房地产估价标准.docx

1、房地产估价标准房地产估价标准 前言国家标准房地产估价标准是依照建设部建标1998244号一九九八年工程建设国家标准制订、修订打算（第二批）和建设部房地产业司建房市函字1996第40号关于委托制订房地产价钱评估技术规程的函的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位一起编制而成。本标准经有关部门会审，建设部以建标199948号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。本标准在编制进程中，编制组进行了普遍、深切的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践体会和理论研究功效，普遍征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时

2、搜集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等要紧国家和香港、台湾地域和国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究功效。本标准由建设部负责治理，具体说明工作由中国房地产估价师学会负责。在利用进程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应踊跃总结体会，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准房地产估价标准治理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。国家标准房地产估价标准的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地

3、产价钱评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。 本标准编制的要紧起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。目 次1 总 那么 52 术 语 53 估价原那么 34 估价程序 45 估价方式 5 估价方式选用 5 市场比较法 5 收益法 7 本钱法 9 假设开发法 11 基准地价修正法 126 不同估价目的下的估价 12 土地利用权出让价钱评估 13 房地产转让价钱评估 13 房地产租赁价钱评估 13 房地产抵押价值评估 13 房地产保险估价 14 房地产课税估价 15 征地和衡宇拆迁补偿估价 15 房地产分割、

4、归并估价 15 房地产纠纷估价 16 房地产拍卖底价评估 16 企业各类经济活动中涉及的房地产估价 16 其他目的的房地产估价 167 估价结果 168 估价报告 179 职业道德 18附录A 估价报告的标准格式 19标准用词用语说明 22附：条文说明 23中华人民共和国国家标准房 地 产 估 价 规 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291-1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部实施日期：1999年6月1日中 国 建 筑 工 业 出 版 社1999 北 京前 言 国家标准房地产估价标准是依照建设部建标1998244号一九

5、九八年工程建设国家标准制订、修订打算（第二批）和建设部房地产业司建房市函字1996第40号关于委托制订房地产价钱评估技术规程的函的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位一起编制而成。本标准经有关部门会审，建设部以建标199948号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。 本标准在编制进程中，编制组进行了普遍、深切的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践体会和理论研究功效，普遍征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时搜集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等要紧国家和香港、台湾地域和国际评估标准委员

6、会（IVSC）的有关标准和理论研究功效。 本标准由建设部负责治理，具体说明工作由中国房地产估价师学会负责。在利用进程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应踊跃总结体会，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准房地产估价标准治理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。 国家标准房地产估价标准的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价钱评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。 本标准编制的要紧起草人员

7、：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。目 次1 总 那么 52 术 语 53 估价原那么 34 估价程序 45 估价方式 5 估价方式选用 5 市场比较法 5 收益法 7 本钱法 9 假设开发法 11 基准地价修正法 126 不同估价目的下的估价 12 土地利用权出让价钱评估 13 房地产转让价钱评估 13 房地产租赁价钱评估 13 房地产抵押价值评估 13 房地产保险估价 14 房地产课税估价 15 征地和衡宇拆迁补偿估价 15 房地产分割、归并估价 15 房地产纠纷估价 16 房地产拍卖底价评估 16 企业各类经济活动中涉及

8、的房地产估价 16 其他目的的房地产估价 167 估价结果 168 估价报告 179 职业道德 18附录A 估价报告的标准格式 19标准用词用语说明 22附：条文说明 23 1 总 那么1.0.1 为了标准房地产估价行为，统一估价程序和方式，做到估价结果客观、公正、合理，依照中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国土地治理法等法律、法规的有关规定，制定本标准。1.0.2 本标准适用于房地产估价活动。1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4 房地产估价除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准、标准的规定。2 术 语2.0.1 房地产 real estate，real prop

9、erty 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2 房地产估价 real estate appraisal，property valuation 专业估价人员依照估价目的，遵循估价原那么，依照估价程序，选用适宜的估价方式，并在综合分析阻碍房地产价钱因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价钱或价值进行估算和判定的活动。2.0.3 估价对象 subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4 估价目的 appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2.0.5 估价时点 appraisal date，date of

