上海银行法人房产按揭贷款管理办法版.docx

1、上海银行法人房产按揭贷款管理办法版上海银行法人房产按揭贷款管理办法（2010版）【拟稿部门】公司金融部【签发日期】2010年6月13日【发布文号】上海银行公金201015号【印发日期】2010年6月17日【生效日期】2010年6月17日【备案机构】中国银行业监督管理委员会上海监管局【规章层级】操作规章【汇编定位】公司金融授信产品第一章 总 则第1条 为拓展优质信贷市场，增强我行市场竞争力，防范贷款风险，根据固定资产贷款管理暂行办法（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）等国家有关法律、法规和我行上海银行固定资产贷款管理办法（暂行）（上海银行公金200936号）、上海银行固定资产贷款业务作

2、业规范（2010版）（上海银行风管20107号）等相关规定，特制定本管理办法。各经办单位办理法人房产按揭贷款业务适用本办法第2条 法人房产按揭贷款业务是指法人单位向我行申请的用于购买办公或生产经营用途的房产并将该房产抵押给我行，在贷款期内（或宽限期结束后）等本分期还款的贷款业务。第3条 按揭购买的房产可以是办公楼、商铺或工业用房。在本办法中房产的定义为：办公楼指楼宇功能齐全，主要用于入驻单位日常办公的房产。商铺指经营者为顾客提供商品交易、服务的房产。工业用房指位于工业园区，主要用于入驻企业生产、经营、研发的房产。第4条 上海地区以外各分行可以视所在地区的实际情况另行拟定法人房产按揭贷款实施细则

3、，并报总行公司金融部备案。 第二章 贷款条件第5条 申请法人房产按揭贷款的借款人应同时符合以下条件：（一）原则上成立并正常经营一年以上，或其主要股东从事类似经营活动一年以上；（二）持有合法有效的法人营业执照或事业法人执照，其从事的行业不属于我行当年信贷政策禁止类；（三）生产经营正常，资信状况良好，现金流量正常；（四）具备支付购房首付款的能力；（五）按照贷款人要求开立资金划拨账户、还款结算账户等账户；（六）拟购房产的使用一般应与其主营业务有密切关系，且借款人对该房产的使用或经营具有明确计划、安排。第6条 学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不适用本办法。第7条 按揭购买的房产须符合以下条

4、件：（一）购买一手房1、所购房产为商铺的，房产必须为现房，并且已办妥房地产权证。2、所购房产为办公楼或工业用房的，房产可以为现房，也可以为期房。为现房的，须已办妥房地产权证；为期房的，应满足以下条件：（1）开发商为经过工商行政管理部门核准登记并办理了年检手续的企业，持有合法有效的法人营业执照；（2）开发商具有所售房产的开发资格，投资方实力较强； （3）开发商财务状况和信用纪录良好；（4）整个房产项目已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；（5）开发贷款由我行提供，且整个楼盘（在建工程）已抵押给我行，或我行没有开发贷款，且整个楼盘未设有抵押；（6）整个楼盘已办妥

5、了预售许可证，且所购房产已竣工验收。（二）购买二手房购买二手房的，房产须为现房，并已取得房地产权证。第8条 按揭房产所处地理位置应当符合以下条件：（一）购买办公楼、商铺的，房产位于经济较发达城市的中央商务区和中心商业区等繁华地段，交通便捷，商业、商务氛围浓厚，客流量大；（二）购买工业用房的，房产位于省级、市级及部分经济发达区县以上（含）等级的工业园区内和物流园区内，园区的基础设施已较为完善，园区入驻企业已具有一定规模。第9条 对下列情况，我行不得提供房产按揭贷款：（一）权属不明或有争议的房产；（二）购买列入动拆迁范围的房产；（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者以其他形式加以限

