合同分析报告.docx

1、合同分析报告长城咨询公司保利拉菲项目工程二标段项目合同分析报告一、项目概述 1 项目位置保利拉菲公馆位于振兴路以东，西环城路以西，红领巾路以北，现状住宅以南；由四平长城房地产开发有限公司开发。保利拉菲公馆建筑风格为法式 风格，售楼处预计7、8月份开放。将建多层、小高层和高层住宅，共有35栋楼组成。项目整体户型面积区间40-150平米，在西环城路一侧还规划1栋商业综合体，该综合体将有50-60平米公寓产品。 保利拉菲公馆项目的车位配比约1：0.7，车位建设将以地下停车场为主，园区还将规划1栋幼儿园 。2 工程概况本工程由长春保利房地产开发有限公司投资兴建；工程位于四平市，总建筑面积4695.57

2、，建筑层数地上18层，地下无，建筑高度0.0相当于绝对标高222.8m，室内外高差0.3m,0.6m，建筑总高53.1m。 本工程为框架剪力墙结构，工程类别为一类。结构抗震等级三级，设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。梁、板、梯均采用C25混凝土，剪力墙柱五层以下为C30混凝土，以上为C25混凝土。外填充墙为 MU5.0煤矸石空心砌块，M5.0混合砂浆砌筑，内填充墙为 MU5.0炉渣砌块，M5.0 混合砂浆砌筑。合同工期263天，2016年5月15日开工，2017年7月10日完工。合同价格为6340000元整。3 环境特点四平地区位于东北平原腹地，吉林省中南部，东起东经12505，西止东

3、经12325，南起北纬4256，北止4405。地势呈东南西北向倾斜。可概括划分为丘陵和平原两个地带，东部丘陵地带主要包括伊通和梨树东南部，海拔在250350米，中西部平原地带主要包括四平、梨树、公主岭和双辽大部分地方，海拔高度在110240米之间,适合施工。4 气候特点 四平地区按自然气候区划处于北温带，属于东部季风区中温带湿润区，大陆性季风气候明显，四季分明，春季干燥多大风，夏季湿热多雨，秋季温和凉爽，冬季漫长寒冷。全地区年平均日照时数为2678.9小时，年平均气温为5.9，10积温平均为3078.5，年平均降水量为572.8mm，全年盛行西南风，基本上是5月上旬终霜，9月下旬初霜，平均无霜

4、期为142天，雨季不多，施工起来不会拖延工期。5 人文地理 近年来，四平市“软硬兼修”，不仅注重城市软实力建设，还通过引进一批服务业项目，打造城市综合体，提升城市吸引力和承载力。2012年，四星级维美戴斯酒店正式运营，五星级开元大酒店破土动工。其中，四平开元大酒店及国际商贸城项目总投资35亿元，预计2014年底竣工达产后，年可实现营业额100亿元，利税1.5亿元，该项目的引进结束了四平市没有五星级酒店的历史。 此外，中国供销集团、上海亿丰、广东东鹏及天津港、大连港、营口港合作建设的内陆港等一批新兴服务业陆续入驻四平，四平“数字化城市”建设取得很大进展。大连万达投资60亿元的城市综合体项目成功落

5、地，四平正向着拥有百万人口的区域中心城迈进，正适合该项目的进行，本地的政府支持建设，所以施工定会顺利进展。二、合同管理组织结构及职责（如图表1所示）1 项目管理人员职责和权限（1）项目经理的职责和权限：项目经理代表公司实施施工项目管理工作，参与工程合同的谈判与签订；负责组建项目部，选择项目人员，执行公司的管理制度，维护公司的合法权益；对项目质量、安全、工期、成本控制负责，履行项目管理目标责任书规定的任务；根据项目管理目标责任书编制工程项目管理策划书（项目管理实施规划），并组织实施、检查、考核；参与公司内部施工项目投标和签订施工合同，合理配置人力、材料设备、资金，并实行动态管理；组织制定项目部的

6、各项管理制度，建立质量、职业健康安全、环境保证体系并组织实施；主持制订安全技术措施计划、安全技术措施、施工方案、季节性安全技术措施、施工用电组织设计、审批作业计划并检查监督实施情况；负责项目综合管理，协调处理与施工项目有关的内外部事项，解决项目中出现的问题，发现和处理突发事件； 参与工程竣工验收，准备结算资料和分析总结，接受审计； 配合公司进行项目的检查、鉴定和评奖申报工作； 负责处理项目经理部善后工作； 负责用户回访及质保维修。 （2）项目副经理的职责和权限：协助项目经理开展项目管理工作，对施工进度、质量、安全、成本等实行全面控制；组织有关人员学习法律法规、标准、规范、规程和技术文件。交流质