10、value 估价结果对应的日期。2.0.6 客观合理价钱或价值 value 某种估价目的特定条件下形成的正常价钱。2.0.7 公布市场 open market 在该市场上交易两边进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并把握必要的市场信息，有较丰裕的时刻进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公布并非具有排它性。2.0.8 公布市场价值 open market value 在公布市场上最可能形成的价钱。 采纳公布市场价值标准时，要求评估的客观合理价钱或价值应是公布市场价值。2.0.9 类似房地产 similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结

11、构等方面与估价对象相同或相近的房地产。2.0.10 同一供求圈 comparable search area 与估价对象具有替代关系、价钱会彼此阻碍的适当范围。2.0.11 最高最正确利用 highest and best use 法律上许诺、技术上可能、经济上可行，通过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的利用。2.0.12 市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价钱作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。2.0.

12、13 收益法 income approach，income capitalization approach 估量估价对象以后的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。2.0.14 本钱法 cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价钱或重建价钱，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。2.0.15 假设开发法 hypothetical development method，residual method 估量估价对象开发完成后的价值，扣除估量的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值

13、的方式。2.0.16 基准地价修正法 land datum value method 在政府确信发布了基准地价的地域，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价钱的方式。2.0.17 潜在毛收入 potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可取得的收入。2.0.18 有效毛收入 effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金和其他缘故造成的收入损失后所取得的收入。2.0.19 运营费用 operating expenses 维持房地产正常生产、经营或利用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2.0.20 净收

14、益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后取得的归属于房地产的收益。2.0.21 建筑物重置价钱 replacement cost of building 采纳估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建造与估价对象具有一样功能效用的全新状态的建筑物的正常价钱。2.0.22 建筑物重建价钱 reproduction cost of building 采纳估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价钱。2.0.23 物质上的折旧 physical depreciati

15、on， physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2.0.24 功能上的折旧 functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的掉队所造成的建筑物价值的损失。2.0.25 经济上的折旧 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物之外的各类不利因素所造成的建筑物价值的损失。2.0.26 估价结果 conclusion of value 关于估价对象的客观合理价钱或价值的最终结论。2.0.27 估价报告 appraisal re

16、port 全面、公正、客观、准确地记叙估价进程和估价功效的文件，给委托方的书面回答，关于估价对象的客观合理价钱或价值的研究报告。 3 估价原那么3.0.1 房地产估价应遵循以下原那么： 1 合法原那么； 2 最高最正确利用原那么； 3 替代原那么； 4 估价时点原那么。3.0.2 遵循合法原那么，应以估价对象的合法利用、合法处分为前提估价。3.0.3 遵循最高最正确利用原那么，应以估价对象的最高最正确利用为前提估价。 当估价对象已做了某种利用，估价时应依照最高最正确利用原那么对估价前提作出以下之一的判定和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：以为维持现状继续利用最为有利时，应以维

17、持现状继续利用为前提估价； 2 转换用途前提：以为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：以为装修改造但不转换用途再予以利用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以利用为前提估价； 4 从头利用前提：以为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合。3.0.4 遵循替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在一样条件下的正常价钱。3.0.5 遵循估价时点原那么，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。 4 估价程序4.0.1 自同意估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按

18、以下程序进行： 1 明确估价大体事项； 2 拟定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方式计算； 6 确信估价结果； 7 撰写估价报告； 8 估价资料归档。4.0.2 明确估价大体事项要紧应包括以下内容： 1 明确估价目的； 2 明确估价对象； 3 明确估价时点。 注：1 估价目的应由委托方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况； 3 估价时点应依照估价目的确信，采纳公历表示，精准到日； 4 在明确估价大体事项时应与委托方一起商议，最后应征得委托方认可。4.0.3 在明确估价大体事项的基础上，应付估价项目进行初步分析，拟定估价作

19、业方案。 估价作业方案要紧应包括以下内容： 1 拟采纳的估价技术线路和估价方式； 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3 估量所需的时刻、人力、经费； 4 拟定作业步骤和作业进度。4.0.4 估价机构和估价人员应常常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料要紧应包括以下方面： 1 对房地产价钱有普遍阻碍的资料； 2 对估价对象所在地域的房地产价钱有阻碍的资料； 3 相关房地产交易、本钱、收益实例资料； 4 反映估价对象状况的资料。4.0.5 估价人员必需到估价对象现场，切身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事前搜集的有

