房地产营销策划常州项目可行性研究分析.docx

1、房地产营销策划常州项目可行性研究分析一、2005年常州房地产市场总结1、宏观经济运行形势2、宏观政策情况3、2005年都会建立结果4、2005年常州市市区土地市场情况5、2005年常州市房地产开发情况6、商品房住宅供需总体市场二、新北区开发明状阐发1、新北区总体表面2、孟河镇生长现状及筹划3、周边乡镇生长现状4、新北区2005年房地产市场总结5、孟河镇消费力市场调研情况三、项目开发经营可行性阐发1、项目开发经营计谋2、项目投资估算3、项目销售投资收益阐发4、项目开发经营主要风险及对策阐发四、市场结论与发起常州市孟河镇项目可行性研究阐发一、2005年常州市房地产市场总结1、宏观经济运行形势（一）

2、GDP生长令人瞩目（二）人均GDP突破4500美元2、宏观政策情况2005年是房地产市场厘革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场代价，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和范例房地产市场，高热的房地财产在2005年出现理性回归的迹象。3月17日，中国人民银行再次上调小我私家住房贷款利率3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房代价的通知4月27日，国务院集会提出增强房地产市场引导和调控的八条步伐5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建立部等七部分关于做好稳定住房代价事情的意见5月31日，国度税务总局、财务部、建立部三部委联合出台了关于增强房地产税收治理的通知7月21日

3、，人民币升值10月18日，国度税务总局下发关于实施房地产税收一体化治理若干问题的通知3、2005年都会建立结果（一）门路建立外环路都会化改革工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程根本到达筹划进度。（二）绿地建立（三）定销商品房建立清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫故里项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。（四）其它开通12319城建办事热线，为市民群众提供24小时不中断办事。一年来，热线中心共

4、受理来电3万条，受理率100，实时复兴率100，办结率到达99。（五）2006年工程目标认真实施常州市都会建立实施纲领2006-2008年，进一步完善都会功效，改进都会情况，提升都会品味，增强中心都会的吸引力、辐射力和综合竞争力。2006年工程建立项目（包罗2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：都会交通工程预计投资约18亿元；情况绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。4、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市领土资源局）（一）市区土地出让总体情况2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。（二）综述1）、土地成交总量略降

5、，武进区成交土地猛增2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比淘汰5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比淘汰39.58；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比淘汰63.60%。2）、成交土地平均容积率提高2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。其中：城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%；新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%；武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅

6、度为21.27%。由于土地资源有限，对付土地容积率指标的提高也是节约用地的体现，是都会生长历程中的一定。3）、土地成交代价升高土地成交代价是供求干系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差别，不能简朴以成交均价权衡成交土地的涨跌，其中影响土地代价最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005年的成交净地代价进行比拟。通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地代价来看，虽然仅考虑净地出让代价，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的差别，依然不能对土地具体上涨幅度进行评判。例如新北区，2004年土地

7、出让均价仅为52.1万元/亩，2005年上涨155%到达132.9万元/亩，其原因是2004年新北区推出的土田主要为比力偏远的新龙开发区地块，2005年推出土田主要为生长比力成熟的，靠近城区的高新技能开发区范畴地块。4）、土地购买、储备风险在增加2005年土地市场上下半年的市场体现截然差别，起伏明显。上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺的影响，土地成交代价一直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场的不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业的小心谨慎以及对后市的张望暴露无疑。宏观形势不明朗、拆迁本钱上升、土地底价偏高、商品房销售市场压力骤增等因素将会左

8、右开发商购买土地的信心以及开发商对付储备土地的开发计谋。5、商品房住宅供需总体市场（不含经济适用房、定销商品房）（一）总体市场1）、商品房住宅供给总量与需求总量情况从总量看，2005年市区商品住宅供给总量达300万平方米，同比增长55.02，其中新增供给总量250万平方米；销售总量166.65万平方米，同比增长17.00；存量总量133.60万平方米，同比增长161.14。2）、商品房住宅平均销售代价情况2005年市区商品房住宅平均销售代价4181.98元/平方米，同比增长14.15，增长幅度较2004年下调十个百分点。二、新北区开发明状阐发1、新北区总体表面常州国度高新技能财产开发区于199

9、2年11月9日经国务院批准创建，筹划用地面积5.63平方公里；1995年5月，在开发区的底子上设立了常州新区，地区面积扩大至115.88平方公里；2002年4月，在新区的底子上设立了常州市新北区，下辖3个街道、6个镇，总面积439.16平方公里，人口41万。常州国度高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内的全部长江岸线资源，具有建立深水港的天然条件，已建成国度一类开放口岸长江常州港；位于区内的常州民航机场已与海内20多个大中都会开通航班；沪宁高速公路、京沪铁路、338省道及筹划中的沪宁高速铁路、沿江高速公路等穿区而过；藻江、德胜、新孟3条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，

