钙土、棕钙土、黑垆土、荒漠土、高山草甸土、高山漠土。2、人为：水稻土（1/5、水稻为主，小麦、棉花、油菜；红壤地区、黄棕壤地区、北方地区）灌淤土（小麦、玉米、米谷） 3、地质条件及特征：表面岩石组成及其地质构造。地质构造：褶皱和断裂（劈理、节理、断层、深大断裂、超壳断裂）岩石：岩浆岩（超基性岩、基性岩、中性岩、酸性岩）、沉积岩、变质岩（正负）地质：地球的物质组成及其结构构造

6、； 4、土地基础设施类型及特征：三通一平、五通一平、七通一平 5、主要地上物作物种类及特征：1、粮食（小麦、水稻、玉米）2、纤维（棉、麻）3、油料（大豆、花生、油菜籽、葵花籽、棉籽）4、糖料（甘蔗、甜菜）5、绿肥（豆科类）6、药用（250种）7、能源8、其他（豆类、瓜类、水果类、干果类、嗜好、根茎类、蔬菜类、花卉、原料） 6、地下空间及特征： 7、土地污染种类及特征：1、重金属2、有机（有机农药、三氯乙醛、油类、表面活性剂、废塑料制品）3、固体废物与放射性污染物（工业、农业、放射性、城市垃圾）四、土地权利制度（重点）1、土地产权概念：存在于土地之上的排他性完全权利。 2、土地产权的种类：所有权

7、、用益物权、租赁权、抵押权。 3、土地所有权制度：1土地所有权的含义：社会主义全民所有制 2国有土地所有权的权能及范围： 3集体土地所有权的权能及范围： 4、土地使用权制度：1土地使用权的含义：2国有土地使用权的种类及其权能 3集体土地使用权的权能：5、土地他项权利制度： 1土地抵押权的含义及抵押的范围： 2土地租赁权的含义： 6、主要国家和地区的土地制度：美国、英国、德国、日本、香港、台湾 第二部分 土地管理知识1、土地管理内涵 A目的：1、维护土地公有制2、调整土地利用经济生态社会效益3、实现土地资源的可持续利用 B性质：1、自然（纯劳动过程，服从分工协作合理组织）2、社会（服从社会发展规

8、律） C职能：1、拟定法律2、编审规划3、监督执行4、耕地保护5、地籍管理6、组织使用权流转 7、指导地价评测8、对外合作交流。 D方法：1、行政2、经济、3、法律4、技术 2、任务：1维护土地权益2保护土地资源3合理利用土地4规范土地利用行为5健全土地管理制度 3、原则：1依法管理原则2统一管理原则3维护社会主义土地公有制原则4合理利用和保护土地原则 4、主要内容：1土地法规与政策的制定2地籍管理3土地规划和土地用途管制4耕地保护 5农用地转用和土地征收征用6土地供应和市场管理7土地执法与监察 5、我国土地管理机构的设置： 6、土地管理与可持续发展的关系：1、协调社会矛盾手段2、实现可持续发

9、展保障3、社会稳定保证 7、新中国成立以来我国土地管理的演变历程（1）1949-1961年，重要法律农村人民公社工作条例（2）1962-1986年，重要法律土地管理法 （3）1987-1990年，重要法律城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（4）1990年以后二、地籍管理（重点） 1、地籍概念：空间性、法律性、精确性、地籍资料连续性 2、地籍分类：（1）按功能分类：税收地籍、产权地籍、多用途地基（现代地籍）（2）按建立时序分类：初始地籍、日常地籍 （3）按所记载的对象分类：城镇地籍、农村地籍 （4）按表现形式分类：常规地籍、数字地籍 3、地籍管理概念：1地籍管理的定义：国家为取得地籍资料和全面

