沧州写字楼市调报告.docx

1、沧州写字楼市调报告沧州在售写字楼市调报告沧州帮卓房地产经纪有限公司2012-10-10一、 市场综述 3二、 在售写字楼数据 4三、 写字楼市场分析 13四、 已售写字楼分析 20五、 写字楼前景预测分析 21六、 总结 22、市场综述针对北京路华商大厦写字楼销售，我们对沧州在售写字楼进行系统的市场调查，进一步的论证华商大厦目前在沧州写字楼市场所占地位和今后发展重点。 为后期定位、销售提供更加有力的市场数据支持。目前沧州在建写字楼主要分布为 四大片区，一个是火车站区域，主要依托区域人口流量大，紧邻火车站交通比较 便利，距离老城区商业中心距离较近，形成了比较成熟的办公配套，例如：东方 世纪城、鑫

2、鼎环球国际金融中心、泛海时代均为典型代表；一个是同天商圈商务 区，周边商务氛围比较浓重，已经形成了颐和 A、B、C座以及颐和大厦等多个 成熟的商务集群，周边基础配套设施比较完善，处在新老城区过渡带上；另一个 是沧州老城区，近两年形成了绿洲大厦、人防大厦、世贸国际等多个写字楼，因 为位置处在市中心，所以消化速度较快，目前没有在售写字楼；另一个片区即是 西部新城区，随着沧州政务功能区向西偏移，多个生活居住区的日益形成，相关 科技产业、家居产业、文化产业在西部新城的发展，带动了西部新城商务发展为 西部新城带来了巨大的推动力，目前有多个在建和待建的写字楼项目准备投放市 场。例如：流金时代、泰大国际、渤

3、海大厦、荣盛购物中心以及将要形成的以北 京路为中心的多个政务办公中心，都将成为西部新城发展商务的重要支撑。通过整体来看沧州写字楼投放量比较大， 有多个写字楼项目等待面市，随着 城市的快速发展，商务、办公、政务活动日益频繁，带动了整个写字楼市场的快 速发展。随着国家对住宅地产的不断施压，写字楼、公寓等新兴的投资地产将成 为市场的新宠。从沧州消费市场来看购买写字楼已经不再是中小企业的独选， 部分个人投资也将眼光投向了写字楼。写字楼总价比较低个人投资风险比较小，目 前租赁市场回报率比较高。根据国家宏观调控政策干预，众多开发商也逐渐的调 整开发战略与规划，跨步式发展写字楼，特别是在响应建立沿海强市的政

4、策下，政府加大了对中小企业的支持力度， 吸引投资，在一定程度上也促进了写字楼的 发展。沧州近几年写字楼市场投放量沧州写字楼市场投放量走势760 )50 万40 (30 量 体20100/ 系歹卩11 12008年 2009年 2010年 2011 年 2012年年限从统计数据来看沧州写字楼放量逐年递增， 2012年沧州写字楼投放量已经达到了 65万平方米，人们越来越将投资的目光转向了写字楼这种投资小收益高 的投资产品。既10年后，随着国家对住宅的宏观调控，人们投资渠道匮乏，传 统投资意识比较浓重，逐渐的接受了写字楼这种投资形态。 沧州写字楼呈现大幅 度的增长趋势，也从原先的商业商务行为逐渐的向

5、个人投资行为过渡。沧州写字楼分布示意图沧州目前所有写字楼达到了 30多个，处在生命周期顶峰的写字楼10个，在 售写字楼17个，随着城市发展写字楼的生命周期的衰减，沧州写字楼缺口比较 大。从沧州写字楼整体分布来看，大量的写字楼向西部聚集，西南方向是今后写 字楼发展的重点方向，围绕主干线由新华路向解放路偏移。西城区新建写字楼明 显的多于东城区，中心城区目前写字楼较少，浮阳大道、朝阳路、清池大道沿线写字楼比较稀缺沧州写字楼生命周期分析沧州在售写字楼数据分析沧州东站附近比较大型的写字楼，目前已经投放市场，正在紧张的组织销售,项目将成我们比较的的竞争对手。项目名称鑫鼎环球国际金融中心物业类别写字楼项目特

