房地产行业发展白皮书.docx

1、房地产行业发展白皮书2006房地产行业发展白皮书6230 2005-12-26 14:39:24发表于房地产门户-搜房网业主论坛博客业主论坛 2006年房地产将呈结构性异动国务院发展研究中心产业部“中国产业发展跟踪研究”项目2006年房地产业发展预测报告(摘要)重要指标短期预测明年房地产各项指标增速略有提高要预测2006年的房地产业走向，离不开对今年房地产市场的分析，因为今年对房地产市场来讲，是多种宏观调控措施集中发力的关键时段。自2004年起，为抑制房地产业过热，中央实施了“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长，但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地

2、产市场供不应求，使得今年一季度房价继续上涨。房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策，从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。这一轮调控政策的手段主要在于抑制投机需求，主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例，同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。三季度后政府政策从打压转向平稳，通过调整公众预期促进房地产“软着陆”。目前主要地区市场的楼市销量有所回升，表明政策逐渐明朗后刚性住房需求开始释放。但三季度以来的“国房景气指数”继续下滑表明，市场态势仍持续走低，总体房市并未出现转暖迹象。从房地产行业周期发展的角度判断，2005年应该处于行业从“繁荣”转向“衰退

3、”的转折时期。回溯历史，以房地产投资额增速指标作为判断依据，我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气，而1989和1990年不景气。1991至1995年景气，而1996年和1997年不景气，1998到2004年维持了长达7年的景气期，2005年房市已从波峰降落，依照周期外推2006年维持不景气的可能性较大，转暖点不会过早到来。另外，也不能只靠“政策”迅速拉起房市。政府为保证调控政策的效果近期不太可能放松调控力度，而从近期情况看，政府对于税收、融资领域的一系列整治都表明政府彻底规范房地产市场的决心，政府调控仍在继续。但从另一角度看，政府已经充分意识到房市不景气

4、给总体经济特别是钢铁水泥行业带来的打击，政策虽不促暖，也不致促跌。由于依靠市场调节往往是渐进的过程，我们预测短期内房市平稳调整期至少维持6个月，2006年总体来看房地产行业仍将位于不景气区间的可能性较大。具体来看各项房地产开发指标，受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响，及2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用，2005年各月土地购置面积同比增长位于-5%到10%的区间，增长幅度很小，完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。我们认为国家限制土地审批，控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等规范政策将长期影响房地产土地市场，“拿地越来越难”将是趋势所在

5、。这样预计2006年购置土地面积和完成开发土地面积指标将保持平稳趋势，当然受指标的月度特征影响各月间数值会有较大差异。利用月度调整的数据进行分析，商品房施工面积和竣工面积指标景气波动幅度不大，预计施工面积和竣工面积仍将维持同比增长20%左右的速度，房地产市场供应能力将基本保持稳定。总的来说，我们预测2006年各项指标的增长速度将保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(见表1)，但该增速与2002年至2004上半年相比会有较大降幅。值得注意的是，在较长一段时间内，购置土地面积减少将不会直接传导到施工、竣工、销售面积指标，这主要由于开发商手中仍有大量土地没有得到开发，购置土地面积的减少对短期

6、供给能力影响不大，但对于长期供给的影响将会在今后若干年内逐渐显现。从供求关系来看，我们利用月度调整后的竣工面积比施工面积指标发现该比值呈逐渐下降趋势。由于2005年8月后国家统计局对于销售面积指标采用了新的计算口径，而该口径与以前数据不可比，所以仅以2005年8月以前的数据进行推算，利用旧口径下的数据变化趋势预测总体供求情况。根据我们的推算，旧口径销售数据计算的该比值仍将继续降低，但递减速率将有所放缓，这表明房市供给与需求将逐渐趋于均衡。重要指标短期预测全国商品房均价及各地区销售价格预测从2005年全国总体市场价格走势来看，国家上半年压抑房价的调控政策确实产生了效果，房地产销售价格上涨幅度持续

7、放缓。受整体房地产不景气的影响，未来一年中销售价格将保持较低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期从紧造成的市场长期供给短缺，和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高不争的理由。我们预计2006年价格增幅应该相比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均销售价格年涨幅预计在6%左右。分地区来看，我们利用2005年8月前国家统计局公布的各地区月度商品房销售额和各地区月度商品房销售面积数据相除计算出各地区月度商品房平均销售价格，经过修匀处理后得到的数据进行分析。我们发现几乎所有地区无论价格和销售量都保持增长趋势，但地区差异很大