10、研究土地法律（权属）、自然、经济状况而采取的以土地调查（含测量）、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的国家行政措施（地籍工作）。 2地籍管理的核心：权属问题（所有权和使用权的确认和变更） 4、地籍管理原则：1必须有国家制度体系作保障2保证地籍资料的连续性、系统性和现势性 3保证地籍资料的可靠性和精确性4保证地籍资料的概括性和完整性 5、我国地籍管理的内容：土地调查、土地登记 1调查：1土地利用现状调查（县为单位1：1万；按用途8大类，据利用、经营方式和覆盖特征分46二级类）2地籍调查（权属调查和地籍测量）3土地条件调查（自然要素和社会经济条件调查） 2土地登记：类型（总、初始、变更、

11、注销、其他更正、异议、预告、查封、地役权）程序（申请、受理、审查、注册登记、核发或更改证书）他项权利登记的内容及特点（不涉及所有权使用权变更，该项登记不用报政府批准；登记在宗地原土地登记卡上）代理的概念及要求（委托、法定、指定）（合法、平等自愿、公平公正、等价有偿、诚实信用、保密原则） 3土地登记信息公开查询（登记结果包括土地登记卡和宗地图；原始资料包括权属来源文件、登记申请书、地籍调查表、地籍图）（申请、审查、查询和鉴证、查询收费） 4权利制度建设指导思想：1实现权利设置公平与效率2保障经济可持续发展；所有权体系和使用权体系） 5权属争议调处 ：1权属争议的种类（国所与集所、集所之间、国使之

12、间、集使之间、国所与集使） 2受理范围和管辖（县级：个人之间、个人与单位、单位之间）3程序（申请、受理7日、5日、30日、调查、调解15日、处理6月5日上报政府抄报上土） 6土地利用动态遥感监测（自然和人为）（内容：利用、权属、价格、质量）（方法：实地调查、统计报表、遥感监测、专项定点监测） 7土地统计概念：土地类型、面积、质量、分布、权属、利用状况。含义：工作统计、资料统计、科学统计）对象：中国版图内全部土地任务：1及准掌握构成、利用现状和动态变化2、为各政府指定政策提供依据 3、为土地管理提供可靠依据 8地籍信息系统管理：1图形数据（空间位置及状态）2属性数据（权属价值位置） 6、地籍管理

13、的任务：1为贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策服务 2为维护和巩固社会主义公有制服务 3为社会提供地籍信息服务 4为土地管理服务。具体：1完善登记制度2健全调查、统计制度3完善和贯彻地籍管理的技术规程 4建立全国土地利用动态监测体系 5建立全国地籍信息网络，实现公开查询、上报和发布的网络化。 7、地籍档案管理基本要求：完整、准确、系统、安全。（30-50年长期，传统型、机械型、智力型）8、地籍产生和历史发展：唐中“两税法”地依户；至明中地户平等；此后地高户（清丈、调查、登记）三、土地规划管理（重点） 1、土地规划的概念与类型：自上而下逐级控制。按时限分：长期10年以上；中期；

14、短期5年以内。按范围分：五级国、省、市、县、乡。按规划性质分：总体、专项、详细 2、土地规划的作用：1控制作用2协调作用3组织和监督 3、影响土地利用的因素：1自然因素2经济因素3制度因素 4、可持续利用准则：1生产性准则2保护性准则3社会可接受性准则4安全性准则5经济可行性准则 5、土地用途管制制度的概念：实行用途变更许可的一项强制性管理制度。利用规划是其依据。 6、土地用途管制的作用和意义：1土地利用整体效率最大化2协调吃饭与建设的矛盾 3消除外部不利，保护环境，实现土地的可持续利用。 7、土地用途管理的内容：1按用途对土地进行分类2土地利用总体规划规定土地用途 3土地登记注明土地用途4土

15、地用途变更实行审批 5对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚 8、土地利用总体规划的概念： 9、土地利用总体规划的意义：1合理利用土地的基础2为国民经济持续稳定协调发展创造有利条件 3实行用途管制的基础。 10、编制原则：1严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地2提高土地利用率 3统筹安排各类、各区域用地4保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 5占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡 11、内容：1确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针2确定土地利用结构和各行业用地指标 3进行土地利用空间布局 4划分土地利用区并规定土地用途和使用规则 5将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政