6、色投资地产物业级别甲级装修状况毛坯所属商圈车站物业地址火车站广场南侧开盘时间2012 年入住时间2013 年预计售价4800元/平消化率目前仅接受咨询占地面积8000建筑面积共计26层含2层底商容积率4.0停车位1200开发商沧州农房售楼地址欣怡小区榕城世家属于大型城市综合体豪布斯卡， 集中了商业、写字楼、公寓、酒店、 住宅等多个物业形态。项目名称榕城世家物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况毛坯所属商圈东部物业地址千里大道北6号开盘时间2012 年入住时间2013 年预计价格4700元/平消化率目前仅接受咨询占地面积50000建筑面积140000容积率2.5绿化率40停车位500

7、开发商河北沧元房地产售楼地址千童大道泛海时代是沧州2012年重点建设项目，主要依托大型商业集合体，打造东 城商业中心。项目名称泛海时代物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别5A装修状况毛坯所属商圈新华路商圈物业地址新华东路荷花池开盘时间2011 年入住时间2013年1月预计价格5200元/平消化率目前正在接受咨询占地面积233100平方米建筑面积800000平方米容积率3.0绿化率43.5%标准层面积92、162平方米停车位1000开发商沧州通泰泛海房地产开发有限公司售楼地址新华东路荷花池彩龙国际商贸广场主要以家居建材为主大型商贸集散中心，写字楼重点立足 周边设计单位和小型企业。项目名称彩龙国

8、际商贸广场物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况普装物业地址沧州市新华区黄河路与长芦南大道交汇处开盘时间2012 年入住时间2013 年价格均价5100元/tf消化率目前正在接受咨询建筑面积400000平米容积率1.8绿化率20%物业费待定物业公司香港龙彩投资置业集团停车位1500开发商沧州彩龙房地产开发有限公司售楼地址沧州市新华区黄河路与芦南大道交汇处东方世纪城主要为大型生活社区，涵盖了部分写字楼项目名称东方世纪城物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修所属商圈华北商厦商圈物业地址千里南大道交通状况11、 306、 226、 21、 369路开盘时间20010 年

9、入住时间2012 年价格均价4800元/tf消化率90%占地面积263330平米建筑面积50000平米容积率2.2绿化率42%标准层面积50平米物业费1.5/ tf / 月物业公司沧州建设投资公司物业分公司停车位2000与住宅共用开发商河北恒志房地产开发有限公司中央银座，主打商住两用，主要购买人群以居住为主，兼顾办公项目名称恒顺中央银座物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况普装所属商圈华北商厦商圈物业地址沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧开盘时间2009 年入住时间2011 年价格均价5200元加建筑面积4500元/平米容积率1.25绿化率40%标准层面积60平米物业费待定物业公

10、司沧州恒顺房地产开发有限公司停车位地下2层停车位开发商沧州恒顺房地产开发有限公司售楼地址沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧阳光国际位置和我项目位置比较接近，不过项目运作较早目前销售接近尾项目名称阳光国际物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修物业地址紧邻华北商厦开盘时间2008 年入住时间2010 年价格5200元/平消化率90%建筑面积168000平米其中写字楼 3000平米20套容积率2.2绿化率42%标准层面积50平米物业费写字楼1.5/ m2 /月物业公司未疋停车位地下大型停车场2000与住宅共用开发商沧州市华世房地产开发有限公司售楼地址运河区浮阳大道与光荣路交口颐和

11、新世界是华北四期和东塑集团共同开发的大型商业居住办公一体城市 综合体，颐和新世界推出的商业居住 soho项目名称颐和新世界物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修物业地址紧邻华北商厦开盘时间2012入住时间2012 年价格4500元/平消化率20%建筑面积14000容积率2.0绿化率标准层面积5060平米物业费物业公司未疋停车位地下大型停车场2000与住宅共用开发商沧州市东塑房地产开发有限公司售楼地址人民公园西门对过华元一世界，属于大型综合性生活社区配合 3栋写字楼，目前正在接受咨询 大约6月份正式对外推出。项目名称华兀一世界物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精

12、装修物业地址运河区东临永安大道，西临开兀大道开盘时间2012入住时间2014 年价格5500元/平消化率目前仅接受咨询建筑面积3栋写字楼每栋12层容积率2.5绿化率30%标准层面积物业费物业公司待定停车位拥有大型停车位开发商廊坊华兀房地产开发有限公司售楼地址运河区东临永安大道，西临开兀大道荣盛国际购物中心是目前沧州地区最大规模的城市综合体，涵盖了多种物业，目前只进行商业部分销售咨询，写字楼部分要等到后期面向市场。项目名称荣盛国际购物中心物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修物业地址黄河西路与开兀大道交汇口开盘时间2012 年入住时间2014 年预计价格5100元/平消化率目前

