金沙新城板块未来市场竞争格局.docx

1、金沙新城板块未来市场竞争格局第五部分 未来竞争格局分析由于我“金沙新城”正式介入开发存在一定的滞后性，而据目前所掌握的情况来看，由于开发项目及可开发用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未来13年全市及城西房地产市场将出现极大的振荡，市场竞争极为惨烈，故我们在此对未来房地产市场做初步预测，以避免我项目在开发过程处于不利的竞争状态。一、 成都房地产市场未来竞争格局浅析1、 成都未来3年内房地产开发热点区域我们可以从开发商目前购置土地的情况以及土地存量情况预测邮未来3年内房地产开发的热点区域。1.1、 未来3年内成都将对45个片区的危旧房进行改造，由此将会增加7000亩的开发用地

2、。因此，市中心的旧城区将再次成为开发主战场。它将引发的市场竞争主要来自于两个方面，一是区域市场之间的竞争，即与郊区房地产市场的竞争；二是项目之争，未来随着市区内规模地块的增加，为开发商在环境设计、配套建设、产品创新方面提供了充足余地，郊区房产区的优势随之减弱。1.2、 未来35年内将要完成的沙河整治和东郊产业结构调整，将提供450万平米的可开发用地，使城东和开发一惯较热的城南、城西开成鼎足之势，成为成都房地产开发的热点区域。随着沙河整治和东郊产业调整的全面推进，城东的大环境将得到很大改善，外加城东地价比城西、城南低40%，因此未来更具竞争优势。1.3、 从国土局提供的土地存量来看，城区二、三环

3、路之间土地存量最大，作为原开发最热的城南，因几乎没有土地而后续泛力。而本身具有得天独厚的自然条件的城西，现阶段开发用地较为集中，且比较成规模，虽然道路交通、市政配套设施不能和城南相比，但目前正在日益完善，许多有实力的知名开发商纷纷抢滩城西市场，许多大盘尚处于市场预热阶段。因此，城西未来23年内将成为成都城区房地产开发最为活跃的区域。1.4、 与城区开发相呼应的郊区板块，因其价格低，环境好，配套齐，产品优争得不少市场份额。由此引来许多本地及外来房地产大腕在郊县大规模圈地，由于土地指标、交通配套等问题，暂时影响了郊区板块的开发进程，但随着这些问题的逐步解决，必将形成开发热潮。结论：市中心、城东、城

4、西和郊县作为未来成都房地产开发的热点区域，其将开成市区楼盘与郊区大盘对峙的局面，引发各板块之间、板块内各项目之间的竞争。2、 大盘时代的到来，将彻底打破传统竞争格局，成都楼市将面监重新洗牌和前所未有的大整合时代。21、成都现有房地产开发商800家左右，但实际正常投资开发的公司约200家，且规模小，实力弱。22、随着西部大开发的政策，近两年已有大量重量级公司进入成都房地产市场。目前主要有万科、中海外、万达、深长城、远大、新希望、中体产业、华润、和记黄埔、腾王阁等知名企业。凭借着强大的资金实力和品牌实力，以及先进的开发模式，成功的开发经验，在成都实施规模化开发，使原来的价格之争上升为品质之争、品牌

5、之争、服务之争和营销理念之争。23、原有的缺乏资金实力和专业资源的小公司，将会面临洗牌出局的危险。二、城西房地产市场竞争格局浅析 1、 与成都其它各板块的竞争11、 与城南板块的竞争。主要表现为对中高端市场份额的竞争上，由于市政设施和城市配套不如城南完善，因此，城西同品质楼盘价格一般都低于城南。但城南三环路以内已没有大规模土地存量，在未来市场中这两个板块的竞争会弱化。12、 与城东板块的竞争。主要是对二环路外教育产业园区楼盘的竞争，那里土地供应集中，万科城花千亩大盘奠定了这一片区的档次，东方名园、帝景名苑等上百亩的楼盘正蓄势待发，华润800亩的东湖项目也将在2003年下半年推出。因此，未来23

