买卖合同司法解释与物权法.docx

1、买卖合同司法解释与物权法买卖合同解释与物权法解释的交汇尹田教授讲座整理笔录董磊讲座时间：2013-05-08至2013-05-09一、概述：物权法司法解释的重点1、不动产登记问题2、共有财产的认定和分割二、登记问题（一）合同效力与物权行为的区分（物权法第15条）1、合同有效的条件（1）主体适格（2）意思表示真实自愿（3）不违反法律的规定（4）内容有履行的可能性整理批注：（1）对于主观不能，客观不能，自始不能，嗣后不能与合同效力的区别（参王泽鉴书）（2）台湾学说争议较多，林诚二，邱聪智，王泽鉴等人的见解大不一样2、物权行为与物权变动的规则整理批注：（1）姚瑞光、梁慧星：物权行为=变动的合意+形式

2、（登记或交付），姚瑞光的见解是对台湾通说的批判，台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。物权行为中，物权变动的意思作为构成要件没有争议，但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。（2）物权变动的规则（物权法第17条至27条），史尚宽物权法论介绍各国法律（3）尹田讲座中对物权行为的无因性问题似乎未提及，我国物权法没有采该理论3、约定受到法定的限制，违反则有可能导致合同无效如买卖合同司法解释第34条规定，所有权保留只适用于一般的动产4、合同效力判断的一般规则（1）以合同成立时的法律规定判断（2）其他情况也是依照合同成立时判断（3）违法性的判断（合同法第52条第5款，合同法解释二第1

3、4条）合同法解释一规定，依照旧法认定无效，依照合同法有效的，认定合同有效（4）合同成立时的客观情况进行判断（二）无权处分1、负担行为和处分行为（整理添加：参见王泽鉴）（1）负担行为：发生给付义务（2）处分行为（狭义）：发生权利变动2、尹田认为合同法第51条规定有误，因为处分无权限的物是负担行为，依照合同效力判断看，应当有效，买卖合同司法解释第三条是对其彻底的否定整理批注：（1）中国人民大学2005年左右曾组织讨论，有讨论文集，争议很大，崔建远有“无权处分辨”一文（2）梁慧星以前的观点认为，理解合同法第51条时，不是处分行为无效，而是合同无效（3）买卖合同司法解释出台以后，梁慧星认为其第三条规定

4、为“特别效力规则”，A合同法第132条（出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分）的反面解释，是指对自己财产或处分上受到限制B合同法51条的无权处分是指对恶意或者误人处分他人的财产C适用于物权法第53，54，191条及合同法第134，242条（梁慧星在川大法学院的讲座）（4）台湾以前最高法院的判决认为出卖他人之物为无权处分，合同效力待定；王泽鉴所持观点认为是负担行为，有效。我国现在对于无权处分的争议，与台湾过去的争议相同。严格按照处分行为和负担行为的概念看，王泽鉴先生的观点以及大陆学者的类似观点更合理。（三）行政审批与合同效力1、禁反言的原则：如禁止以自己违法的事实（恶意当事人）为利

5、己的诉求2、商品房买卖司法解释第2条的规定，导致合同效力掌握在开发商手中；中外合营企业股权转让的效力掌握在外经委手中3、行政权力介入交易（1）形式：登记、审批、备案（2）登记的一般理解（后有否思）：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护（3）行政与民事交叉适用的先后问题：民事不涉及行政，二者严格分开4、公示的效力：（1）物权变动的效力（2）推定权利的效力（3）保护善意第三人（四）不动产登记问题1、登记对抗主义的类型：机动车、农村的三种土地、动产抵押权2、物权法第28条判决与物权变动的效力确权之诉给付之诉形成之诉权利义务的影响不发生法律关系须依照判决给付始发生法

6、效发生权利义务变化（新的法律关系），典型如共同财产分割物权效力不发生不发生发生备注不能认为判决生效之日物权变动须依照判决给付始发生法效判决书生效之日发生法效3、调解协议能否发生物权变动的效力，存有争议4、未经登记，不得处分的理解（1）处分行为：引起物权变动（2）不包括出租等行为5、未取得产权（为登记），也受法律的保护：包括对恶意第三人，其他侵害设置的保护6、确权的两种含义（1）法律确认原始权利（2）纠纷裁判因此，行政机关不能做确权7、不动产登记的实质批注：史尚宽物权法论详尽的论述，包括对其他物权变动方式的意义（1）民事上：履行债务（2）具体行政行为（3）基于上述判断，登记的一般理解（后有否思）

7、：行政确权行为；有产权证则有产权；未经过合法撤销，产权证的登记人受法律保护都存在问题8、法律推定的类型（1）事实推定和权利推定（略）（2）可推翻的推定：如宣告死亡不可推翻的推定：如受遗赠后2月未做表示（五）善意取得（物权法第106条）的司法解释规定和一般理解批注：基理是以手护手的原则，保护交易的安全1、善意的认定：举证责任导致，原告（权利人）承担2、恶意的具体情形：（1）购买异议登记的房屋（2）购买预告登记的房屋（3）购买已查封的房产（4）购买明知登记错误的房屋（5）明知他人已经依据物权法第28至30条取得物权（所有权）的房产3、善意取得判断的时间：办理过户产权登记时4、价格合理：约定的价格5