13、仅接受咨询建筑面积写字楼22层容积率2.5绿化率40标准层面积物业费物业公司荣盛物业停车位约2000个地下一层半开发商荣盛房地产开发集团沧州分公司售楼地址阿尔卡地亚国际酒店西观光厅泰大国际主要以家居建材和青年公寓为主，写字楼主要依靠西部新城发展项目名称泰大国际物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别5A装修状况精装修物业地址新华西路西客站北 300米迎宾大道东侧开盘时间2012 年入住时间2013 年价格5400消化率已经开始内部认筹排号建筑面积50000平4层底商20层写字楼容积率2.47绿化率42%标准层面积90-160物业费物业公司冀春物业停车位1590开发商冀春集团售楼地址新华西路西客站

14、北 300米迎宾大道东侧流金时代是西部新城比较大的社区性质城市综合体， 涵盖商业、办公、居住 等，目前面向市场主要以住宅为主项目名称流金时代物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别5A装修状况精装修物业地址上海路开盘时间2013 年入住时间2014 年预计价格5300元/平消化率目前仅接受咨询建筑面积1800000容积率2.0绿化率40标准层面积物业费物业公司万方物业停车位12000开发商万方地产售楼地址国际会展中心渤海大厦是北京路十多家单位聚集的典型代表， 目前仅接受咨询，距离正式 的投放市场还需要比较长的时间项目名称渤海大厦物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修物业地址北京

15、路开盘时间2012 年入住时间2013 年价格暂定报价4700消化率目前仅接受咨询建筑面积36000容积率3.4绿化率30%标准层面积70.56平方米物业费物业公司金渤置业停车位2000开发商沧州紫信房地产售楼地址沧州永济路16号泰合财富一号施工周期过长，产品多样但是产品为酒店改造存在有不合理之 处，公摊面积40%以上，入市价格过高。项目推广力度不够，后期销售难受增加项目名称泰合财富一号物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况毛皮物业地址朝阳路光荣路交口开盘时间2012年10月份入住时间2013 年价格暂定报价5300-5700消化率目前仅接受咨询建筑面积12000容积率3.4绿化率

16、30%标准层面积60-140平方米物业费卄宀 待定物业公司泰和嘉业停车位140开发商泰合隆兴房地产开发集团有限公司售楼地址朝阳门小区东门三、写字楼市场分析1、区域分析写字楼分布区域东部车站写字楼项目较多，逐渐的接近饱和，写字楼逐步的向新城方向推进,随着新城商务、政务配套的日益完善，新城和同天商圈将作为今后写字楼发展的 重点区域商圈项目竞争条件车站鑫鼎国际金融中心目前车站商圈比较有竞争力 项目彩龙国际东方世纪城接近尾盘榕城世家:目前项目正在全面咨询中泛海时代老城区世贸国际接近尾盘部分个人正在对外出手销售绿洲大厦人防大厦中央银座正在对外销售颐和新世界正在对外销售同天商圈阳光国际已投入使用颐和ABC

17、座颐和大厦朝阳财富中心同天片区写字楼比较稀缺西部新城华兀一世界即将入市泰大国际开始认筹荣盛国际购物中心目前只接受咨询渤海大厦即将入市流金时代目前正全面接受咨询华商大厦正处在沧州重点发展西区，目前从市场输出来看，同天商圈、华北 商圈目前没有大型的写字楼面向市场， 西部新城炒作比较热、东部城区交通压力 小，但是人们传统的投资老城区和成熟的商圈的观念暂时不会被动摇。 沧州老城区“中央银座”为典型的代表，将公寓和写字楼融为一体，主打商务两用，但是 受到居住和交通的影响，销售效果一般。从写字楼分布上来看我们项目正好填补 了老城区和同天商圈商务办公的空白。 从数量上来看东部城区写字楼投放数量量 比较大，但

