工程项目代建管理.docx

1、工程项目代建管理工程项目代建管理一、代建的含义：在国际上通常采用的建设经理制(CM制)。是指业主委托_称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理。包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用(与EPC或交钥匙工程的主要区别)。建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内,以业主名义开展工作。如有权自主选择设计师和承包商。业主则对建设经理的一切行为负责。采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理。一般来说，精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉，是一名优秀建设经理(代建经理)所必须具备的素质。二、代建的工作范围：1、政府投资项目我国05

2、年开始推行的工程建设项目采用代建制的含义和实质,是指 政府投资项目代建制。是指政府投资项目经过规定的程序，委托有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其它企业，代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。由政府选择有资质的项目管理公司，作为项目建设期法人，全权负责项目建设全过程的组织管理，促使政府投资工程投资、建设、管理、使用的职能分离，通过专业化项目管理最终达到控制投资、提高投资效益和管理水平的目的。这里所说的代建制必须同时符合下列四个条件：1由委托方自行立项；2不发生土地使用权或产权转移；3受托方不垫付资金；4事先与委托方订有委托代建合同。2、非政府投资项目对于一般的非政府投资项目。

3、由于业主受到专业知识、专业技能、精力限制等原因，委托代建单位为自己的建设项目进行管理。则不受上述四个条件的限制。3、代建的工作范围：工程项目建设程序是指工程项目从策划、评估、决策、用地规划许可、办理土地使用权证（土地出让）、拆迁补偿、设计、工程规划许可、招投标、各部门建设许可、施工许可证、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程。（阴影部分是政府投资的代建范围）代建管理,国家没有具体的实施细则，只有指导性的文件。具体由各省制定相应的实施细则。在我省执行山西省建设工程项目代建管理实施办法（试行） 晋建建字【2005】第107号文件。其中代建的工作范围可包括上述工程项目建设程序的全部内容或

4、其中部分阶段的工作。代建收费视实际工作内容的不同在规定的收费标准内协商。太原市对政府投资项目有专门的文件规定：政府选定代建单位，由建设单位于其签订代建合同，财政直接支付代建费（根据合同）。代建范围从发出中标通知书开始至竣工验收、备案、移交资料、交付使用为止。代建工作期间协助建设单位办理有关手续。那么，这时候的工程项目代建范围就要看业主的委托范围了。双方签订合同后,业主要给代建单位发一个代建授权书,注明代建的详细内容及有效时间。三、项目前期工作中代建的工作内容：根据业主委托的代建范围，可能包括前期工作。所以，简单介绍一下这些工作：1、协助业主方进行项目策划，编制项目建议书，进行项目可行性分析、环

5、境评估报告等专项评估与投资确定；（立项由业主办理）2、协助业主方办理用地规划许可、土地征用、用地变更、土地出让、拆迁（青苗）补偿（仅是补偿，拆迁工作另计）。3、协助业主方提出工程设计要求，组织工程设计方案评审，组织工程勘察设计招标，签订勘察设计合同并监督实施，组织设计单位进行工程设计优化和技术经济方案比选并进行投资控制；（政府投资的概算及付费办法）4、协助业主方办理工程建设规划许可证5、协助业主方办理图审（强条、人防、消防）6、协助业主方组织工程监理、施工、甲供（控）设备材料采购招标；7、协助业主方办理各种前期手续（消防、人防、环保、环卫、园林、气象、航空、质检、安检、节能、行政执法、规划执法

6、等，其中部分手续与施工许可证的办理有交叉）及报建备案。8、协助业主方办理施工许可证（政府投资的农民工保证金来源）9、协助业主方办理施工用水、用电、排污及水、暖、电、气增容。10、协助业主方办理三通一平工作。四、施工及验收移交期间代建的工作内容及职责在此期间的工作是整个代建工作的重点，所以要着重介绍。因为在此之前的工作可能是公司的职能部门或选派部分人员来完成。在此之后，就要组建项目班子，由项目经理组织完成各项工作了。那么，怎样做好一个代建的项目经理呢：1、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府监督机构和有关单位协调沟通有关问题。也就是说必须要有良好的沟通能力。 2、与业主洽商代