10、组成了四通八达、快速便捷的水、陆、空立体交通网。建区以来，通过鼎力大举实施“国际化动员、都会化推进、科教兴区、区乡配合生长和可连续生长”五大战略，对峙以经济事情为中心，以招商引资为抓手，全力生长外向型经济，着力加速科技进步，鼎力大举推进都会化进程，全区经济出现出快速康健生长的态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了30%左右的增幅。2005年，实现地区生产总值162亿元，比上年增长24.14%；实现财务总收入32.98亿元，比上年增长29.04%；实现产业产物销售收入488.55亿元，比上年增长32.66%；完成牢固资产投资162.03亿元，比上年增长29.75%；新批协议注册外资55001万

11、美元；实际利用外资30038万美元，增长61.08%；实现自营出口12.84亿美元，比上年增长88.18%。经过近十年的开发建立，高新区已成为常州市最大、最富活力的经济增长点和对外开放的主要“窗口”、最大的高新技能辐射源和财产基地。突出体现在以下几个方面：一是外向型经济态势强劲，成为高新区经济生长的最大亮点。建区以来始终把招商引资作为经济事情的首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业959家，条约外资凌驾50.8亿美元，实际利用外资17.5亿美元。其中，总投资1000万美元以上项目220个，超亿美元项目6个。一批国际著名大企业、大公司相继落户，进区世界500强达19家，如日本的小松、普利斯通、三

12、菱电机，美国的德州仪器、通用、亚什兰、伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳、东森媒体、台光科技、上扬光电等。二是财产集聚生长势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发财产结构，鼎力大举推进财产带建立，正在形成“一城四带”生长大格式。一城，即在高速公路以北筹划建立高新区新的行政、商贸、文化、办事中心。四带分别是：沿长江，依托中国精细化工（常州）开发园区和滨江产业园正逐步形成化工能源财产带，重点生长精细化工、能源、新质料等；沿通江大道，依托国度高新区，正逐步形成高新技能财产带，重点生长电子信息、半导体等；沿机场路，依托韩国现代、日本小松等，正逐步形成机电一体化财产带，重点生长汽车

13、和工程机器及配件等；沿常州大西环线，正逐步形成传统财产带，重点生长纺织、印染等传统财产。三是自主创新特色明显，有力增强了经济生长后劲。技能创新的源头工程建立不停增强，已建有江苏省农用激素、江苏省半合成抗生素、江苏省生化手性、江苏省数字化视听设备、江苏省有害生物防制等5家省级工程技能中心以及1个博士后事情站和2家企业博士后技能创新中心；高尺度建立了软件研发中心、留学生创业园、“三药”研发中心和大学科技园等专业孵化器，创业办事中心孵化面积达8.9万平方米，先后被科技部、省政府评为“国度高新区先进孵化办事机构”、省先进科技企业孵化器。累计认定省高新技能企业141家，双密企业6家，高新技能产物245只

14、，软件企业31家，软件产物119个，负担国度、省级火把筹划项目87项，逐步形成了电子信息、软件、智能仪器、动力机器、“三药”及其中间体、新质料等6个高新技能产物群，高新技能产物产值占全区产业总产值的47%。四是都会化进程不停加速，都会功效日益完善。通过鼎力大举实施“都会化推进”战略，底子设施累计投入凌驾70亿元，建成区面积31平方公里，形成了“五纵七横”都会门路主框架，供水、供电、供热、污水处置惩罚、通信等底子配套设施完善。区内相继建成了一批宾馆、写字楼、公寓、别墅、旅游休闲设施。社会事业日益完善，拥有河海大学常州校区、常州工学院、建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校讲授结果斐然，占地50

15、0亩的常州体育中心已经启动建立，部分场馆已投入使用。具有国际水准的大型主题乐园中华恐龙园已被批准为国度4A级旅游景点，商贸、金融、教诲、医疗、信息办事等都会功效日趋完善。2、孟河镇生长现状及筹划孟河镇位于常州市的西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，238、338省道穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路、沪宁高速公路和312国道，是历史悠久、人文集合之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国天子及十三位天子。清朝中后期，以费伯雄、马培之、巢崇山、丁甘仁为代表的孟河医派创造了“吴中名医甲天下，孟河名医冠吴中”的医盛时期。近代产生了中共早期领导人之一的恽代英。全镇总面积88.26平方公里，辖39个