7、量、安全管理经验；参与图纸审查、施工组织设计、安全技术措施、施工方案、季节性安全技术措施、施工用电方案的编制并提出可行性意见；负责项目部质量、安全教育活动的检查、监督，组织做好安全、质量检查计划并组织实施、检查、总结、评比；负责材料、设备、文明施工等现场管理。参加工程验收，处理质量事故；织做好质量检验和进场材料质量验收。（3）技术负责人的职责和权限：组织图纸预审，参加工程设计交底、图纸会审，并向项目部有关人员进行交底；主持编制、修订工程项目施工组织设计、作业指导书及各专项施工方案；负责指导监督按设计图纸、施工规范、操作规程、施工组织设计、技术安全措施进行施工，发现问题及时处理；负责组织工程项目

8、预验收和分部工程质量评定工作，参加隐蔽工程验收及竣工验收工作；组织项目部范围内质量检查，主持工程质量事故的调查、分析、处理，并及时上报；对项目管理人员、施工人员进行工程技术、质量、安全进行全面交底，对施工中的安全、环保负技术上的责任；负责组织技术档案的整理、定期移交归档。（4）技术员的职责和权限：参加图纸审查和会审，办理设计变更有关事项；编制分部、分项工程施工方案，并结合施工实际，制订具体的技术组织措施，并督促贯彻执行；协助技术负责人向班组进行技术交底；会同项目经理做好各项施工准备工作，并审定有关技术资料； 5参加对月、旬作业计划的讨论，协助技术负责人处理施工技术问题； 根据设计要求，提出零配

9、件加工或委托加工计划，并在收货时配合有关人员检验质量；参与项目经理部技术创新计划的制订，参加技术创新活动，审查合理化建议，交流技术情报资料；负责工程技术资料的整理，绘制竣工图。（5）施工员的职责和权限： 熟悉建设工程结构特征与关键部位，掌握施工区域的周围环境、社会和经济技术条件，参与编制施工组织设计（或施工方案）；做好开工前施工条件的准备，熟悉审查图纸及有关资料，参与图纸会审，提交开工报告给项目工程师；与甲方做好坐标位置及水平标高的交接，做好测量方案的交底，保证下一步的测量定位的准确性；做好施工任务书的下达、验收、结算，参与机械设备及材料计划的编制；合理组织均衡施工，对施工进度实行控制，履行日

10、常和定期检查，随时掌握工程动态，解决施工中的各种矛盾；严格执行工艺标准、验收和质量检验评定标准，以及各种专业技术操作规程，并经常进行督促检查。参与工程质量事故和伤亡事故的调查、分析与处理；负责填写项目施工日志，按照施工现场管理规定，抓好施工现场标准化建设；与甲方、监理和有关单位保持经常联系，按要求及时通报施工动态。 （6）预算员的职责和权限：认真学习、贯彻执行国家和建设行政管理部门制定的建筑经济法规、规定、定额、标准和费率。熟悉施工图纸（包括其说明及有关标准图集），参与图纸会审；熟悉单位工程的有关基础资料(包括施工组织设计和甲、乙双方有关工程的文件)及施工现场情况，了解采用的施工工艺和方法；掌

11、握并熟悉各项定额、取费标准的组成和计算方法，其中包括国家和本地区、本部门的规定；根据施工图预算的费用组成、取费标准、计算方法及编制程序编制施工预算； 经常深入现场，对设计变更、现场工程施工方法更改材料差价以及施工图预算中的错算、漏算、重算等问题，及时做好调整方案；根据施工图预算开展经济活动分析，进行两算对比，协助班组搞好经济核算；在竣工后，协助有关部门编制竣工结算与竣工决算； 负责每月的月度盘点，按照施工合同规定的范围和工程量计算规则，核对月度完成工程量（含分包单位）； 协助技术负责人和施工员及时办理施工现场的签证工作和上报月进度计划报表； 参与施工合同的起草，在工程造价方面为合同签订部门提供

12、参考性建议。（7）质检员的职责和权限： 认真学习和贯彻执行各级建设行政管理部门颁布的有关工程质量控制和验收的各种规范、规程、条例。制定项目部质量检验制度，协助项目经理建立、实施和完善项目质量管理体系； 参与施工组织设计（或施工方案）的制定，掌握施工顺序、施工方法和保证工程质量的技术措施；同时做好开工前的各种质量保证工作； 参与图纸会审，督促并检查是否按图施工，对任意改变图纸设计的行为应立即制止； 对进场原材料质量等进行监督和检查，对质量低劣或不符合标准者禁止投入使用； 制定项目质量检验计划严格按技术规程、操作规程、验收规范，对检验批及分项工程质量进行检查验收，参与工程竣工预验收，填写并保存各种