8、、登记或交付机动车善意取得是交付还是登记？（登记）6、无权处分人与善意买受人之间的合同必须有效，如果无效或被撤销，善意买受人不得主张善意取得7、占有改定能否使用善意取得？学说有肯定说，否定说和折衷说，司法解释没有明确8、拟制交付适用善意取得制度（六）二重买卖1、参见王泽鉴民法学说与判例研究4的详细论述2、二重买卖的基理：民法以自利之人为根基，第二合同的签订未必都是恶意（如果是依照合同法52条认定合同无效），民法上也值得保护3、一般动产（1）取得所有权者优先（2）均未取得所有权，先支付价款者优先（3）均未取得所有权也为支付价款，合同成立生效在先者优先（4）均未取得所有权也为支付价款，合同同时成立

9、生效，司法解释未作规定，宜以先诉讼者优先4、拟制动产（1）受领交付者优先（2）都未受领交付，过户登记者优先（3）均未受领交付，未过户登记，合同成立生效在先者优先（4）先买受人受领交付，后买受人过户登记，保护先买受者分析：一，未经登记，不得对抗善意第三人；二，按照常理，后买受人已经在前买受人受领交付，有悖于常理，或有恶意或过失（5）未作解释的情形：先买受人过户登记，后买受人交付受领理解：一是按照法意解释，过户登记的效力应当高于交付，且具有对抗的效力；二是后买受人，按照常理，不可能不看登记（或有恶意），构成无权处分，但其不构成善意取得；因此，保护先买受人5、房产（1）登记者优先（第二稿删除）（2）

10、都未登记，合法占有者优先（3）都未登记，都没有合法占有，争议观点：合同成立生效在先者优先；先备案者优先；开始履行者优先（4）先买受人合法占有，后买受人过户登记一般保护登记的一方，初证明有恶意外（七）执行异议1、买受人已经办理预告登记，因第三人（如出让人的债权人）的诉求导致强制执行，不能强制执行质疑：问题在于预告登记能否对抗法院的强制执行？预告登记的本意是防止一房二卖，是对未来的安排，不能对抗法院的强制执行2、（1）买受人支付价款，因出卖人原因没有过户登记，后因第三人诉求导致对房屋的强制执行，应当保护买受人，买受人可以提出执行异议；（2）但买受人与出让人基于恶意串通，逃避强制执行的除外三、共有（

11、一）房屋合建1、原稿：认定投资人与原项目取得人（项目名义人）对合作项目共有，承担连带责任2、反对者：违背合同的相对性3、尹田（1）建筑物共有（2）A建筑物共有B因建筑物产生的债务，是投资建筑物中产生的债务C实践中是以项目名义人一方参见建筑的相关活动，无法判断是否是共有债务产生的债务D第三人直接与项目名义人为债务人，按照合同的相对性，项目名义人承担债务E只有因为共有财产发生的债务，合建双方连带责任（二）共有的分割请求权物权法第99条的“重大理由”1、夫妻离婚，即使双方婚姻存续期间约定不得分割，也必须分割2、共有人破产，或财产被查封，即使之前约定不得分割也须分割3、区分所有人不得分割共有部分4、没

12、有相反约定继承可以分割（三）按份共有人的优先购买权1、只限于按份共有人的有偿转让，不包括赠与，继承等2、同等条件（争议较多）包括（1）价格（2）履行方式（3）其他交易条件3、主张优先购买权的期限（1）有约定从约定（2）没有约定，在合理期限内（不少于15日）（3）主张优先购买权，据实际情况而定，其他共有人能共有人优先购买权15日内主张，非共有人购买后3月内为主张，优先购买权消灭4、诉讼保护（1）优先购买权是一种程序性的权利（2）按份共有人仅要求对第三人的合同无效，或主张份额处分无效，法院不支持（3）类比：租赁中的优先购买权A只承认消费租赁，不包括商业（经营）租赁B最高人民法院司法解释认为，与出租

13、人与第三人的买卖合同有效+对承租人的赔偿C正解：（a）出租人、按份共有人与第三人的合同效力，取决于优先购买人，因此效力待定（b）优先购买权意在购买，不应该规定赔偿5、优先购买权的冲突（1）按份共有人内部之间的相互转让，其他共有人不能主张优先购买权（2）按份共有人转让于第三人，有其他的多个共有人主张优先购买权：A进行协商B有观点认为为了保护出让人的利益，应当由出让人自由选择（四）诉讼时效1、物权请求权不适用诉讼时效2、取得实效的缺位（五）预约1、国外对预约的规定（1）强制订立本约（2）不能强制订立本约，而要求违约方承担违约责任2、我国买卖合同司法解释认为：不履行本约不能强制订立本约，而要求违约方

14、承担违约责任整理批注：（1）梁慧星认为属于不能强制履行的情形，不使用合同法第110条（2）预约与本约的区别：交付价款直接发生则为本约；另签订合同则为预约，若另一个合同再做协商，不能认为是本约（六）试用合同1、区别于附条件的合同2、试用费：有约定从约定，无约定则没有费用（七）违约金的调整1、当事人事前约定不得调整违约金因（1）合同法第114条是强制性规定，不能做约定（2）法定利益不得事前放弃，意在防止道德风险，所以仍可以调整2整理批注：（1）买卖合同司法解释规定法官的释明，与合同法解释对立（2）梁慧星列举浙江高院的规定，说明释明的含义（八）主债务的诉讼时效经过，主债务人继续履行债务，抵押权未必随债务的继续履行恢复诉讼时效经过前的法效分析：时效经过对债务人产生法律上的利益