孙疃镇杨柳商业街建设项目可行性研究报告.docx

1、孙疃镇杨柳商业街建设项目可行性研究报告孙疃镇杨柳商业街建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：孙疃镇杨柳商业街项目1.1.2 承办单位：#省房产综合集团公司*公司1.1.3 项目拟建地点：杨柳村东1.1.3项目负责人：#1.2 依据与范围1.2.1 依据a.农村商贸城建设与管理指南农市发200410号b.#市#县总体规划c.#市#县国民经济和社会发展“十二五”规划（草）d.农产品商贸市场发展规划e.项目可研报告委托书f.建设单位提供的基础资料g.相关法律、法规、政策、标准1.2.2 研究范围本可研报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建

2、设的必要性和紧迫性，并对农产品市场未来发展的需求进行分析，根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模，根据#市#县总体规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资，评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。1.3 市场发展前景与服务范围#市#县位于#省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在#省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，#位居#平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经

3、济圈核心地区，因此孙疃镇杨柳商业街项目的建设具有良好的发展前景。商业街服务范围：拟辐射整个#乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。1.4项目概况1.4.1建设规模与建设内容项目总占地33350m2，（50亩）。商铺建筑面积25000m2，2层，框架结构；街道115m20m;下水道1000m；路灯等。容积率1.2，建筑密度40%，绿地率20%。商贸城交易额预计达到2亿元。1.4.2 选址该工程选址位于杨

4、柳村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。1.4.3 项目总投资项目总投资为4200万元，其中固定资产投资3850万元，铺底流动资金3500万元。1.4.4 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在3个月内建成。1.4.5 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年交易量亿元52总建筑面积M2250003项目投资万元42003.1固定资产投资万元38503.2铺底流动资金万元3504劳动定员人2005全年经营天数天3607年均总成本万元227610年经营收入万元406611年均利润总额万

5、元131612年税金额万元46713投资利税率%3214投资利润率%2115全部投资回收期年5.8含建设期16盈亏平衡点%42.79营业能力利用率第二章 项目背景和发展概况1.1 项目提出的背景1.1.1 宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发20051号）对搞好集贸市场和商贸城的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 连续多年

6、的中央1号文件，明确指出：在继续搞好集贸市场和商贸城建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品商贸城，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。加强农业信息化建设。加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止

7、生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及各地方人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。（2）“三农”问题牵动着社会各界，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品商贸城，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品商贸

8、城非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。（3）加快皖北地区经济发展的战略决策，使#面临巨大的发展机会，作为重点支持的皖北三市七县之一，随着中部崛起战略的深入，#要成为真正意义上的皖北率先崛起，在农产品流通方面，目前#县并不具有整个皖北的农产品集散功能和辐射整个黄淮海经济圈的大型农产品商贸城的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为#县确立其加快皖北经济发展战略中的枢纽地位起到推动作用。（4）随着WTO的过渡期的结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对

9、外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的商贸城进行集散。从宏观背景来看，建设中瑞商城是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。1.1.2 微观背景（1）城市居民消费观念和方式的深刻变化，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现

10、出来。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。（2）大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战。近年来，华联、沃尔玛、家乐福等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了现代服务业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨

11、大冲击。城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。2.2 项目建设的必要性与意义2.2.1 规划发展的需要由于#市#县地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，#调整行政区划，全县人口107万人，城区人口17万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。另外，#市的城区规划近几年有了很大变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。正在编制的#“十二五”国民经济和社会发展规划、物流现代服务业发展规划明确提出建设成为区域性

12、物流中心。 #将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。2.2.2 带动农业产业化的发展#农产品丰富，交通发达，建设大型农产品商贸城，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，商贸城集信息、物流、交易功能为一体，本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收

13、入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动农业的发展。项目单位推行“订单农业”、“合同农业”，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，促进了农业企业的发展，有利于引导农业生产按照消费需求组织生产、调整结构、提高品质，克服农副产品生产的盲目性，减少农民种什么赔什么的失误，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。从而增加农民收入。超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。2.2.3 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要近年来，网上交易正飞速向前发展，互联网、电子商务已广泛使用，进入寻常百姓家。全球现已有超过70%的

14、大企业基于WEB做交易；在不久的将来农副产品的网上交易亦会成为主要的交易方式。在网络经济时代，谁先抢占市场，谁就占据市场的制高点。后WTO时代，农业生产面临一个全新的环境，我国农产品将参与国际农产品的直接竞争。本项目通过建立一个以信息网络为导向，实物交易为依托，新型、高起点、辐射区域广、货流量大、运作规范的农副产品商贸城将#市及周边有一定规模的、零散的农副产品集结为一体，有利于参与国际市场竞争，有助于#的名、特、优农产品有序的走出#、走向全国、走向世界。2.2.4 加快现代服务业的发展本项目的建设是#市加快发展现代服务业的契机。商贸城建成启用后，将使#成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，