8、，这不仅表现在绝对量和价的不同，也表现在量和价的增长速度差异上。从价格绝对水平来看，北京和上海两地区价格2003年开始平均销售价格就在4000元以上，并且逐年递增，处于价格第一档位。广东2002年以来价格变化不大，价格稳定在3500元左右，处于价格第二档位。天津、浙江、江苏、辽宁和福建2002年平均销售价格只有2000多元，但提速很快，目前已经达到3000多元，位于价格第三档位。而四川、重庆、湖北、安徽、山东2002年平均销售价格2000元以下，到目前为止价格也有不同幅度增长，它们处于价格第四档位。从价格增长速度来看，上海不仅目前平均销售价格最高，增长速度也最快，每月平均价格增幅在65元左右，

9、其它地区中增速较快的有天津(每月平均价格增幅在37元左右)，浙江和江苏(每月平均价格增幅在30元左右)安徽(每月平均价格增幅在22元左右)。从价格增长阶段来看，总体来说价格呈线性增长，但一些地区如山东、江苏、天津、上海在2004年初价格突然提速，这种增速在2005年宏观调控下得到一定纠正。我们对于2006年各地区的商品房销售价格预测考虑到价格增长的长期趋势和一些地区由于价格增长过快受到调控造成的增速减缓两个因素。从销售量水平看，首先价格较高的地区销售量也较大，但北京和上海的销售量并不像价格那样突出的高，第一集团中主要包括北京、上海、广东、江苏、浙江和山东六大地区，山东销售量2004年后逐渐减少

10、，已经逐渐脱离第一方阵。第二，从销售量增长幅度来看，各主要地区除四川外基本保持稳定增长的态势。增速较快的有北京、山东、辽宁等地区。第三，从销售量增长阶段来看，2005年在政府宏观调控下，各地区销售量的增长趋势产生一些变化。其中北京、江苏和山东销售量增长强劲，而浙江和重庆地区销售额变化很不稳定，上海地区甚至出现了销售量负增长的情况。我们对于2006年各地区的商品房销售量增长预测首要考虑的是历史数据反映的销售量增长长期趋势，而销售量受到宏观调控的影响将逐渐减弱，表3中大致可以表现地区间销售量增长的差异。结合各地区价格与销售量变化趋势，我们可以简单评述并预测一下各地区发展概况及未来走势。首先，各地区

11、房地产市场的发展是与当地经济发展水平密切相关的，当经济总发展水平提高时对房地产需求旺盛会使房地产市场量价双升，这就可以表现为各地区房地产市场销售量与销售价格都稳步上升的状况。其次，房地产过热仅是局部现象，实际上全国数据的变化可能只反映部分重要地区，而并非大多数地区，我国大多数地区还是保持平稳发展的态势。(报告执笔人:国务院发展研究中心产业部杨建龙清华大学赵峦)房地产长期走势分析从长期看基本住房需求与投资需求潜力巨大从基本住房需求来看，购房需求目前已经开始释放并仍有巨大潜力。随着人们收入水平的提高，经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视机)、万元级(计算机)，逐渐将步入十万元级，这主要包括汽车和购房消

12、费。国际经验表明，人均收入1000美元是购房消费的消费起速点，而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速，并且呈现居民收入水平越高，购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后，但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。住房作为一种耐用消费品具有投资属性，房地产投资需求逐渐凸现。目前大多数居民仍选择银行存款的投资方式。而事实上，目前银行存款利率水平较低但物价上升水平很快，造成银行实际存款利率为负。加上中国股市长期不景气，股市、基金、债券三大主要投资方式的表现不尽如人意，住房作为一种保

13、值增值的金融工具作用凸现。首先，房地产具有投资和自用消费的双重属性。对于家庭而言，投资房地产一方面可以使资产增值，另一方面可以满足家庭未来的住房需要。其二，房地产具有良好的保值性，尽管有折旧存在，但是作为不动产，房地产的保值性能良好，在数年内其使用价值不会降低。其三，房地产有出租和出售两种投资模式可供选择，便于投资者在长期出租和短期出售之间调整投资策略，规避风险。所以我们判断虽然近期内国家为了平抑价格着力打击投资需求。但从长期来讲，房地产投资需求仍将有发展空间，也将推动房地产市场整体需求持续增长。房地产长期走势分析房屋供给能力有限将造成房价持续平缓上涨住房供给在短期内将保持平稳上升的趋势，但长