13、检查验收资料；对工序不合格进行控制，对自查发现及监理提出的质量问题及时组织整改。编制月度质量总结（检验批、分项工程的质量状况统计，存在的问题、原因分析及改进措施）；做好项目部质量培训。 10指导并检查分包单位的质量检验工作。指导并检查分包单位的质量检验工作。（8）安全员的职责和权限： 识别本项目适用的法律、法规、规章制度及其它要求，建立适用法律法规及其他要求清单。组织开展危险源、环境因素的辨识、风险评价和风险控制策划活动，建立危险源辨识与风险评价表、重点危险源清单、环境因素评价表和重要环境因素台帐。 协助技术人员编制安全技术措施、安全专项施工方案和安全施工组织设计，监督检查各项安全技术措施、方

14、案的落实情况。 每天进行安全巡检，制止违章作业，对发现的问题做好记录，并采取措施控制或消除事故隐患。对员工及其他相关方进行安全技术知识、安全纪律教育培训，考试合格方可上岗。做好特殊工种持证上岗管理工作。组织编制应急救援预案，并做好培训、演练、评价、修订工作发生安全事故按规定报告并参与调查处理。 协助项目经理组织定期安全检查，接受、参加上级主管部门组织的各类安全检查，组织安全隐患整改。 负责做好安全记录管理和信息管理工作。 10做好月度工作总结。做好月度工作总结。（9）材料员的职责和权限： 认真学习材料供应与管理的基本知识，贯彻执行有关条例和建设公司采购管理规定； 根据单位工程材料预算和月、旬施

15、工进度计划，组织材料采购、进场验收，建立采购品验收记录台帐、材料明细帐及出入库记录； 按照施工组织设计（施工方案）和现场平面图合理堆放材料，为文明施工创作条件； 严把材料进场质量关，严格执行材料、工具等现场验收、保管和发放制度，各项领用手续齐全； 按月对材料的实际使用数量与材料预算进行对比分析，提出材料节超报告； 搞好剩余材料、工具的退库和旧材料、包装材料、周转材料的回收、保管与使用，合理计算周转材料的折旧摊销金额； 实行限额配料，协助和配合有关部门进行材料成本核算；（10）资料员 负责图纸、技术资料、管理资料、管理体系运行资料的收集整理，并按技术资料整理要求装订成册并存档； 负责建立图纸、资

16、料收发台帐，收集、整理各阶段资料、工序原始记录，对全部收存资料进行编目、登记造；负责整理、编制竣工文件，及时收集汇编各种试验数据、出厂合格证，发现问题及时汇报；负责施工标准、规范、图集等技术书籍的登记、借阅的管理；负责各种文件的收发、传阅，负责项目部印鉴管理、考勤等内勤管理工作；应及时收集资料信息,按项目部规定将信息准确,完整地传递给使用单位和人员。实行分包的项目，负责汇总、整理各分包人的全部信息；项目资料信息收集应随工程的进行,保证真实,准确,按照项目信息管理的要求及时整理,经有关负责人审核签字；做好资料信息的保密、安全工作，所有工程资料做到真实、可靠、齐全，资料信息种类与数量应满足项目管理

17、的全部需要。三、合同策划目标1 成本目标我公司将始终站在为业主服务的角度，树立工程全局观念，通过优秀的人才、科学的管理、先进的技术和设备、经济合理的施工方案和系统的策划和部署、有效的组织、管理、协调和控制，使该工程成本和造价得到最为有效的措施；同业主、设计院、监理公司和工程相关各方共同努力，优化施工组织和安排，使工程各个环节衔接紧密，高效顺利地向前推进；从图纸设计、材料采购、现场施工组织、管理、协调与控制等各个方面，提出行之有效的合理化建议和方案，加强“过程”、“程序”和“环节”控制追求“过程全部合格”，避免不必要的拆改、浪费，尽量减少和节省工程成本和造价，使业主的每一笔基础建设投资资金发挥最