16、行政村，3个居委会, 人口7.54万人。孟河镇筹划：孟河镇拥有良好的产业底子，产业已成为全镇经济中的支柱，全镇有产业企业1200余家，汽车摩托车配件、通讯器材、精细化工、纺织、机器等行业门类齐全，是中国汽车摩托车配件重点生产基地，建有华东地区范围最大的“江苏小河汽摩配件市场”，是闻名全国的“车灯之乡”。干燥设备、燃气用具、电光机器、玻璃镜片等产物分别获省部优产物称呼，玻璃镜片、东西、窗纱、洗浴巾、熨衣板等产物已走向世界，镇产业区底子设施齐全，目前已有包罗台湾、香港和韩国等地区和国度的进区企业80多家。2004年全镇完成海内生产总值11.91亿元，产业总产值26.77亿元，销售收入25.48亿元

17、，实现利税3.439亿元，财务收入8868万元，条约利用外资96.2万美元，实际利用外资198.5万美元。近年来，孟河镇社会事业蓬勃生长，目前建有中学3所、小学7所、卫生院1所、中医院1所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资开办了双语教诲特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第102医院建成军地共建医院。孟河镇是全国重点镇、江苏省中心镇、江苏省卫生镇、江苏省教诲现代化乡镇、江苏省小城镇建立新型示范镇、江苏省对外开放产业卫星镇、农业现代化试点乡镇、小城镇革新试点乡镇、群众文化先进乡镇、下

18、层党校先进乡镇、农村改水先进单元，是常州市重点中心乡镇、新型小城镇、体育先进镇、底子教诲先进乡镇、绿化先进乡镇、土地执法模范乡镇。3、周边乡镇生长现状A、春江镇位于长江之滨，由原来的魏村、安家、百丈和圩塘等四个乡镇归并成，于2003年10月份创建，为常州地区的第一大镇。现有人口12万，面积140平方公里。2004年，全镇实现海内生产总值（GDP）25.2亿元，完成产业总产值73.58亿元，实现利税4.64亿元，实现财务收入2.57亿元，完成牢固资产投入19.3亿元，完成自营出口7500万美元；农民人均收入已经到达6800元。春江镇北枕长江，东接无锡的江阴市，南临沪宁高速公路，西至常州大外环。门

19、路交通纵横交织，省道338线、重化一路、新港中路、创业路、新业路等横穿全镇东西。通江路、龙江路、长江路、新贷路、新园路、赣江路等纵贯全镇南北，六级航道的德胜河、澡江河连接长江老运河，距常州机场、沪宁高速公路、常州火车站均不敷20Km，加上圩塘汽车轮船渡口，日夜兼程穿梭于常州泰兴之间。形成了集水、陆、空于一体的奇特的立体交通网络。春江镇在整合了原四个乡镇区位优势的底子上，公道结构，周密筹划，江边化工区、冶金产业区、纺织印染区、机器制造区等产业区域已现雏形；热电厂、污水处置惩罚厂、垃圾处置惩罚中转站、水厂等一批源头企业已经启用；新型居民住宅、商贸办事、文教卫生、物业治理等进一步范例化、档次化；而融

20、旅游、娱乐、休闲于一体的绿安洲，闻名遐迩、名扬四海的万佛阁，富有现代气息、品位雅致的一批市民广场，更为人们提供旅游、观赏、憩歇的好去处。B、新桥镇位于新北区要地，东与龙虎塘街道相临，南与三井街道、薛家镇接壤，西北紧靠春江镇，总面积27.15平方公里。辖13个行政村，177村民小组，总人口2.26万人。交通便利，长江路、龙江路、新岱路、新四路、新六路、沪宁高速公路、藻江河等贯串全境。2004全镇完成地方生产总值5.58亿元，财务收入6800万元，牢固资产投资完成8.08亿元，产业总产值到达16.15亿元，产物销售收入完成14.36亿元，产业实现利税1.11亿元，范围产业总产值完成8.80亿元，产

21、物销售收入完成8.77亿元，产业实现利税0.80亿元，新批条约外资6288万美元，实际利用外资1462万美元，自营出口完成1450万美元，引进内资总投资300万元，注册资金1100万元，第三财产增加值完成1.76亿元，农业总产值到达0.96亿元，农民纯收入达7407元。新桥镇招商引资成效显著。新桥产业会合区已建成面积3800余亩，自1999年12月正式启动以来，共投入底子设施建立资金2.6亿元，已形成“七通一平”的投资硬情况。截止2004年底，共引进企业76家，其中，外资企业39家，条约利用外资凌驾3亿美元；内资企业37家，总投资凌驾8亿元。逐步形成了以新型质料、机器制造、精密模具、电子科技、

