三个低碳城市国际性经典案例.docx

1、三个低碳城市国际性经典案例1、亚特兰大车站项目在美国环保署以及佐治亚州、亚特兰大市及地方多家公私机构的通力协作下，价值20亿美元的亚特兰大市中心钢铁厂旧址开发项目获得了初步成功，并被树为美国聪明增长及棕色地块再开发战略的样板。在各方的积极努力下，面积138英亩的钢铁厂旧址被开发成了该地区最受欢迎的行人友好型及交通导向型“生活工作娱乐”社区。在清洁空气、纯净水质、土地保护及可持续发展方面，亚特兰大车站社区所体现出的合作精神为全美树立了榜样。 “如果没有公私机构以及投资方面的团队合作，亚特兰大车站项目不可能成功。”开发商吉姆雅各比说。 此言不虚。该项目差点因为一项法令夭折。 由于亚特兰大城市上空烟

2、雾污染太严重，联邦法官于1998年不得不下令停止一切需要联邦政府批准的公路建设项目，除非地方机构拿出改善空气质量的更好计划。美国环保署公布的数据显示，1999年，亚特兰大地区共经历了69个臭氧警示日。造成空气污染的主要原因是汽车尾气排放。由于城市发展不断向郊外蔓延，住宅与办公区、购物区及娱乐区之间的距离越来越远，人们不得不依赖私车出行。 然而，这一禁令也对亚特兰大车站项目亮了红灯。亚特兰大车站项目地块曾是佐治亚州一家大型钢铁公司的厂址，面积138英亩。该厂1998年关闭。该地块位于市中心地段，但与市区其他地段是分离的，需要建一座新桥将开发项目与城区其他地段连接起来，然而道路施工禁令阻碍了新桥的

3、建设。美国环保署认为该项目改善空气质量的前景很好，于是帮助开发商获得了建桥批准。 亚特兰大车站项目的成功为亚特兰大地区指出了一条更具可持续性的发展道路，也提供了通过聪明增长改善地区环境的全国性样板。 开发计划 1997年雅各比开发公司买下了这块地产，并与AIG全球地产公司组建一家合资开发公司，对这一地块进行治理开发。亚特兰大车站社区的开发旨在改善该地区的水资源和空气质量，并为环境的可持续性和聪明增长树立榜样。根据计划，项目竣工后，亚特兰大车站社区将提供600万平方英尺的甲级办公物业，为不同收入人群提供1万套新的市区住宅，为饭店和影剧院等零售和娱乐部门提供150万平方英尺的经营面积，至少建3家酒

4、店，总客房达1000个。另外，还有占地11英亩的公园。 开发商计划在此建一座“城中城”办公、住宅和商店的混合社区，有自行车道、步行道、街道及公共交通连接。 该项目与亚特兰大市以往的开发模式大不相同：在近些年的开发项目中，每增加1%的人口，开发的土地往往会增加10%20%。这种蔓延开发的结果使该地区大多数市民不得不依赖汽车出行，而且需要出行的距离也越来越远。 但是亚特兰大车站则不同。由于地处市中心，交通便利，住宅、办公和娱乐地点都在步行距离之内，因此市民不用开车出行就可以享受到诸多便利。 环保署积极推动 正如前面提到的，要开发车站项目首先要建桥，亚特兰大北面有铁道，东面有两条州际公路，它们将其与

5、亚特兰大市中心分割。如果没有桥梁连接，这一地块的再开发不仅不可行，而且也意义不大。 开发商于是向美国环保署提出特别建桥申请。为了确定亚特兰大车站项目的潜在效益，环保署采用了综合模拟方案。具体过程是，在亚特兰大都市区选择与亚特兰大车站地块规模相当的三个地块，然后模拟每个地块上假设项目的交通和排放影响。其中两个地块为标准的低密度郊区开发项目该地区最典型的模式。第三个在密度、市区街道布局及轨道交通方面与聪明增长理念更接近，但位于亚特兰大郊区。 通过对比研究，无论是在驾车出行需求，还是在废气排放量方面，这三个地块都比亚特兰大车站要高得多。与两个低密度项目相比，车站地块的驾车出行需求只有其一半；而那个紧