14、期看国家对于增量土地控制的作用将逐渐显现。由于住房用地本身数量是有限的，也就说明房屋供给能力是有限的，但需求随着经济水平提高和城市人口的增加而保持旺盛，这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。当前我国房地产周期特征比较明显，而周期也较短(一般认为我国房地产周期大致为7年，而从发达国家经验来看，美国18至20年一周期，日本、英国10年左右)。这样各年间随着景气周期的轮换价格增幅有所不同，但今后很长一段时间价格持续平缓上涨仍是大势所在。对策平抑房价四管齐下宏观政策正确引导，平抑房地产周期波动当前房地产业作为国家经济的支柱产业，其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳

15、定发展和金融安全。但房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大的特征。所以政府宏观调控政策应设法平抑减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动可作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。具体分析来看，供给方面应主要关注房地产投资问题。国家对于外行企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者消费预期，平滑消费者消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应该注意政策的稳定性和信息的准确披露，使市场中的开发商和消费者清楚政策意图，对市场走势有个大致判断，尽量避免消费者心态的大起大落，出现持币待购或者疯狂抢购的局面。这里尤为重要的是政府政策应注重长远和连续性，不能头疼医头

16、脚疼医脚。应该让市场主体明确政府宏观调控的目标和边界，即可达到平抑需求波动的作用。这样房地产供求波动较小，总体市场的周期性波动也会平缓，也就有利于促进总体经济的平稳发展。坚持区别对待、有保有压的调控原则对于各地区应该坚持区别对待、有保有压的调控政策。我国各地区经济发展水平相差很大，而这种经济上的差异反映在房地产消费上就尤为突出。而我们经常关注的全国房地产数据基本只能反映个别占比较大地区的房地产消费情况，它常常给我们造成一种假象，以为全国的数据反映出“过热”，总体就都“过热”。而从地区差异分析我们不难看到，除去上海等个别地区房市泡沫明显以外，大多数地区还是处于正常发展阶段。此时一刀切的调控政策对

17、于一些地区刚刚起步的房地产市场打击很大，从而影响房地产行业的长远发展。切实解决低收入人群的住房问题要保证中低价位住房供给。对于普通商品住房供应，地方政府要保证土地供应，在招标、挂牌出让时可以适当限制出让金底价；面向市政配套工程涉及的拆迁安置对象等特殊群体供应的普通商品住房建设项目，可以将规划设计条件与土地出让捆绑招投标，通过合同约定，适当降低地价、限定房价，并控制户型。其次要有针对地加强经济适用房供给。要落实各种补贴和保障政策。对于城市最低收入家庭要完善廉租住房管理制度。天津市采取“建、收、补、转”四种住房保障方式统筹联动，解决城市最低收入居民住房安置问题的做法值得借鉴。积极拓展企业融资渠道当

18、前企业“资金链”偏紧已是普遍的现象。从当前地产公司的融资渠道看，除了银行贷款和房地产信托外，上市融资、债券融资、利用外资几种融资途径门槛都很高，只有少数企业能够享受，所以对于大多数企业仍只有银行贷款和房地产信托可用。我们建议应该考虑房地产直接融资渠道的扩展，比如目前仍存在法律障碍的产业基金。当前市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试，可以预见，随着产业基金法的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的重要力量。要努力健全房地产的融资体系:一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产

19、流动性的市场体系。要促进专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构的建立。要建立房地产金融资产的流通市场体系，借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，实现房地产金融资产的流通和交易。2006房地产强者恒强市场预期回暖经过2005年比较充分的市场调整后，我们认为2006年房地产行业的整体环境将好于市场原来的预期，加上人民币升值概念股仍然很可能得到市场追捧，所以一些主要房地产上市公司存在着投资机会，主要依据有以下几个方面。政策预期日益明朗从管理层对整体经济调控的思路以及各地政府具体执行态度判断，我们认为房地产市场的政策预期已经比较明朗，商品房房价高低和涨幅大