16、辖区进行分解 6制订规划管理保障政策和实施措施 12、编制程序：1准备阶段：任务书、工作计划2调研阶段3编制和调整方案阶段 4规划审批和公布实施阶段 13、土地利用总体规划的评审、报批、修改： 1评审的内容： 2审批程序和权限：国务院：1省级土地利用总体规划 2省会、百万城市、指定城市省级：除国务院外的 授权：乡镇总体规划由省府授权的设区的市府批准。 3修改权限：1经原批准机关批准2国务院文件3省府文件 14、土地利用专项规划 1概念：在总体框架下针对开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。 2特点：针对性、局部性、实用性 3类型：基本农田保护区规划、土地整理规划、复垦规划、整治规划

17、15、土地利用详细规划 1概念：总体和专项的深入和细化。 2类型：控制性、开发性 16、土地利用规划实施与管理的途径：1编制与实施土地利用计划 2建立实施规划的领导责任制 3实行规划公告制度4建立建设项目用地的规划审批制度 5加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核 6严格土地利用规划的修改 7强化土地利用规划实施的监察管理 17、土地规划与其他规划的关系:土地利用规划是国土规划的一项专项规划；国民经济与社会发展长远规划、农业区划、农业生产远景规划是土地规划的编制依据。与城市规划是点与面、局部与整体的关系。 18、土地利用计划 1概念：根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具

18、体安排。 2编织的主要内容：是土地利用总体规划的具体实施计划。实际是土地利用年度计划：农用地转用计划、耕地保有量计划和土地开发整理计划。主要指标：1农转建指标2开发整理增加耕地计划指标3生态退耕指标4耕地保有量指标 3编制的任务与管理措施：编制：国、省、市、县四级（11月20日前上报部，台帐管理，1.1-12.31为考核年度，未经批准超计划批地的、已实施征地满两年未供地的和没有完成耕地占补平衡任务的，相应减少下一年度的农用地转用计划指标）四、耕地保护与土地整理（重点） 1、耕地保护的重要性：1耕地保护关系到国家粮食安全2耕地保护事关我国经济社会可持续发展3耕地保护事关我国社会稳定4耕地保护对生

19、态环境保护具有重要作用 2、责任目标考核制度：省长、主席、市长为第一责任人（省级）；耕地保有量和基本农田保护面积；考核方法：自查、抽查、核查；考核时间：自2006年起，每5年为一规划期，期中和期末国务院考核一次，1整改期间暂停该省农用地转用和征地审批；2安排中央支配的新增建设用地土地有偿使用费时予以倾斜。 3、耕地保护的主要内容：1数量保护（国土）2质量保护（农业、环保） 具体：基本农田保护、耕地占补平衡管理、土地整理复恳管理、耕地保护执法。 4、基本农田保护 A基本农田概念：高质优产 B基本农田保护概念：粮食安全、经济社会可持续发展；“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”；只能用于粮、棉

20、、油料等作物，应提高复种指数，禁止闲置荒芜。 C基本农田保护区概念：以乡镇为单位，县土地、农业组织实施，占各省耕地80%以上。1经国务院有关主管部门或县级以上政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地2正在实施改造计划及可以改造的中、低产田3蔬菜生产基地4农业科研、教学实验田5国务院规定应划入的其他耕地（据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应优先划入） D基本农田保护区划定的原则：1一要吃饭二要建设的利用方针，优先保护集中连片和高稳产的耕地2以土地利用总体规划和农业资源调查区划为依据3与国民计划相适应，10年以上4与城镇村镇规划相协调5以基期年的土地利

21、用现状调查数据和图件为基础资料。 6划定的程序：1编制规划2划区定界3设立标志4建立档案5验收确认（省土农或授权设区的市土农） 5、耕地占补平衡（县级政府土地部门负责编制） 1含义：占多少，垦多少。是占用耕地单位和个人的法定义务。 2内容：1是义务2责任人是占用耕地的单位3开垦资金必须落实4地块应当落实 5缴纳耕地开垦费，有土管履行造地义务。 3耕地占补平衡有补充耕地数量按等级折算的内容：按农业综合生产能力不降低的原则。 6、土地整理 A概念：通过对土地利用环境条件的改善和生态景观建设，促进土地利用有序化和集约化 B类别：1农地整理（增加有效耕地面积并提高耕地质量为中心）2市地整理（立足内部挖