6、凑型郊区项目的驾车出行需求也比车站地块高了14%。驾车出行的减少对空气质量有巨大的影响：三个郊区地块的氧化氮排放量比车站地块高37%，挥发性有机化合物破坏臭氧层的另一大罪魁祸首的排放量也高很多。 通过研究，环保署将亚特兰大车站的再开发列为“交通控制措施”通过更有效的交通模式提高空气质量的项目分类，这一分类就避开了道路施工禁令，使项目得以继续进行。 多方参与强化设计 由于希望将亚特兰大车站项目树为全国样板，环保署还提供资源进一步改进其设计。它委托颇具创新能力的迈阿密建筑公司Duany Plater-Zyberk &;amp; Company（DPZ）组织一次规划设计头脑风暴会议，对车站项目的设计

7、提出建议。此次会议使社区成员、政府机构、开发商及其他利益集团都有机会发表自己的意见。DPZ根据各方建议，针对附近街道、交通宁静措施、步行道、混合土地利用以及布局等提出了更好的解决方案。开发商在开发过程中采纳了DPZ的许多建议。 事实上，在亚特兰大车站规划的各个阶段，雅各比开发公司都征求社区的意见和建议。比如，在1999年的一次讨论会上，邻近车站地块的家庭公园（Home Park）社区的居民要求建设新的绿地，并将家庭公园社区现有的街道延伸到车站社区。雅各比开发公司同意了居民的要求，并力求运用各种设计元素，将两个相邻社区融为一体。 与此同时，市民还组成了市民设计委员会，为项目提供设计建议。 环境战

8、略和效益 1999年秋，开发商开始清洁地块。这是美国东南部有史以来规模最大的工业地块清洁项目。在两年的地块评价和治理过程中，该地块的开发运用了多种创新方法。为了降低地块对施工工人的危险，受污染土壤得到治理或被清除，在工地上还建起了土壤隔离层，避免工人接触到留下来的土壤。该隔离层是从外面运来的25万吨新土。另外，还建立了地下水汲取和处理系统，以免地下水流向别处，并将悬浮固体和氯乙烯清除。 其他环境战略和效益包括：* 空气质量：与美国环保署一道制定的空气质量监测计划，包括地块设计标准和交通目标，旨在减少单人驾车出行，鼓励合乘。在大众交通车站和开发项目之间，有便捷的清洁燃料公交车穿梭。另外，开发商还

9、推行了一项激励计划，内容包括为人们提供通往电车的交通设施以及为使用大众交通的人提供优惠。* 能源：一项环境友好型中央冷却系统不仅为物业主节省3500万美元以上的建设成本，还比传统系统运营效率提高25%，从而降低了能源成本。* 回收材料：在处理地块的过程中，混凝土建筑地基被掘起粉碎，作为回填材料被重新利用，这部分材料有13.2万立方码。另外还有16.4万立方码的其他地基材料也被粉碎，用作回填材料。 * 雨水：新的雨水收集设施减少了暴雨径流，在住宅开发项目中心地带修建的一英亩大的蓄水池，不但具有使用价值，外观也很漂亮。* 交通：一座130英尺宽的多用途大桥跨越75号和85号州际公路，将市中心的东西

10、两边连接起来。大桥有四条小型汽车车道和两条公交车道，两边都设有宽阔的人行道和自行车道。亚特兰大车站大桥是亚特兰大通向未来的象征大桥。* 树木：新栽种了3100棵树木：其中2000棵在亚特兰大车站社区，1100棵在邻近社区。 经济效益 亚特兰大车站项目预计可创造20000个新的就业职位，薪水总额达6.2亿美元。另外，税收收入更为可观。项目开发之前，该地块为市财政上缴的地产税每年只有20万美元。整个项目完工后，每年将带来3000万美元的地产税。另外，众多零售商每年可带来一两千万美元的地方销售税，这部分税收将用于资助教育和交通设施。 项目现状 首批居民于2003年10月搬入首期竣工的亚特兰大车站社区