18、是总建筑面积相对西部新城较小， 西部新城整体投放体量比较大。 但 是东西部目前写字楼比较集中，比较容易形成新的商务中心，老商圈因为交通压 力、基础配套施舍的滞后、功能行政区的转移等原因，真正办公效率会比较低， 所以后续前端产生的投资行为多，使用效果差这一弊病，从而直接反映到了持有 者的租金上面，面对这些问题我们要通过包装予以规避 。2、价格分析价格走势600040003000(2000沧州写字楼价格从2008年起较大幅度的快速增长，最大增幅达到了 17%,通过数据可以看出目前沧州城市发展对写字楼需求比较大，在 08年之前的需求在此之后被快速的爆发出来。需求量速增从而使得价格一路飙升。目前沧州多

19、个在售写字楼价格走势强筋，多个写字楼达到了 4700 5200元的较高价位，有的高端5A写字楼预计要实现5500元以上的价格，从价格上来看写字楼有充足 的消费市场。价格波动示意图我们可以通过沧州写字楼价格波动示意图看出， 沧州目前在售项目的价格波 动情况，基本围绕在4000-4800元,上下进行点性波动，从线性曲线来看越线趋势 较为明显，在今后的写字楼价格还有继续有所上扬。随着沧州几个 5A级写字楼的引入，势必会将沧州写字楼价格带到一个新的高度， 目前很多项目都是接受咨询价格还不能完全的敲定，但是纷纷的传递出了增长的信号，这很大程度取决于， 国家对投资性住宅地产进一步的打压以及市场投放量也就是

20、说市场接受能力来 判断价格的波动。3、入市时间目前有多个写字楼即将入市，给我们项目销售带来了很大的压力，从统计的 数据来看大部分写字楼都集中在 2012年10月份以后到2013年年初面市，目前仅接受咨询。东部鑫鼎国际金融中心、西城渤海大厦、荣盛购物广场，体量规模 较大，是我们比较大的竞争对手，他们开盘在即，这对我们影响比较大，市场蛋 糕有限我们需要抢占先机，进一步的抢占市场。目前泰大家居写字楼已经进行了 内部认购排序，组织了大量的大客户，这已经成为了我们现阶段主要竞争对手。 要在大批量写字楼入市之前快速的消化掉我们的写字楼。在营销策略上我们要快 速的消化我们的写字楼，通过项目前期蓄水发现搞到6

21、0%以上对我们项目的商业 进行咨询，写字楼咨询仅仅占到10%左右，我们项目写字楼体量在 7000平，从 体量上我们不占据优势，所以我们要以商业作为引子，快速消化我们写字楼部分。 其他项目交房时间比较晚，我们项目为准现房占到了一定的优势， 但是需要尽快 的抢占市场，希望切实的考虑到大环境下以及面对的严峻的市场环境， 我们需要加快入市步伐。2012年沧州写字楼放量已经突破了 50万平方米，这个数字相当 惊人，沧州城区目前人口仅为70万人，城市人口仅为48万人，相当于一人占据 一平方米的写字楼，集中力量快速入市抢占市场已经迫在眉睫。4、物业级别物业需求分析写字楼物业级别多个写字楼主要以甲级物业，仅有

22、 2个项目为5A级项目，这位我们项目的物业定位提供了一定的依据，结合物业类别进行定价。目前沧州已经投入使用的 写字楼物业级别基本达到甲级，至今还没有完全的 5A级写字楼，5A写字楼的面试将会重新的给商务办公人群从新的审视沧州的写字楼， 在价格上也会达到一个新的高度。交通、生活圈以及商务便捷性对项目影响比较大也决定了项目的价 位以及品质，颐和新世界位置较好，但是收到其他条件影响目前价格走势偏低。写字楼配套资源需求配套需求比例中央空调 ：电梯品牌 -物管服务 _外立面效果 网络配套 商务服务：内部装饰 一卫生间配置 停车 匚安防系统沧州写字楼对品牌形象和交通便捷要求、 物管服务比较高，其次是商圈、

23、商 业环境以及停车管理服务对写字楼影响比较大。 其他密切相关办公条件也成为了 所购写字楼的一个重点咨询问题，换而言之就是对写字楼的整体实用性有很高的 要求。结合我们自身项目在物管定位和物业发展建议上要有所侧重。目前沧州仅接受咨询的写字楼达到了 15个，根据现场和目前市场反馈出来 的信息大致确定面市时间均定为 2012年下半年以及2013年上半年，目前都没有 进行销售，在售项目也多为尾盘不具备竞争力，但是我们需要快速的抢占市场先 机，颐和新世界已经入市并开始销售， 还有部分项目也即将入市，从现阶段市场 来看，写字楼销售比较顺利，东边个别楼盘消化周期过长，老城区绿洲大厦、人 防大厦和新城区金鼎领域