20、小并不是行业调控首先关注的目标，土地资源的管理和金融风险的防范才是管理层首先考虑的问题，因此房地产市场出现幅度较大的变化是不利于管理层上述战略意图的实现。高房价仍存在一定基础尽管近年来商品房开发速度很快，但目前居民住房问题的解决还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。我们认为这部分物业升值带来的示范效应和提供的财富效应也是目前房地产市场投资需求高比例的主要原因之一。因此我们的结论是:房价上涨和高房价使社会上很多阶层获益，尤其是使一些原来通过各种途经获得较多住房的居民从房价上涨过程中获益。真正受到“高房价”影响的阶层主

21、要为失业人员、低收入阶层和城镇新进入者，所以我们认为管理层将更可能采用以“经济适用房”为核心的低收入住房保障体系来缓解他们的住房压力。部分公司业绩预期趋好从目前的房产市场情况看，很多优质开发企业2006年的业绩很可能仍会得到的较好保证，主要原因有两点:其一是市场发展不同步创造市场机会。由于各地经济发展状态存在差别，尤其是市场起步速度并不一致，所以我国本轮房地产市场的发展呈现出一种“雁行”的模式。很多房地产开发企业就受益于市场发展的这种态势。其二是低成本的土地储备为近年业绩提供基础。我们认为近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。因此短期内影

22、响房地产真实需求因素难以发生较大程度的改变，这将为开发商将他们拥有的低成本土地储备在商品房市场上套现提供了现实基础。随着市场上对房地产行业的政策和业绩预期的明朗，近期房地产上市公司的表现明显好于一般行业，并且我们预计随着未来业绩的具体公布，市场对优质房地产公司仍将会给予足够的关注。优质企业面临良机尽管宏观经济走向、国际房地产市场存在一定的不确定性，行业的发展依然会存在一定压力，但房地产市场的基础依然比较坚固，随着近期国内房地产市场环境的逐步回暖，我们认为2006年房地产市场存在着相对的投资机会，建议投资者积极关注。如何选择投资对象?我们认为行业竞争环境的变化将有利于优质开发公司和持有优良经营物

23、业的公司提升未来的竞争地位，而那些不具备核心竞争能力的企业将面临着越来越大的经营压力。优质开发企业面临发展良机。由于我国房地产市场存在的巨大发展空间，我们认为目前房地产市场的发展状况尚只是一个“预演”行情，各个公司潜在的发展空间还很大，即使是目前业内的一些优质企业也才“刚刚上路”。但随着经营环境的变化，行业内的分化进程很可能会加速，中小企业面临的挑战要远大于优质开发企业。具体讲就是，随着土地市场和资金市场门槛的提高，同时房地产开发产品质量和后续管理得到越来越多的重视，整个行业将逐步完成“劣汰”的过程，许多中小企业尽管目前也可能由于仍有部分低成本的土地储备，近几年能够形成业绩支持，但如果不能及时

24、调整发展战略，企业发展难以真正持续。与此同时，一些具有比较先进的“全国布局”开发模式以及融资优势的房地产公司，完全可能抓住目前行业分化的机遇，进一步扩大自己的优势竞争地位。不仅如此，我们认为，在未来的融资竞争中和国际并购机会中，它们也将占据有利地位。经过我们对部分主要房地产上市公司的分析，我们认为万科、金地集团、招商地产、栖霞建设、金融街等公司处于良好的发展时期。另外一个投资主题也值得重视:随着人民币升值进程的加快，一些优质物业的投资价值将会得到重新评估。我们预计2006年人民币升值概念很可能得到进一步的炒作，那些拥有“核心城市、核心区域、核心物业”的公司同样存在一定的投资机会，如中国国贸、浦

25、东金桥、金融街、深宝恒。另外我们提醒投资者，整个市场的股改完成后，一些公司潜在的并购价值可能会得到市场的挖掘。(招商证券余志勇)呼和浩特:房价涨幅居前实习记者徐虞利“今年房价增长最高的是呼和浩特市，涨幅超过20%，平均为17%。”北京华远集团董事长任志强在接受采访时介绍。而国家统计局发布数据显示:从7月开始，全国70个城市中呼和浩特房屋销售价格涨幅均超过10%，一直居于前两位，10月更达到了16.2%。房价涨幅头名的位置被呼和浩特摘得，让许多业内人士大跌眼镜，更让不少呼市的本地人连称没想到。据了解，呼市近几年GDP都保持20%左右的高速增长，但城市建设相对滞后，历史欠账较多，再加上存在不少企事