11、联排住宅。此后，居民相继入住首期公寓、共管公寓及普通住宅。 包括新建大桥在内的3.5英里长的新区街道，2004年初开通了一半左右。步行者和慢跑者非常喜欢那里的街景和公共绿地。第一座写字楼（面积达50万平方英尺的SouthTrust大厦）已经竣工，入租率达70%。零售设施建设始于2004年中，大部分设施将于2005年底竣工。许多零售商、饭店和娱乐经营者已经在此预定了位置。获创新奖 2004年7月，亚特兰大车站项目获得环保署第四区杰出棕色地块开发凤凰奖，评委包括一个由州、地区和联邦政府领导人组成的独立评审团以及环保、企业界和学术界专业人士。同年9月，该项目又荣获全国棕色地块杰出开发项目凤凰奖。 凤

12、凰奖TM（Phoenix Awards）是专为棕色地块再开发优秀项目设立的奖项，每年从环保署的10大地区各选出一个获奖者，然后再从10个获奖者中选出一个全国凤凰奖得主。项目的评选标准包括综合效果、创新环境解决方案的运用以及对环境和当地经济的影响。设立凤凰奖是为了推广成功的解决方案，为其他社区提供再开发项目的范例。链接 聪明增长与空气质量 城市蔓延开发导致对汽车的过度依赖，并延长驾车出行距离，而对汽车的过份依赖带来了严重的空气污染。尽管车辆清洁技术不断提高，汽车排放仍然是最大的大气污染源之一，汽车排放的一氧化碳、挥发性有机化合物和氧化氮等物质对臭氧层构成巨大威胁。调查发现，一个典型的汽车依赖型郊

13、区购物中心造成的氧化氮排放超过一座大型发电厂排放量的一半、有机气体排放的五倍、一氧化碳的三十倍，这些都与汽车旅行有关。 汽车污染物与哮喘及其他一些严重的、甚至是致命的疾病有很大关系。虽然由于天气变化原因，数字一年和一年有所不同，但上世纪90年代，美国有90多个大都会地区都违反了联邦烟雾标准。另外，柴油型公共汽车和卡车是烟尘和其他空气传播微粒的主要来源，这些物质被吸入人体后，就会积留下来，破坏人体组织。 聪明增长通过降低人们对汽车的依赖性以及缩短驾车出行次数和距离，减少汽车尾气排放量。美国俄勒冈州波特兰市投入巨资，对公共交通、公交车站附近的社区步行环境以及公共空间进行改造，从而将空气质量违反联邦

14、烟雾标准的天数从上世纪80年代中期到90年代中期减少了86%；而与此同时，由于没有实施聪明增长措施，随着人口和就业的增长，亚特兰大的雾天却在不断增加。美国环保署针对亚特兰大车站项目的研究表明，与蔓延发展模式相比，聪明增长能大大降低空气污染物的排放。众所周知，大型超市能够对城市生活产生巨大影响。这种超市一般有三大特点。一是大都建在城镇边缘，只有驾车才能到达；二是商场建筑像一个没有窗户的大盒子，正面有巨大的停车场；三是对市中心的小商业企业构成威胁：或将其挤出市场，或迫使它们搬迁，从而削弱市中心的生活质量。2、佛蒙特州沃尔玛 作为全球最大的零售连锁店，沃尔玛更是以大著称，也以大为荣，规模大都在100

15、000平方英尺以上，它的停车场足有10个足球场那么大。 美国佛蒙特州素以田园风光著称，那里有历史悠久的美丽村庄和小镇，有绿树环抱的湖泊、蜿蜒的小路以及壮丽的山景，更有强烈的社区感。它曾被美国国家地理旅游杂志列位“世界上最好的旅游胜地”之一。然而由于超大型零售店的扩张开发，佛蒙特州被国民文物保护信托基金会列为“最濒危的”历史地区之一。 那么像沃尔玛这样的超大型商场能否在此安家？它的落户是否会给当地的景观和生活质量造成负面影响？ 改变策略 为了能够进入佛蒙特州，沃尔玛决定改变其以往的选址策略和规模设计：缩减规模，在市中心建店。沃尔玛拉特兰店是一个成功案例。它表明，以蔓延扩张为主要开发形式的大型仓储

