房地产开发与经营重点总结.docx

1、房地产开发与经营重点总结第一章1 房地产开发的工作阶段 投资机会选择与决策分析：投资机会选择（投资设想形成，投资机会选择），投资决策分析（市场分析，项目财务评价，投资决策） 前期工作：依法取得土地使用权，筹措资金，确定规划设计方案并获得规划许可，项目招投标，项目报建 实施阶段：质量控制，进度成本控制，合同管理安全管理，项目的竣工验收 房屋租售阶段：房屋租售，物业管理2 房地产开发参与者：房地产开发企业（项目的出资者、组织者、管理者、协调者，工作的直接决策人、受益人、责任人），投资公司，建筑承包公司(房屋直接生产者)，质量检查单位，政府建设主管部门（行政管理者），金融机构（资金提供者）3 房地产

2、经营的基本环节 房地产产品环节的经营：土地经营；房屋建筑 房地产产品流通环节的经营：房屋销售（是指房屋作为商品实行的买卖行为）房屋租赁（是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为）其他经营形式：房地产抵押（房地产抵押人以（房屋所有权）与（土地使用权）的契约作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息的经营形式）房地产典当（是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定期限交给承典人，使出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权）房屋置换（指房屋使用人之间根据各自需求，按照有关法规，以房屋互换为主货币补偿为辅

3、的一种以房换房的交易行为）第二章1 房地产开发与经营策略：产品策略 市场开发策略 价格策略（高价，低价，均衡价格）2 构成决策问题的基本条件 ：.有明确的目标.有两个以上可供选择比较的方案.有评价方案优劣的标准.有真实地反应客观实际的信息3 开发与经营决策原则：.遵守政策法规原则.经济效益原则.风险意识的原则.定性分析与定量分析相结合的原则3 房地产开发与经营决策的类型. 确定型决策 （方案状态变量只有一个确定状态）：静动态指标. 风险型决策 （未知出现何种状态，知道状态出现的概率）：决策树法 判断准则：期望值法，净现值期望值法，最大可能法 不确定性决策（无法确定估计自然状态发生的概率）：大中

4、取大法，小中取小法，最大最小后悔值法4 房地产开发与经营决策的程序发现问题确定目标（针对性 .明确性.层次性.可行性）拟定方案（整体详尽性.相互排斥性 ）分析评价（限制因素分析.潜在问题分析.综合评价）选择方案实施追踪方案第三章1 房地产企业组织 概念：指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展 四方面要素：目标，人员与职务，职责与职权，信息 一般原则：目标同一性原则，分工协作原则，统一指挥，权责一致，机构精简，有效管理幅度，授权，均衡性，弹性2 房地产企业组织结构设计 概念：指为了有效的实现组织目标

5、而形成分工与协作关系的策划和安排过程，即用以实现达到组织目标的有关职务，职权，职责，流程，信息沟通，利益等的正式安排 目的：围绕企业核心业务，帮助其建立起强有力的组织管理体系 工作包括：为房地产企业设计出一个正式的组织结构，使其能够有效控制并协调企业的内部权力，责任，资源分配以及其他各项职能活动 为房地产企业构建信息交流渠道，以提高管理与决策的效率 为房地产企业建立组织文化与组织管理规则 结构形式：职能型组织结构（按照专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员）项目型（公司内部成立专门的项目机构，独立的承担项目管理任务，对项目目标负责）矩阵型（按职能划分的部门和按项目

6、划分的部门结合组成矩阵）混合型（职能型和项目型结合，中小组织）第四章1 房地产开发与经营环境 概念：影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件总和 构成：宏观环境（宏观角度），中观（从房地产行业角度），微观（项目所在城市及区域） 特点（基本特征）：关联性，可变性，相对性，层次性2 房地产开发与经营机会选择 时机选择：房地产周期不同阶段的时机选择（出租出售高峰期，购买开发低谷期后期），政策研究与时机选择 区域地段的选择：国家的选择（国家的宏观政策，经济环境的优越性）城市的选择，区域的选择 投资类型的选择：土地投资（风险大收益高），住宅投资（安全性高），商业设施（风险次大升值潜力大），写字楼（增值

