农产品批发交易大市场建设项目.docx

1、农产品批发交易大市场建设项目农产品批发交易大市场工程建议书1、工程概况玉屏应充分利用区位交通优势，大力开展商贸物流产业，玉屏有能力成为铜仁市、乃至周边地区商贸物流集散中心，为铜仁及周边地区产业开展效劳。?玉屏侗族自治县国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?提出：依托专业市场，繁荣商贸流通业。突出民族特色产品、果品蔬菜、畜牧三大产业特色，建设一批辐射力强、标准化的专业批发市场。玉屏侗族自治县拟顺应市场和政策双重环境趋势，招商引资建设农产品批发交易大市场，力争将玉屏打造成为西南地区农产品批发交易集散中心。2、建设条件政策环境2021年，国务院扶贫开发领导小组办公室和国家开展和改革委员会联合下发?

2、武陵山片区区域开展与扶贫攻坚规划2021-2021?。规划要求武陵山片区要加强市场体系建设，完善农产品市场、生产资料市场和农村消费品市场建设。大力扶持开展各类农民专业合作社、农产品批发市场、行业协会、流通企业、农村流通大户和农民经纪人。区位交通玉屏侗族自治县北邻铜仁市、万山特区，东与湖南省新晃侗族自治县接壤，西南与黔东南苗族侗族自治州岑巩、镇远两县毗邻，是大西南和中南的结合部，素有“黔东门户之称，地理位置十分重要，是贵州省全方位开发战略中“东联的窗口和桥头堡。玉屏交通较为便利，株六复线铁路、320国道、201省道、上瑞高速公路穿境而过，铜大高速公路、沪昆客运专线全面开工建设，玉屏县城1小时左右

3、可到达铜仁大兴机场和怀化芷江机场，3小时左右可到达贵阳龙洞堡机场，初步形成了公路、铁路、航空并举，国道、省道、高速并存的立体交通网络。农产品资源玉屏县属亚热带季风性湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑。年平均相对温度79%，年降水量1174.1毫米，气候温润，适合农牧产品的种养殖。2021年，玉屏侗族自治县完成农作物播种面积32.99万亩，主要粮食产量预计达3.56万吨；新增油茶2.5万亩、中药材5.8万亩、蔬果5.94万亩，全年肉禽水类总产量达1.53万吨。另外，武陵山片区森林覆盖率达53%，是我国亚热带森林系统核心区、长江流域重要的水源修养区和生态屏障。生物物种多样，素有“华中动植物基因库之称，拥

4、有大量优质农牧产品资源，思南黄牛肉、沿河白山羊、武陵山茶叶等产品美誉响彻全国。3、建设内容工程总占地约为100亩。建设2.5万m2的市场交易区，主要划分为水果蔬菜交易区、水产品交易区、粮油副食品交易区、茶叶交易区、肉禽类交易区。新建1.5万m2的无公害农产品配送中心，其中配送中心的办公用房、辅助用房5000m2、保鲜仓库5000m2、普通仓库5000m2，配套冷链运输车，开展冷链物流。新建综合办公楼8000m2，建设农产品网上交易平台，结合实体农产品交易大市场，开展农产品O2O线上、线下电子商务。图表 1 农产品电商平台交易模式配套建设500m2无公害农产品质量检测中心及其他道路、绿化等效劳设

5、施。新建农产品批发交易大市场配套酒店1万m2。表格 1 农产品批发交易大市场工程主要建设内容建设内容建筑面积平方米市场交易区25000配送中心15000办公楼8000酒店10000检测中心5004、建设地点工程选址于沪昆高铁铜仁玉屏高铁站与玉屏城区之间的中间地带，具体位置有待投资方与玉屏侗族自治县协商决定。5、预期投资工程总投资13200万元。其中，建筑工程投资7650万元、购置设备及安装总投资1350万元、土地本钱3200万元、铺地流动资金1000万元。表格 2 农产品批发交易大市场工程总投资估算投资内容总金额万元建筑工程7650市场交易区2000配送中心1800综合办公楼1000酒店200

6、0检测中心50其他配套800购置设备1350冷链仓储及运输设备1000检测设备350土地本钱3200铺底流动资金1000工程总投资132006、市场分析第一，玉屏农产品物流市场现状要求玉屏大力开展专业化、标准化的农产品批发交易大市场玉屏现相关农牧产品物流市场有蒋家田农贸市场、朱家场牲畜交易批发市场、县粮油批发市场以及各乡镇农产品交易市场等，农产品物流市场主要为玉屏当地农户和消费者效劳。整体而已，玉屏当前农产品物流市场主要有以下几方面特征。一是，玉屏现有农牧产品物流市场效劳对象较窄，辐射范围仅限本县；二是，农产品批发市场及物流根底设施落后和效率低下；三是，农产品批发市场及物流各环节信息化程度低下

7、；四是，农产品批发市场及物流专业化和标准化程度较低。玉屏开展专业化、现代化的农产品批发交易大市场对带动玉屏物流市场、农业开展有巨大的促进作用。第二，周边地区农业的开展呼唤玉屏开展农产品批发交易大市场交通是制约黔东地区、武陵山片区农业快速开展的最大瓶颈。随着国家西部大开发的不断深入，有关政策、资金向地区倾斜，黔东地区、武陵山片区内部交通条件正在不断优化，农牧业产品规模正迅速膨胀。在此条件背景下，亟需效劳于片区的专业的农产品批发交易大市场的出现。玉屏是“黔东门户，凭借优异的区位和交通条件，有能力也有义务成为黔东片区、武陵山片区的农产品物流集散中心，为快速开展的农业经济提供催化剂。7、风险分析工程主