18、佳的效益和效果。2 工期目标 我公司在接到本工程招标文件后，结合本工程特点、重点、难点进行了施工组织设计的详细编制，结合本工程特点及招标文件列出的各项条件我公司从技术力量、机械设备投入，合理的施工安排，有效的施工组织及各种目标计划的详细制定的基础上，合理的施工安排，提出了工期照片那个目标为22日历天。 我公司对进度计划的可行性了认真的深入研究，对工程施工组织、管理进行了细致部署、安排和筹划，对每一道工序的安排都做到科学合理、高效紧轴、斜街紧密，在确保施工工期的前提下，对工期提出了以下目标。本工程的工期为263天，从2016年5月10开工至2017年7月10号竣工，工期较紧要求6月20之前完成基

19、础部分的施工，5月3号之前完成主体部分的施工，7月5号完成装饰工程、水暖电的施工以及脚手架的拆除。3 质量目标 根据以往同类工程施工经验，我们承诺工程质量达到国家施工质量验收规范合格标准，满足建筑工程施工质量验收统一标准要求。 针对上述质量目标，我们委派具有同类工程施工经验的高素质项目管理和质量管理人员组成工程项目管理班子，项目经理部在总部的服务和控制下，充分发挥企业的整体优势和专业化施工保障，按照企业成熟的项目管理模式，严格按照CB/T19001-IS09001模式标准建立的质量保证体系来运作，以专业管理和计算机管理相结合的科学化管理体制，全面推行了科学化、标准化、程序化、制度化管理，以一流

20、的管理、一流的技术、一流的施工和一流的服务以及严谨的工作作风，精心组织、精心施工，履行对业主的承诺，实现上述质量目标。4安全目标我公司将采取切实可行的安全措施和充足的安全经费投入，通过严密的安全管理，确保施工现场不发生伤亡事故、火灾事故和恶性中毒事件，轻伤发生频率控制在5以内。四、合同风险分析1工期风险分析 由表1和表2可以看出合同工期比预计工期提前了28天，可以提前竣工。若遇到连续大雨，则必须加紧工期，所以施工要提前做好准备，保证施工顺利进行，提前编制施工计划与雨季施工方案，争取在雨季来临之前把主体完工，不会影响工期。 合同工期进度计划 表1 分项工程时间施工准备基础主体装饰其他拟开始时间2

21、016.05.162016.05.202016.06.11 2017.05.252017.06.06拟结束时间2016.05.202016.06.102016.10.13 2017.06.302017.07.10历时天数420170884累计工期424194259263 分项工程时间施工准备基础主体装饰其他拟开始时间2016.06.092016.06.162016.07.20 2017.05.252017.06.21拟结束时间2016.05.162016.07.202017.05.18 2017.06.192017.07.10历时天数420170884累计工期424194259235 施工工期

22、进度计划 表22支付风险分析承包商资金供应不足，周转困难，导致材料和劳动力供应不及时，不能正常满足施工的要求，影响工程项目的正常施工，给承包商带来一定的风险。 月份资金 2016.05 2016.06 2016.07 2016.08 2016.09 2016.10 2017.04 2017.05 2017.06业主现金流入（万元）60.2360.2360.2390.345承包商现金流出（万元）87.890104.73659.32659.32659.32671.777110.22997.41123.071每月资金流出（万元）87.89044.50659.32659.32659.32611.547

23、49.99997.411-67.274累计资金流出（万元）87.890132.396191.722251.048310.374321.921371.92469.331402.057 资金风险分析表 本工程成本为7153148元（人民币），合同价格为6340000元（人民币），工程完工后亏损813148元，合同工期为263天，施工计划工期为235天，所以若正常施工，则会提前28天。1）业主资金流入的计算A预付款：无B基础验收合格后 应付价款 634*10=63.4万元应签证的价款为 63.4*（1-5%）=60.23万元应付价款为 60.23万元在2016年5月下旬支付金额为 60.23万元C1

24、18层完成后应付价款 634*10=63.4万元应签证的价款为 63.4*（1-5%）=60.23万元应付价款为 60.23万元 在2016年10月中旬支付金额为 60.23万元D主体封顶后 应付价款 634*10=63.4万元应签证的价款为 63.4*（1-5%）=60.23万元应付价款为 60.23万元在2017年4月中旬支付金额为 60.23万元E脚手架拆除后应付价款 634*15=95.1万元应签证的价款为 95.1*（1-5%）=90.345万元应付价款为 90.345万元在2017年6月中旬支付金额为 90.345万元F质量验收合格后应付价款 634*15=95.1万元应签证的价款

25、为 95.1*（1-5%）=90.345万元应付价款为 90.345万元在2017年8月下旬支付金额为 90.345万元G竣工验收存档后应付价款 634*10=63.4万元应签证的价款为 63.4*（1-5%）=60.23万元应付价款为 60.23万元在2017年9月上旬支付金额为 60.23万元H竣工验收合格后一个月内应付价款 634*30%=190.2万元应签证的价款为 190.2*（1-5%）=180.69万元应付价款为 180.69万元在2017年10月上旬支付金额为 180.69万元I保修金应付价款 634*5=31.7万元应签证的价款为 31.7万元应付价款为 31.7万元在201