15、从而带动与其相关的餐饮、旅游、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等现代服务业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使#的经济结构更趋于合理。第三章 市场需求分析与建设规模3.1 市场需求分析3.1.1 国内农产品商贸城发展现状（1）农产品商贸城发展的基本情况商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品商贸城起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计，定点市场的年经营额近2000亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过

16、商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型商贸城。例如，山东寿光蔬菜商贸城年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市

17、场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品商贸城经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。（2） 农产品商贸城存在的主要问题从目前来看，我国农产品商贸城的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不

18、够合理。商贸城发展不平衡、布局不合理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多商贸城长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。3.1.2 #农产品流通概况目前#农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。#农业主要矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高要求。但是，#农产品流通呈现“五个不适应”：农产品品种和质量对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场信息工作

19、对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开放化和竞争化不适应。3.1.3 #市集贸市场概况经过改革开放以来的发展，#的集贸市场已形成面向全国市场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等特点。从总体来看，#的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副产品的成交量、成交额平稳增长。2009年全市农贸集市商品成交额145.5亿元，增长10.91%，其中，市区集市农产品成效额96.6亿元，增长39.16%，全市工业消费品市场商品成交额22.7亿元，增长32.16%。3.2 #县及周边地区农产品资源现状#县作为传统的农业大县

20、，农产品资源十分丰富，全县耕地面积190万亩，人口107万，全县粮食播种面积319.5万亩，粮食总产量98.7万吨，比上年分别增长0.9%和4.4%，其中小麦产量64.6万吨，大豆产量12.6万吨，玉米产量18.1万吨。棉花总产量3280吨，同比下降36.5%，油料产量8491吨，同比下降8.3%。畜牧业较快增长。全年牧业总产值为11.6亿元，同比增长8.1%。全年出栏肉猪33.5万头，出栏牛6044头，家禽出笼818万只，与去年基本持平；肉类总产量48398吨，增长10.8%，禽蛋总产量23387吨，同比增长4.4%，水产品产量8827吨，同比增长5%。林业生产平稳发展。全年实现林业产值0.

21、7亿元，比上年增长1.4%。全年造林面积320公顷，零星植树167.5万株，育苗面积95公顷，木材采伐20万立方米。#县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济圈粮食主产区，农作物种植面积1300万亩，粮食总产380万吨，其中特色杂粮产量62万吨，蔬菜产量77万吨，水果产量31万吨，肉类产量43万吨，水产品产量50万吨。3.3 项目所在地经济社会发展状况2009年经济总量快速增长，产业结构进一步优化。全县实现地区生产总值90亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。其中，第一产业实现增加值24亿元，增长4.6%，第二产业实现增加值40亿元，增长31.4%，第三产业实现增加值26亿

22、元，增长8.9%。经济结构进一步优化。三次产业的比重由上年的30.4:38.1:31.5调整为26.544.029.5。规模工业总量突破30亿大关，比上年增长43.3；财政收入占GDP比重为12.3%，比上年提高1.2个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。农业生产形势较好。全年实现农林牧渔业总产值38.7亿元，按可比价格计算比上年增长4.8%。实现增加值23.8亿元，其中农业增加值15.5亿元，林业增加值0.4亿元，牧业增加值6.3亿元，渔业增加值1亿元，农林牧渔服务业增加值0.6亿元。“三农” 工作得到切实加强。全面落实中央强农惠农政策，发放各类补贴1.

23、4亿元。建立小麦、玉米两个国家级农业标准化示范区，连续4年被列为全省农业标准化和农业产业化生产示范县。出台促进现代农业发展的若干政策，安排1000万元农业发展资金，支持现代农业发展。大力推进农业产业化，全年市级以上农业产业化龙头企业31家，新发展农民专业合作组织68家。与上年比较，全年居民消费价格总水平上升4.2%。其中，食品类价格受粮油等商品价格上扬的拉动上升10.1%，烟酒及用品类价格上升0.6%，家庭设备用品及服务类价格上升0.2%，医疗保健和个人用品类价格上升1.4%，居住类价格上升7.0%。除此之外，衣着类价格下降1.9%，文教娱乐用品及服务类价格下降2.2%，交通和通讯类价格下降2

24、.2%。 3.4 发展规划与预测3.4.1 农业产业优势发展规划根据#市农业产业优势发展规划，发展总体目标是：规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营的新格局。（1）农业优势产业经营水平大幅度提高。优质小麦、玉米、大豆、大宗蔬菜、杂粮、西瓜、果品、生猪、肉鸡、肉鸭、黄淮白山羊等传统农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；超黑糯玉米、