24、、颐和国际销售都比较顺利，充分的说明了还是具备一 定的市场容量。6、面积分析从目前市场情况反映出来，写字楼面积区间有逐步上升的趋势， 多个写字楼 面积区间已经由原来的40平方米调整至80平方米以上，并单独的推出了 140 平米以上的大空间写字楼。舒适办公、健康办公慢慢的被人接受，客户反映出来 的购买意愿倾向较大的户型，从实际办公角度还是景观性都提出了新的要求。 这对我们现阶段户型分割能够提供一定的借鉴，我们在户型设计上要结合产品定 位，选准适用人群，适当的提出多种办公面积区间。四、已售写字楼分析商圈项目介绍车站金龙广场火车站西，只对外出租不销售，1.6元/ /天年递增10%老城区人防大厦新华中

25、路，已售完，个人转售 5000元/ tf国贸尚街新华中路，已售元，1.1兀/tf /天 个人转售5500兀/ tf西部新 城颐和大厦永安大道，已售完，1.2-1.4元/tf /天 个人转售6000元/ tf颐和国际解放路，已售元，1.2兀/tf /天 个人转售6300兀/ tf东方商务中心:永安大道，已售完，0.8元/tf /天 个人转售6000元/ tf :运泽府解放路，已售元，1兀/ tf /天金鼎大厦御河路，已售完，1.1兀/tf /天南部冀春大厦黄河路，已售完，1.1元/tf /天通过对目前沧州已经投入使用的写字楼进行分析， 目前租金大致在0.81.2元/tf /天，收益情况还是比较乐

26、观的，收益比重远远高于住宅，随着自持物业周 边商圈的不断成熟，二手写字楼的价格一路飘红要高于目前刚刚入市的写字楼的 价格，有些写字楼价格比前期投入价格增长了将近 50%，这个比例相当的惊人。说明写字楼投资是具备广阔的发展前景的。目前个人转手的写字楼价格最高的聚 集在同天商圈附近，我们项目正好紧邻同天商圈这给我们项目销售带来了一定的 区位优势。我们通过区域打造、形象包装、推广营销充分的挖掘地块和商圈价值， 是可以支撑整个项目的。通过对目前已使用2年以上的写字楼研究发现，沧州写字楼年收益率已经达 到了 10%，从另一种角度看，写字楼的回报率已经要高过商铺， 这对我们坚定将 产品做成写字楼提供了重要

27、的依据。从物业组织来看，大型企业选择写字楼要素主要遵照外部形象和物管服务以 及大厦整体规模。写字楼外部形象决定了入住率和入住质量， 也决定了整体项目 对外吸引力，所以我们在外立面和形象包装上要充分的满足消费者的消费心理。物管服务是项目整体的本质，信息服务、便捷服务、日常维护也是提升整体价值的一个关键性的因素；从整体规模上来看，沧州目前写字楼容纳的单位在 30-90家不等，吸纳大型企业，吸纳稳定企业，减少换牌率是今后项目运营的关键所在。五、写字楼前景预测分析2011年国家对住宅进行了强有力的宏观调控，相继出台了国八条、新国八条以及结合各个地方出台了地方房地产政策， 加紧遏制住宅地产的投资行为，打

28、 压恶性炒房行为，2011年末，政府对住宅地产大力度的加压，导致房价有所下 降，人们逐渐的意识到投资住宅现阶段会受到一定的限制，在未来 2012年国家政策将会继续坚持调控不动摇，但是会适度的调节货币政策以缓解调控压力。投 资商业和写字楼成为了目前比较好的投资渠道。 随着沧州向100万人口的沿海强 市迈进，未来沧州商务、商业发展必定要达到一个新的高度， 西部新城快速稳健 发展，政务商务中心重新确立，必将拉动沧州写字楼的跨步发展。 我们通过调研 发现，沧州东部固守老交通核心地段写字楼较多， 受到交通影响等因素，但是东 部承受能力有限，城市反哺东部也在悄然的进行着，但是毕竟还需要很长的时间， 西部新城的不断建设蕴藏的吸引力巨大；西部新城伴随着基础配套设施不断完 善，政