26、9年10月下旬支付金额为 11.7万元在2021年10月下旬支付金额为 11.7万元2）资金流出的计算A基础7153148*20%=143.063万元2016年5月份完成基础部分的60%，资金流出为143.063*60%=87.838万元2016年6月份完成基础部分的40%，资金流出为143.063*40%=57.225万元B主体7153148*45%=321.892万元2016年7月份完成主体部分的14%，资金流出为321.892*14%=45.065万元2016年8月份完成主体部分的18%，资金流出为321.892*18%=57.940万元2016年9月份完成主体部分的16%，资金流出为3

27、21.892*18%=57.940万元2016年10月份完成主体部分的18%，资金流出为321.892*18%=57.940万元2017年4月份完成主体部分的18%，资金流出为321.892*18%=57.940万元2017年5月份完成主体部分的14%，资金流出为321.892*14%=45.065万元C装饰7153148*35%=249.730万元2017年4月份完成门窗部分的10%， 资金流出为249.730*10%=24.973万元2017年5月份完成装饰部分的43%，资金流出为249.730*43%=107.384万元2017年6月份完成装饰部分的38%，资金流出为249.730*38

28、%=94.898万元3 质量风险分析 工程程质量必须达到以下验收规范的要求建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001），砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002），混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002），建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50201-2002）等。下面这些条款对质量要求都比较严格， 同一部位出现两次（含）未通过验收，扣除合同总价款的5， 因承包人管理不严，造成重大质量事故，除赔偿发包人损失外，同时扣除合同总价款的1%。合同订立的工程质量要求一次性验收，原合同条款中对质量验收不合格的规定是除返工合格后，还应按合同结算价格的5%进行处罚。这

29、样的处罚对于我方就承担了比较大的风险。 4安全风险分析对于本工程来说我们的风险有这些，人员、设备、环境和管理四方面，我们这个工程处于夏天施工，容易发生不安全事故，而且工程特点是工序多、作业过程复杂、生产过程始终处于动态变化中，所以在工程进行中要特别的注意，而且目前建筑市场存在业务层层分包、主体对安全缺乏重视等不良现象。种种分析表明事故的原因主要归咎于人、物、环境三者的相互关系，并受管理的制约。首先是人，我们这个工程的人，比如操作工人、管理人员和其他现场人员等。及容易出现不安全事故，主要是因为他们文化水平低，大多数人的对不安全行为不重视、态度不正确、技能或知识不足、健康或生理状态不佳和劳动条件不

30、良等因素造成的，所以容易造成事故，除此之外还有现场违章指挥、违章作业、违反劳动纪律的现象。我们更要加强现场管理。其次是物的方面，物的不安全状态是生产中的危险源、是构成事故的物质基础。我们这个工程可能会出现材料不够的现象，防护用品缺乏或由缺陷，存在危险物和有害物等；另外，有些施工机械设备和装置结构不良、年久失修、零部件过度磨损或带“病”作业，加之施工中超负荷运转，加重了设备的老化程度或导致安全防护装置失灵等。5 合同其他风险分析（1）来自合同条款的风险合同条款不完整，没有将合同双方的责权利关系 全面表达清楚，或没有预计到合同实施中可能发生的各种情况，或合同条款间有矛盾，亦或合同条款存在歧义，使得

31、承包商不能清楚地理解合同内容，而造成损失。依法订立的有效合同，应当反映合同双方的真实意思。而这种反映只有靠准确、明晰的文字来体现。但有些合同由于一些人为的或客观的原因，对一些合同条款拿捏不准或措辞含混不清。还有部分合同对承包商的义务规定得非常具体，而对其应享有的权利则笼统地一笔带过，甚至对有些关键事项含糊其词。如有些工程承包合同中在有关追加款额的条款中出现“发生重大设计变更可增加款额” 这种字眼，而何为重大设计变更则并无细则说明。一旦出现类似情况，业主或监理工程师往往便会视情随意曲解，给承包商带来风险。 （2）合同权利义务界定不明确 由于施工合同文件内容复杂，分析困难，双方的立场 和角度不同，造成对合同权利和义务的范围、界限的划定理解不一致，合同双方对合同理解的差异造成工程实施中行为的失调，致使工程管理失误。从业主对承包商的合同权利要求上来看，由