26、业单位福利性质的自建房。所以一直以来房价的基数比较低。而随着城市基础设施建设的提速，以及外埠开发商的涌入，一批档次、建筑水平都不错的楼盘纷纷面世，房价也水涨船高。呼市新建商品房均价猛涨，其中一个重要因素就是在今年当地政府通过规范市场化运作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从去年每亩30万元升至今年的50万元，这一成本的增幅比任何时候都要大。但据当地媒体调查，呼市现在从政府到开发商均认为本地房地产业处于起步阶段，前景看好，房价上涨仍是趋势。天津:新概念带来新热点记者喻春来“我们发现滨海区地价增值得非常非常厉害。现在天津要找块土地已经是很不容易了。”香港裕景地产集团常务副总裁兼总经理黄世达1

27、7日在接受采访时介绍。与黄世达相应衬的是在今年天津市各类房屋平均交易同比上涨约20%。当地的一些学者和业内人士认为拆迁放量和地价抬高是房价飙升主要原因。南开大学经济学教授刘玉录认为，2006年天津房地产市场会好于即将过去的2005年。原因之一就是明年是“十一五”开局的第一年，许多新的投资项目要启动；尤其滨海新区崛起-在“十一五规划”建议稿中，京津冀地区已被作为中央级的两大区域规划试点之一率先启动。而作为配套措施之一，在未来两到三年的时间里，北京、天津两地将共同投资100多亿美元，修建快速铁路、高速公路、机场，以解决京津交通问题，促进京津两地互联互通。实现京津一体化。这样，环渤海-京津-塘沽海岸

28、城市带在21世纪中国经济第三极的崛起，将会使滨海新区成为天津乃至中国北方房地产开发的战略热点。预计到2010年，滨海新区与天津中心城区两地的商品住宅市场需求比例为0.6:1.0。北京:房市求大于供实习记者张毅伟业顾问认为，2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。从近几年的房地产市场供需数据对比来看，新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北

29、京市房地产市场供不应求的最主要原因。中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。在资金面上，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。在2006年，中原地产预测，北京

30、的热点区域将出现在石景山、亚北、北五环北六环、广渠路一带。境外资金纷纷进入北京写字楼、商铺将成为大型境外资金追捧热点写字楼供应集中在东部租金稳中有降明年租金下降仍将继续。上海:有望止跌回稳实习记者兰红据上海市统计局最新数据表明，2005年上半年房地产开发投资增幅回落，开发投资完成580.94亿元，增幅比去年同期回落4.9%；商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅比去年同期回落9.5%；二手住房交易面积完成1164.4万平方米，增幅比去年同期回落20.5%。但交易量自10月中旬开始回升。一手房日均交易量，在一个半月内从550套攀升至750套。与6月至8月平均300套和9月400套的数据相比

31、，11月的交易量已经回归到调控前的七成。这标志着上海房地产交易量一个可喜的复苏。据上海易居房地产研究院发布的上海住宅房地产研究报告预测，上海“十一五”期间(2006年至2010年)住宅需求总量约为11670万平方米；据央行发布的2004中国房地产金融报告数据，2004年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4平方米，这一数据还有可能增加到27平方米。另一面，随着楼市形势变化，上海对楼市的调控政策在逐渐放松。作为上海调控楼市的重要政策，“两个一千万”进展并不明显。随后，房贷政策一路放宽。由于调控，使得上海房贷连续几个月负增长，也迫使银行不得不放松放贷。老公房贷款从原本10年以内放松到10年以上，

32、最后放松到20年以上都可以贷款，贷款利率又再次恢复到9折优惠利率，首付二手房恢复到三成，新房二成。房贷放松到离调控之前不远的程度。深圳:房价仍将小幅上涨实习记者黄金滔王丽娜2005年深圳房地产价格上涨幅度居全国大中城市前列。据统计，在全国70个城市中，1至10月，深圳商品住宅的价格较去年同期增长了13.54%。虽然，对此深圳市11月份先后出台了多项措施旨在稳定深圳房价，但多位业内人士在接受本报记者采访时普遍认为2006年深圳房价将继续保持上升趋势。国信证券房地产行业研究员方焱预计，2006年深圳全市房价平均涨幅在5%-8%之间，特区外房价平均涨幅在15%左右。他解释说，“随着特区外房屋档次的上升，”市内上班，关外居住“的观念被越来越多的人所