房产项目可行性报告分析.docx

1、房产项目可行性报告分析房产工程可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：工程决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与土地的关系及对工程开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 3、 土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；4、 二、内部因素1、 工程启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心工程）；2、 3、 公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率

2、、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；4、 5、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；6、 第一部分：工程简况一、 土地位置二、 土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。三、 土地现状四、 1、 四至范围；2、 3、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；4、 5、 地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并

3、计算因此而损失的实际用地面积；6、 7、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；8、 9、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；10、 11、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；12、 13、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。14、 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包

4、括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。五、 工程周边的社区配套六、 （一）周边3000M范围内的社区配套1、 交通状况2、 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） （3） 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（4） （5） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。（6） 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；3、 教育：大中小学及教育质量情况。4、 5、 医院等级和医疗水平6、 7、 大型购物中心、主要商业和菜市场8、 9、 文化、体育、娱乐设施10、 11、 公园12、 13、 银行14、 15、

5、邮局16、 17、 其他18、 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）土地周边3000M外但可辐射范围内主要社区配套现状七、 工程周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）八、 1、 治安情况2、 3、 空气状况4、 5、 噪声情况6、 7、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）8、 9、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）10、 11、 周边景观12、 13、 风水情况14、 15、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。16、 17、 其他18、 九、 大市政配套（都要说明距土地距离、成本、接入的可

6、能性）一十、 1、 道路现状及规划发展2、 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与土地的关系（影响）。3、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 5、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。6、 7、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。8、 9、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。10、 11、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。12、 13、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。14、 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口

7、位置，及未来规划扩容和增加的情况。一十一、 规划控制要点一十二、 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 3、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积4、 5、 综合容积率、住宅容积率6、 7、 建筑密度8、 9、 控高10、 11、 绿化率12、 13、 其他14、 一十三、 土地价格一十四、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。一十五、 土地升值潜力初步评估。一十六、 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年

8、与本案相临地块的土地价格比较分析。一十七、 立即开发与作为土地储备优缺点分析一十八、 第二部分：法律及政策性风险分析一、工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一） 工程用地现状（二） 1、 土地所有权归属2、 3、 土地使用权归属4、 5、 土地的他项权力（如抵押权）6、 7、 土地的用途8、 9、 有关工程用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）10、 （三） 计划手续（四） 1、 工程是否已经立项2、 3、 立项主体是否能够变更4、 5、 立项变更条件和时间6、 4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（五） 规划手续（六） 1、规划

9、用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关工程用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（七） 土地手续（八） 1、 征地批文2、 3、 土地使用权出让合同4、 5、 拆迁安置补偿6、 7、 有关工程地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）8、 （九） 工程用地取得土地使用权程序评估（一十） 1、 取得土地使用权的程序描述2、 3、 取得土地使用权需要的工作日4、 5、 取得商品房用地土地使用权所需条件6、 7、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）8、 （一十一） 工程用地土地性质变更的评估（已经是商品

10、房用地可以不写）（一十二） 1、 土地性质变更的程序描述和理由2、 3、 土地性质变更的政策支持或障碍4、 5、 土地性质变更需要的工作日6、 （一十三） 政策性风险评估（一十四） 政府资源利用的评估：（1） 当地政府对外来投资的态度；（2） （3） 当地政府职能部门的办事作风；（4） （5） 当地政府对该工程的关注程度；（6） （7） 地块周边已有开发商工程成败的政府因素；（8） （9） 与政府合作关系。（10） 政策变更对工程开发的影响：（1） 城市规划限制或更改；（2） （3） 突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部

11、或部分损失的可能性判断。（4） 二、合作方式及风险评估1、 合作方基本情况：2、 合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。3、 合作方式：4、 （1） 合作方式描述（2） 例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。（3） 选择合作方式的主要原因（4） 5、 主要合作条件6、 双方的主要权利义务描述，包括但不限于：（1） 报批报建手续办理（2） （3） 拆迁安置补偿 （4） （5） 付款内容和条件（6） （7） 交地规范（8） 除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承

12、担营业税的义务。7、 合作风险评估：8、 （1） 通过其他相关渠道了解工程背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2） （3） 土地使用年限；（4） （5） 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（6） （7） 土地方的信用；（8） （9） 付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（10） （11） 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。（12） 三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部

13、分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况二、 1、 区域住宅市场简述2、 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 3、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）4、 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 5、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势6、 三、 区域内供应产品特征四、 1、 各档次产品供应状况2、 3、 各档次产品的集合特征4、 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征 5、 区域内表现最好个案状况6、 附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。7、 未来

14、2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型8、 9、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点10、 11、 结论：12、 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 五、 区域市场目标客层研究和市场定位六、 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上）2、 3、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。4、 5、 确定目标客户6、 7、 市场定位8、 七、 整体市场对本案有重大影响的因素八、

15、 产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。九、 产品定位及建议一十、 户型类型、面积规范、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。2、 3、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。4、 5、 有强烈个性

16、的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。6、 7、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。8、 9、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。10、 11、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、

17、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。12、 二、规划设计的初步概念1、 设计概念：表现工程预期的风格和设计主题。2、 3、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。4、 5、 可持续发展概念：对工程分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。6、 第五部分：工程及销售计划一、 截至工程施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、 三、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）四、 五、 销售计划：各期销售时间、价格、面积

18、，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）六、 第六部分：投资收益分析一、 成本预测二、 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计经管费用销售费用财务费用工程总投资三、 税务分析四、 1、 营业税及附加2、 3、 所得税4、 5、

19、土地增值税6、 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，工程本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。五、 经济效益分析六、 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 3、 工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）工程总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数4、 工程开发各期的利润体现经济指标2001年20年合 计上半年下半年上半年下半年

20、上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。6、 （1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（3） 容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1

21、容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率7、 盈亏平衡点分析8、 1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)2） 3） 保本销售率：假设工程全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T24） 式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率七、 工程资金预测八、 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等

22、的投入安排。2、 3、 资金回款计划：各期销售回款计划。4、 5、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。6、 7、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额8、 第七部分：经管资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置。二、 三、 人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。四、 五、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。六、 第八部分：综合分析与建议一、 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞

23、争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、 三、 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。四、 五、 机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、土地所属区域土地价格趋势等方面论述。六、 七、 结论和建议八、 第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容（一） 主要指标测算（二） 1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 3、 投资收益分析（参考以下格式）：4、 经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价开发成本总投资税

24、前利润税后净利内部收益率销售净利率注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。5、 根据需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。（三） 竞争对手分析（四） 1、 主要背景，控股股东情况2、 3、 总资产、净资产、净利润（每股利润）4、 5、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本6、 7、 操作水平，主要开发的工程，土地储备情况8、 9、 近期或未来

25、的发展战略10、 11、 参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。12、 （五） 制定策略（六） 1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 3、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。4、 5、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。6、 （七） 资金筹措（八） 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。附件：有关土地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、可行性研究人员应有什么态度？可行性研究人员做可行性研究必须以事实为依据，实事求是，事实来源于调查研究，对工程应准确地科学地预测未来，以严肃的态度、求实的作风对工程进行财务评估，不唯上、不唯权势、不欺骗上级领导。