22、潜） 3现阶段土地整理的主要内容：1平整归拢整治规整2建设农业配套工程3治理改良恢复植被4定界登记 4我国土地整理发展历程及现状：98年新土地法正式提出土地整理，00年成立设计院专门从事。 7、土地复垦概念：优先用于农用地，谁破坏谁复恳原则，自行或承包复恳，国家鼓励生产建设单位优先使用复恳后的土地。用于农林牧渔的减免农业税，用于基本建设的给予优惠。五、农用地转用与征地管理（热点） 1、农用地转用概念：现状农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。 2、依据：1土地利用总体规划2土地利用年度计划3建设用地供应政策 3、批准权限：1国务院的批准权限：1基本农田2基本农

23、田外耕地超过35公顷3其他土地超过70公顷。 2省级人民政府的批准权限：除上以外的。 4、农用地转用的审批程序：1申请（县、市政府）2逐级上报（省）3组织实施。 5、土地征收和征用概念：1征收：所有权（土地所有权发生变更的唯一途径）；2征用：使用权。 6、征地行为的特征：1政府行为2补偿性3强制性4权属转移性5必须依法批准6征地行为的公开性 7、土地征收补偿和安置的内容 A土地补偿费：归农村集体经济组织所有。前三年平均年产量的6至10倍。新菜地开发建设资金：百万城市7000至10000元/亩；50至100万城市3000至5000元/亩；50万以下3000至5000元/亩。 B安置补助费：前三年

24、平均年产量的4至6倍，每公顷15倍，补偿费和安补费之和不超过30倍。 3青苗和地上附着物的补偿费 4征收补偿费支付和管理：市县土地部门在方案批准之日起3个月内，支付给村委，市县乡政府监督使用 8、征收方案的编制与审核：主体：县局，1：500至1：1000征地红线图。经具体经办人和分管领导签字报有权政府审批。 9、土地征收程序：1拟定土地征收方案（县市政府或其他土地主管部门拟订）2审查报批和公告 3制定补偿和安置方案4组织实施六、建设用地供应管理（往年重点） 1、建设用地供应概念：依法供地给建设单位使用的过程。涉及：是否提供，提供方式、数量、位置、条件等建设用地以非生态附着物形式；农业用地依赖肥

25、力，具有生态利用性。 2、国有建设用地划拨供应 A划拨供应概念：县级以上政府依法批准。 1无期限规定2不得转让、出租、抵押等经营活动，如需则应办理出让手续或经政府批准 3用途不批不得改变4使用者缴纳拆迁安置补偿费用和无偿取得两种方式 5须县级以上政府核准并按法定程序办理手续。 B划拨供应的条件：1军事用地2社会保障性用地3特殊用地。 3、国有建设用地出让供应 1出让概念：出让主体：县、市政府出让客体：国有土地出让年限：居住70；工业50；教科文卫体50；商旅娱40；综合或其他50年。 2出让方式：1协议（不低于国家最低价）2招标（中标人未必是标价最高的）3拍卖4挂牌 4、国有建设用地供应的基本

26、条件：1符合规划2符合国家的土地供应政策 3符合建设用地标准和集约利用的要求 4划拨方式供地的必须符合法定的划拨用地条件 5新增建设用地符合农用地转用和征收条件 5、国有建设用地供地标准：1鼓励类2限制类3禁止类 6、国有建设用地审查报批管理：1用地预申请2用地申请3农用地转用方案、补充耕地方案 5征收土地方案6建设项目用地呈报说明书 7、国有建设用地供地程序： 8、国有建设用地供应法律文书的主要内容 1土地有偿使用合同的主要内容（正文+附件出让宗地界址图） 2建设用地批准书的主要内容：用地单位、主管机关、土地位置、面积、建设性质、建（构）筑物占地面积、批准文号、批准书有效期。 3国有土地划拨