7、空间大） 产品质量的选择：质量等级越高，经济效益越高，投资风险越大3房地产开发与经营环境分析 概念：指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律为，下步决策提供依据的过程 基本原则：客观性原则，全面性，比较性，预测性 基本内容： 宏观环境：政策环境（财政政策，货币，产业，土地，住房）经济环境（宏观经济条件，居民经济收入与购买力）人口环境（人口总量人口的年龄结构，人口的地理分布，家庭结构）自然环境 技术环境 中观环境：我国房地产市场的法制体系 房地产市场态势（房地产市场周期，房地产市场特点）房地产行业规范 微观环境：区域地理位置特点（区域

8、自然环境特点，区域的经济地位，社会地位，交通便捷程度） 区域经济发展战略与发展规划（区域经济发展战略，区域规划：城市，工业区与，资源开发区域，风景旅游区，农业区，综合性区域） 区域房地产市场发展特点（区域居民及分布特点，居民收入与购买力，居民消费特点与习惯，竞争项目分布及相关影响因素）4 房地产开发与经营风险分析 概念：指房地产企业在开发与经营过程中所发生的对未来结果的不确定性 政治风险：指由于未能与其政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性 划分： 政府干预，政府制裁，财富剥夺 经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济

9、形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能 金融风险：由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能 包括：利率风险，外汇风险 来自自然界和冲突的意外风险 个别风险：指由于某房地产企业的经营，财务和人事等方面的原因而给该房地产企业带来损失的可能性 来源：企业内部环境第五章1 土地使用权的获取方式： 市场机制（在一级市场通过招标，拍卖，挂牌的形式获取；在二级市场通过使用权的转让获取） 政府行政划拨2 土地使用权出让 概念：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使者向国家支付土地出让金的行为 特征：土地所

10、有权与使用权分离 受让主体的多样性 有偿有期限性 计划性 基本原则：国家主权神圣不可侵犯 平等自愿有偿 所有权与使用权分离 合理利用土地 年限：居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化为省体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或其他用地50年 出让方式： 招标出让：由实现土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。（优点：引入市场竞争机制，选择余地大，适用大型关键性发展项目；缺点：需要双方提前做好充分准备工作，耗时较长，主观因素较多，可能流标） 拍卖出让:是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定的

11、时间、地点、向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞争，并以竞投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动（优点：引进了市场机制、排出了任何主观因素，也是最成熟的土地市场。 缺点：竞投者决策时间仓促，竞争过于激烈，叫价过高无人出价而流标） 挂牌出让：是由市、县土地管理部门或者所委托的机构挂牌公告，按公告规定的期限将拟出出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（优点：有利于投资者理性决策和竞争，操作简便，便于开展，有利于土地有形市场的形成运作） 出让程序：拟定方案，正式报批，组织实施，登记发证 合同：宗地出让

12、合同，成片开发土地出让合同，划拨土地使用权补办出让合同 土地使用权转让 概念：是指经过出让方式获得土地使用权的土地使用者、通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为 特征：以土地使用权出让为基础， 需要具备一定的条件（土地用途使用条件不能改；交付出让金或得使用权证书；房屋建设完成25%） 是平等民事主体之间的一种民事法律行为（遵循平等自愿诚实信用及不损害社会公共利益等民事活动的基本原则）， 土地使用权转让的同步性（土地使用权与其地上建筑物附着物在转让时不可分离） 转让方式：出售交换赠予 转让内容：国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人 使用年限为出让