7、建工作的具体范围，向业主申请颁发代建授权书。负责代建合同的谈判、签订工作。3、负责代建办子的组建，制定代建项目部管理制度，根据代建授权书的工作内容，明确各岗位的岗位职责。主持编制项目代建管理规划以及各项总体工作计划，并负责牵头执行4、负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。5、负责工程项目前期各项报批、报建工作。（项目班子成立后前期未完成的工作）6、合同管理。协助业主方对监理、施工合同进行审核、谈判（保留存档合同审核意见书）。由业主定稿签字盖章。7、负责组织工程施工期的招投标等

8、相关工作。是指对于专业工程暂估价、材料设备暂估价、暂定金额（解释）项目根据施工合同的约定进行二次招标（1）协助业主方选择招标代理单位或牵头组建由代建、业主、监理、施工四方共同参与的招标组。（注意区分政府采购项目）（2）协助公司组织编制（或督促招标代理编制）招标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织（参与）评标和开标工作，确定中标单位。（5）参与合同谈判与合同审查（保留存档合同审核意见书）。由业主或施工单位签定合同。8、在施工期间代表公司全面负责完成业主委托的项目代建管理的各项工作，包括投资、质量、安全、进度、协调、合同和信息管理等各方面工作； （1）对施

9、工及监理项目班子的组成进行审查，对未按照投标书配置项目班子的情况提出自己的意见（存档）报业主做出处置决定。对上报的项目班子人员到位情况进行监督检查。（2）对项目施工准备情况、安全文明施工落实措施情况、施工进度计划、质量保证措施、施工现场管理、投资控制计划进行审核、监督、检查。审批开工报告。（3）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理，并上报业主和公司。（4）负责监督监理人员审核施工材料的选用、进场控制和对材料供应商的评价。（5）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（6）对施工组织设计/方案重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。（7）负责组织对特殊施工方案的专家论

10、证工作。（8）对工程中出现的质量问题处理方案进行审批，并对结果进行确认。（9）监督检查工程文件、资料的管理。（10）负责总包单位和甲方选定的各专业分包单位间的协调配合以及所有参建方的协调配合。（11）配合接待各有关部门的检查、执法、验收工作（12）负责协调与工地周边的各种关系。（13）负责对总进度计划和调整后的进度计划以及周、月进度计划进行审批。（14）负责隐蔽工程、现场签证、技术核定、洽商记录、监理例会纪要进行认定。（15）负责对设计变更是否增加投资、减低标准进行审核。（16）负责（责成）对月进度结算、竣工结算、索赔的审核、上报。填写工程款拨付申请单。（17）组织各施工节点、竣工验收及工程备

11、案。（18）工程及资料的移交。9、负责对工程监理的管理。（1）对监理单位提交的项目监理规划等进行审核、批准。（2）根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。10、合同、规范规定的其它职责。附：1、委托代建合同范本： 2、代建项目部工作职责范本建设项目委托代建合同委托人（全称）： 某某 宾馆代建人（全称）： 某某建设项目管理有限公司依照中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法和有关建设项目管理办法，经委托人研究，同意将南山甲所、梅岭1号、2号、3号建设项目委托给

12、代建人实施代建管理,按照平等、自愿和诚实信用的原则，就代建管理事项协商一致，订立本合同。一、项目概况：工程名称： 1号、2号、3号改造工程工程地点： 东湖路146号工程内容： 前期工作代理和建设实施代建总 投 资（估算投资）： 壹亿 元人民币（财政投资9000万元，东湖宾馆1000万元）工程立项批准文号：二、工程总建设期工程总建设期（自合同签订日起）： 2005.7.1-2006.1.20,三、质量标准: 优良四、合同价款甲方以项目总概算的 2% 作为乙方的代建管理费（工程概算为9000万元，开班费等其他费用1000万元）。工程竣工后，根据审计结果据实调整代建管理费。五、合同组成的文件组成本合

