汕头市高新片区三旧改造详细规划样本.docx

1、汕头市高新片区三旧改造详细规划样本汕头市高新片区三旧改造详细规划一、 规划背景1.”三旧”改造规划背景为切实推进广东省旧城镇、 旧厂房、 旧村庄( 以下简称”三旧”) 改造工作, 促进节约集约用地试点示范省建设, 确保经济社会又好又快发展, 根据粤府 78号、 粤府办 122号、 汕府办 12号、 市政府工作会议纪要 56号等有关文件精神, 我市科学规划、 统筹推进”三旧”改造工作。为加快推进我市三旧改造, 我市规划管理部门依据市”三旧”工作会议要求, 结合市三旧办明确的近期”三旧”改造项目, 组织开展对中心城区部分近期”三旧”项目所在地块( 单元) 进行控制性详细规划编制。2.高新片区发展需

2、求背景汕头高新技术产业开发区, 于1992年4月起筹建。1993年7月, 经广东省政府批准为省级开发区, 同年8月成立管理委员会并正式运作, 是汕头市政府的派出机构。1996年7月由省编委批准为副厅级建制。1997年9月汕头市市长发布政府令( 1997年第15号政府文件) , 赋予高新区管委会行使市一级经济行政管理权限。 3月, 经国家重新审核公告, 片区0.85平方公里, 截至 底, 东片区总建筑面积约92万平方米。经过十多年的发展, 高新区已发展成为汕头市颇具规模的产业园区, 截止 , 高新区企业全年完成工业总产值37.8亿元, 规模上企业达38家。企业税收突破亿元大关, 达到10315万

3、元。伴随着近年来产业技术的快速发展, 当初在高新区投资建厂的部分企业已经跟不上技术发展的进步, 经营不善甚至停产。如位于高新区西侧沿华山路的进裕金属有限公司、 金霖织绣有限公司和南诚房产开发有限公司投资项目未能落实、 或技术设备落后, 产品缺乏市场竞争力, 近年来公司产品严重滞销, 经营不善, 现已基本停产。而汕头城市建设这些年发展较快, 随着城市中心区快速向东、 向北拓展, 高新区四周多数已发展成为生活功能用地, 周边便利的交通和日益增长的人气为经营不善的企业发展工业生产以外的工业及配套功能( 诸如办公、 展览及科研) , 提供了可能。二、 规划范围与依据1.规划范围高新片区三旧改造单元位于

4、汕头市中心城区高新区, 是我市近期”三旧”改造项目所在区域, 区内涉及近期”三旧”改造项目4个。根据市三旧办提供的资料以及对业主单位的具体调研, 三旧改造地块面积合计约12.69公顷。由于三旧改造地块是不规则的, 为了更好的与地块所在街区整合发展, 规划确定编制范围如下: 根据近期”三旧”改造地块位置, 结合周边相邻用地的实际发展情况, 以及汕头市中心城区”三旧”改造专项规划建议的整体改造单元范围, 确定规划区( 三旧改造单元) 为: 东至于高新区科技西路, 西至华山北路及与东厦路交叉口西南角地块边界, 北到东厦路, 南到高新区科技中街, 面积15.34公顷。在规划区( 三旧改造单元) 界线范

5、围内, 按照控制性详细规划的规划编制要求深度进行编制。2.规划依据城乡规划法、 广东省城市控制性详细规划管理条例、 关于推进”三旧”改造促进节约集约用地的若干意见( 粤府 78号) 、 转发省国土资源厅关于”三旧”改造工作实施意见( 试行) 的通知( 粤府办 122号) 、 关于印发汕头市”三旧”改造工作实施意见的通知( 汕府办 12号) 、 关于印发汕头市”三旧”改造工作实施意见的通知( 汕府办 12号) 、 关于印发汕头市”三旧”改造工作实施意见的通知( 汕府办 12号) 、 汕头市政府工作会议纪要 56号) 、 汕头市政府工作会议纪要 56号) 、 汕头经济特区城市规划条例、 汕头市城镇

6、中小学校规划建设和保护条例等三、 现状概况1.地理和区位规划区位于汕头市中心城区北岸中部, 龙湖区与金平区交界, 高新区的西北角。规划区西、 北、 南侧均为成熟的居住区及公建配套设施, 东侧为高新区多家企业厂房。2.土地利用和建设现状规划区从用地权属及道路分割能够分为南北两部分。北部有两个地块, 用地权属金平区广夏街道浮西经联社, 现状用地除东方体育乐园为文体娱乐设施外, 其余多为以小工厂、 仓库及沿街商铺, 现状建筑均为1-3层的简易结构厂房车间, 一半以上设施和建筑处于萧条、 停业状态。南部有一个完整地块, 用地权属高新区, 地块内五家企业除葵源针织时装厂和环洋大厦生产经营良好外, 其它三