13、合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限 明显低于市场价格，市县人民政府有优先购买权 不合理上涨，政府可采取措施控制4 土地使用权的行政划拨 概念：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 特征：没有明确的使用年限， 无需支付土地使用权出让金， 不能随意转让出租和抵押 划拨形式：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用的形式 指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿划拨交付给土地使用者使用的形式5 土地征用 含义：是指国家为了公

14、共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为 特征：土地征用具有强制性，是一种政府行为，具有补偿性 征用程序：建设项目的预审用地申请拟定征地方案签订征地协议（报本表一式五份及附件一套） 出让或划拨土地使用权（国土资源行政主管部门像用地单位合法用地许可证）颁发土地使用证书 征地补偿：土地补偿费（前三年平均年产值6-10倍） 青苗补偿费（只补一季） 地上附着物补偿费（拆什么补什么） 安置补助费（为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源农业人口生活，国家所给与的生活补助）（按人口，年产值4-6倍，不超过15倍） 新菜地开发建设基金（3年以上） 征地和拆迁的区别：适用范围

15、：征地：农村集体用地 拆迁：国家所有权土地 法律后果：征地：土地集体所有全消失 拆迁：被拆房屋的所有权消失 法律依据：征地：土地管理法 拆迁：城市土地管理条例6 城市房屋拆迁 概念：是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移给他人所有的房地产权益的行为过程 程序：房屋拆迁申请、房屋拆迁审批，签订拆迁补偿和安置协议、实施拆迁、监督检查7 房屋拆迁补偿与安置： 补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人 补偿形式：货币补偿，房屋产权调换 安置对象：被拆除房屋的使用人 纠纷处理：协商，房屋主管部门，同级人民政府裁决，人民法院起诉8 地价测算-常用方法：假

16、设开发法又称剩余法， 概念：是指求取评估地块未来开发完成后的价格、减去未来的正常开发成本、税费和利润后、所的剩余为评估地块价格的方法 可靠程度高低取决于：是否根据土地最佳利用方式开发，包括地块的用途，建筑规模，容积率，建筑设计等 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确的预测了未来开发完成后的房地产价格 要求：对假设开发法掌握运用程度 未定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规 全面合理的房地产投资开发和交易税费项目 长远稳定的土地供给计划 完整公开及透明度高的房地产资料数据库 步骤： 调查待开发房地产基本情况，包括待开发房地产所需地区的市场情况，畅销物业形态，地块周边情况，地块基础设施通达

17、程度 选择最佳开发利用方式，确定政府规划限制，弄清规定用途建筑密度容积率 估计开发经营期弄清待开房地产的开发期限，以利于房地产价格和其他费用的测算 预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本，管理成本，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润 测算地价 地价=开发完成后的房地产价格-房屋开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润第六章1 可行性研究： 含义：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析，论证的科学方法。 根本目的：实现项目决策的科学化，民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益 作用：是项目投资决策的基本依据;是筹集建设资金的

18、依据；是项目立项，用地审批的条件；是开放商与有关各部门签订协议，合同的依据；是编制下一阶段规划设计方案的依据 编制依据：国家和地方的经济和社会发展规划，行业部门发展规划；批准的项目建议书或同等效力的文件；国家批准的城市总体规划，详细规划，交通等市政基础设施规划等；自然，地理，气象，水文地质，经济，社会等基础资料；有关建设方面的标准，规范，定额，指标，要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件，规划设计条件以及被选规划设计方案等；其他有关依据资料 阶段划分：投资机会研究阶段，初步可行性研究阶段，详细可行性研究阶段，项目评价与决策阶段 内容：项目概况，发项目用地的现状调

19、查一动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案的选择，资源供给，环境影响和环境保护，项目开发组织机构和人力资源配置，项目实施进度，项目经济及社会效益分析，结论及建议 步骤：接受委托，市场和资源调查，方案选择和优化，财务评价和国民经济评价，编制可行性研究报告2 房地产开发项目的投资估算 土地费用估算：土地费用：指为取得项目用地使用权而发生的费用。获取土地使用权的方式：有偿出让，转让，行政划拨。 前期工程费估算：主要包括：开发项目的前期规划，设计，可行性研究，水文地质勘察，三通一平等土地开发工程费支出。 房屋开发费估算：包括：建安工程费，附属工程费，室外工程费1估算方法： 单元估算法（以基本