20、关估价对象的座落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，和对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。4.0.6 完成并出具估价报告后，应付有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥帖保管。 5 估价方式 估价方式选用5.1.1 估价人员应熟知、明白得并正确运用市场比较法、收益法、本钱法、假设开发法、基准地价修正法和这些估价方式的综合运用。5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方式进行估价。5.1.3 依照已明确的估价目的，假设估价对象适宜采纳多种估价方式进行估价，应同时采用多种估价方式进行估价，不得随意取舍；假设必需取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由

21、。5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为要紧的估价方式。5.1.5 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方式。5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方式。5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采纳市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情形下，可采纳本钱法作为要紧的估价方式。 市场比较法. 运用市场比较法估价应按以下步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 成立价钱可比基础； 4 进行交易情形修正； 5 进行交易日期修正； 6 进行区域因素修正； 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价钱。

22、5.2.2 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，把握正常市场价钱行情。 搜集交易实例应包括以下内容： 1 交易两边情形及交易目的； 2 交易实例房地产状况； 3 成交价钱； 4 成交日期； 5 付款方式。5.2.3 依照估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例当选取三个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合以下要求： 1 是估价对象的类似房地产； 2 成交日期与估价时点相近，不宜超过一年； 3 成交价钱为正常价钱或可修正为正常价钱。5.2.4 选取可比实例后，应付可比实例的成交价钱进行换算处置，成立价钱可比基础，统一其表达方式和内涵。 换算处置应包括以下内容： 1 统一付款方式； 2

23、 统一采纳单价； 3 统一币种和货币单位； 4 统一面积内涵和面积单位。 注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清； 2 不同币种之间的换算，应按中国人民银行发布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.2.5 进行交易情形修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价钱偏差，将可比实例的成交价钱调整为正常价钱。 有以下情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 有利害关系人之间的交易； 2 急于出售或购买情形下的交易； 3 受债权债务关系阻碍的交易； 4 交易两边或一方对市场行情缺乏了解的交易； 5 交易两边或一方有专门动机或专门偏好的交易； 6 相邻房地产的归并交易； 7 特殊

24、方式的交易； 8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易。 注： 1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应付其进行交易情形修正； 2 对交易税费非正常负担的修正，应将成交价钱调整为依照政府有关规定，交易两边负担各自应负担的税费下的价钱。5.2.6 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价钱调整为估价时点的价钱。 交易日期修正宜采纳类似房地产的价钱变更率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变更率或指数的情形下，可依照本地房地产价钱的变更情形和趋势作出判定，给予调整。5.2.7 进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价钱调整为估价对象外部环境状况

25、下的价钱。 区域因素修正的内容要紧应包括：繁华程度，交通便利程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市计划限制等阻碍房地产价钱的因素。 区域因素修正的具体内容应依照估价对象的用途确信。 进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素好坏所造成的价钱不同，进行调整。5.2.8 进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价钱调整为估价对象个体状况下的价钱。 有关土地址面的个别因素修正的内容要紧应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地形，地质水文状况，计划管制条件，土地利用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容要紧应包括：新

26、旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 个别因素修正的具体内容应依照估价对象的用途确信。 进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素好坏所造成的价钱不同，进行调整。5.2.9 交易情形、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情形可采纳百分率法、差额法或回归分析法。 每项修正对可比实例成交价钱的调整不得超过20，综合调整不得超过30。5.2.10 选取的多个可比实例的价钱通过上述各类修正以后，应依照具体情形计算求出一个综合结果，作为比准价钱。5.2.11 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方式中有关参数的求取。 收益

27、法5.3.1 运用收益法估价应按以下步骤进行： 1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价钱。 注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。5.3.2 净收益应依照估价对象的具体情形，按以下规定求取： 1 出租型房地产，应依照租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 维修费、治理费、保险费和税金应依照租赁契约规定的租金涵义决定取舍。假设保证合法、平安、正常利用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全数扣除；假设维修、治理等费用全数或部份由承租方负担，应付四项费用中的部份项目作相应调整。 2 商业经营型房地产，应依照经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售本钱、经营费用、商品销售税金及附加、治理费用、财务费用和商业