6、制的房地产；（四）文物建筑或有重要纪念意义的建筑；（五）总行规定的其他情形。第三章 贷款金额、期限、担保方式、利率第10条 借款人首付款比例不低于五成，我行按揭成数最高不超过五成。第11条 贷款金额根据按揭成数和房产价值共同决定，即：贷款金额=按揭成数房产价值房产价值根据购房合同价与评估值就低的原则进行确定。评估方式按以下原则确定：（一）属于以下情况的，经办单位可自行进行评估，也可聘请评估公司进行评估：1、按揭房产为一手房；2、按揭房产为二手房，按揭成数不超过三成。凡由经办单位进行评估，经办单位应参考周边类似楼盘价格、相关部门公布的房产价格指数、房产的房龄、朝向等综合因素进行价值评估。（二）不

7、属于上述情况的，经办单位须聘请经总行认定的有资质的评估公司对按揭房产进行评估。第12条 法人房产按揭最长贷款期限不超过10年。第13条 法人房产按揭贷款可采用以下担保方式：（一）购买房产为现房的，以该现房抵押作为担保方式；（二）购买房产为期房的，借款人应将所购期房抵押给我行，在转成现房抵押前由开发商提供阶段性保证担保，开发商阶段性担保余额不超过其净资产，担保期限至所购房产的房地产权证办出，经办单位核实房地产权证且执管现房抵押的抵押登记证明时止。经办单位应在房产竣工后，及时督促开发商和借款人办理房地产权证并同时办理将期房抵押转成现房抵押的手续。（三）经办单位可根据实际情况，要求借款人追加其他担保

8、方式。第14条 借款人应在贷款发放前将所购房产投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限。保险单正本应载明经办单位为第一保险金请求权人，保险中不得有任何有损我行利益的限制性条款。第15条 贷款利率按照人民银行相关利率政策执行。贷款期内，遇中国人民银行基准利率调整的，应按调整后的基准利率及约定的浮动标准确定的新利率计收利息。第16条 贷款按日计息，按季结息，结息日为每季度末月20日，付息日为结息日的次日（遇节假日顺延）。第四章 贷款受理和审批第17条 借款人向经办单位提出按揭贷款申请，并提交以下资料：（一）上海银行法人房产按揭贷款申请书（见附件1）；（二）营业执照或事业法人执照及年检证明、组织机构代

9、码证或其它足以证明其经营合法性和经营范围的有关文件；（三）基本账户管理卡和贷款卡；（四）若借款人公司章程有明确规定，则章程规定的有权机构（董事会、股东会等）须出具关于向我行申请按揭贷款并同意将所购房产抵押给我行的决议；（五）验资报告和企业章程；（六）税务登记证明和近两年税务部门纳税证明资料复印件；（七）法定代表人资质和身份证件及必要的个人信息，若法定代表人委托他人办理法人按揭贷款申请的，应提交有效的法定代表人授权委托书正本。（八）借款人最近三年经审计的（如有）财务报告和最近一期的财务报告；（九）购房首付款已支付或已到位的相关证明；（十）与售房方的购房意向或购房合同；（十一）所购房产为现房的，提

10、供房产证复印件；所购房产为期房的，提供房产预售证复印件；（十二）其它可以证明借款人经营能力、信誉、资金周转等的资料。第18条 各经办单位应根据本办法和总行其他相关要求进行尽职调查，并撰写法人房产按揭贷款调查报告。各经办单位营销部门负责人、分管营销领导应审查尽职调查人的调查报告，并在授信业务审批表上确认。第19条 本贷款应重点审查以下方面：（一）借款人基本面是否良好，经营是否正常；（二）借款人有无还款能力，每期现金流能否偿还该期贷款；（三）借款人对拟购房产用途是否有明确的规划，是否与其主营业务有密切关系；（四）借款人首付款是否已经支付或已经到位；（五）借款人与售房方签订的购房合同是否真实；（六）