8、要的风险由市场风险和技术风险。建成后的农产品批发交易大市场将是黔东地区设施最完善、模式最先进的农产品交易市场，因此工程竞争力大，市场风险较小。技术方面的风险主要指工程采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给工程带来的风险。同时，未来的物流业开展趋势要求大市场在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的开展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原工程评估时技术参数和投入产出指标。8、盈利分析以下盈利分析是工程全部建设完成后，正常年的经营收入和经营本

9、钱。年经营收入工程可以根据市场行情以及开发商经营策略采取租赁+销售结合的模式。此处假定工程物业由开发商全部持有，通过租赁获取收益。因此，工程年经营收入包括物业租赁收益和酒店运营收益。市场交易区：交易区租金按照50元/m2/月测算，那么每年交易区租金收益为1500万元。配送中心：普通仓库租金按照20元/m2/月测算、保鲜冷库按照60元/m2/月测算、办公用房按照50元/m2/月测算，那么配送中心年租金收益为780万元。综合办公楼：按照50元/m2/月测算，那么年租金收益480万元。酒店：酒店建筑面1万m2，按照单个客房50m2计算，那么总客房数为200。假定入住率为70%，每间房每晚的价格为20

10、0元，那么酒店每年收入为1022万元。每年按照365天计检测中心：假定检测中心每年收益150万元。因此，工程年经营收入为3932万元。年经营本钱工程年经营本钱包括动力能耗本钱、酒店运营本钱、工资及福利费、固定资产折旧、摊销费、修理费及其他费用。能耗本钱：主要包括水、电、煤、油等，按照相同类型市场经验，年能耗本钱约为250万元。酒店运营本钱：酒店运营本钱按照酒店运营收入的60%计，那么年本钱613.2万元。工资及福利费：工程总定员100人，按照人均1800元/月测算，那么每年工资及福利费为216万元。固定资产折旧费：建筑工程按20年、设备按15年测算折旧，残值率为5%，那么固定资产折旧费为448

11、.875万元。摊销费：土地本钱按10年摊销，那么年摊销费320万元维护修理费：按折旧费的50%测算，那么年修理费224.4万元。其他费用：包括管理费用、财务费用等，按年经营收入的4%测算，那么其他费用157.28万元。综合所有本钱费用，工程年经营本钱为2229.97万元。表格 3 农产品批发交易大市场建设工程盈利分析经营收入金额万元市场交易区1500配送中心780综合办公楼480酒店1022检测中心150经营本钱能耗本钱250酒店运营本钱613.2工资及福利216维护修理费用224.4折旧费448.875摊销费用320其他费用157.28经营利润经营收入-经营本钱=1702.25简单测算，本工

12、程正常年经营利润为1702.25万元，以经营利润估算工程资金回报率，那么工程投资回报率为12.9%，工程投资回收期约为8年。9、招商企业专业化的、现代化的农产品批发交易大市场要求完备的物流信息流程和专业的运营团队，因此工程进入门槛相对较高。建议重点选取有大市场、特别是农产品交易大市场开发运营经验的企业作为招商对象。这类招商对象又可以分为两类，一是全国型开发企业，一是地方型开发企业。全国型开发企业，建议重点关注中国农产品交易。现时公司于中国营运四大农副产品交易市场：武汉白沙洲农副产品大市场、玉林宏进农副产品批发市场、洛阳宏进农副产品国际物流中心，以及徐州农副产品中心批发市场。公司正在积极投放资源

13、，构建全国性批发市场网络体系，以全资、控股或参股，经营农副产品综合批发市场，整合成现代化农副产品物流中心网络。通过分析公司开展战略和现有交易市场布局，公司未来入驻西南地区布局的可能性非常大。地方型开发企业，建议重点关注长沙、贵阳、重庆、铜仁市农产品批发交易市场开发运营企业。实地考察相关农产品大市场，并与开发运营企业洽谈合作可能性。表格 4 重点地区主要农产品批发交易市场地区农产品交易市场长沙长沙红星批发大市场长沙马王堆批发大市场长沙高桥批发大市场贵阳五里冲农副产品批发市场谷丰粮油批发市场重庆观音桥农产品批发市场九龙坡农产品批发市场菜园坝农副产品配送中心铜仁铜仁东太农产品批发市场10、招商策略针对中国农产品交易的招商策略：中国农产品交易是港交所上市公司，公司目前在广西玉林、湖北武汉、河南洛阳以及江苏徐州运营农副产品交易大市场。从公司2021年年报中可以发现，公司有进驻西南地区布局的可能。针对中国农产品交易，建议玉屏投资促进局指派专人研究公司开展战略、公司运营模式，力求发现公司最关注、最能促动企业投资的关键因素。有的放矢，有针对性准备招商材料和优惠政策，为工程落定做好市场准备。针对地方型开发企业的招商策略：实地考察上述9家农产品批发交易市场，准备工程招商材料，与开发运营企业洽谈合作意向。