13、同的文件包括：1、双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件2、委托代建合同书3、本合同专用条款4、本合同通用条款5、描述代建项目的技术性文件6、标准、规范及有关技术文件构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，则按上述排列次序进行解释。六、本协议书中的有关词语含义与本合同第二部分通用合同条款中分别赋予它们的定义相同。七、代建人向委托人承诺，按本合同的规定承担本合同专用条款中议定范围内的工程委托代建工作。八、委托人向代建人承诺，按本合同专用条款中议定的期限、方式和币种，向代建人支付代建管理费。九、合同生效合同订立时间： 年 月 日合同订立地点： 武汉东湖宾馆本合同约定 双方签字盖章 后

14、生效。委托人： (公章) 代建人： (公章)法定代表人： 法定代表人：委托代表人： 委托代表人:地址： 地址：第二部分通用合同条款词语定义、适用范围和法规第一条下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：（1）“工程”是指委托人委托实施建设工程项目管理的工程。（2）“委托人”是指承担投资责任并委托工程项目管理工作的一方以及其合法继承人。（3）“代建人”是指承担建设工程项目管理业务及其责任的一方及其合法继承人。（4）“项目管理机构”是指代建人派驻本工程现场实施工程项目管理业务的组织。（5）“项目经理”是指经委托人同意，代建人派到项目管理机构全面履行本合同的全权负责人。（6）“工程项

15、目管理的正常工作”是指双方在专用条件中约定，委托人委托的工作范围和内容。（7）“工程项目管理的附加工作”是指：委托人委托项目管理以外，通过双方书面协议另外增加的工作内容；由于委托人原因，使项目管理工作受到妨碍或延误，因增加工作量或持续时间而增加的工作。（8）“工程项目管理的额外工作”是指正常工作和附加工作以外或由于委托人原因而暂停或终止代建业务，其善后工作及恢复代建业务的工作。（9）“日”是指任何一个零时至第二天零时的时间段。（10）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期的前一天的时间段。第二条 建设工程委托代建合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及专用合同条款中约

16、定的部门规章或工程所在地的地方法规、地方规章。第三条 本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。如专用条件约定使用两种以上（含两种）语言文字时，汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。委托人权利第四条 委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更的审批权。第五条 委托人对工程监理、施工、设备采购等专业工作单位招标工作进行全程监督和审核，监督代建人与专业工作单位签订相关合同。第六条 委托人有权对代建项目工程质量和施工进度进行监督，并参与工程验收工作对代建人提出的资金计划进行审核，对代建项目的合同执行情况和资金使用情况进行监督。第七条 委托人有权

17、要求代建人提交工程项目管理工作月度报告及工程项目管理业务范围内的专项报告。第八条 委托人有权对代建人组织的工程竣工结算和财务决算进行监督。第九条 委托人有权对代建人的违规行为予以纠正。第十条 代建人调换项目经理需经委托人同意。代建人权利第十一条 代建人根据委托人授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项目建设的组织、管理及协调权：（1）根据国家相关规定的程序选择专业工作单位，并监督委托人与其签订合同。（2）对工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、施工工艺设计和使用功能要求，有向委托人的建议权；（3）对工程设计中的技术问题，按照安全和优化原则，向设计方提出建议；如果由于提出的建议会提高

18、工程造价，或延长工期，应当事先取得委托人的同意。当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，代建人有权要求设计人更正。（4）按照保质量、保工期和降低成本的原则，审核并批准工程施工组织设计和技术方案，同时上报委托人。（5）主持工程建设有关的协作单位的组织协调，重要协调事项应事先向委托人协商。（6）代建人有权发布开工令、停工令、复工令。（7）代建人有对工程上使用的材料的决定权和对施工质量的检验权。对于不符合设计要求及国家质量标准的材料、构配件、设备，有权通知施工方停止使用；对不符合规范和质量标准的工序、分部分项工程和不安全的施工作业，有权通知施工方停工整改、返工。施工

19、方得到代建人批准，并经监理单位下达复工令后才能复工。（8）工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权。（9）在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及结算工程款的复核确认权与否定权。（10）对项目建设资金的使用进行管理。（11）与有关单位商定处理保修、返修内容和费用。第十二条 代建人在委托人授权下，可对施工、监理及大宗材料采购合同规定的义务提出变更。如果由此影响了工程费用或质量、或进度，则这种变更需经委托人事先批准。第十三条 代建人有权拒绝委托人提出的本合同约定之外或违反国家相关法律、法规、政策的要求。第十四条 代建人有