7、家企业用地空置或租地她用( 南侧用地租给驾校作训练场) ; 南部用地东侧沿科技西路为多层和高层工业厂房, 西侧和南侧用地建筑少, 多为简易结构厂房。3.道路交通现状规划区北临东厦路, 东临科技西路, 西临华山北路, 南临科技中街, 用地分别被两条城市次干道和两条区间路围合, 中间有区间路科技北二街穿过, 东厦路和华山路设有多条公交停靠站, 规划区交通条件优越, 设施完善。表1: 规划区现状用地平衡表项目面积(公顷)比例(%)备注商住用地C/R0.271.76商业金融用地C20.191.24体育设施用地C41.137.36工业用地M18.3254.23市政设施用地U20.634.11道路广场用地

8、S14.2827.9合计15.34100四、 目标定位1.规划目标规划力求经过”三旧”改造单元的整合、 改造、 更新, 实现”拓展建设空间、 完善城市功能、 改进人居环境、 提升城市形象”的目标。近期”三旧”改造单元的规划, 将遵循”全面探索、 局部试点、 封闭运作、 结果可控”的原则, 培育和打造典型项目作为示范和标杆, 经过在宜居环境、 布局优化、 配套设施建设等方面重点打造具有代表性和特色的”三旧”改造项目, 实施以点带面, 推广成功经验, 确保”三旧”改造的顺利推进。2.功能定位由于城市快速扩张, 高新区区位已由城市近郊区变为城市中心区, 城市功能发展和高新区自身产业发展的需求受市场调

9、节影响, 高新区周边沿城市道路的用地发展建设与高新区产业相配合的工业配套用地, 譬如科研、 办公、 展览及商贸用地已经成为可能和必然。规划区位于高新区西北角, 西、 北临城市道路, 交通便捷, 周边居住人口众多, 近期规划区发展功能定位为: 发展居住、 商业、 工业配套为一体的城市综合片区。3.方案思路方案规划设计多方案比较, 针对社区及周边配套情况分析, 形成不同社区配套方案, 并征求相关部门意见。规划院于 6月9日收到规划局转来的汕金府函【 】29号关于汕头市高新片区三旧改造单元控制性详细规划问题的复函, 复函中金平区政府认为东厦路167-173号三旧改造地块所在的广厦片区现有居住人口众多

10、, 商业配套设施严重滞后, 而地块周边约200米有桂花小学, 要求”将控规中拟东厦路167-173号三旧改造地块配套的学校用地功能调整为商业综合用地, 同时将该地块建筑密度提高至45%-50%”。综合多方意见规划片区北部发展居住和商业用地, 南部发展工业及配套用地( 展览、 科研、 办公设施) , 兼容商业设施。五、 用地规划1.用地布局根据汕头市产业调整需要, 结合区政府意见, 鼓励发展现代服务业, 规划区北部用地改造为商业和居住用地; 规划区南部用地权属三家企业, 用地空置或租地她用, 规划用地区位及交通条件, 改造为工业配套用地, 兼容科研、 办公、 展览及商贸用地。表2: 规划用地平衡

11、表项目面积(公顷)比例(%)备注居住区用地住宅用地R213.2265.98公共服务设施用地R221.0621.72其中包括幼儿园、 社区服务中心、 文化站、 卫生站、 停车场、 公厕道路用地R230.612.3合计4.88100公共设施用地商业金融业用地C22配套部分为周边居住服务的配套设施如肉菜市场等其它工业用地M11.64工业配套用地MC3.25工业及配套设施包括展览、 科研办公设施用地城市道路用地S12.92防护绿地G20.58市政设施用地U20.07总计15.34依据汕头经济特区城市规划条例, 建设开发项目容积率新区多层建筑2.道路交通规划区现状交通条件优越, 设施完善, 规划不做调整

12、。东厦路为城市次干道, 控制35米; 华山路为城市次干道, 控制36米; 科技西路及其它道路为区间路, 控制24米。3.公共设施( 1) 指标核定根据汕头市城镇中小学规划建设和保护条例、 城市居住区规划设计规范( 、 汕头市中心城区停车专项规划, 每千人居住人口需产生小区级公共服务设施需求为2788平方米, 考虑到各设施分开建设可能产生部分面积耗损, 规划统一采用”每千人居住人口需产生小区级公共服务设施需求为2800平方米”的标准。按照三旧改造项目居住人口测算公共服务设施的预留规模。( 2) 配套原则规划公共设施配套采用”按规范要求核定面积、 按实际需求规划配套、 与周边地区相互补充、 独立建