20、建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法）， 单位指标估算法(以单位工程量投资乘以工程量得到单项投资的估算方法)， 工程量近似匡算法（采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资）， 概算指标估算法（采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。公式：直接费=每平方米造价指标X建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标X建筑面积） 公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量估算 基础设施建设费：建筑物两米意外和项目红线范围内

21、的各种管线，道路工程，其费用包括自来水，雨水，煤气，热力，供电，道路，绿化，室外照明等设施的建设费用，以及各设施与市政设施干线，干管，干道等接口费用。按实际工程量估算建安工程费：指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰家居费 管理费用估算：指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。可按项目投资或前述四项直接费用的一个百分比计算 销售费用估算：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 财务费用估算：制企业为筹集资金而发生的各项费用 其他费用估算：按当地有关部门规定的费率估算 不可预见费估算：根据项目的复

22、杂程度和上述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%-7%估算 税费估算：在销售与交易阶段发生的税费：两税一费（营业税，城市维护建设税，教育费附加），土地增值税，企业所得税3 房地产开发项目的收入估算：收入包括：房地产产品的销售收入，租金收入，土地转让收入，配套设施销售收入，自营收入收入估算：根据项目租售计划，经营计划制定的租售价格乘以可租售面积计算4 财务评价： 概念：国家现行财税制度，价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析，计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据判断项目的财务可行性 步骤：选

23、取， 计算财务评价基础数据； 编制和分析财务评价基本报表； 进行不确定性分析； 提出财务评价结论 基本报表：现金流量表（自有资金，全部资金），损益表，资金来源与运用表，资产负债表，外汇平衡表辅助报表：成本费用估算表，投资计划与资金筹措表，贷款还本付息表，组收收入估算表，折旧摊销表，营业成本表5 不确定性分析：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险 盈亏平衡分析：研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入，开发成本，税金，利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法 敏感性分析：分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度 概率分析：根据各种影响因素

24、的概率分布，分析开发项目在风险条件下获利的可能性大小。两种方法：解析法，模拟法第七章1 房地产开发资金筹措 目的：实现项目投资开发目标和企业发展目标 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 原则：时机适当原则，安全性原则，经济性原则，可行性原则 筹措方式： 动用自有资金：现金，其他速动资产（应收银行票据，股票，债券）,近期可回收的各种应收款 争取银行贷款（最主要的资金来源） 利用证券化资金，主要包括发行房地产股票和发行房地产债券 通过联建和参建投资 利用外资 通过预售筹资 利用承包商垫资 衡量方案的标准：筹资方案的收益率大于综合资金成本率 财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 综合筹资成本率最

25、低2 房地产开发项目规划设计方案的评价 方案评价特点：评价主体的多元性（使用者，城市规划管理部门，设计者和施工者） 评价目标的多样性（效益的综合性， 多目标密切相关） 评价结论的不确定性（评价者的主观性， 项目未来情况的不确定性） 方案评价指标体系： 用地面积指标（小区内住宅建筑，公共建筑，道路和绿化等所占的土地面积） 主要技术经济指标：住宅平均层数 =总建筑面积总用地面积住宅建筑净密度 =住宅建筑基底总面积住宅用地面积（%）住宅建筑面积净密度 =住宅总面积住宅用地面积（米平方公顷）住宅建筑面积毛密度 =住宅建筑面积居住用地面积（同上）人口净密度 =居住人数居住用地面积（人公顷）平均每人居住用

