税法案例分析 阴阳合同.docx

1、税法案例分析 阴阳合同第一章 案情简介一、案例前的知识储备 （一）、何谓“阴阳合同” （二）、“阴阳合同”存在的原因二、案情介绍第二章 法律问题第三章 相关税法知识 一、相关的法律条款二、法律后果三、二手房交易买卖双方税费问题第四章 法律分析与结论一、法理分析二、法律处理结论第五章 案例启示及拓展一、案例启示二、拓展内容主要参考文献第一章案情简介一、案例前的知识储备（一）何谓“阴阳合同”自从颁布针对普通住宅和非普通住宅不同的税费标准后，上下家在房屋交易过程中常签订两份合同，即俗称的“阴阳合同”。那么，何谓“阴阳合同”？“阴阳合同”，又称“黑白合同”，是指合同的当事人出于规避政府管理或经济利益最

2、大化的动机而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门查验和备案，但合同当事人并不实际履行；而另一份合同仅为合同当事人所掌握，但约定照此实际合同履行。前者称为“阳合同”，后者称为“阴合同”。二手房交易中“阴阳合同”的具体做法是买卖双方及中介公司签订两份协议合同，阴合同体现买卖双方真实成交价格的协议，用于双方付款结算；另一份阳合同则是国土资源与房产管理局提供的标准的房地产买卖合同，此合同的成交价格作为办理房地产出售转移登记、申报纳税时计税依据的价格，是一份隐瞒真实成交价格的虚假协议。（二）“阴阳合同”存在的原因二手房交易指导价格的调整严重滞后是“阴阳合同”存在的根本原因。为

3、什么二手房交易指导价格的调整不能及时更新？原因有三点。一是地方政府不愿意承担房地产调控失利的责任，不愿意为本已火热的房地产市场火上浇油。众所周知，中国近年房价的持续攀升已经在社会上引起强烈的反对声音，关于高房价的争论此起彼伏，人们对于国家房地产宏观调控不力已经颇有微词，在这样的大背景下，很多地方政府为了自身政绩或所谓政治稳定，不愿意触犯众怒，迟迟不肯根据市场行情变化上调二手房交易指导价格。二是二手房交易指导价格与基准地价相挂钩，而基准地价又涉及到地方拆迁等问题，可谓牵一发而动全身。基准地价上升，必然会导致政府相关拆迁成本的上升，为此，政府为了维护自身利益，对于适时调整二手房指导价便不太热衷。

4、三是我国相关政策欠完善。二、案情介绍今年6月初,王先生通过某著名港资中介公司购买一套建筑面积为89.4平方米的房屋，总价155万元，其中包含王先生应支付的契税和中介费。据此计算，扣除相应税费和佣金，房屋成交价应为149万元。随后，王先生支付10万元定金，签署了一张注明房价款为149万元的房地产买卖居间协议。然而就在第二天签署正式的房地产买卖合同时，中介公司和上家一再坚持，合同中的房价只能写89万元，如果同意，房价还可以优惠1万元。王先生想，做低房价对自己没有任何害处，反而可以减少契税支出，双方遂签署了一张房价为89万元的合同。这样一来，这套房屋每平方米的单价骤降至9955元，恰巧可以满足“中内

5、环之间单价低于1万元/平方米”的普通住宅标准！可在房产交易中心的税务窗口办理手续时，税务部门却说价格太低，要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续。双方为税费问题遂起纠纷。第二章法律问题针对上述案例，本小组提出三个法律问题：*问题一：税务部门的做法对吗？*问题二：“阴阳合同”是否有效？*问题三：“阴阳合同”真的“惠”双方吗？第三章相关税法知识一、相关的法律条款税收征收管理法第二十五条纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税

6、资料。税收征收管理法第三十五条 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额： （六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。税收征收管理法实施细则第四十七条纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；（四）按照其他合理方法核定（对“阴阳合同”的处理）。采用前款所列一种方

7、法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。明法通则第55条第二款的规定，民事行为应当“意思表示真实”。在房屋买卖“阴阳合同”中，“阳合同”上约定的房价是为了逃避税费及相关费用而故意降低房产标的，该合同只是符合合同法规定的“要约”和“承诺”的形式要求而得以成立，仅用于交易登记，并不是买卖双方的内心真实意思的表示。“阴合同”上约定的房价是房价买卖双方协商一致并愿意履行的合同，是双方真实意思的表达。合同法第522条第2项规定“恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益”的合同为无

8、效合同，阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。二、法律后果实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，轻者给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。三、二手房交易买卖双方税费问题在个人二手房交易过程中，税费是除房价之外的一项非常重要的支出。根据现行税法规定，目前在我国进行二手房交易，无论是买方缴纳的契税还是卖方缴纳的营业税以及买卖双方均需缴纳的印花税，计税依据均为房屋交易的价格，而且个人所得税和土地增值税的计税依据也与房屋交易的价格有着密切的关系，所以部分购买、出售二手房的当

9、事人为了减少应交税费，降低交易成本，会在二手房经纪公司的“出谋划策”下签订“阴阳合同”，以达到偷逃税款的目的。买方：契税卖方：营业税、个税。若卖房的房子房产证或者契税单未满五年，那么无论他有几套住宅，都要缴纳个税；若房产证或契税单满五年，名下有其他住宅房产，则需要缴纳个税，若为家庭唯一住宅则不缴税。*买方：在二手房交易过程中产生的税费有契税、交易服务费、交易印花税、产权转移登记费等。a)契税=成交价或评估价（高者）1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）b)交易服务费=建筑面积（平方米）3元c)交易印花税=成交价或评估价（高者）0. 05%d)产权转移登记费=50元（每增加1人加10

10、元，买家为单位的80元）*卖方：在二手房交易过程中产生的税费有交易服务费、交易印花税、土地出让金、个人所得税、营业税金及附加。e)交易服务费=建筑面积（平方米）3元f)交易印花税=成交价或评估价（高者）0. 05%g)土地出让金=成交价或评估价（高者）1%（商品房土地出让金按基准地价 3% 未交土地出让金的建筑面积）h)个人所得税=成交价或评估价（高者）1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）i)营业税及附加税=成交价或评估价（高者）5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)第四章法律分析与结论一、法理分析问题一：税务部门的做法对吗？税务部门要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估

11、价，然后再来办正常的过户手续的做法是对的，因为根据税收征收管理法第二十五条规定纳税义务人应当如实办理纳税申报；第三十五条规定 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。案例中王先生购房实际成交价149万元，而合同中注明的价款为89万元，税务机关有理由认为其价格过低，根据税收征收管理法实施细则第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采取其他合理方法核定。在现实生活中，由于重新对房产进行评估程序较复杂，而且耗时耗钱，所以当合同中注明的成交价低于税务部门的纳税核定价时，税务部门还可以按照其规定的纳税核定价计税。问题二：阴阳

12、合同是否有效？根据合同法 第 52 条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。根据合同法第 56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，如果签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。问题三：“阴阳合同”真的“惠”双方吗？“阴阳合同”这种行为表面是

13、上的“趋利避害”，实质上来说貌似获利实则处处潜藏风险，即不划算也不安全。（1）买家面临的风险1、真实意思认定的风险。由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款（特别是价格条款）不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。2、无法取得高额贷款的风险在贷款环节，通过“阴阳合同”多贷的部分，买家可能拿不到。由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况

14、下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。3、房屋赋税加重 首次购入二手房，买房者（王先生）以“假”合同中价款89万元逃避应税税额，则买房者可逃避税款（假设只考虑契税）： 买家应交契税=（14989）*3%=1.8万元（注：假定契税以3%为准）加上优惠价1万元，买房者的确因为合同关系节约了2.8万元。但是，一旦买房者决定二次出售住房，问题就出现了。 二手房二次交易，只征收卖房者（王先生）房屋成交差价部分的个人所得税和营业税。假定房屋二次交易价格为145万元，则应支付税费为：买家应付税费=（145-89）*（20%

15、+5.5%）=14.28万元这样一比较可以非常明显看出买家之前所节约的2.8万元根本不值一提。当时买房是卖家“省”下来的税费全部转嫁到自己头上。综上所述，买家处于避税让利等目的签订的“阴阳合同”其结果很可能导致其不仅没有因为在契税上的优惠得到任何好处，反而处处存在可以引爆的地雷，导致不小的代价。4、行政处罚和刑事追究的风险由于订立“阴阳”合同是一种逃税的违法行为，因此税务机关一旦发现可根据税收征收管理法分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。而刑法规定，偷税数额占应纳税额的百分之十以上且偷税数额在一万元以上，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又