13、设、 服务共享”的原则。因每个三旧改造项目面积不等, 产生的公共服务配套设施需求面积也规模各有大小, 无法同时承担教育设施或非营利性公共服务设施独立建设的需求( 如某个三旧改造地块核定公共设施需求为0.4个中学、 0.5个小学、 0.7个幼儿园、 0.3个市场, 均无法独立建设) 。因此, 规划根据不同改造地块核定的公共设施预留规模给予用地预留, 再结合分析周边公共设施配套建设情况, 安排完整独立服务设施, 其它服务设施需求在另一个地块改造给予满足( 如在某个三旧改造地块按核定面积预留后规划建设一个完整中学, 同时服务周边居住区域, 设施共享, 本地块产生的小学、 幼儿园、 市场等设施需求则在

14、相邻周边地块中给予配套解决) 。( 3) 规划设施本规划单元中涉及的三旧改造项目合计4处。A为北侧东厦路167-173号三旧改造项目地块, 计容商住用地6.88公顷。配套幼儿园、 停车、 社区服务中心、 文化活动站、 卫生站及公厕等, 合计1.32公顷, 其中幼儿园面积0.36公顷, 规模为不小于9班, 建筑面积要求不得低于2520平方米; 社区服务中心、 文化活动站、 卫生站及公厕面积0.28公顷, 建筑面积要求不得低于5522平方米; 停车场面积0.68公顷, 采用停车楼形式建设, 建筑面积要求不得低于13688平方米, 需提供340个社会停车位, 若改变建筑形式, 需保证提供社会公共停车

15、面积符合本规划要求的车位数, 且必须与住宅小区地下停车场分开, 需设置独立出入口。对改造单元、 周边地块公共商业服务设施配套的综合分析, 东厦路和华山路交叉口东南侧商业兼容住宅用地规划大型商业项目为集文化、 娱乐、 餐饮、 购物、 休闲消费、 旅游、 商务、 居住于一体的商业综合体( 即shopingmall) 1处, 面积2.00公顷, 建筑面积要求不得高于90000平方米( 裙楼商业面积5万平方米, 塔楼为住宅) ; 根据本片区居住小区配套需求在商业综合体( 即shopingmall) 内建肉菜市场, 规模不少于2500平方米。配套设施未达到标准按市政府出台的有关中心城区”三旧”改造补缴配

16、套费实施细则的内容执行。B、 C、 D为进裕金属有限公司、 金霖织绣有限公司、 南诚房产开发有限公司3个三旧改造项目地块, 南侧3个三旧改造项目地块计容工业配套用地4.12公顷, 不产生居住人口, 配套开关站, 面积0.05公顷。( 4) 建设要求三旧改造项目公共配套设施要求需按规划地块执行, 公共设施的具体建设位置可在该三旧改造项目的计容用地内结合修建性详细规划给予微调, 但建设规模均不得低于图则的要求, 且必须确保该设施有独立的面临城市道路或小区道路的出入口, 以便服务周边区域, 达到设施共享的目标。三旧改造项目在具体实施过程中, 如果因为开发强度调整、 或修建性详细规划建筑户型的变化,

17、导致居住人口与本规划预测存在较大差距的, 应按照本规划说明书中”公共服务设施用地规模指标核定”部分的内容重新核定公共服务配套设施的规模, 并在修建性详细规划中相应调整。( 5) 变更要求改造项目在具体实施过程中, 如果因为开发强度调整或修建性详细规划建筑户型的变化导致实际居住人口与本规划预测存在较大差距的, 应按照本规划说明书中”公共服务设施用地规模指标核定”的内容重新核定公共服务配套设施的规模, 并在修建性详细规划中相应调整。( 6) 易地建设要求改造项目在具体实施过程中, 如市政府出台三旧改造项目公共配套设施相关规定, 则按规定执行。4.开发强度( 1) 开发强度指标依据本规划三旧改造项目

18、开发强度指标按照汕头经济特区城市规划条例要求, 参考汕头市中心城区三旧改造专项规划、 航空限高、 城市设计、 部分建设项目内已出具的规划设计要求等要求, 对三旧改造项目开发强度进行核定。不大于2.0, 高层建筑不大于4.5; 旧区多层建筑不大于2.2, 高层建筑不大于5.0。建筑密度新区多层建筑( 九层及九层以下住宅建筑或总高度不高于24米的其它建筑, 下同) 不大于30%, 高层建筑( 十层及十层以上住宅建筑或总高度高于24米的其它建筑, 下同) 不大于25%; 旧区多层建筑不大于35%, 高层建筑不大于30%。高层和多层建筑综合建设的地块或小区, 其建筑密度分别计算。依据汕头经济特区城市规