22、生物制药等重点财产。其中投资额在2000万美元以上的外资企业有7家，如科勒公司拥有世界先进的发电机和发动机生产制造技能，普利司通是名列世界五百强的企业。该镇还以政府和采取民资或农村经济组织投入的方法来开发尺度厂房，集约使用土地，引进一些资本积聚少、科技含量高、投入产出潜力大的企业使用尺度厂房。目前，新桥产业会合区5万平方米的尺度厂房已全部利用，引进企业达7家，盘活存量土地70余亩。新桥镇农业经济稳步增长。该镇鼎力大举推进高效农业、特色农业建立，生长了甜玉米、奶牛、芦荟等种养殖特色基地6个，并创建了甜玉米种植协会，地产“峰牌” 玉米分别得到常州市农业展览会金奖、常州市第五届名优农产物。在高速公路

23、北的叶家村段创建的农业示范园，总面积70.53公顷，总投资500多万元，引进了大棚芦荟、大棚西瓜、大棚花草等12个高效农业项目。目前，全镇农业已形成了优质粮油、特种水产、花草苗木、食草禽兽、经济林果“五大财产”。新桥镇文化发达，科教先进。新桥中学为江苏省三星级高中、常州市省标市级重点中学；新桥小学为江苏省实验小学；新桥中心幼儿园通过“精致幼儿园”的建立，形成特色幼儿园。新桥镇文化站为省三级文化站。C、薛家镇位于常州市北郊，紧邻常州市高新技能开发区，是近年来常州地区新兴的产业重镇。全镇总人口3.2463万,行政区域面积37.3平方公里，辖11个行政村，5个居委会。该镇2001年5月通过江苏省卫生

24、镇达标验收，2005年1月获省委、省政府授于薛家镇社会治安综合治理先进镇荣誉，并多次获市、区“新型小城镇”、“教诲先进乡镇”、“无毒社区”、“环保模范镇”等荣誉称呼。全镇2004年完成海内生产总值6.94亿元，完成财务收入1.12亿元，实现产业总产值21.92亿元，产业产物销售21.41亿元，农民人均收入7280元，分别比上年增长48.29%、133.3%、85.78%、82.57%、和16.2%。得天独厚的区位优势。薛家镇是常州市高新技能开发区的延伸和继承。2003年常州新北区提出高新技能开发区“西进北扩”的生长战略后，薛家镇成为开发区的焦点部位，并依靠得天独厚的区位优势迅速生长。在目前筹划

25、的14.26平方公里产业会合区内，开放型经济蓬勃生长。产业会合区累计引进外资企业27家，内资企业81家，协议总投资70多亿元。产业会合区的产业占全镇产业总产值的65%。日趋完善的底子设施。从2003年起至今的两年多时间里，全镇全社会牢固资产投资近20亿元，2005年筹划投资11.7亿元，其中60%用于底子设施建立。沪宁高速公路、常州机场路、西环二路穿境而过；新北区黄河路、河海路、汉江路横贯东西；龙江路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。镇级公路七纵七横，自成一体；水电、燃气、给排水管网配套齐全；风物河流、休闲广场、大型市场正在筹划建立。农村都会化进程快速推进，镇区居住人口占全镇总人口的35%以上

26、。高速生长的产业经济。近年来，薛家镇党委、政府十分珍惜千载难逢的生长机会，解放思想，更新看法，转变作风，开拓进取，产业经济出现了连续快速生长。全镇产业每年以50%以上增幅快速生长；28家重点主干企业产、销、利分别占全镇经济总量的50%以上；引进投产的内、外资企业更是以跨越式速度生长。全镇产业经济欣欣向荣，正以前所未有的速度高速生长。去年，镇党委审时度势，为适应薛家经济和社会的调和生长，提出了花三年时间，把薛家镇建立成为常州市的“产业强镇、财务大镇、人居名镇、文明城镇”的战略目标，并把薛家镇未来几年的愿景描述为“结构公道、生态协调、设施完善、功效齐全、情况优美、产业发达、三产繁荣、文明富饶，布满

27、时代气息的、现代化的、独具气势派头的新颖小城镇，成为常州革新开放的形象和标记”。D、罗溪镇位于常州市西北部，它南依312国道、京杭大运河和沪宁铁路，北枕黄金水道长江，距长江常州口岸仅20公里。境内有民航常州机场和沪宁高速公路罗墅湾互通式道口，常州大外环路西环线和常州新机场路穿境而过，毗邻省内最大的内河口岸奔牛港。全镇总面积53.51平方公里，总人口4.1万，辖20个行政村，2个居委会。罗溪镇拥有良好的产业底子，产业已成为全镇经济生长的支柱。全镇现有产业企业400余家，形成了以新型建材、口岸、工程、纺织机器、汽车配件、环保设备、生物化工、电子、纺织等为主要行业结构的产业体系。全镇已拥有国度级高新

28、技能企业1家，国度级重点新产物6项，国度级火把筹划项目4项，国度级技能创新项目5项，国债项目1项，省级高新技能企业3家。2004年全镇完成海内生产总值6.96亿元，产业总产值16.11亿元，销售收入15.48亿元，实现利税1.39亿元，财务收入6363万元，全社会牢固资产投资5.06亿元，实际利用外资1410万美元，完成外贸出口额1058万美元。罗溪镇同时拥有良好的财产经济底子，高效设施农业已形成财产化，拥有国度级无公害蔬果基地2个和草莓、番茄、黄瓜3个无公害产物；办事业形成了机电设备市场、华中科大全国数控培训中心常州分中心、苏南农副业产物地产批发生意业务市场，尤其是江苏国际塑化城专业市场的进

29、区建立，将对全镇第三财产结构优化起着十分重要的作用。近年来，罗溪镇社会事业欣欣向荣，教诲事业蓬勃生长，建有中学2所、小学4所、幼儿园2所、卫生院2所。其中罗溪中学被评为“江苏省示范初中”，罗溪中心小学已创建成江苏省实验小学。罗溪镇是江苏省卫生镇、江苏省“双拥”事情先进乡镇、江苏省群众文化先进乡镇、常州市综合治理创建事情先进乡镇、创建无毒社区先进乡镇、尊师重教先进乡镇。E、西夏墅镇地处常州市西北，南靠沪宁高速公路，距常州高速公路西道口（常州罗墅湾道口）3公里；紧临常州机场，距机场4公里；北依长江，距国度一类开放口岸常州港10公里；省级公路（常州大外环和212国度级公路覆线）穿越镇区。全镇总面积5

30、2平方公里，总人口3.94万人，下辖15个行政村、2个集镇居委会。2004年，全镇完成海内生产总值5.38亿元；全社会牢固资产投资12亿元；产业总产值12.02亿元；销售收入11.25亿元；农业总产值1.19亿元；第三财产增加值1.89亿元；财务收入5834万元。全镇现有各种工商企业385家，门类齐全，形成了以纺织印染、金属切削东西为主的八大支柱财产；仅东西类企业就达120多家，素有“东西之乡”美称；农业现已形成以“三新科技园”为主体的特色高效农业；常州西北地区最大的墙地砖市场也已初具范围。自2003年创建了一期筹划6平方公里的西夏墅产业会合区以来，凭据高尺度配套、全方位投入、零距离办事和无障

31、碍建立的生长理念，现已完成“九通一平”的底子设施，产业水厂、污水处置惩罚厂、热能厂第一期工程已投入正式营运，吸纳了以纺织印染为主的各种企业102家，占地总面积近5000亩，企业一期总投资21亿元，注册资本3.3亿元。我镇园区先后被评为江苏省乡镇产业小区和常州市重点产业园区之一。4、新北区2005年房地产市场总结 供给与需求情况2005年，常州市新北区域可预售面积为78.62万，比上年增长77.43；已售面积为35.98万，比上年增长9.15；平均销售率45.76。产物情况区域内主要以小高层、高层为主，花圃洋房、别墅是产物亮点。从面积上看，区域供给平均面积为117.94。代价情况2005年，区域

32、平均成交代价为3697.76元/平方米，比上年增长9.08。2005年新北区销售排名2006年预计供给情况5、消费力市场调研情况市场的消费群体是如何组成的？结婚伉俪今年民政局统计资料，今后几年常州城区每年将有800010000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100的新屋子，那将每年消化50万的新商品房。改进居住条件人员2005年常州在岗普通工人收入突破17000元，预计今年将有15%的增长。居民收入提高了自然就会消费，大多数人最底子的需求就是屋子，置业将成为他们消费的首选。农村进城人员新北区的鼎力大举生长、青龙产业园的快速制作、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范畴不停扩大，增加了四周农民的收入，勾起了他们圆都会人的梦想。拆迁人员