6、年里在中端和中高端市场竞争激烈。13、 与郊区大盘的竞争。华阳板块人南南延线的通车，交通条件大为改善，外加新闻媒体的炒作，这两年着实火了一把。但因土地基本圈完，且国土手续办理过程中出现问题，近期市场反应冷淡。温江板块道路交通尚存在问题，许多大盘尚处于预热期，因此目前市场人气不足。但由于该板块聚集了众多品牌公司，随着光华大道西延线明年年底的开通，其势头不可小看。与这一板块的竞争主要是对中低端和中端市场份额的争夺。2、 城西区域市场内六大板块的竞争21、羊西线、九里堤板块因土地匮乏，开发后势乏力，竞争相对弱化。22、成灌路的国宾板块近期炒作较热，对城西北市场会有较大影响。23、外双楠、光华、金沙板

7、块目前是城西房地产开发的主战场，因此这三大板的竞争将将最为激烈。三、 金沙板块主要竞争格局浅析1 最直接的竞争是光华板块和外双楠板块11、 光华板块 开发规模：目前确定的项目有7个，总面积1730亩。 未来13年住宅供应量：1730亩*666.67/亩*1.8=207.6万 物业及区域特征：a. 主要干道通车，交通顺畅，幅身面广；b. 生活设施不完善，便利性不高； c. 开发预热完成，初显成熟；d. “新城”初具规模，吸引力强；e. 清水河改造，“河景居家”参与性强；f. 大型项目及品牌开发商存在，号召力强；g. 大型高尚社区（成花、万科）为邻，临界条件好；h. 建筑形态多层+小高层为主；i.

8、 中端、中高端层面产品为主；J. “都市新生活样板区”，现代风格，时代感强。吸引力市场：中端、中高端、高端均衡。时代感强，小资情调浓的中青年比例将较大。12、外双楠板块： 总规划用地：1725亩（其中二类住宅用地约1200亩）， 13年开发用地约为708亩。 未来13年住宅供应量：708亩*666.67/亩*1.8=85万； 物业及区域特征：a. 成熟开发区，生活便利；b. 品牌项目开发完成，聚众性强；c. 大型项目存在，冲击力强；d. 大型项目多层居多，中小型项目电梯居多；e. 中端、中高端层面产品将较多；f. 大型品牌商业（同辉购物），生活配套标准高；g. 现代风格居多，时代感强。吸引力市

9、场：中高收入阶层，中青年将居多。2 潜在竞争温江板块21、 开发规模：目前确定的开发项目有6个，总占地面积达5380亩。22、 未来1-3年商品房供应量：约360万（含芙蓉古城）23、 物业及区域特征a. 项目规模都较大，容积率较低，社区环境营造较好b. 所有项目都以多层公寓为主，电梯公寓为辅c. 最有代表性的奥园、锦绣森邻、3、 金沙板块内项目竞争31、总规划用地：3155亩（其中二类住宅用地1384亩）32、未来1-3年商品房供应量：1384亩*666.67/亩*1.8（控制容积率）=166万33、物业及区域特征：a. 开发规模大，产品集约化强，但地块闲置时间长；b. 短时间内基础设施极不

10、完善，但未来将有占区域用地总量56%的地块用于基础设施建设，综合居住功能极佳，发展预期挖掘层面大；c. 接成熟社区，外部资源依托条件好；d. “金沙遗址”地标感强；e. 开发预热初期，但由于品牌商及品牌项目的提前介入，带动性强;f. 川西民居及现代风格居多，文化味浓；g. 项目主题鲜明，个体项目识别性强；h. 多层+小高层形态将会居多；i. 中端及中高端产品居多。吸引力市场：中高端、部分高端消费群，主要特征可能是中高收入，受教育水平较高的中青年人士。4、综合竞争分析41、未来13年，区域房地产开发总占地面积为3877亩，可能出现的商品房建面大约为450万，若扣除其公建配套或商业面积,住宅面积应

11、在350万400万范围内，占城西2002年18月总开发量及销售量的3倍左右，市场消化压力极大。42、光华、金沙板块是未来13年动工量、供应量最大的区域，相比之下，光华板块更为活跃，是金沙板块最有力的竞争区域。43、温江板块由于道路交通完善尚需一段时间，对金沙板块的影响将在未来23年。四、我项目未来竞争分析1、与金沙板块内项目的竞争11、置信金沙园（B、C区）B期2003年上半年面市，C期2003年底特征：水景主题，多层现代川西民居，情景商业街，知名超市卖场。优势：A、开发商及项目品牌延续； B、主题特色明显，冲击力较强； C、临青羊大道及成温路，主城区进入及地位识性较好；D、金沙片区最早入市开