19、划条例, ”旧区”系指大华路外马路饶平路以西, 梅溪河主航道以南的旧城区, 以及城市规划区内的原村民集居点。新区系指城市规划区除上述范围外的区域。在未有相关条例或法规修整之前, 本规划依据以上要求执行。( 2) 开发强度指标核定规划采用”三旧改造项目可计容用地内容积率统一计算”的原则, 即: 以每个三旧改造项目可计容总面积为整体计量单位, 按照制定容积率, 从而核定改造项目内总建筑容量。如果该改造项目内有其它公共服务配套面积, 总建筑容量减去配套面积, 即住宅( 或其它经营性开发项目) 建筑容量。规划图则中, 对整个三旧改造项目的建筑容量核定为上限, 即: 该三旧改造项目总建筑容量不得高于规划

20、图则要求。规划图则中, 对公共服务配套设施的建筑容量核定为下限, 即: 公共服务配套设施建设容量不得低于规划图则要求。规划图则中, 对住宅或其它经营性开发地块的建筑容量核定为上限, 即: 住宅或其它经营性开发地块的建筑容量不得高于规划图则要求。本规划中, 根据限高要求和城市设计要求, 确定A北侧东厦路167-173号三旧改造项目地块平均容积率为4.5, 该项目计容用地6.88公顷, 合计建筑面积不得大于30.96万平方米, 其中商业用地商业综合体( 即shopingmall) 考虑其空间形体要求, 建筑密度分两类控制, 裙楼建筑密度40%, 主楼建筑密度25%; 南侧B、 C、 D3个三旧改造

21、项目地块平均容积率为4.0, 计容用地4.12公顷, 合计建筑面积不得大于16.48万平方米。( 3) 计容用地范围改造项目范围来源为三旧办提供的无坐标纸质手绘图, 与具体用地单位的实际使用权范围可能不完全一一对应, 地块计容面积对应的是规划地块而不是具体改造项目, 统一计至小区路中线。具体项目办理相关用地手续时, 改造项目的权属范围和面积应由规划行政主管部门审核用地产权资料和有关证明后再按规定予以核定。规划建设用地的开发控制强度以规划行政主管部门审批的建设用地规划许可证为准。( 4) 指标对应范围本规划中各地块建筑密度、 容积率、 绿地率等指标, 对应用地面积均为计容用地面积。其中, 总建筑

22、面积包括悬挑阳台及实体面积, 不包括根据有关规定可免于计容的地下车库等面积。5.其它说明( 1) 建筑限高在外砂机场未停用前, 改造地块建筑物限高要求应按照空军和民航净空安全要求双指标核定。改造地块进行修建性详细规划时, 应在控规要求的基础上结合限高具体要求进行建筑布局。( 2) 交通组织展宽式交叉口展宽段( 含渐变段) 范围内、 城市主次干道交叉口50米( 自外缘石曲线末端起, 下同) 范围内、 城市次干道与小区主路交叉口30米范围内、 小区道路与小区道路交叉口10米范围内不得设置机动车出入口。( 3) 本规划未列入规划图则的其它技术规定, 按汕头经济特区城市规划条例、 城市居住区规划设计规

23、范( 等有关规定、 技术规范执行。( 4) 本规划采用85国家高程基准、 北京坐标系。本规划各改造地块开发强度核定指标详见三旧改造地块图则六、 市政工程规划1.给水工程规划规划区供水由城市给水管网直接供给, 高层建筑需自行配置加压设备; 给水管沿道路东南侧埋地敷设。2.排水工程规划规划区采用雨、 污分流体制; 污水排入城市污水收集干管后送往龙珠污水处理厂处理; 规划雨水重现期为1年, 雨水就近排入城市雨水干管。污水管沿道路车道西北侧埋地敷设, 雨水管沿道路车道东南侧或中央埋地敷设。3.电力工程规划规划区供电电源为高新110kv变电站, 规划区内按规划用电负荷配置南、 北两处10kv开关站; 1

24、0kv电缆沿道路东南侧人行道埋地敷设。4.电信工程规划规划采用电信综合机房解决用户电信需求, 电信电缆沿道路西北侧人行道埋地敷设。5.燃气工程规划规划采用管输天然气向用户供气, 由城市中压燃气管经调压后向各类用户计量供气; 燃气管沿道路西北侧人行道埋地敷设。6.环保与环卫工程规划水环境功能区划及目标: 规划区周边地表水划分为三类控制区, 地表水执行类水质标准, 其功能为排涝、 景观水域; 空气环境功能区划及目标: 规划区划分为二类控制区, 执行环境空气质量二级标准。声环境功能区划及目标: 规划区划分为2类、 4a类环境噪声标准适应区域。2类环境噪声标准适应区域为规划改造单元, 4a类环境噪声标准适应区域为华山路、 东厦路路。固体废弃物: 规划区内废弃物为生活垃圾, 采用垃圾容器间收集方式, 生活垃圾经分类收集后送往垃圾填埋厂填埋。附图: