A市人民银行东南侧房地产开发项目可行性研究报告.docx

1、A市人民银行东南侧房地产开发项目可行性研究报告A市人民银行东南侧房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：居住小区2、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、项目概况1）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。2）建设规模与目标：土地面积：42.5亩（28300平方米）容积率

2、：2.2开发周期：3至4年土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：614603）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至A市中心秋浦路、长江路。（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。（4）西南靠近A市城关小学。（5）北面为A市人民银行。4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日

3、趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣

4、势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14)江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17)该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。(18)汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较

5、激烈。(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1A市概况A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森林覆盖率达56，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程

6、控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发

7、逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。表现之二：市场供销两旺。主城区竣

8、工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后

9、市场的预测：-从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体

10、逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目 套数 建筑面积（万）平均单价（元/）位置汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路荷花村 170 1460 建设路桃园小区 130 1400 秋浦路秋浦花园 500 6.9

11、 1508 长江路部分商业网点详细情况项目面积单价元/位置汇景国际花园408040005600新城区秋浦花园5070500012000市中心碧荷苑36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房

12、屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=279

13、4320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103

14、.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑

15、面积：2000。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，合计建筑面积：17906。地块内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为2

16、97户。建设成本估算（一）、工程前期费：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：61460*50元/=307.3万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元6、墙改：61460*8=49.168万元7、散装水泥：61460*2=12.29万元8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元9、质量监督费：61460*2=12.296万元10、施工图审查：61460*1=6.15万元11、防雷审查：61460*1=6.15万元12、消防审查：13、文物：0.2万元14、规划设计：10万元15、建筑设计：2000*12+59460*3

17、0=180.78万元16、地质勘探：61460*2=12.29万元17、测量定位：10万元18、煤气增容：2500元/户19、供水管网配套费：20元/小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）（二）工程成本1、桩基：59460*100元/=594.6万元2、地下室：4861*600元/=291.66万元3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60=368.76万元7、监理费：6337.66*1%=63.38万元小计：7527.1

18、万元总计、8155.03万元（三）项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/商铺6000元/地下车库800元/销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：销售收入总成本=142392800-137103490.2=5289309.8元结论：如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出则项目风险较大，项目不可行。