16、连锁店，也可以在不削弱传统市区模式以及将市区边缘大片绿地变成停车场的情况下，为顾客提供满意的服务以及实现其商业发展目标。 对话 鉴于这种“濒危”处境，沃尔玛是否应该进入该州的话题引起了广泛的争论。许多佛蒙特人担心超大型商场的进入将对该州的特色及生活方式造成不可挽回的损害。另一些人则认为，沃尔玛可以提供就业和折扣商品。在经济不发达的城镇，这种分歧更大。1993年秋，佛蒙特州长霍华德迪安会见了沃尔玛公司高管，希望沃尔玛能够尽最大努力保护佛蒙特州的市区特色及田园景观。 这种担心是有道的，因为在许多州，沃尔玛的进驻导致老城区的萧条、漂亮历史建筑的遗弃以及受影响社区特色的重大变化。文物保护信托基金会执行

17、董事保罗布鲁恩表示，如果沃尔玛的项目能够强化佛蒙特现有的社区功能，当地保护主义者将与其积极合作。他邀请沃尔玛主要官员到佛蒙特州参观。布鲁恩此举的目的是想告诉沃尔玛，如果沃尔玛能够缩减规模以适应社区环境的话，佛蒙特有很多地方适合建店。 一个月后，由沃尔玛官员及佛蒙特代表组成的代表团一行七人走访了三座城市：圣阿尔班（St.Albans）、柏林顿（Burlington）和拉特兰（Rutland）。 这次旅行增强了双方的相互理解。保护主义者了解了沃尔玛对停车和交通的需要，而沃尔玛代表也看到了市中心地区的活力，从而对在拉特兰和柏林顿市中心地区建店有了浓厚的兴趣。调查发现，拉特兰市中心可用于建店面积有75

18、000平方英尺，柏林顿有100000平方英尺，而且两地均可提供足够的停车位。 1995年9月，沃尔玛在柏林顿开了佛蒙特州的第一家店。虽然没有建在市中心，但柏林顿店的面积只有52000平方英尺，不足沃尔玛标准规模的一半。另外，它利用的是旧建筑，未在农村地区造成新的扩张。这是沃尔玛沿着正确的方向迈出的一大步。 选址 在柏林顿店开业的同时，拉特兰店的谈判也在紧锣密鼓地进行。沃尔玛看中了市中心的拉特兰购物广场，该广场位于市中心历史保护区的正对面。凯马特（Kmart）曾是这里的大商户，在此经营多年，此时已经搬至郊区一座新的购物中心。凯马特撤走后空出了75000平方英尺面积，这部分建筑原定拆除，后来成了沃

19、尔玛店址。 合作 虽然沃尔玛代表看到该地块时凯马特店已空置，但许多迹象显示，该广场正处于反弹阶段。这种复兴源于市政府与私营部门之间的合作。在政府部门，早在上世纪80年代后期，以社区规划为先导的市区规划和复兴工作就已经开始，并制定了重建市中心抑制蔓延开发的战略计划。 在私营方面，购物广场的业主Net地产公司投资改善物业条件，引入了一些新租户，从而扭转了多年来入租率不断下降的局面。 沃尔玛在拉特兰选址时，这些商户都已经开业，而且经营不错。这些商户的业绩使沃尔玛下定了在拉特兰购物广场建店的决心。 市政府、Net地产公司、州长以及佛蒙特国民文物保护信托基金会的共同努力，促成了这笔沃尔玛大单。 设计 沃

20、尔玛根据整个广场的风格对建筑进行重新设计。正面外墙为红砖材料，屋顶为绿色以体现铁路建筑特色（这里曾是铁路建筑旧址）。另外，为了与对面的历史保护区保持和谐以及与其他商店保持一致，沃尔玛的标志采用了白色字体。沃尔玛还同意与其他单位合用停车场，最大限度地减少空间的浪费。 特征市区选址现有建筑的再利用 共享停车位调整设计以适应社区环境公、私、非营利部门的合作 在各方的共同努力下，拉特兰沃尔玛店于1999年1月29日正式开业。 成功因素 佛蒙特州在将沃尔玛引入拉特兰市中心方面无疑获得了成功，它的成功有三大因素：领导能力、灵活性、合作。首先，项目得益于市政府、Net地产公司、州长及佛蒙特国民信托基金会的领