16、偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。因此，王先生有可能为自己签订“阴阳合同”逃避税款的违法行为承当0.9万元到9万元的罚款，严重的根据刑法规定，卖家有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚到时候可谓是得不偿失。另外，如果所买房屋遇到拆迁，政府补偿金额根据当初申报纳税的那份“阳合同”核定，还可能面临补偿较低的风险。（2）卖家面临的风险1、法律制裁做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。案例中，买家通过做低房价，卖主主要缴纳的营业税变为：卖主应交营业税=89*5.5%=4.895万元卖主少缴营业税=（14989）*5.5%=3.3万元虽然卖家因为“阴阳合同”可

17、以“获利”3.3万元，但是根据税收征收管理法分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款的规定，卖家可能会为此行为承担1.65万元到16.5万元的罚款，严重的根据刑法规定，卖家有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚，可谓是“偷鸡不成蚀把米”。2、无法及时收回房款的风险合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”，其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱

18、成本。3、宣告无效的风险由于“阴阳合同”上的房价低于实际价格，大大增加了买方的心理变化和诚信风险，特别是房屋价格出现下降时，将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行其他条款以及承担利息、房价下跌等损失。二、法律处理结论“阴阳合同”从表面上看，这种做低房价交易的行为，上下家都获得了“利益”，但依据法律规定，这种行为不仅涉嫌违法，而且一旦发生纠纷，双方权益难以得到保证。“阴阳合同”隐含着重大的法律风险，做低房价登记的合同，不仅侵害了国家税收秩序，而且对买卖双方都是很不利，表面上买卖双方方因为做低合同价得

19、到了少缴税款的好处，但实际上最终的受害者是暂时的“便宜”换来“大亏”对二手房的卖家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回来等等风险，而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。第五章案例启示及拓展一、案例启示二手房交易过程中，买卖双方通过签订“阴阳合同”的交易方式，成为房产中介行业秘而不宣的行规。这种交易方式，对买卖双方而言，有着共同的利益趋向，动则节省数万元乃至几十万元的税费支出，对双方都有着莫大的吸引力。同时，房产中介行业竞争日趋激烈，不少中介往往以签订“阴阳合同”交易作为争揽客户的重要法宝。在利益的驱使下，做低总价的交易方式，买卖双方往往

20、一拍即合。由于操作的不规范，上述案例类似的纠纷在实践中屡见不鲜。因此，我们必须知道，“阴阳合同”交易的方式，蕴含中巨大的法律风险。在交易过程中应注意“能不签阴阳合同的最好不签”，莫贪图一时的利益，酿成巨大的经济损失。签订合同之前，最好提前咨询专业评估人员，了解当地同类房屋的市场价格，而不要听信最低房价可以避税的说法。三、拓展内容（一） 法律争议（漏洞）逃避契税是否收到罚款？根据中华人民共和国契税暂行条例第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。所以征税机关可以是：财政机关或者地方税务机关。目前各省、自治区、直辖市均规定，契

21、税由财政机关独立征收。又根据刑法第二百零一条规定：“纳税人采取经税务机关通知申报而拒不申报或者偷税数额占应纳税额的百分之十以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的”。因为财政机关不属于刑法条文中提到的税务机关，买方很可能因为相关法律漏洞躲过逃税处罚，但卖方肯定是要因为逃避缴纳营业税、个人所得税等税费受到相应的罚款处分。针对这个问题，有些省份已经进行了改革，比如福建省在09年就已经将契税的征收方从财政机关转到了税务机关。因此，在福建省不存在这个法律漏洞。但是对于其他还未进行改革的省份，这个法律漏洞依然存在。（二） “阴阳合同”的未来令人欣喜的是，在二手商品房交易市场中存在的因“阴阳合同”而引起的税收流失问题已经引起国家相关部门的密切关注，许多地区已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。在一定程度上打击了“阴阳合同”的违法避税行为。