11、房产证或预售证是否真实、有效；（七）经办单位须派人现场考察房产位置、交通条件、空间、结构、装修方法、风格、配套条件及周边环境，并对周边类似房产进行比较，确定房产的价值及其变现能力。在对贷款风险进行评估的基础上，评审人员应按照要求撰写评审报告，并提出相应的风险控制措施。第20条 本贷款审批权限按照总行有关规定执行。第五章 贷款发放和支付管理第21条 借款人贷款申请审批通过的，经办单位按以下流程操作：（一）购买期房1、与借款人签订上海银行法人房产借款合同（以下称借款合同，见附件2）和上海银行房地产抵押合同（以下称抵押合同），与开发商签订上海银行保证合同，在保证合同的协商补充中注明阶段性担保的相关事

12、项，见附件3）。2、凭借款合同、抵押合同、购房合同等到房产所在的房地产登记部门办理期房抵押登记手续。3、在办妥全部贷款提款手续后，由经办单位放款审核岗完成放款审核工作。4、经办单位根据借款人的提款申请和支付委托，填写固定资产贷款资金受托支付审核单，由客户经理、营销部门负责人、风险管理部门对贷款资金支付进行审核，将贷款全数全部通过借款人结算账户（贷款发放账户）划入房产出售方指定的账户。阶段性担保期间，开发商原则上应将相当于其担保余额至少10%的资金以保证金形式存入经办单位。放款后经办单位应密切关注房产的建设情况，竣工完成的，应督促开发商、借款人尽早办理房地产权证，并将期房抵押转成现房抵押。（二）

13、购买现房1、如果借款人提出要求，经办单位可向售房方出具房产按揭贷款联系单，联系单格式见附件4。2、借款人与售房方签订购房合同（可能在申请贷款前已签定）。3、经办单位与借款人签订借款合同和抵押合同。4、凭借款合同、抵押合同、购房合同到房产所在的房地产登记部门办理过户和抵押登记手续。5、在办妥全部贷款提款手续后，由经办单位放款审核岗完成放款审核工作。6、经办单位根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款全数全部通过借款人结算账户（贷款发放账户）划入房产出售方指定的账户。第六章 贷款偿还第22条 贷款期限在三年（含）以内的，贷款偿还不设宽限期；贷款期限在三年以上的，可以设置不超过一年的宽限期，宽限期内只

14、付利息，不还本金。第23条 宽限期结束后（或未设宽限期的）按季或按月等额本金进行还款。还款从放款（或宽限期结束后）后的下个季度或月进行，还款日为当季度末月21日或当月21日（遇节假日顺延）。在还款期里，按季偿还本金款的，每次还款本息合计为： 贷款本金 已归还每季还款额= （本金总额 本 金 ）月利率3 还款次数 累计额在还款期里，按月还款的，每次还款本息合计为： 贷款本金 已归还每月还款额= （本金总额 本 金 ）月利率 还款次数 累计额 经办单位应于每年年初将该年每期应偿还的本金及利息以书面式告知借款人，以方便借款人安排资金还款。第24条 借款人还本付息正常，放款一年后，允许借款人提前还款，

15、经办单位对提前还款部分收取不超过1%的违约金。提前偿还的本金至少为四个还款期的本金偿还额，还款后根据新的本金余额计算每期的偿还额。第25条 借款期内，借款人提出申请要求变更借款期限的，经办单位审查符合以下条件的，可为借款人办理变更借款期限，变更借款期限后利率保持不变，变更借款期限申请书格式见附件5：（一）借款期只能缩短，不能延长（总行审批同意的除外），原则上缩短后的借款期应为整年数；（二）借款人未出现过不按时偿还本息及其它违约情形；（三）借款人具备按新期限计算的每期还款的能力；（四）变更借款期时，借款人应结清应付利息；（五）除房产抵押外还有其他担保的，变更借款期须取得该担保人的书面同意。第26