12、发，抢占市场先机；E、A区景观呈现，实景、现房对客户群有信心保障；F、知名零售商卖场，号召力强，人气可迅速汇聚；H、 自建特色情景商业街，满足自身及周边项目目标客户群日常生活所需，配套依赖性较小；I、 B期120M2以下标准型套三主卧室为新颖时尚的“全景观六边型”设计，赋于中端产品新元素，吸引力较大。劣势：预计售价将会提升（达2900元3000元），市场客源脱离性增加。目标市场：中高端客户群，附含部分高端客户群。对我影响：对我项目中高端客户群产生部分分流影响。而且随着该案A期及B区的开发，有利于提升金沙片区关注度，汇聚人气，提升心理价位，有助于进行区域开发时机预热。12、蜀蜀风兰苑（A、B组团

13、）今年底A组团面市特点：低密度花园洋房，川西民居风格优势：A、紧临“金沙遗址公园”，文化底蕴浓厚，适合其目标客户群精神需求； B、紧临摸底河，改造后的“竹景文化”参与性强； C、临主干道而不近主干道，临闹市区而不近闹市区，外部环境较好。劣势：A、户型面积过大，单价过高，消费受众层有限； B、日常生活配套极不完善，而周边日常生活配套与其定位档次不相匹配，对主城区配套依赖性较强； C、建筑形态单一，产品吸纳力不强。目标市场：高端消费群，二次置业者及多次置业者为主。对我影响：与我项目不存在直接市场竞争影响。但随着该案开发的推进，有利于金沙片区汇聚人气及知名度，提升该片区内商品房的心理价位，并进行区域

14、开发预热。13、黄河房产项目2003年9月左右入市目标市场：中端市场为主，主力面积控制在25万左右对我项目的影响：可能会同时入市，且目标市场比较接近，会分流部份客户。14、 综合分析从金沙板块已知的竞争对手来看，具有品牌且开发规模较大的项目基本定位于中高市场，规模较小的项目主要定位于中端市场。根据我公司的具体状况，不宜采取挑战策略，而应采用差异化竞争策略抓住被主要竞争者忽视的市场。2、 与光华板块项目的竞争21、博瑞都市花园（3期）2003年中、下旬面市特征：全案尾期，园区景观基本呈现。“都市新生活”实景演绎。优势：A、前期品牌优势；B、紧临主干道，交通畅达； C、一期入住，二期呈现，现房、现

15、景吸引力强；D、光华腹地，市政生活配套不断完善，外部居住条件改善；E、临“成花B区”，新建高档社区烘托力强。劣势：A、内部日常生活配套设施较少，居家便利程度不高； B、预计价格会提升，客户有一定脱离性。目标市场：中端、中高端市场，对时尚生活有一定偏爱，小资情调较重者。对我影响：在我项目前期造成部分中端、中高端客源分流。22、天邑花园（2、3期）二期2003年中旬面市特征：欧陆风格中端电梯公寓组团，“家乐福”卖场。优势：A、临二环路，主城区进入性强； B、临双楠成熟片区，生活便利； C、“家乐福”卖场营业，生活便利；一期入住，人气较旺；D、临清水河，“河景居家”有一定吸引力。劣势：A、项目主题、

16、亮点不突出，冲击力相对较弱；B、二、三期为电梯公寓，受众层面相对狭窄。目标市场：中高端客户群，对生活便利程度要求极高者。对我影响：在我项目前期、中期造成部分中高端客源分流。23、中华家园预计2003年上半年（4月）面市特征：占地200亩，临主干道优势：A、传承“中华园”品牌；B、光华片区已前期预热，居住氛围初步形成；C、打造“都市新生活样板区”，小环境居家环境优良，时代感将较强；D、临主干道，交通畅达；E、周边为新建城区，住宅小区定位高、规模大，外部环境优良。劣势：短期内周边日常生活配套极不完善。目标市场：售价约2500元，中端市场切入，与我预计定位相似；对我影响：开发前、中期主要竞争对手，直

17、接造成客源分流。24、融兴房产项目预计2003年上半年面市特征：小户型较多，社区商业用地面积较大。优势：A、规模适中，外部依托条件好，区域内居住氛围已初步形成；B、临主干道，交通畅达； C、周边为中高档社区，临界状况好，烘托性强； D、产品定位适中，符合主流市场需求；小户型比例较大，抢占城西（西南）市场空白点；E、大量的商业物业利润可平衡住宅价格，市场应变性强。劣势：外部日常生活配套不完善，主要依靠自建配套商业，但在前期自建商业成熟经营尚需时日。目标市场：中端、中低端市场，年青人（周边高校毕业生）及其他一次置业者。对我影响：将会在前期、中期造成中端、中低端（我拟建小户型）客源分流。3、与外双楠