27、决定书的主要内容：土地面积、使用条件。 9、农村集体建设用地供应范围：1兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地 2农村村民建住宅使用本集体所有的土地 3乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 10、乡（镇）建设用地供应审批内容及基本程序： 1乡镇企业用地：经县级以上土地审查，按省规定权限报批，涉及占用农用地，先办理转用审批手续； 2乡镇公共：经乡政府审核后，向县土地局申请，按权限批准； 3村民宅基地：每户一处，不超省标，向村集体申请，通过后，报乡审核，再报县政府批准。 11、建设用地节约集约利用评价： （一）定义：建设用地节约集约利用是通过降低建设用地消耗、增加对土地的投入，

28、不断提高土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。城市建设用地集约利用是以符合有关法规、政策、规划为导向，通过增加对土地的投入不断提高城市土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。（二）评价目的：建设用地节约集约利用评价的目的是为全面掌握区域、城市建设用地节约集约利用状况及集约利用潜力，科学管理和合理利用建设用地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制度土地政策和调控措施，为土地利用规划、计划及相关规划的制订提供科学依据。（三）工作体系：建设用地节约集约利用评价包括区域建设用地节约集约利用状况评价（简称“区域用地状况评价”）和城市建设用地集约利用潜力评价。城市建设用地集约利用潜力评价包括城市建设

29、用地集约利用状况评价（简称“城市用地状况评价”）和城市建设用地集约利用潜力测算（简称“城市用地潜力测算”）。 1区域用地状况评价区域用地状况评价是以行政区范围内的全部建设用地作为评价对象，在特定时间点或特定时间段内，通过对相同或相近类型的区域建设用地利用现实状况进行评价和比较，揭示其节约集约利用总体状况及差异的过程。 2城市用地状况评价城市用地状况评价是在分析城市建设用地利用状况的基础上，以划分的城市功能区为评价对象，在特定时间点或特定时间段内，按照居住、工业、商业、教育等功能区类型，分别评价其土地集约利用程度的过程。 3建设用地潜力测算建设用地潜力测算主要是针对城市用地状况评价划定的低度利用

30、区和中度利用区，分别测算特定时间点的规模潜力和经济潜力的过程。必要时，城市用地潜力测算范围可以扩大到上述两类区以外的其他类型区。（1）城市用地规模潜力是将特定时间点的现实土地容量与达到符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规规定的土地容量差距换算形成的土地规模，开展规模潜力测算时，应考虑基于现状用途和基于规划用途的不同情形。（2）城市用地经济潜力是指将现状土地改造为规划允许的土地利用状况时产生的经济价值差额。开展经济潜力测算时，应考虑利用空闲地挖潜、部分改造挖潜和整体拆除重建挖潜的不同情形。（四）区域用地状况评价指标体系构成：区域用地状况评价应根据区域用地状况评价指标体系进行，指标分为正向相关

31、指标和反向相关指标。 （五）城市用地状况评价指标体系构成：分为正向相关指标和适度相关指标。 （六）工作程序 1、准备工作； 2、资料调查与整理； 3、技术分析与评价； 4、成果编制； 5、成果验收； 6、成果归档、应用和更新（七）技术方法：建设用地节约集约利用评价应采用定性分析分析与定量评价相结合、总体分析与典型分析相结合、统计分析与空间分析相结合等技术方法。区域、城市用地状况评价可采用多因素综合评价方法等。城市用地潜力测算中，潜力规模测算可采用目标逼近法，潜力分区可采用聚类分析法。（八）技术约定 1、评价工作应设定评价时点，评价时点所在年份称为基准年。评价时点对应数据可选用以下一种或多种： A评价时点数据； B国家统一调查时点数据； C评价时点所在年份的年末数据或全年数据。评价工作中需要评价时点所在年份之前数据的，一般以相应年份国家统一调查时点数据、年末数据或全年数据为准。 2、评价工作中采用的数据应与依照评价对象划定的范围相对应。各类数据口径、来源应在成果