16、条 借款人连续3期不能正常还本付息，或借款人发生借款合同中的其他违约事项且已严重危及我行债权的，经办单位应宣布贷款全部到期，积极回收贷款，并及时向担保人主张权利，或行使抵押权，维护我行债权利益。第七章 附 则第27条 法人房产按揭贷款需按照我行固定资产贷款管理办法和固定资产贷款业务作业规范等要求做好各项贷款管理工作。第28条 经办单位应建立本项业务的台账，格式见附件6。第29条 经办单位应定期进行贷后检查，检查借款人对房产的使用和借款人的经营情况。经办单位应按照双人实地原则，至少按季对房产状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。对购买期房的，应密切关注房产的后期建设，竣工的应及时敦

17、促借款人及开发商办理房地产权证并转成现房抵押。第30条 总行可根据实际情况对本办法中房产价值认定方式、房产区域、按揭成数、借款期限等进行调整。第三十一条 本管理办法由总行公司金融部负责解释，自2010年6月17日起实施。原上海银行法人房产按揭贷款业务实施细则（上海银行公金200514号）同时废止。 附件：1-1、上海银行法人房产按揭贷款申请书 1-2、上海银行法人房产按揭借款合同 1-3、保证合同协商补充条款 1-4、房产按揭贷款联系单 1-5、变更借款期限申请书 1-6、法人房产按揭贷款台账附件1-1：上海银行法人房产按揭贷款申请书贷款银行：上海银行 申请日期： 年 月 日 金额单位：万元基

18、本情况申请人名称联系电话注册地址经营地址法定代表人贷款卡号码财务情况（截至 年 月 日）注册资本资产总额负债总额银行借款存货固定资产净值拟购房产情况房产类型办公楼 商铺 工业用房房产地址 房产性质一手房，开发商为 二手房，上家为 拟购房产面积 平方米所售楼盘总面积 平方米申请借款房产总价 万元自筹金额 万元拟借金额 万元借款期限 年房产用途及还款资金来源说明申请人承诺：1、 上述所填内容真实；2、将贵行作为主办银行，结算、存款、融资等业务主要通过贵行办理。其它说明事项： 申请人：（公章）附件1-2：法人房产按揭借款合同合同编号： 借款人 _ 电话 _注册地址 _ 邮编 _主要营业场所 _ 邮编

19、 _法定代表人（负责人） _ 传真 _委托代理人 _ 传真 _基本账户开户银行 _ 账户 _贷款人 上海银行股份有限公司_ 电话_注册地址 _ 邮编 _主要营业场所 _ 邮编 _法定代表人（负责人）_ 传真 _委托代理人 _ 传真 _法人房产按揭借款合同 鉴于:借款人因购置房产，向贷款人申请借款。根据中华人民共和国合同法、贷款通则、固定资产贷款管理暂行办法等有关法律、法规、金融监管规定，为明确双方权利义务，经协商一致，特签订本合同。（说明：本合同中的 表示选择，选中者为，不选者为。）第1条 借款金额借款本金为人民币（大写） 元整。第2条 借款用途 借款专项用于购置位于 的房产，房地产买卖合同（

20、或协议）编号为 ，具体房产信息以借款人签订的相关房地产买卖合同（或协议）为准。第3条 借款期限本合同项下借款期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。如借款凭证记载的实际放款日、到期日与本合同约定不一致时，以借款凭证的记载为准。第4条 提款先决条件 借款人使用贷款须满足以下先决条件，先决条件未满足的，贷款人有权不发放贷款：4.1借款人购房款自筹部分，即房款总额的 %（人民币（大写） 元整）已经到位。 4.2本贷款采取抵押担保方式，借款人将所购房产抵押给贷款人。根据下列方式办妥担保手续： 以现房抵押的，抵押手续已办妥，贷款人验证房地产权证无误，且验证并执管房地产登记部门颁发的抵押登记证明原件