20、权取得代建报酬，并有权按专用合同条款约定从项目投资节余额中提取奖酬金。第十五条 代建人处理代建业务时，因委托人原因的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。委托人义务第十六条 委托人应协助代建人与代建项目有关的各政府行政主管部门和宾馆内有关部门的关系的协调，为项目管理公司工作提供便利条件。第十七条 委托人应当授权3名以上熟悉工程情况、能在规定时间内代表委托人作出决定的常驻代表（在专用合同条款中约定），负责与代建人联系，协调关系，监督代建工作。更换常驻代表，要提前通知代建人。第十八条 委托人应按代建合同规定支付代建管理费。第十九条 委托人应按专用合同条款约定，及时足额将建设资金拨付到代建人工程

21、项目资金专户。若因委托人资金不能按时到位影响工程进度，由委托人承担相应责任。第二十条 委托人应在专用合同条款约定的时间内就代建人书面提交并要求做出决定的一切事宜给予书面答复。第二十一条，委托人协助代建人办理须以委托人名义办理的各项建设手续，并根据代建人申请，经双方与有关部门交涉认可后，由委托人及时交纳规划、城市管理和其他政策性等各种相关政策性费用。第二十二条 委托人应当在专用合同条款约定的时间内免费向代建人提供与工程有关的为项目管理工作所需要的工程资料。第二十三条 委托人应在项目建成、代建人组织竣工验收合格后，在规定时间内与代建人办理项目移交手续。第二十四条 委托人应协助代建人办理与本项目相关

22、的其他事宜。代建人义务第二十五条 代建人对建设工程全权负责。代建人在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规、维护委托人的合法权益。第二十六条 代建人应严格按照专用合同条款约定的代建工作范围和内容完成代建工作，并按月向委托人汇报代建工作进展。第二十七条 代建人应按批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目投资、确保工程质量，按期交付使用。第二十八条 代建人不得在实施过程中利用洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由设计单位填写设计变更单，并经监理单位、施工单位签署意见后，由代建人报委托人核准。第二十

23、九条 代建人在委托人的监督下负责组织施工、监理等招标工作，签订施工、监理等相关合同，报有关部门备案。第三十条 代建人使用委托人提供的设施和物品属于委托人的财产，在项目管理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品按合同约定的时间和方式移交给委托人。第三十一条代建人应根据项目进度需要及合同执行情况，向委托人提出资金计划申请。第三十二条 代建人应根据项目进度需要及合同执行情况使用建设资金，并接受委托人监督。第三十三条 定期向委托人汇报工程进度，接受委托人的监督和管理。第三十四条 代建人应严格按照国家相关规定,组织工程竣工结算和财务决算，并接受委托人的监督。第三十五条 代建人应在项目建成后，会同委托人

24、组织竣工验收，并将验收合格的项目在规定时间内向委托人办理移交手续。第三十六条 代建人应建立完整的项目建设档案，在代建项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向委托人和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料。第三十七条 代建过程中若发生重大伤亡及其他安全事故，代建人应付全部责任，做好善后工作，并应及时通知委托人，。委托人责任第三十八条 委托人应全面实际地履行本合同约定的各项合同义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给代建人造成的经济损失。第三十九条 因委托人责任使项目建设发生变化，而造成代建人实际损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。第四十条 因不可抗力导致合同不能全部或

25、部分履行，委托人同代建人协商解决。不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。代建人责任第四十一条 代建人的责任期即工程项目管理合同有效期。在工程项目管理过程中，如果因工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。第四十二条 代建人在责任期内，应当履行约定的义务。如果因代建人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。第四十三条 因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，代建人同其他各方协商解决。不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的风、雨、