18、项目的竞争31、藤王阁项目一期预计将在2003年上半年面市特点：外双楠三环内最大规模项目优点：A、邻三环路、武候大道及青羊大道延线（拟建），交通畅达，幅射力强； B、紧临热点开发区外双楠及品牌项目“置信逸都花园”，关注度高；C、规模大，规划控制尺度小，灵活度大；D、临逐渐成熟的外双楠，前期生活配套依托具备一定条件；劣势：地处外双楠边沿，建设开发初期，市政配套设施极不完善；目标市场：初步拟定中高端市场。对我影响：将在我项目开发全期内受到其竞争影响，是我项目周边规模最大的竞争单体项目，将造成中端、中高端客源严重分流。32、会所花园（2期）预计2003年中、下旬入市特征：五大花园旁的低价电梯公寓优势

19、：1、低价电梯公寓，价格吸引力；2、定位低，受众宽，中高端消费群选择面大。劣势：1、紧临“五大花园”，负面影响大； 2、建筑形态单一，吸纳力不强； 3、建筑密度大，园区总平差，综合品质不佳，产品可持续性差。目标市场：中端、中低端客户群，满足部分经济能力有限，但对电梯公寓有一定偏好的一次置业或二次置业者。对我影响：在我前期、中期造成部分中端、中低端客源分流4、 与温江板块项目的竞争4 1、森宇音乐花园预计将于今年底或2003年上半年推出A区，主力总价在25万以下。特征：超大型住宅配套项目，温江区房地产开发主力军。优势：A、“光华大道延线”及“成温邛”高速公路建设，城、区相对距离缩短； B、我市“

20、汽车时代”的进入，拥有众多城区受众层； C、规模大，主题突出，吸引力强，辐射面宽；D、超大型河滨公园，生态居家；E、土地成本相对较低，产品内部品质提升先天条件好，性价比优良；F、不断发展的地区产业经济，为产品增值提供较好外部条件。劣势：A、建设开发初期，市政配套、生活配套极不完善，负面影响消费者购买决策； B、城市公交体系尚未形成，交通工具自有化程度要求高，目标受众层选择性过于明显。目标市场：中低端市场为主，附含部分中端及低端消费市场对我影响：将在开发前期造成中端、中高端（有车一族）客源分流，开发后期造成部分对产品内在性价比要求高的工薪阶层分流。42、奥林匹克花园预计将在2002年底或2003

21、年初正式面市特征：地处“高新西区”的我市首座超大规模“复合型地产”项目优势：A、全国连锁，品牌知名度高；B、“复合型”开发理念，产品吸纳力强，包容面广；C、“岛居文化”社区主题景观，立意新颖，可识别性及吸引力强；D、众多的休闲运动设施设备、硬地场所，居住者可参与性强；E、在传统社区构架上加入“运动、旅游、休闲”等元素，使目标受众层面进一步扩展，覆盖面更宽；F、优良的性价比以及鲜明的社区理念将是该案对消费者的最大吸引力。劣势：A、市政配套、生活配套极不完善，对周边城镇依赖性过强，自建配套要求程度高，成熟时间过长，负面影响消费者购买决策； B、周边城市公交体系形成时间长，交通工具自有化程度要求高，

22、目标受众层选择性过于明显。目标市场、对我影响：与“森宇音乐花园”基本相似。唯一不同的是，该案所针对的目标受众层收入比前者略高，涵盖部分崇尚“5+2”生活方式的置业人群。5、未来竞争项目市场各层面产品供应特点： 中端、中高端层面仍是未来市场主力供应，市场竞争激烈； 中低端层面供应仍然较小，市场竞争较小。6、未来竞争市场供应总体特点 市场定位呈现多样性，中端产品仍为主力供应层面，中低端产品仍存在供应量小，中高端产品比量增大。高端产品建筑形态将更加丰富。由于单体项目规模大，单位产品集约化程度较高； 项目售价普遍在22002800元，中等、中高等收入人群仍为市场客源竞争的主流，同一层面的市场目标客源细分更加明显。