21、。以期房抵押的，已办妥期房抵押手续，且阶段性担保手续已经办妥。4.3借款人提前1个银行营业日提交有效借款凭证。4.4借款人已按照贷款人的要求开立贷款发放账户、还款结算账户等。第5条 提款方式 本合同项下贷款为一次性提款。在办妥全部贷款提款手续之日起的5个营业日内，贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将上述贷款金额全数全部通过借款人结算账户（贷款发放账户）划入房产出售方指定的账户。其中：借款人结算账户（贷款发放账户）： 户名 开户行 账号 房产出售方指定账户：户名 开户行 账号 第6条 利率 6.1贷款利率6.1.1本合同项下的贷款利率根据中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮 %执行，即年利

22、率为 % ，日利率年利率/360。6.1.2在本合同有效期内，如遇中国人民银行基准利率调整，贷款人根据中国人民银行基准利率的变化按本合同约定的浮动幅度 按年 按半年 按季 按月调整贷款利率，该调整不视为对本合同的修改。6.1.3本合同有效期内如遇人民银行调整基准利率为浮动利率或取消基准利率，双方就本合同贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时适用的利率；自人民银行调整日起超过 月，双方仍未就调整后利率达成一致的，贷款人有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。 6.2罚息利率6.2.1逾期罚息利率为本合同6.1.1条约定的贷款利率的 %。6.2.2挤占挪用罚息利率为本合同6.1.1条约定的贷款利

23、率的 %。6.2.3如逾期与挤占挪用双重违约的，罚息利率择其重处。第7条 利息计取7.1借款利息自借款人提款之日起按用款日数计息，用款日数以贷款人会计部门在借、还款凭证上加盖的业务印戳日期计算。借款人未按约定的日期、金额提款或还款的，贷款人仍有权按照本合同约定计收利息。7.2利息按季结息，结息日为每季末月的20日，付息日为结息日的次日。付息日为非银行营业日的，顺延至下一个银行营业日。7.3贷款人对借款人不能按期支付的利息，按照相关规定计收复利。7.4复利计收方式7.4.1对贷款期内不能按期支付的利息按本合同利率按季按月计收复利，贷款逾期后改按本合同罚息利率计收复利。7.4.2对贷款逾期或挤占挪

24、用期间不能按期支付的利息按本合同罚息利率按季按月计收复利。7.5最后一次还款时，借款人应结清所欠的所有利息。第8条 还款方式8.1借款期限在一年以内的采取到期一次偿还本金的方式。8.2借款期限在一年以上的，按以下方式处理：8.2.1贷款宽限期宽限期为 天，从贷款实际放款日开始计算，宽限期里只付利息，不偿还本金。本合同不设宽限期。8.2.2本合同履行期限内，借款人可以选择以下任何一种还款方式：按季等额本金偿还，还款日为每季度末月的21日（遇法定假日顺延），第一次还款从贷款发放（或宽限期结束）后的下个季度开始，每次偿还的贷款本金金额为人民币（大写） 万 仟 佰 拾 元 角 分。按月等额本金还款，还

25、款日为每月21日（遇法定假日顺延），第一次还款从贷款发放（或宽限期结束）后的下个月开始，每月偿还的贷款本金金额为人民币（大写） 万 仟 佰 拾 元 角 分。8.3最后一次还款时，须还清剩余的所有本金。8.4 借款人指定下述账户为还款结算账户，用于还款、贷款资金划转等核算处理，借款人承诺在归还全部贷款本息前，未经贷款人书面同意，不变更或撤销还款结算账户： 户名： 开户行： 账号： 第9条 提前还款9.1提款一年后，且借款人提出提前还款申请前如借款人还本付息正常、未发生过违约情形的，借款人可以提前还款。提前偿还的本金至少为四个季度的本金偿还额，提前还款后借款人根据贷款人按照新的本金余额计算的每季还款额进行还款。 9.2贷款人有权按照提前借款人提前还款额的 %收取提前还款违约金。第10条 双方声明10.1借款人声明：10.1.1借款人借款人是依法设立并合法存续的法人或其他组织，具备订立和履行本合同的资格和能力，能以自身名义履行本合同的义务并承担民事责任。10.1.2签订和履行本合同是借款人真实的意思表示，并经