26、地面积 =居住建筑用地面积居住总人数（米平方人）建筑密度 =用地范围内所有基底面积之和规划建设用地面积容积率（建筑面积密度） =开发小区内总建筑面积小区总用地面积（米方公顷）人均公共绿地面积 =住宅区内公共绿地总面积住宅区总人数（米方人）绿化覆盖率 =开发小区内总建筑面积建设用地面积（%）工程造价：增房量=新建住宅数量拆除旧住宅的数量X折旧率（%）（米平方）余房量 =新建住宅数量安置原有居住用房量（米平方）增房量综合单方造价 =住宅建设总费用/住宅建筑总面积拆除旧房总面积X折旧率（元/米平方）余房量综合单方造价 =住宅建设总费用/住宅总面积拆除安置用房总面积(元/米平方) 方案评价方法：综合评

27、分法，层次分析法3 建设工程规划可证 内容：是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证 审批流程、建设工程规划许可证申请、初步审查、核发规划设计要点意见书、方案审查、核发建设工程规划许可证4 房地产开发项目报建流程：、送审设计方案、规划行政主管部门审定设计方案、申请建设用地规划许可证、规划主管部门核发建设用地规划许可证、房地产开发企业向土地主管部门申请建设用地、扩大初步设计及审批施工图设计、相规划行政主管部门申请办理在建工程规划许可证5 房地产开发项目招标投标 项目招标概念：是对一项开发项目，房地产开发企业将工程可行性研究内容，监理服务，勘察设计，设备需求，

28、拟建工程的建设要求等，编织成招标文件，通过发布招标公告或想承包期也发出投标邀请的形式，招引有能力的承包企业参加投标竞争，直至签订工程发包合同的全过程 项目投标概念：是指承包企业在获得招标信息后，根据房地产开发企业招标文件提出的各项条件和要求，结合自身能力，提出自己愿意承包工程的条件和报价，供房地产开发企业选择，直至签订工程承包合同的全过程 项目招标投标的作用：有利于建设市场的法制化和规范化 使工程造价更趋合理 有效控制房地产开发投资 有助于保证工程质量和缩短工期 项目招投标原则：公开原则，公平原则，公正原则，诚实守信原则 招标方式：公开招标，邀请招标6 房地产开发项目勘察设计招标投标 勘察招标

29、的特点：勘察招标一般选用单价合同评标的重点不是报价，而是勘察质量勘察人员设备及作业制度是关键 投标书的组成：投标函，技术标书，投标保函，招标文件所要求的反应投标人资信、能力、业绩方面的证明材料7 房地产开发项目施工招标投标 施工招标程序：、组建招标机构、准备招标文件、发布招标公告、资格预审通知、进行资格预审、发出投标邀请、发售招标文件、组织现场踏勘、召开标前会议 发送会议记录、接受投标书、开标、评标和定标、发出中标通知书谈判并签订合同 通知未中标人 施工投标程序：申请资格预审，准备资格审查材料，报送资格审查材料，接受投标邀请，组成投标机构，购买投标文件，提出质疑问题，参加现场踏勘，参加标前会议

30、，编制投标文件，递交投标文件，参加开标会议、解答有关问题，接受中标，准备提交履约保证金签订合同第八章1 房地产开发项目建设管理模式 平行承发包管理优点：有利于开发商指挥各个承包单位，通过项目之间进度、投资等建设项目完成状况的对比进行奖惩策略。缺点：开发商组织协调工作量大；不好控制成本。 总承包委托建设管理优点：开发商组织管理工作量小。缺点：法宝的难度较大；选择的范围较小；质量控制难度大 进度管理 概念：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。 重点：制定计划，实时跟踪项目进度 任务：设计前的准备阶段、设计阶段 方法：表格法、横道图法和网络图法 投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围内，并寻求最大限度的投资节约 质量管理：是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。 特点：质量波动大，终检局限性，影响因素多，质量隐蔽性，评价方法的特殊性主要途径：审核有关技术文件、报告和报表；现场质量监督；现场质量检验。控制手段：房站监督（适用隐蔽性） 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段 成