26、雪、洪、震等自然灾害。合同生效、变更与终止第四十四条 本合同自签订之日起生效。第四十五条 由于委托人的原因致使代建工作受到阻碍、延误、暂停或终止，以至发生了附加工作或延长了持续时间，代建人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人，委托人应采取相应的措施。完成工程项目管理工作的时间相应延长，并得到附加工作的报酬。第四十六条 在委托工程项目管理合同签定后，实际情况发生变化，使得代建人不能全部或部分执行工程项目管理业务时，代建人应当立即通知委托人。该工程项目管理业务的完成时间应予延长。当恢复执行工程项目管理业务时，应当增加不超过42天的时间用于恢复执行工程项目管理业务。并按双方约定的数量支付工程项目

27、管理报酬。第四十七条 代建人在应当获得工程项目管理代建费之日起30天内仍未收到支付单据，而委托人又未对代建人提出任何书面解释时，或已暂停执行工程项目管理业务时限超过六个月的，代建人可向委托人发出终止合同的通知，发出通知后14日内未得到委托人答复，可进一步发出终止合同的通知，如果第二次通知发出后42日内仍未得到委托人答复，可终止合同或自行暂停或继续暂停执行全部或部分工程项目管理业务。委托人承担违约责任。第四十八条 代建人由于非自己的原因而暂停或终止执行工程项目管理业务，其善后工作以及恢复执行工程项目管理业务的工作，应当视为额外工作，有权获得额外的报酬。第四十九条 当委托人认为代建人无正当理由而又

28、未履行工程项目管理义务时，可向代建人发出指明其未履行义务的通知。若委托人发出通知后21天内没收到满意答复，可在第一个通知发出后35天内发出终止工程项目管理合同的通知，合同即行终止。代建人承担违约责任。第五十条 当事人一方要求变更或解除合同，应当在30日前以书面形式通知另一方。因解除合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。第五十一条 代建人与委托人办理完成项目移交手续，并经委托人审核通过工程竣工财务决算，代建人收到代建报酬尾款后，本合同即终止。代建人报酬第五十二条 正常的工程项目管理业务、附加工作和额外工作的报酬，按照工程项目管理合同专用条件中约定的方法计算，并按

29、约定的时间和数额支付。第五十三条 如果委托人在规定的支付期限内未支付工程项目管理报酬，自规定支付之日起，应当向代建人支付滞纳金。滞纳金从规定支付期限最后一日起计算。第五十四条 支付工程项目管理报酬所采用的货币币种、汇率由合同专用条件约定。第五十五条 如果委托人对代建人提交的支付通知书中报酬或部分报酬项目提出异议，应当在收到支付通知书24小时内向代建人发出表示异议的通知，但委托人不得拖延其他无异议报酬项目的支付。其 他第五十六条 代建人驻地管理机构及其职员不得接受工程项目任何参建各方的任何报酬或经济利益。代建人不得参加合同规定与委托人的利益相冲突的任何活动；第五十七条 隐蔽工程的验收。进行地基基

30、础主体结构施工、隐蔽工程验收及使用功能试验时，代建人应事先书面通知委托人到场，在验收合格后才能进行其它施工。第五十八条 工程变更。发生工程变更在施工合同额5%以内或者变更总额在50万元以内的由委托人、代建人、设计单位、监理单位签证同意后实施，并填写备忘录报委托人备案；超过5%或总额超过50万元由代建人报委托人审核，并填写备忘录，委托人按现行规定会同有关部门审查批复后实施。若工程出现意外的安全及质量险情，代建人可边采取紧急抢险避险措施，边通报委托人。第五十九条 建设工程项目所必要的委托人、代建人、设计人外出考察、材料设备复试，其费用支出经委托人同意的，在预算范围内经委托人同意，从建设费用中支出。第六十条 在工程项目管理业务范围内，如需聘用专家咨询或协助，由代建人聘用的，其费用由代建人承担，由委托人聘用的，其费用从建设费中支出。第六十一条 代建人在工程项目管理工作中提出的合理化建议，使委托人得到了经济效益，委托人按专用条件中的约定给予经济奖励。第六十二条 代建人在工程项目管理过程中，不得泄露委托人申明的秘密，不得泄露设计人、施工方提供并申明的秘密。第六十三条 代建人对于由其编制的所有文件拥有版权，委托人仅有权为本工程使用或复制此类文件。第六十四条 本合同未尽事宜，双方可协商并另行签订补充协议。争议的解决第六十五条 在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能