21、导能力。比如，如果没有市政府在上世纪80年代打下的基础，如果不是市政府和Net地产公司成功说服其他零售商进驻市中心，那么市中心对沃尔玛的吸引力就会大大降低。 沃尔玛公司的灵活性也是一个主要因素。如果该公司没有接受布鲁恩的参观邀请，如果没有考虑在市中心做生意的可能性，拉特兰店将难以建成。 相比之下，其他一些社区由于缺乏领导能力和市区资产，没有设法找到双方可接受的解决方案。遗憾的是，沃尔玛在佛蒙特州其他地方建店时，也没有表现出应有的灵活性，因此遇到了麻烦。比如，威利斯顿店是标准的扩张型开发项目，它将一个社区分成了两半，因此惹了好几年的官司。而颇受争议的圣阿尔班郊区店则在佛蒙特环境审查过程中就被毙了

22、。 在拉特兰，各方合作是沃尔玛成功建店的基础。如果考虑不周，国民保护信托基金会与沃尔玛很容易成为冤家对头，而在拉特兰，双方则建立了良好的合作关系。 从上述事实看，拉特兰不是简单地对沃尔玛说“不”，而是为他们提供了市区选择。他们设法让沃尔玛明白，他们不是反对沃尔玛，而是保护佛蒙特市区，保护佛蒙特农村。因此成功的关键在于为沃尔玛提供了市中心建店的可能性。 链接 聪明增长与超市扩张在过去十几年里，美国大型超市像雨后春笋蓬勃发展，这些超市通常建在郊区，占用大量农田或草地。1992年1994年，美国55%的新开店都是超大型仓储式零售店，而1994年，这种大型超市占新店的80%。 尽管这些店为购物者提供了

23、便利性和低价商品，但对环境和社区也造成了严重的负面影响。特别是，由于占用和浪费大量公共空间，而且选择未开发的绿地，这些超级店往往对农田、森林和草地造成不必要的破坏。在炎热的夏季，巨大的停车场会变成热岛，而在雨季则造成雨水流失和水污染。在美国，一家这样的大型超市每天可产生10000车次的驾车旅行。 另外，大型超市还会削弱老城区的活力，挤垮现有企业，尤其是当地的小买卖。同时，它们的出现还可能造成历史建筑的遗弃，而新店的外观设计往往很难看。 佛蒙特州拉特兰市的沃尔玛店证明，大型超市除了推动扩张之外，也可以对现有社区的复兴有所贡献。Denver Dry百货大楼混合再开发经验启示自上世纪20年代以来，北

24、美城市的市区一直在走下坡路。大规模生产需要大厂房和交通，已开发的市区难以满足制造业的这种新需要，因此到郊区建厂成了二次大战后的工业趋势。随着工业厂址的转移，人们也逐渐迁至郊区居住。 在上世纪50年代60年代期间，许多市区的特点是死气沉沉，到处是毫无生气的停车场以及空置建筑。在美国科罗拉多州的丹佛市，大量零售空间空置以及公众不愿选择市区中等收入住房等现象给市区带来了负担，使历史建筑面临被拆除的威胁。 为了改善丹佛的市区状况，保护历史遗产，丹佛城市更新局以及经济适用房开发公司为百年老建筑Denver Dry百货大楼规划了新的混合开发项目，包括经济适用房和商品房、写字楼及店铺。该项目旨在恢复放贷人的

25、信心，并成为丹佛市区其他历史建筑再开发的催化剂。 项目背景 Denver Dry大楼原建筑为三层，1894年Denver Dry Doods搬入大楼，并于1900年1924年间对其进行了一系列改造，包括将原楼扩至六层以及扩建一座新的六层楼，使整个建筑从第16大街延伸到第15大街。Denver Dry地处丹佛CBD，建在步行购物街（第16街）上，这条街上汇集了餐馆、商店、酒店、写字楼、公园及其他设施，日均行人流量达90000人次。该建筑还紧邻一个轻轨车站，新的轻轨系统与其他公交系统连接通畅。 项目设计 Denver Dry是一个混合用途、混合收入开发项目，包括经济适用房和市价房、零售店及写字楼。