25、马铃薯、珍稀食用菌、花卉苗木、速生丰产林、肉牛、奶牛、水产品等特色优势产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。到2015年形成年销售收入10亿元、税利1亿元以上的龙头企业2-3 家；年销售收入1亿元、税利1000万元以上的20家。优势产业农产品交易市场体系进一步完善。到2015年,建设#、百善、南坪3家年交易额10亿元以上的国内区域性农产品专业市场。农业优势产业中介组织进一步发展壮大。到2015年,发展注册会员500个以上运作规范的农民专业合作经济组织100家。培育交易额100万元以上的农民专业合作经济组织20个以上；建立主要农产品全市性的行业协会10个以上。农业优势产业品牌

26、产品市场份额进一步增加。到2015年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品 进一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。（2）全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。在围绕市区的以百善、#、刘桥、铁佛、双堆、五沟等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地；加强反季节蔬菜生产基地建设；在在百善建立高档特需蔬菜、野生蔬菜生产基地。2015年，全县蔬菜种植面积20万亩。（3）特色水产基地建设随着#县煤炭资源的开采，未来5年将形成15万亩大水面的采煤沉陷区，充分发挥采煤沉陷区湿地水面资源优势，规划在韩村、五沟、孙疃、临涣、刘桥、百善等重点乡镇，建设标准化罗非鱼加工出口养殖基地、特色水禽饲养基

27、地、白鹅饲养基地、优质水产品养殖基地，到2015年水产品产量达到10万吨。3.4.2 农产品市场需求预测农产品是人们生活必需品，随着经济发展社会进步，人们生活水平提高，人们更加注重食品安全、营养、卫生。近年来，从国家实施的粮食安全工程、“菜篮子”省市长负责制工程等来看，农产品生产供应与市场需求之间的矛盾将长期存在，这将长期困挠我国的经济发展和社会稳定，因此，加强农产品生产、流通，确保市场供应，至关重要。#县是重要的农产品生产基地，同时也具有广阔的农产品消费市场，建设农产品市场，一方面可以加快当地农产品的流通，保护农民利益，增加农民收入。另一方面有利于为全国各地的特色农产品提供营销平台，有处于当

28、地居民品味各具特色的农产品，改善人们的饮食结构，提高健康水平。根据现代农业发展趋势，今后要大力引进先进农业科学技术，培育、引进、推广普及农产品新品种、新技术，大力发展无公害绿色食品，不断提高农产品品质，充分发挥国内外农产品比较优势的互补性，加强双方的经济合作。国内在农产品加工方面显示了非常强的比较优势。例如，肉类制品和蔬菜制品显示出农产品深加工具有的潜力。所以，应突破性地发展具有比较优势的蔬菜、畜产品、水产品及特色产品等农副产品的深加工产业，依靠科学技术，提高产品的科技含量和附加值，提高农产品的市场竞争能力。3.5 建设规模与建设内容项目总占地33350m2，50亩。商铺建筑面积25000m2

29、，2层，框架结构；街道115m20m;下水道1000m；路灯等。容积率1.2，建筑密度40%，绿地率20%。商贸城交易额预计达到2亿元。第四章 建设条件与场址4.1 项目位置4.1.1 项目位置该工程选址位于杨柳村东侧，用地呈矩形状，面积为33350平方米。周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。4.1.2 土地利用情况以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。4.2 场址4.2.1 场址概述经过综合分析，从商贸城建设经营的长远发展考虑，初步认为，项目选址地块面积大，地势相对平坦，交通方便，供水、供电有保障，目前的广播电视、程控电话、移动通讯等

30、电讯设施全部实现与#市区的对接，基本满足现状需要。且位于城镇未来的发展中心区,可充分利用城镇的交通、生活设施,是建设中瑞农产品商贸城的理想之地。4.2.2 自然条件项目所在地处于黄河冲积平原，地下水为第四纪岩层组成的含水层，埋深16.28米，水量丰富。 项目区全境平原地貌，海拔27-38米。项目所在地土壤层为潮土类土壤，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方米，冻土层为20厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。4.2.3 自然气候条件该项目区所在地处于季风盛行的半湿润地区，属

31、北方型大陆性气候与湿润性气候之间的过渡性气候，具有四季分明、日照充足、气候温和的特点，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，春季温暖多变，秋季秋高气爽。年平均温度 14.5绝对最高 41.1绝对最低 -21.3年平均气压 1016.45Mpa绝对最高 1044.7Mpa绝对最低 988.2Mpa年平均相对湿度 70%年平均降雨量 862毫米全年主导风向 东北风最大风速 19m/s年平均风速 3.1m/s日照年平均 1908.8小时蒸发量年平均 1294.1毫米地震烈度 6度4.2.4 社会环境和法律支持条件#市委、市政府和#县委、县政府，为了加大改革开放和城市转型力度，制定了一系列有利于城市转型和建设发展