26、零售店和办公面积在低层，住宅在高层。 开发商改造Denver Dry的目的是为了满足新租户的需要，并吸引零售客户。比如，开发商将内饰彻底翻新，为零售和住宅提供独立的电梯。他们还为人们进入二层零售区提供更大的方便，比如增装一架电梯。为了将大街上的行人吸引进来，他们还增设了一架直通大街的滚梯，行人可以直接从外面乘电梯上二层。 环境特征 新设计充分考虑了节能和美观，比如，大多数房间都以蒸发式冷却器取代了空调，整个建筑的供热由丹佛集中供热系统提供。外观也进行了全面的改造，包括铲除30多层的白漆，还外墙的本来面目：将红砖、沙石、石灰暴露在外。另外，由于地处市中心，Denver Dry减少了汽车出行需求，

27、从而减少了大气污染及化石能源的消耗。住宅不仅类型多样，而且通过合理布局，尽可能将自然光引入室内各个角落，以减少对灯光的需求。 住房 Denver Dry的住宅方案包括用于出租的40套经济适用房和11套市价公寓以及用于销售的66套市价共管公寓。出租住房自项目竣工之日起就全部入住。另外，自居民搬入以来，Denver Dry市价住宅租金一直稳步上升，实际上远远高于丹佛市中心的平均租金。比如1997年，Denver Dry的一居室住房（面积在590950平方英尺）的月租金为880美元，而根据城市土地学会的统计，丹佛市中心一套660平方英尺的独居新房的月租金为550美元。 销售部分也相当成功。所有销售房

28、都已售出，100多居民住在这些市价共管公寓里。每套住房的开发成本约为175000美元，而售价为250000美元，因此在财务上，这些住宅也获得了巨大成功。 办公和零售 Denver Dry的办公和零售部分也获得了成功。丹佛CBD新住宅的增加提高了零售业和办公面积需求。 入驻Denver Dry百货楼的客户包括：* Wolf照相音像店（原Waxman店），里面设有教室，教消费者如何使用其产品；* Media Play音像书店；* TJ Maxx服装店；* 丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服务中心。 项目实施 Denver Dry百货楼地处市中心交通枢纽，步行购物街与新的轻轨系统在此交汇。该建筑占地1.

29、5英亩，与主要文化中心相连接，比如会议中心、市中心商业和零售区以及酒店。 May公司1987年买下了Denver Dry大楼，并于一个月后将其关闭，以避免与该公司自己的商店形成竞争。在空置了一年之后，该建筑面临被拆除的危险，公众对此反应强烈。在此情况下，丹佛城市更新局将其收购，并寻求开发商。然而，上世纪80年代末期丹佛的经济衰退以及资金短缺阻碍了项目的开发。 1990年，经济适用房开发公司总裁乔纳森罗斯决定开发这一历史建筑。罗斯希望将其打造成一个混合用途、混合收入再开发范本，以向人们展示，城市开发在创造市中心活力的同时，也可以保护历史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和经济适用房开发公司共同设

30、计了建筑布局模型，然后将建筑细分成独立的单元，以降低开发商的综合风险。 1991年8月，Waxman照相音像店签下了购买第15大街地下室和一层的合同，这标志着项目一期工程的开始。整个项目分三期，一期包括51套住宅以及大部分零售和办公设施。 效益 环境效益 Denver Dry的再利用缓解了农村开发的压力，从而在保护丹佛市中心绿地的同时也保护了农业。另外，通过利用现有基础设施、学校和交通减少汽车出行的需求及不可再生化石能源的消耗，城市蔓延得到抑制。 社区效益 历史结构再开发成混合用途项目在为当地社区创造一系列服务项目的同时，还有助于提高邻里的税收基础。住宅项目通过缩短通勤时间提高了租户的生活质量，并为有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一点是，城市历史和建筑结构的重要部分得到恢复，因为Denver Dry曾是该地区的地标建筑。 障碍 尽管有许多利益，Denver Dry的再开发也遇到一些障碍，如果克服不了这些障碍，项目就难以成功。 法律障碍 北美采用的是欧几里德分区制，这种分区制规定每块地有自己的独立用途，这为混合项目造成了法律障碍。但Denver Dry再开发项目获得了支持，因为它能够证明可以给社区带来利益。 财务障碍 填入式开发项目面临的主要问题是融资。传统